（2015）太民初字第00275号

裁判日期: 2015-10-28

公开日期: 2015-11-19

案件名称

苟海涛与罗敏房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

太白县人民法院

所属地区

太白县

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

案由

法律依据

全文

陕西省太白县人民法院民事判决书（2015）太民初字第00275号原告（反诉被告）：苟海涛，男，汉族，1982年4月6日出生，高中文化，农民，太白县咀头镇人。被告（反诉原告）：罗敏，男，汉族，1972年2月12日出生，农民。委托代理人：赵江芳，陕西正曲律师事务所律师。本院于2015年9月29日立案受理了原告（反诉被告）苟海涛与被告（反诉原告）罗敏租赁合同纠纷一案，依法由审判员詹东适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）苟海涛及被告（反诉原告）罗敏的委托代理人赵江芳到庭参加了诉讼。本案现已审理完毕。本诉原告（反诉被告）苟海涛起诉称，2011年6月1日，原告（反诉被告）苟海涛与被告（反诉原告）罗敏签订租赁合同，被告罗敏将位于太白县百货公司3楼西侧16间（约200平方米）房屋（即太白县长虹歌城）转租给原告使用，双方签订了租房合同，租期为6年。被告收取原告房屋押金2万元。双方签订的租房合同第四条约定“若租期未满，乙方中途提出退房，甲方扣除乙方押金及租金30%—50%的违约金”，现被告（反诉原告）罗敏同意原告（反诉被告）苟海涛中途提出退房，但始终未能按照合同约定退还剩余押金。现请求法院判令：1、解除原告与被告双方的租赁合同；2.被告返还押金14000元；3、被告承担本案诉讼费。本诉被告（反诉原告）罗敏答辩称，原告（反诉被告）苟海涛在起诉前并未提出中途退房，所以应该继续履行支付租金的义务至判决作出时。原告（反诉被告）苟海涛认为违约金为6000元的意见，因为租赁合同中明确约定了违约金为押金及租金的30%至50%，所以该意见不予认可。违约金应为35000元（包括押金20000元及损失租金50000元的50%）。被告（反诉原告）罗敏反诉称，2011年6月1日，反诉原告与反诉被告鉴定了《房屋租赁合同》，合同约定反诉原告罗敏将位于太白县百货公司3楼西侧16间（约200平方米）房屋转租给被反诉人做经营使用，双方签订了租房合同，租赁时间自2011年6月1日至2017年5月31日，年租金为25000元，约定每年5月1日前一次性交清。合同第4条约定“若租期未满，乙方中途提出退房，甲方扣除乙方押金及租金30%—50%的违约金”。第8条约定：“合同到期后，乙方将房屋恢复原状交还甲方，并结清相关手续。”合同履行过程中，反诉被告未按照双方约定及时向反诉原告支付房屋租金，虽然反诉原告多次督促催告，但反诉被告并未积极履行。反诉请求：1、判令反诉被告支付反诉原告房屋租金10417元；2、判令反诉被告向反诉原告支付违约金35000元；3、判令反诉被告将房屋恢复原状；4、诉讼费由反诉被告承担。原告（反诉被告）苟海涛答辩称，根据合同法及双方签订的合同，原告要求与被告解除租赁合同并退还原告14000元押金。被告（反诉原告）罗敏无权转租，原告并且在2015年4月到5月份间给被告（反诉原告）罗敏说过房屋不租了，让他把该退的房租退了，但罗敏不同意。租赁合同应在2015年5月即解除，不应继续承担租赁费。原告（反诉被告）苟海涛认为根据房屋租赁合同第4条约定，违约金应为6000元（20000元＊30%）。经审理查明，原告（反诉被告）苟海涛与被告（反诉原告）罗敏于2011年6月1日，签定了《房屋租赁合同》。合同约定被告（反诉原告）罗敏将位于太白县百货公司3楼西侧16间（约200平方米）房屋转租给原告（反诉被告）苟海涛做经营使用，租金为每年25000元，租赁期限为2011年6月1日至2017年5月31日。并约定“乙方必须向甲方交纳押金贰万元，押金不计息若租期期满后，该押金在合同终止后，甲方一次性将贰万元押金无息退还乙方。若租期未满，乙方中途提出退房，甲方扣除乙方押金及租金30%-50%的违约金；若甲方中途提出收回出租房屋，则应退回乙方所交押金，并支付押金的30%-50%的违约金向乙方赔付”被告（反诉原告）罗敏于2011年6月1日收取原告（反诉被告）苟海涛20000元押金。原告（反诉被告）苟海涛已将2015年5月31日前的租金已交清。以上所述，有原被告陈述、租赁合同、押金条及庭审笔录在卷佐证。本院认为，原告（反诉被告）苟海涛与被告（反诉原告）罗敏签订书面租赁合同，该合同成立并生效。双方应按合同约定积极履行各自的义务。原告（反诉被告）苟海涛辩称被告（反诉原告）罗敏无权转租的意见，因被告（反诉原告）罗敏与太白县百货公司签订的营业房租赁合同中并未约定私下转租的合同无效，该意见不予采信。原告（反诉被告）苟海涛无证据证明与被告（反诉原告）罗敏协商过退房，并且房屋钥匙至今还在其手中，所以原告（反诉被告）苟海涛应继续支付房屋租金至起诉之日（2015年9月30日）为8333元。原告（反诉被告）苟海涛要求提前解除合同应按合同第4条之约定，承担违约责任，但被告（反诉原告）罗敏请求违约金35000元的请求明显过高且不符合约定，原被告双方约定：“若租期未满，乙方中途提出退房，甲方扣除乙方押金及租金30%-50%的违约金”的约定对违约金的约定不明确，本院认为违约金应为租赁的实际损失的30%-50%，本院酌定违约金为16666.8元（20个月的租金损失41667的40%）。被告（反诉原告）罗敏要求原告（反诉被告）苟海涛恢复房屋原状的请求，因无证据证明房屋原状为何且原告（反诉被告）苟海涛并未损坏房屋，该请求不予支持。综上所述，依据《中华人民共和合同法》第八条、第六十条、第九十一条第二款、第一百零七条、第一百零八条之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）苟海涛与被告（反诉原告）罗敏的房屋租赁合同；二、原告（反诉被告）苟海涛支付被告（反诉原告）罗敏2015年5月31日至2015年9月30日的租金8333元并支付违约金16666.8元；三、被告（反诉原告）罗敏返还原告（反诉被告）苟海涛押金20000元；四、驳回本诉原告与反诉原告的其他诉讼请求；五、本案本诉、反诉受理费减半收取535元，由原告（反诉被告）苟海涛承担200元，被告（反诉原告）罗敏承担335元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时交纳案件受理费，上诉于陕西省宝鸡市中级人民法院。上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员　詹　东二〇一五年十月二十八日书记员　郭亭亭来源：百度搜索“”