（2015）黔织民初字第2056号
裁判日期: 2015-10-28
公开日期: 2015-12-27
案件名称
瞿某与某某某房开公司一案民事判决书
法院
织金县人民法院
所属地区
织金县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
瞿某,贵州某某某房地产开发有限公司
案由
商品房预约合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第九十三条第一款，第一百一十四条第一款；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第二十九条第一款
全文
贵州省织金县人民法院民 事 判 决 书（2015）黔织民初字第2056号原告瞿某，女，1976年2月20日生，汉族，农民。被告贵州某某某房地产开发有限公司。法定代表人朱某某，男，该公司总经理。原告瞿某与被告贵州某某某房地产开发有限公司（以下简称恒利鑫房开公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2015年8月11日立案受理。依法由审判员吴兆明适用简易程序公开开庭进行了审理。原告瞿某到庭参加诉讼，被告某某某房开公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告瞿某诉称：2013年11月4日，2014年3月4日，我两次向被告缴纳商品房认筹金共20万元后，于2014年3月4日与被告签订了商品房认筹协议1份，双方预约由我认购被告开发的贵州恒利鑫财富广场1号楼A栋12层北京号房，建筑面积为128.33平方米的商品房一套。协议签订时，被告口头承诺在2014年6月开盘。因被告没有如期开盘，我于2014年10月12日起多次要求被告退回认筹金，被告遂于2014年12月28日与我签订了1份返现协议，约定每月向我返回现金1000元作为对我的补偿，返现有效期至本项目公开发售日止。可协议签订后，被告仅返还现金4000元，现认购的协议书签订历时一年有余，被告楼盘至今一直未开盘，经我多次与被告交涉，被告于2015年5月6日出具退筹承诺书，承诺在同年5月29日返还认筹金，可被告再次违约，又于当日承诺在2015年6月20日前付清承诺的补偿认筹总款的3%的违约金以及于2015年7月25日前一次性付清认筹全款和2015年6月1日起认筹总额每月3%的违约金，但被告未按约定履行退款义务。为此，请求人民法院判决：1、解除我与被告签订的认筹协议；2、由被告返还认筹金20万元，并从2015年6月1日起向原告返还认筹总额的3%的违约金，直至付清为止；3、本案诉讼费由被告负担。被告某某某房开公司未作答辩。经审理查明：被告某某某公司系2008年1月7日依法成立的房地产开发企业，在原织金县城关镇西环路有通过出让方式取得土地使用权的土地2190.4平方米，拟在该土地上开发取名为“恒利鑫财富广场”的商住综合楼盘。原告瞿某分别于2013年11月4日、2014年3月4日两次向被告缴纳商品房认筹金共20万元后，于2014年5月27日被告某某某房开公司在织金县文腾街道平远明珠15楼签订了认筹协议书1份，约定由原告认购被告开发的恒利金财富广场建筑面积约128.33平方米商品房1套，由原告向被告交纳认筹金20万元。被告口头承诺于2014年12月开盘，2015年6月交房。2014年12月28日，原、被告又签订了返现协议书1份，约定自2014年11月1日起至商品房公开发售日止，由被告每月返还原告现金2000元，从12月1日起每月前两周内结算上月应返还的现金，若客户最终未挑选该单位，被告将在应退还的认筹金中扣除已返还金额，原告要于正式认购日十五天后向被告申请退还认筹金，被告在收到原告退款申请之日起1个月内，将认筹金扣除已返还金额后无息退还给原告。协议签订后，被告向原告支付了2014年11月、12月，2015年1月、2月共4个月的返现金额共8000元。原告于2015年4月向被告申请退款，同年5月29日，被告书面承诺：2015年6月20日付清2015年5月7日承诺的补偿认筹总款的3%的违约金；2015年7月25日前一次性付清认筹全款和2015年6月1日起认筹总额每月3%的违约金。当日，被告支付原告2015年5月份的违约金6000元，后因被告未按承诺履行付款义务而引发纠纷。上述事实，有原告瞿某的陈述、原告的身份证、原、被告双方于2014年3月4日签订的认购协议书、被告分别于2013年11月4日及2014年3月4日出具的收款收据、原被告于2014年12月28日签订的返现协议书、被告于2015年5月6日出具的退筹承诺书、2015年5月29日签署的承诺书及认筹名单、被告恒利鑫房开公司的企业法人营业执照、组织机构代码证、税务登记证、织国用（2008）第0100529号国有土地使用权证在卷证实，虽未经被告质证，但未质证原因系被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，视为其对质证权利的放弃，上列证据均应作为认定本案事实的依据。本院认为：原告与被告签订的认筹协议书，系双方的真实意思表示，不违反法律的强制性规定，合法有效。双方均应按协议约定履行义务，原告瞿某已按约定向被告交纳了认筹金，被告应按约定如期开盘，但被告至今未开盘，且根据现状已不可能开盘，实现不了合同目的，应承担违约责任。被告在原告要求退回认筹金的情况下，书面承诺返还或实际返还原告认筹金的行为，应视为双方已约定解除认筹协议，无需法院判决解除。被告恒利鑫房开公司2015年5月29日出具承诺书虽未经原告签名，但原告已接受并收执承诺书，该行为应视为对承诺内容的认可，双方已形成新的合同关系，被告支付给原告的违约金6000元是被告履行合同的行为，原告无需返还。未支付的违约金，因承诺书确定按月利率3%计算标准过高，我国合同法规定，违约金的确定应以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。本案中，违约责任主要在于被告，原告的损失主要表现为认筹金的利息，利率标准应以中国人民银行同期同类贷款利率计算，约定的违约金超过该标准30%的部分不应支持。至于原、被告双方签订的返现协议是基于认筹协议而订立的从合同，主合同解除，从合同已无存在的基础，也应一并解除，原告依据该协议取得的被告支付的返现现金8000元，亦应返还给被告，该款可从被告应返还的认筹金总额中扣除。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第一百一十四条及《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，判决如下：一、由被告贵州某某某房地产开发有限公司在本判决生效后十日内一次性返还原告瞿某购房认筹金192000元，并以该认筹金为基数按中国人民银行同期同类贷款利率1.3倍计算，支付从2015年6月1日起至认筹金返还完毕之日止的违约金。二、驳回原告瞿某的其他诉讼请求。案件受理费4700元，减半收取2350元，由被告贵州某某某房地产开发有限公司负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。逾期不上诉，则本判决发生法律效力。权利人可在二年内向本院申请强制执行。审判员 吴兆明二〇一五年十月二十八日书记员 喻明洋 微信公众号“”