（2015）穗中法民五终字第1359号
裁判日期: 2015-10-28
公开日期: 2015-12-11
案件名称
尹占平与林士德、施圣存房屋买卖合同纠纷二审民事裁定书
法院
广东省广州市中级人民法院
所属地区
广东省广州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
林士德,尹占平,施圣存
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）穗中法民五终字第1359号上诉人（原审被告）：林士德，。委托代理人：宋振华，北京市盈科（广州）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：尹占平。委托代理人：莫纯伟，广东以泰律师事务所律师。原审第三人：施圣存。上诉人林士德因与被上诉人尹占平、原审第三人施圣存房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省广州市海珠区人民法院（2014）穗海法民三初字第775号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：根据已发生法律效力的（2010）海民三初字第2953号民事判决书查明：据已涂销的房地产权属证明【粤房地证字第C4088001号】载明，海珠区新港西路南贤大街45号805房，原权属人为林士德。广东省广州市公证处于2007年6月11日出具（2007）穗证内经字第88161号《公证书》，该《委托书》的委托人为林士德，受委托人为施圣存。主要内容如下：“我（们）是座落于广州市海珠区新港西路南贤大街45号805房的房屋的所有权人，现委托施圣存为我（们）的合法代理人，就上述房屋的有关事宜代表我（们）在广州市执行和处理下列事项：一、向银行办理上述房屋抵押贷款、提前还清银行贷款（即赎楼）手续，领取相关文件（房地产证、他项权利证、涂销证明及保险单等文件）。二、有权代我们出售、转让上述房屋，收取售房款、办理交易和过户手续……受委托人依法办理上述事项的行为及签署的一切有关文件，委托人均予以承认并承担相应法律责任及经济责任，此委托书有效期从签署之日起至该事项完成为止。本委托书一式四份，经委托人签字并由公证相关公证后生效。”委托书最后的署名为手写的“林士德”，委托日期为2007年5月24日。对此委托书，林士德认为并非其本人签名并申请笔迹鉴定，经本院依法委托广东明鉴文书司法鉴定所鉴定，鉴定结论为该委托书中“林士德”是林士德本人所写，对鉴定结论，其他当事人表示认可，林士德称委托书是施圣存让林士德签署借据时在林士德不知情的情况下骗取原告签署的，林士德从未与施圣存到公证处办过公证。施圣存以林士德的代理人的身份与尹占平签订了《房地产买卖合同》，合同载明了卖方（甲方）为林士德，买方（乙方）为尹占平，代理人李某，合同主要内容为：“第一条：甲方将自有房屋及该房屋占用范围内的土地使用权（以下简称房地产）出售给乙方。该转让之房地产具体情况如下，座落于广州市海珠区新港西路南贤大街45号805房，房屋类型为住宅，建筑面积为30.9361平方米，套内建筑面积为27.17平方米，经协商一致，商定房地产交易价格为人民币90000元。乙方按下列第3种方式按期付款，3.其他方式，银行按揭50000，首付款40000。乙方交付的房价款，甲方应开具收款凭证。上述房地产风险自该房地产交付之日起转移给乙方。”该合同未明确交楼时间和办理交易登记手续的时间。签章处甲方有施圣存的签名，乙方有尹占平代理人李某的签名，合同签订日期为2007年7月13日。同日施圣存和李伯成仍作为合同双方代理人向广州市海珠区房地产交易登记所申请产权转移登记，申请书中记载交易价格为105000元人民币，该所受理了该申请，并于2007年7月31日将上述房产变更登记至尹占平名下。中行海珠支行（甲方，即贷款人，又称抵押权人）与尹占平（乙方，即借款人，又称抵押人或购房人）于2007年7月16日签订《购房抵押贷款合同》，约定中行海珠支行向尹占平提供贷款105000元，贷款期限为10年，从贷款发放之日起120个月。贷款用途限于乙方支付其购买涉案房产的购房款，购房总价为180000元，抵押期限从本合同签署之日起至本合同履行期限届满之日后1年止。乙方授权甲方将本合同项下的贷款以支付购房价款的名义直接付至房产出卖人在甲方处开立的账户或经甲方同意的其他账户。另约定，本合同的效力独立于乙方与售房者签订的《商品房买卖合同》，《商品房买卖合同》的修改、延缓执行或被宣布无效，均不影响本合同的履行。广州市海珠区房地产交易登记所于2007年7月30日开具了《销售不动产统一发票（自开）办证联》一张，开票日期为2007年7月30日，载明付款方名称为尹占平，收款方名称为林士德，不动产楼牌号为广州市海珠区新港西路南贤大街45号805房，金额为90000元，款项性质为购房款。2007年09月17日中行海珠支行就涉案房产申请抵押权登记并获得批准，权利价值为156711元，他项案号为2007登记8024519。诉讼中各方确认由施圣存领取中行海珠支行发放的银行贷款105000元并未交还林士德，涉案房屋由林士德居住至今。（2010）海民三初字第2953号民事判决书认为：根据广东明鉴文书司法鉴定所的鉴定结论，林士德与施圣存之间的《委托书》中“林士德”是林士德本人所写，那么施圣存作为林士德的代理人与尹占平签订了《房地产买卖合同》，该合同未明确交楼时间，没有明确的履行期限，不符合常理，而且合同约定的房产交易价格为90000元，在2007年7月的广州市海珠区同类房产交易市场上属于明显不合理的低价，尹占平在后来向中行海珠支行贷款时也是将房产价格定为180000元，可见尹占平当时也是知道90000元的房价明显偏低，至于尹占平称其与林士德的买卖合同约定房价实为180000元，尹占平作为合同交易方并未提供证据予以证明，故本院不予采纳。诉讼中尹占平称实际上买方尹占平并未向林士德支付购房款，而是因为施圣存向尹占平借款，而林士德又向施圣存借款，作为还款的保障林士德将涉案房屋以出卖的方式作为保证，对此林士德也确认属实，可见林士德和尹占平的真实意思表示并非买卖房屋，实为“流质契约之保证”，《物权法》第一百八十六条规定：“抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。”故林士德与尹占平于2007年7月13日签订的《房地产买卖合同》因并非当事人真实意思表示并违反法律强制性规定而无效，涉案房屋产权应恢复至原归林士德所有的状态，尹占平应协助林士德办理将涉案房屋产权登记变更至林士德名下的有关手续。至于涉案房屋的抵押问题，中行海珠支行与尹占平于2007年7月16日签订的《购房抵押贷款合同》是双方当事人的真实意思表示，并未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。中行海珠支行向林士德的合法代理人施圣存发放了贷款也已办理了抵押物登记，属于善意取得，依法享有涉案房屋的抵押权。尹占平于2014年5月30日向原审法院提起诉讼称，根据已生效的（2010）海法民三初字2953号民事判决书，由于尹占平与林士德之间所签订的《房地产买卖合同》被认定无效，按照《中华人民共和国合同法》第58条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还”的规定，既然其已将取得的涉案房屋返还给林士德，林士德也应将取得的105000元的购房款返还给其。故起诉请求判令：1、林士德向尹占平返还人民币105000元的购房款；2、诉讼费由林士德承担。林士德原审辩称：不同意尹占平的诉讼请求，理由如下：一、（2010）海法民三初字2953号民事判决书第9页已经查明以下事实“诉讼中尹占平称实际上买方尹占平并未向林士德支付购房款，而是因为施圣存向尹占平借款，而林士德又向施圣存借款，作为还款的保障林士德将涉案房屋以出卖的方式作为保证”，尹占平在该案诉讼中自认其并未向其支付房款，故法院判决房屋买卖合同无效后，其不存在返还购房款的义务。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第八条“诉讼过程中，一方当事人对另一方当事人陈述的案件事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证”，尹占平在（2010）海民三初字第2953号中自认其从未支付过购房款，且其在诉讼中也没能提交任何证据证明支付过购房款，该事实巳被生效判决所认定，尹占平又在本次诉讼中诉称返还房款，没有事实和法律依据。二、施圣存代理林士德将房产出售给尹占平，并非林士德真实意思表示，尹占平并非善意第三人，房屋买卖合同约定的交易价格与抵押借款合同约定的交易价格明显不符，尹占平与施圣存共谋以买受人身份骗取银行贷款的行为涉嫌贷款诈骗罪，且该贷款实际为施圣存收取，返还购房款的义务由应某施圣存承担。林士德从来不认可施圣存出售房屋的行为，公证书没有撤销并非由于林士德的原因，公证处一直不给林士德书面的答复。房屋买卖合同约定的交易价格为90000元，申请登记的交易价格为105000元，抵押借款合同约定的购房款为180000元，贷款额为105000元。原告就同一笔房屋买卖合同出现三种不同的交易价格，显然不合常理，且法院生效判决中查明尹占平从未向其或其所谓的代理人即施圣存支付过房款，故无论是购房合同约定的90000元，还是房管局登记的105000元，亦或是抵押借款合同中的180000元，均是虚假的，尹占平本就未支付过房款，合同无效后，也不存在返还谓的房款。另外，尹占平与中行海珠支行签订的抵押借款合同林士德根本不知情，林士德也未就抵押借款合同事项授权中行海珠支行将贷款支付至施圣存账号，故尹占平诉称经林士德同意，施圣存领取了中行海珠分行发放的该笔贷款没有事实依据。尹占平是借款人，故在法律上该笔借款当然应该由债务人尹占平偿还，但事实上，该笔贷款是由施圣存负责偿还，施圣存被司法机关控制后，尹占平拒绝还贷，林士德为防止房产被拍卖，才迫不得已代其还款，并提起了（2013）穗海法民二初字第2472号财产损害赔偿纠纷诉讼。三、尹占平在提起本案诉讼的同时，向施圣存、林士德提起民间借贷纠纷两案，案号（2014）穗海法民二初字第1021、1022号，本案与该两案属于标的重复。尹占平在（2014）穗海法民二初字第1021、1022的诉讼请求为要求施圣存返还借款35000元、38050元，林士德作为保证人对上述借款承担连带保证担保。事实和理由为：施圣存拖欠尹占平款项，而林士德向施圣存借款，尹占平与林士德签订房屋买卖合同视为施圣存对尹占平债务的还款保障，故尹占平系尹占平与施圣存债务的保证人。综上，林士德从未因房屋买卖合同而收取尹占平房款，尹占平也从未支付过房款，故不存在因该合同取得的财产，合同无效后，林士德无需返还根本不存在的房款。即使返还，也应由施圣存返还。四、尹占平起诉已经超过诉讼时效，本案诉讼时效应从2953号判决书生效之日开始计算两年，应驳回尹占平起诉。施圣存在原审中我未发表意见和举证。尹占平为证明其主张还提供了以下证据：1、《购房贷款抵押合同》，拟证明尹占平与中行海珠支行约定将以银行贷款方式取得的购房款汇入林士德名下；2、（2013）穗海法民二初字第2472号民事判决书，拟证明林士德已经收到尹占平支付的购房款，尹占平与施圣存签订的《房地产买卖合同》被认定为无效的事实。林士德对尹占平提供的证据1真实性没有异议，但其认为尹占平之所以无法提供证据1的原件是因为原件在施圣存手里，施圣存与尹占平恶意串通以尹占平名义欺骗银行贷款；对证据2真实性、合法性没有异议，关联性有异议。施圣存没有对尹占平提交的上述证据发表质证意见。林士德为证明其抗辩主张提供了（2014）穗海法民二初字第1021、1022号民事判决书及该两份判决书的生效证明，拟证明尹占平自认林士德没有收取房款，施圣存收取房款不能视为林士德收取房款，施圣存收取房款的行为不是代理人的行为，其认为在（2014）穗海法民二初字第1021号中尹占平自认其曾经与施圣存共同投资广州市畅航通讯设备有限公司，两人是同一公司股东，足以证明涉案房屋买卖合同是两人共同串通所为。尹占平对林士德提供的上述证据均不予确认，其认为上述判决书与本案无关，尹占平与施圣存是否认识、何时认识、是否开办公司与本案无关，尹占平与施圣存之间没有恶意串通，无论银行贷款施圣存如何给林士德，林士德均应承担收到该笔款项的后果，至于施圣存与林士德之前其他的往来款的对数和充数都不影响林士德应承担收到该笔款项的后果。施圣存没有对林士德提交的上述证据发表质证意见。原审法院认为，已经生效的（2010）海民三初字第2953号民事判决书认定本案尹占平与林士德于2007年7月13日签订的《房地产买卖合同》因并非当事人真实意思表示并违反法律强制性规定而无效，同时认定中行海珠支行与本案尹占平于2007年7月16日签订的《购房抵押贷款合同》是双方当事人的真实意思表示，并未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。该判决查明诉讼中各方确认由施圣存领取中行海珠支行发放的银行贷款105000元并未交还给本案林士德。根据《中华人民共和国民法通则》第六十三条第一款、第二款的规定：“公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。”施圣存是经由林士德公证委托的代理人，根据《委托书》的第二项内容，施圣存有权代林士德出售、转让涉案房屋，收取售房款、办理交易和过户手续，故林士德应对施圣存领取中行海珠支行发放的银行贷款105000元的行为承担民事责任。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定：“合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还……”，尹占平与施圣存签订的《房地产买卖合同》已被生效判决认定为无效，故林士德应将银行贷款105000元返还给尹占平，故尹占平要求林士德返还105000元的诉讼请求本院予以支持。林士德主张尹占平起诉超过诉讼时效依据不足，该抗辩意见本院不予采纳。至于林士德主张施圣存未将105000元交付给其，其向尹占平返还105000元后可以与第三人另循途径解决。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十八条和《中华人民共和国民法通则》第五十四条、第六十三条第一款、第二款之规定，于2014年12月17日作出如下判决：林士德在本判决生效之日起10日内将105000元返还给尹占平。原审判后，林士德不服，向本院提起上诉称：一、2004年尹占平与施圣存就已相识，2007年7月施圣存与尹占平恶意串通，施圣存以林士德代理人的身份与买受人尹占平签订《房地产买卖合同》，以明显不合理低价将林士德房产出售给尹占平用以抵偿施圣存拖欠尹占平的债务，施圣存虽有林士德委托公证书，但施圣存、尹占平恶意串通行为违反了法律强制性规定，且严重损害了林士德的利益。（2010）海法民三初字第2953号案判决《房地产买卖合同》无效，故林士德不应承担房屋买卖合同的法律后果。二、房地产买卖合同约定9万元交易价格，房地产申请书记载的交易价格为105000元，而《购房抵押贷款合同》约定的房价款为18万元，尹占平以18万元房价款申请银行贷款105000元，并与施圣存恶意串通将该款项由施圣存占有，且尹占平、施圣存均确认尹占平没有向林士德支付过房款，林士德也没有收取过银行贷款105000元，该105000元由施圣存占有，在合同无效后应由施圣存返还给尹占平。三、尹占平作为买受人、借款人，其并非是善意的，尹占平借款后，拖欠银行贷款并被银行起诉，银行诉请尹占平偿还借款本息，并主张涉案房屋的抵押权，足以证明尹占平向银行贷款，施圣存以林士德代理人身份收取105000元并非基于代理人的善意，况且施圣存将该款项据为己有，施圣存的代理行为不应受法律保护。四、施圣存作为林士德的代理人，未经林士德同意以明显低于市场价值将涉案房屋出售给其债权人尹占平，施圣存与尹占平恶意串通侵占银行贷款损害林士德的利益，根据《民法通则》第五十八条第（四）款的规定“恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的民事行为无效”，以及第六十六条“代理人和第三人串通，损害被代理人的利益的，由代理人和第三人负连带责任”，因此，施圣存代理林士德收取贷款的行为无效，不应由委托人林士德承担返还义务，另外根据《中华人民共和国合同法》第四百零四条“受托人处理委托事务取得的财产，应当转交给委托人”的规定，施圣存取得的款项没有转交给林士德，加之施圣存与尹占平恶意串通而为的行为，法律后果应由施圣存、尹占平承担。综上，原审法院认为委托公证书在没有撤销的情况下，就必然产生被代理人对代理人的代理行为承担民事责任的法律后果，原审法院没有查明施圣存、尹占平恶意串通损害林士德的行为，依据法律规定该行为应当认定为无效，不产生委托人林士德对代理人恶意的行为承担法律责任的后果。综上，林士德请求本院：1、撤销（2014）穗海法民三初字第775号民事判决，改判由施圣存返还尹占平105000元或驳回尹占平的诉讼请求；2．本案一审、二审受理费由尹占平负担。经查，原审法院查明事实无误，本院予以确认。本院认为，林士德于2007年5月24日出具委托书，该委托书记载施圣存有权代林士德出售、转让案涉房屋，收取售房款、办理交易和过户手续。经鉴定，上述委托书中“林士德”确为林士德本人所写，且该委托书于2007年6月11日由广东省广州市公证处进行公证。林士德在没有相反证据否定上述委托书的真实性的情况下，施圣存代理林士德出售案涉房屋的行为有效，林士德应对施圣存的代理行为承担民事责任。已生效的（2010）海民三初字第2953号民事判决已确认案涉《房地产买卖合同》无效，合同无效后，林士德作为房屋出售人应将售房款返还给尹占平，原审法院判决林士德返还105000元给尹占平，并无不当。至于施圣存与林士德之间就案涉房款所产生的纠纷，林士德可另寻法律途径解决。林士德上诉请求本院判决由施圣存向尹占平返还105000元，不属于本案审理范围，本院不作调处。综上，林士德的上诉请求和理由均不成立，本院不予支持。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费2400元，由上诉人林士德负担。本判决为终审判决。审 判 长 张燕宁代理审判员 陈慧芳代理审判员 黄春成二〇一五年十月二十八日书 记 员 杨仁义 微信公众号“”