（2015）咸中民终字第01354号
裁判日期: 2015-10-28
公开日期: 2015-12-04
案件名称
咸阳市渭城区窑店供销合作总社与魏向阳租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
陕西省咸阳市中级人民法院
所属地区
陕西省咸阳市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
魏向阳,咸阳市渭城区窑店供销合作总社
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第二百三十二条，第六十一条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
咸阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）咸中民终字第01354号上诉人（原审被告）魏向阳。委托代理人刘改赞，陕西省老法律工作者协会法律工作部法律工作者。委托代理人许社，咸阳市吴家堡法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）咸阳市渭城区窑店供销合作总社，住所地渭城区窑店街道办事处。法定代表人李志锋，该供销总社主任。委托代理人张萍，咸阳市渭城区新兴法律服务所法律工作者。上诉人魏向阳因租赁合同一案，不服咸阳市渭城区人民法院（2015）渭城民初字第00540号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人魏向阳及其委托代理人刘改赞、许社，被上诉人咸阳市渭城区窑店供销合作总社（以下简称窑店供销社）委托代理人张萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。一审法院经审理查明：原告窑店供销社在窑店街道有一处二层楼院落，原在此开办照相馆。被告魏向阳系原告窑店供销社下岗职工，2007年买断工龄与单位解除了劳动合同关系。2000年魏向阳与窑店供销社签订门店经营合同，约定将位于渭城区窑店街道办事处窑店供销社原照相馆内的一间房屋交给被告魏向阳使用，每年缴纳管理费1200元，有效期为一年。合同到期后双方又续签了一年合同。管理费全年分两次缴纳，即年初缴纳前半年管理费，六月底前交清后半年管理费。合同到期后双方未在签订书面合同，但被告魏向阳仍继续使用该房屋，并按照原合同约定的金额缴纳管理费。2004年双方经协商又增加一间房屋给被告使用，被告每年缴纳的管理费变为2400元，缴纳时间也变为每年使用过后缴纳，即每年年底缴纳当年费用。2012年魏向阳搬至该门店二楼居住，并将二楼进行了一定的修缮。2013年底窑店供销社口头告知被告魏向阳解除合同，2014年6月起窑店供销社分三次通知魏向阳搬出房屋。2014年9月22日窑店供销社收取了魏向阳2014年1月至8月管理费1600元。2014年9月24日窑店供销社与渭城区窑店街道办事处签订产权购置协议书，将渭城区窑店街道办事处原窑店机械厂门面房及原窑店供销社照相馆房屋出售给窑店街道办事处。因魏向阳拒不腾房，故窑店供销社诉至法院，要求搬出及赔偿经济损失60000元。一审法院认为，2000年和2001年窑店供销社与魏向阳在平等自愿的基础上签订的门店经营合同书属于房屋租赁合同，是双方真实意思表示，该合同合法有效。合同到期后双方虽未签订书面合同，仍参照原合同条款执行，原被告之间的关系变更为不定期租赁合同关系。根据合同法相关规定，合同当事人可随时解除合同。窑店供销社2013年底通知魏向阳解除合同，并从2014年6月至2014年12月三次书面通知魏向阳搬离所承租的房屋，双方之间的租赁合同已经解除。但魏向阳至今未搬离，其继续占有使用房屋已无依据，故窑店供销社要求判令魏向阳腾出房屋同时赔偿损失的请求应予以支持。对于损失的数额，参照双方租赁合同中约定的租金为依据，从2014年9月至腾出房屋时止，按照每月200元的标准赔偿。对于魏向阳要求窑店供销社赔偿其承租房屋二楼的装修花费，租赁合同中被告承租的只有两间门面房，并未涉及二楼房屋。魏向阳自行将二层房屋修缮、装修、添附，是为其居住生活使用，属个人行为，与窑店供销社无关，其抗辩理由不能成立。另，被告对于优先购买权的主张，因原告所售房屋及邻近区域属于政府危房改造范围，并且是根据国家规划建设需要，原告将房屋整体出售给政府，并非单纯出售给不特定的社会群众，被告此项抗辩理由亦不能成立。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条之规定，判决：一、原告窑店供销社与被告魏向阳之间签订的门店经营合同有效，于2014年8月解除；二、限被告魏向阳在本判决生效之日起十日内从原窑店供销社照相馆搬出；三、被告魏向阳从2014年9月起至办理房屋之日止，按照每月200元标准赔偿原告窑店供销社的损失。案件受理费1300元，由窑店供销社承担1000元，被告魏向阳承担300元。魏向阳不服一审判决，向本院提起上诉，请求：撤销一审判决，驳回被上诉人全部诉讼请求，一二审诉讼费由被上诉人承担。主要事实和理由：本案涉及的合同2006年到期后变为不定期租赁合同。2012年政府修建秦汉大道征收了上诉人原有的两间半房屋，被上诉人即将上诉人安置到窑店供销社照相馆二楼居住，上诉人因为生活所需将二楼进行了修缮。2014年6月被上诉人先后三次通知上诉人搬离，但于9月份收取了上诉人管理费1600元，足以说明合同在继续履行。2015年1月8日被上诉人暴力驱离，致使上诉人不能正常生产生活，造成损失近80万元。原审认定2014年8月解除合同缺乏事实及法律依据。窑店供销社答辩称：双方的租赁合同为不定期租赁合同，答辩人有权解除合同，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。经审理查明，二审查明事实与一审一致。另查，一审庭审中魏向阳对于窑店供销社提交的腾房通知质证称：我看到是个通知，我就没有拿，后来扫地时就扫走了。窑店供销社一审诉请第一项为：判令被告立即腾出所租原告咸阳市渭城区供销合作总社房屋一院（位于窑店街道办事处原供销社照相馆）。经现场勘查，涉案房屋已多处裂缝。本院认为，本案二审争议焦点为魏向阳占有使用涉案房屋是否具有法定事由。上诉人魏向阳称政府因修建秦汉大道征收其房屋，被上诉人窑店供销社将其安置到窑店供销社照相馆二楼一节。窑店供销社作为独立民事主体，无法定义务安置政府征收行为中的被征收者。窑店供销社对魏向阳此节安置主张不予认可，魏向阳对自己提出的主张有责任提交证据，本案审理中未向法庭提交证据证明其安置主张，故对上诉人此节主张本院不予支持。上诉人魏向阳与被上诉人窑店供销社均认可双方之间存在不定期租赁合同。《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定：当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依据本法第六十一条的规定仍不确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。本案中窑店供销社作为出租方可以随时解除租赁合同，窑店供销社多次通知魏向阳搬离即解除双方租赁合同的真实意思表示，魏向阳拒不搬离已然侵犯了窑店供销社的合法权益。涉案房屋属危房，多处裂缝。上诉人出于自身安全因素考虑，亦应尽快搬离消除隐患，若认为争议过程中窑店供销社的行为侵犯了其财产权益并造成实际损失，可另行提起诉讼。一审判处魏向阳搬离涉案房屋符合法理，亦兼顾情理，本院予以认可综上所述，上诉人魏向阳无正当法律事由占有使用涉案房屋，应予以搬离。一审认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款一项之规定：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由魏向阳负担。本判决为终审判决。审判长 彭永刚审判员 韩 瑶审判员 张军海二〇一五年十月二十八日书记员 张 虎 更多数据：搜索“”来源：