（2015）绍诸民初字第2106号
裁判日期: 2015-10-28
公开日期: 2015-12-04
案件名称
浙江祥生物业服务有限公司与王海霞物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
诸暨市人民法院
所属地区
诸暨市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
浙江祥生物业服务有限公司,王海霞
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零七条；《物业管理条例（2007年修正）》：第四十二条第一款；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条，第六条
全文
浙江省诸暨市人民法院民 事 判 决 书（2015）绍诸民初字第2106号原告：浙江祥生物业服务有限公司。法定代表人：陈国祥。委托代理人：寿均华。徐宇峰。被告：王海霞。委托代理人：蒋宇。原告浙江祥生物业服务有限公司诉被告王海霞物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，由代理审判员孙兵独任审判，于2015年9月14日公开开庭进行了审理。原告浙江祥生物业服务有限公司的委托代理人徐宇峰及被告王海霞的委托代理人蒋宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原告浙江祥生物业服务有限公司系诸暨市祥生·新世纪花园小区的物业服务公司，自小区建成之日即开始为该小区业主提供物业服务。被告王海霞系诸暨市祥生·新世纪花园小区C10幢1单元601室的业主，被告于2003年1月13日受领房屋。2007年1月1日前，诸暨市祥生房地产开发有限公司与原告约定物业服务费标准为住宅按建筑面积每月每平方米0.35元，汽车库每个每月5元。被告住宅面积为159.72平方米，35号汽车车库一个，每年的物业服务费为730元。2007年1月1日至今，原告与诸暨市祥生新世纪花园业主委员会每年签订《物业管理服务合同》一份，约定由原告提供物业服务，被告支付物业服务费，物业服务费标准为住宅建筑面积每月每平方米按0.5元，汽车库每个每月8元，原告每年物业服务费为1054元。被告自受领房屋装修入住至今，仅仅支付了2015年1月1日之前的服务物业费，至今已拖欠10个年度的物业服务费。原告曾委托浙江浣纱律师事务所向被告发函催讨拖欠的物业服务费，被告至今未付。现原告起诉要求被告支付自2005年1月1日起至2014年12月31日止的物业服务费9892元，并支付逾期支付物业服务费的违约金18911元。被告王海霞未提交书面答辩状，在庭审中辩称：1、被告从未授权业主委员会与其签订物业管理服务合同，即使业主委员会有权代表被告与原告签订该合同，因原告没有履行���应职责，使得被告遭受了财产损失，应当驳回原告诉请；2、根据原告提供的欠费明细以及违约金明细清单可以看出，原告方要求每年的1月1日向业主收取物业费，从诉讼时效角度看，只能支持2014年的物业费，其余已经超过诉讼时效应当驳回；3、退一步讲，如果上述答辩意见均不成立，被告认为原告的违约金明显偏高，请求法庭在合理范围内予以认定；4、因原告的责任，被告的房屋已遭受到明显损失，保留继续追诉的权利，将另案起诉。经审理查明，被告王海霞系暨阳街道新世纪花园涵香居C10幢601室的业主，该住房面积为159.70平方米，架空层面积为28.90平方米。2003年3月18日，被告王海霞开始申请装修。2002年3月20日，诸暨市祥生房地产开发有限公司与诸暨市祥生物业管理有限公司（后于2013年5月3日变更为浙江祥生物业服务有限公司）签订祥生新世纪物业��理服务合同，约定祥生·新世纪花园由原告进行物业管理，管理期限为自2002年3月至该小区业主代表大会成日之日止（实际服务至2006年12月31日），服务要求业主和物业使用人对原告方的管理满意度达到93%以上，管理费按建筑面积0.3元／月／平方米收取，露天车位、车库车位收费标准另定，空置房屋和物业使用人逾期交纳物业管理费的，原告可以从逾期之日起按逾期费用每日3‰的比例加收滞纳金。祥生·新世纪花园首届业主委员会于2006年8月29日成立，成立后，分别于2006年-2008年的每年12月31日、2010年-2014年的每年1月1日与原告（前称为诸暨市祥生物业管理有限公司）签订物业管理服务合同，约定由原告对该小区进行物业管理，管理期限为一年，物业管理目标为业主和物业使用人对原告的管理综合满意率达到95%，收费标准为住宅服务管理费按建筑面积0.5元／月／���方米、商铺为0.65元／月／平方米、储藏室服务管理费按5元／月／个、汽车库服务管理费8元／月／个，并约定业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，原告可以从逾期之日起按逾期费用每日5‰的比例加收滞纳金。被告王海霞支付2005年1月1日之前的物业管理费后，其余服务服务费经2015年3月20日书面催讨仍未缴纳。上述事实，有原告浙江祥生物业服务有限公司、被告王海霞在庭审中的陈述、原告提供的祥生·新世纪花园成立业主委员会资料、物业管理服务合同、装修申请表、装修进场前检验表、申请报告、准予变更登记通知书、房屋所有权证存根、律师函、国内挂号信函收据等证据予以证实，本院予以确认。本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。诸暨市祥生房地产开发有限公司、诸暨市祥生新世纪花园业主委员会与原告浙江祥生物业服务有限公司签订的物业服务合同依法对该小区业主具有约束力。作为小区业主的被告王海霞在接受了原告提供的物业服务的同时，具有交纳相应物业服务费的义务。现原告起诉要求被告支付自2005年1月1日至2014年12月31日期间的物业服务费9892元及违约金18911元，本院对物业服务费中的合理部分8816.54元予以支持；违约金部分，本院根据实际情况调整为被告所欠物业服务费金额的10%，即881.65元。对原告要求被告支付2005年、2006年汽车库物业费的请求，因未提供证据证实双方就该部分进行了约定，本院不予支持；被告辩称原告诉请有部分超过诉讼时限，因其并未提供相应证据佐证，本院不予采信；被告辩称原告的物业服务没有实现管理目标，结合原告提供的证据及小区业主实际交费情况，本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《物业管理条例》第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、被告王海霞应支付原告浙江祥生物业服务有限公司2005年1月1日至2014年12月31日期间的物业服务费8816.54元，并支付违约金881.65元，合计人民币9698.19元，款限于本判决生效之日起十日内付清；二、驳回原告浙江祥生物业服务有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费520元，依法减半收取260元，由被告王海霞负担。如不服本判决，��在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院［在递交上诉状之日起7日内先预缴上诉案件受理费520元，款汇至绍兴市非税收入结算分户，账号：09×××13-9008，开户行：绍兴银行营业部。逾期按自动撤回上诉处理］。代理审判员 孙 兵二〇一五年十月二十八日书 记 员 何汝婷 关注公众号“”