（2015）甬象民初字第28号
裁判日期: 2015-10-28
公开日期: 2015-12-03
案件名称
张自位与王志平、周建华房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
象山县人民法院
所属地区
象山县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
张自位,王志平,周建华
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零七条，第一百一十四条第一款，第二百二十七条
全文
浙江省象山县人民法院民 事 判 决 书（2015）甬象民初字第28号原告：张自位，退休职工。委托代理人：张路宁，浙江信大律师事务所律师。被告：王志平。被告：周建华，个体工商户。原告张自位为与被告王志平、周建华房屋租赁合同纠纷一案，于2014年12月24日向本院提起诉讼。本院于同日立案受理后，因被告周建华下落不明，本院于2015年2月15日向其公告送达了民事起诉状副本、应诉通知书、举证通知书、开庭传票、当事人权利义务告知书等，并依法组成合议庭于2015年4月20日第一次公开开庭审理了本案。原告张自位的委托代理人张路宁，被告王志平的委托代理人杨静，被告周建华到庭参加诉讼。2015年7月3日，本院第二次公开开庭审理了本案。到庭人员同第一次庭审。同日，原、被告向本院申请庭外和解30日，本院予以准许。第二次庭审后，被告王志平与其委托代理人杨静解除委托关系。本案经审批延长审限六个月，现已审理终结。原告张自位起诉称：2012年5月，原告经与两被告协商，由两被告租用原告位于象山县丹东街道丹峰东路105号房屋用于开设宾馆。2012年5月11日，双方签订《房屋租赁协议书》一份，约定：“租赁期限为12年，租金按年计算，第一年租金为壹佰柒拾万元整，2013年租金为壹佰捌拾万元，以后每年租金在前一年租金的基础上递增5%；采用先付后租形式，下年度的租金在上年度5月25日前付清，如逾期不付则每日加收2‰滞纳金至实际给付之日止，同时原告可随时解除租赁协议。”合同签订初期，两被告尚能按约履行合同义务，但从2013年5月25日开始，经原告多次催讨，两被告仅分期支付了2013年度租赁费130万元，对剩余部分租金拒不支付。原告认为，双方签订的房屋租赁合同应合法有效，故诉请法院判令：一、解除原、被告于2012年5月11日签订的《房屋租赁协议书》并将租赁房屋交还原告；二、两被告支付原告2013年6月12日至2014年6月11日期间房屋租赁费50万元，并支付滞纳金（按逾期付款金额的日1‰，自起诉之日计算至实际付清之日止）；三、两被告支付原告自2014年6月12日起按每月157500元，计算租金至实际腾退房屋之日止，并按逾期付款金额日2‰支付滞纳金至实际付清之日止（其中逾期付款本金逐月增加，并按房屋租赁合同每一年度上浮5%）。2015年10月12日，原告申请撤回第一项诉请中要求判决两被告将讼争租赁房屋交还原告的请求，本院经审查予以准许。被告王志平答辩称：合同签订后，本被告实际并未履行合同，故本案主体存在错误。即使合同主体为王志平，原告在签订合同过程中存在欺诈行为，其告知被告讼争租赁房屋可以办出产权证书，但实际租赁房屋三层以上大部分系违章建筑，故该合同应系无效。鉴于合同无效，双方也不存在合同解除问题，且因导致合同无效的过错在于原告，故被告无需缴纳房租费。若合同有效，则该合同履行主体非被告王志平，原告也不得向王志平主张权利。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。被告周建华答辩称：根据象山县人民法院（2013）甬象徐商初字第144号民事调解书载明的内容，讼争租赁房屋用于经营宾馆，但本被告于2012年即退出宾馆合伙事宜，宾馆于同年10月开业时，本被告也已致电房东告知退伙情况，原告应已知晓。本被告退伙后便未回过象山，对酒店经营账目、营业执照办理等等均不知情。故租赁房屋与本被告无关，请求法院驳回原告的诉讼请求。针对上述诉讼请求，原告在举证期限内向本院提供了下列证据，结合被告的质证意见，本院认定如下：1.《房屋租赁协议书》一份，拟证明原告将所有的讼争房屋出租给两被告使用，双方并对租赁费等进行约定的事实。被告王志平经质证对真实性无异议，但认为租赁房屋实际使用人并非王志平，而系宁波金宜名邸酒店有限公司（以下简称金宜名邸酒店），且协议书未对租赁房屋无法办理产权证书的情况进行告知，承租人初衷系用于宾馆经营，原告对此也已知情。被告周建华经质证认为其早已将退伙事宜告知原告，故该租赁合同与本被告无关，且协议书约定租金未付超过七天房东可收回房屋，故原告理应早已收回房屋，但其故意拖延至今，其他意见同被告王志平的质证意见。本院对该份证据真实性予以认定，对两被告质证意见将结合本案其他证据予以综合认定。2.国有土地使用证、房屋所有权证、证明各一份，拟证明原告合法拥有租赁房屋所有权、处分权的事实。被告王志平、周建华经质证均无异议，本院予以认定。3.催告函一份、全球邮政特快专递存根三份（均系复印件），拟证明原告就房屋租赁费用向被告进行催告，被告王志平已签收邮件，被告周建华的邮件被退回的事实。因原告仅提供邮件存根且系复印件，两被告亦予以否认，本院对该份证据不予认定。4.《房屋租赁补充协议》一份，拟证明原、被告双方签订补充协议变更了《房屋租赁协议书》中约定的2012年度租金支付方式，并约定宾馆原有设施设备转让费为150万元的事实。被告王志平经质证对真实性无异议，但认为150万元转让费之前双方约定系设备费，但房屋交付后发现原有设备并不值钱，双方对该笔转让费存在争议，所以被告并未支付转让费，被告周建华支付的180万元全部为房屋租赁费用。被告周建华经质证对真实性无异议，但认为当时王志平告诉周建华该款系租金，并非转让费。本院对该份证据真实性予以认定，对证明目的将结合本案其他证据予以综合认定。5.《房屋租赁协议》及房屋所有权证各一份，该组证据调取自象山县市场监督管理局综合档案室，拟证明该协议上甲方张自位的签名并非原告本人所签，且该协议所涉租赁房屋与原、被告讼争的租赁房屋不具有同一性的事实。被告王志平经质证对真实性无异议，认为原告签名真实，且原告一直在收取金宜名邸酒店支付的租金，其不可能不知晓讼争房屋已出租给金宜名邸酒店使用的事实，原告称已向工商登记部门就该份协议真实性提出异议，但未提供证据，本被告认为若工商部门查实该协议虚假，则应予撤销，现尚未明确的情况下，应以工商登记备案的协议为准，原告称协议载明的2056平方米房屋已全部出租给KTV经营，但未提供证据，故本被告认为上述房屋中包含有本被告租赁的房屋。被告周建华经质证认为其早已退出酒店经营合伙，故对后来另行签订租赁协议等事情并不清楚。本院对该份证据将结合本案其他证据予以综合认定。针对其辩解，被告王志平在举证期限内向本院提供了下列证据，结合原告及被告周建华的质证意见，本院认证如下：1.《房屋租赁协议》一份，该份证据同原告提供的证据5，拟证明原告于2013年1月17日就讼争房屋与金宜名邸酒店签订房屋租赁协议，约定租期12年，年租金70万元，该协议与两被告签订的房屋租赁协议存在差异，原告在当时明知两被告租赁房屋用于开办酒店，但其隐瞒了租赁房屋无法办理产权证书的情况，致使两被告因无法办理营业执照遭受较大损失，被告周建华也因故退出酒店合伙经营；后酒店受让者在申办营业执照过程中与原告经过商议最终确定年租金70万元较为合理并另行签订房屋租赁协议，故讼争租赁房屋的实际承租方应系金宜名邸酒店的事实。原告对该份证据质证意见同其提供证据5的证明目的。被告周建华经质证表示其签订合同时间在2012年，之后因退出合伙，对相关情况并不知情。本院对该份证据将结合本案其他证据予以综合认定。2.领付款凭证二份、收条及中国建设银行付款凭条各一份、浙江民泰商业银行电子信息专用凭证五份、明细对账单四份，拟证明被告周建华依据2012年签订的房屋租赁合同支付2012年至2013年租金180万元，在金宜名邸酒店领取营业执照后，讼争房屋实际使用人系金宜名邸酒店，租金全部由酒店予以支付，按年租金70万元标准，已累计支付租金至2015年5月1日的事实。原告经质证对该组证据真实性无异议，对证明目的有异议，认为周建华支付的180万元款项中包含150万元租赁房屋原有设备的转让费。被告周建华经质证认为原、被告签订合同时载明的20万元租金由王志平支付，本被告银行卡转账给原告180万元款项性质系房租费，支付租金后，本被告因故退出合伙，且已就退伙情况告知原告，原告也已明确，故对之后有关情况本被告并不了解。本院对该组证据真实性予以认定，对证明目的将结合本案其他证据予以综合认定。针对其辩解，被告周建华在举证期限内向本院提供了（2013）甬象徐商初字第144号民事调解书及宾馆转让协议复印件各一份、银行汇款凭证复印件一组，拟证明原、被告签订房屋租赁协议时，本被告已支付租金180万元，于2012年10月份退出酒店合伙事宜，并将退伙事宜告知原告，故之后承租事项与本被告无关的事实。原告经质证对该组证据真实性无异议，但认为第一年租金系由被告王志平支付，其中150万元用于支付宾馆设备转让费。被告王志平经质证对真实性无异议，但认为宾馆转让合同是股权转让，与房屋租赁关系无关。本院对该组证据真实性予以认定，对证明目的将结合本案其他证据予以综合认定。根据上述举、质证及认证意见，并结合原、被告诉辩及庭审陈述，本院认定本案的基本事实如下：2012年5月11日，原告（甲方）与两被告（乙方）签订《房屋租赁协议书》一份，约定：“甲方将座落于象山县丹东街道丹峰东路105号大楼的3—8层（共六层），一楼西面大厅（建筑面积共约5000平方米）房屋出租给乙方经营宾馆，租赁用途为宾馆经营之用，不得擅自另作他用，甲乙双方签订合同时本出租房屋未做房产证；租赁期限为12年，租期自2012年6月12日至2024年6月11日止；租金按年计算，第壹年租金为壹佰柒拾万元整，2013年租金为壹佰捌拾万元，以后每年的租金在前一年租金的基础上递增5%；每年的租金应提前半个月（即每年5月25日之前）付清；乙方如逾期付款应支付甲方每天2‰的滞纳金（按拖欠租金部分计），逾期付款满柒天甲方有权随时解除合同，并有权追回所欠租金及滞纳金。”同日，原、被告签订《房屋租赁补充协议》一份，约定：“2012年房租支付方式为2012年5月11日订立合同后支付伍拾万元，剩余壹佰贰拾万元自2012年8月12日起每月支付贰拾万元，直至付清；2012年5月11日签订合同时双方约定宾馆原有设施设备转让给乙方价格为人民币壹佰伍拾万元，乙方一次性支付给甲方，甲方经营时原有债权债务与乙方无关。”另查明，2012年5月4日，两被告分别支付原告20万元、180万元，原告出具领付款凭证一份，载明：“领款人张自位，领款金额壹佰捌拾万元，用途2012年至2013年房租费。”另出具收条一份，载明：“今收到租房定金计贰拾万元整，收款人张自位。”2012年12月4日、2013年8月13日、2014年2月19日、2014年4月4日、2014年5月5日、2014年9月9日，金宜名邸酒店分别支付原告房租费10万、20万、10万、20万、30万、50万，其中原告于2014年9月9日出具领付款凭证一份，载明：“领款人张自位，领款金额伍拾万元，用途2013年房租费。”再查明，截止本院第二次开庭之日，讼争租赁房屋尚在用于经营宾馆。本院认为，原、被告自愿签订讼争《房屋租赁协议书》及《房屋租赁补充协议》，现被告王志平仅以租赁房屋未取得产权证书为由主张协议无效，因协议书已明确租赁房屋未办理产权证，且该房屋也不存在法律法规、司法解释明确规定的租赁合同无效情形，故上述租赁合同应系双方真实意思表示，依法有效，双方均应按照合同约定履行义务。原告及被告王志平均向法院提供的象山县市场监督管理局存档的《房屋租赁协议》，因该协议载明的租期、租金及租赁物均与原、被告签订的租赁合同存在差异，且该合同主要用于办理企业工商登记所需，故该协议不适用本案讼争租赁房屋所生纠纷。被告王志平辩称房屋实际承租人为金宜名邸酒店，其无需承担租金支付义务，但其并未提供证据证明原告与金宜名邸酒店存在房屋租赁关系，基于合同相对性原则，原告依法可就讼争房屋租赁向两被告主张合同权利。被告周建华辩称其已退出酒店合伙经营，无需承担支付租金义务，因两被告之间合伙事宜与房屋租赁合同无关，且周建华未提供证据证明其已将退伙事宜告知原告并由原告与被告王志平另行签订租赁合同，故本院对其辩称意见不予采纳。根据《房屋租赁协议书》约定的租金支付方式，两被告未按约在2013年5月25日前支付原告第二年度租金，且逾期付款至今，故原告主张解除该《房屋租赁协议书》，于法有据，本院予以支持。对欠付2013年6月12日至2014年6月11日期间租金及滞纳金的具体标准。原告称其于2012年5月4日收取的180万元款项其中150万元系房屋原有设备转让费，因原告在该笔款项领款凭证上签名确认用途为房租费，故应当确认180万元系支付租金，结合本院在本案事实部分认定的原告就讼争房屋已收取的2013年度租金金额，两被告尚欠2013年度租金10万元。对逾期支付租金应承担滞纳金计算标准，被告主张协议书约定计算标准过高，本院酌情调整至按中国人民银行同期同类贷款基准利率的四倍计算滞纳金。结合付款时间、金额及原告主张，两被告就2013年度租金逾期付款滞纳金均计算至实际付清之日止，具体计算标准按附件图一予以确认。对2014年6月12日之后的租金及滞纳金计算标准。原告主张计算至实际腾退房屋之日，但因原告未主张腾退房屋，该事实尚未确定，故本院确认租金计算至本院第二次开庭之日，滞纳金计算至实际付清之日止。租金部分，按协议书约定金额，每年度在上一年基础上递增5%。滞纳金部分，结合原告诉请主张，按月计算，滞纳金计算本金根据月租金按月进行累加，计算标准同上述2013年度本院调整后滞纳金的计算标准。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十七条之规定，判决如下：一、解除原告张自位与被告王志平、周建华于2012年5月11日签订的《房屋租赁协议书》；二、被告王志平、周建华支付原告张自位2013年6月12日至2014年6月11日期间的租金10万元及滞纳金（按中国人民银行同期同类贷款基准利率的四倍，计算至实际付清之日止）（详见附件表一）；三、被告王志平、周建华支付原告张自位2014年6月12日至2015年6月11日期间的租金189万元及滞纳金（按中国人民银行同期同类贷款基准利率的四倍，计算至实际付清之日止）（详见附件表二）；四、被告王志平、周建华支付原告张自位2015年6月12日至2015年7月3日期间的租金119613.7元及滞纳金（按中国人民银行同期同类贷款基准利率的四倍，计算至实际付清之日止）上述二至四项于本判决生效之日起十日内履行。四、驳回原告张自位的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。本案案件受理费13250元，由原告张自位负担4000元，被告王志平、周建华负担9250元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书后七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费，如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，开户银行：宁波市中国银行营业部，账号：37×××92。如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，作自动放弃上诉处理。本判决生效后，义务人应在本判决确定的履行期限内自动履行，本判决生效后，义务人应在本判决确定的履行期限内自动履行，如涉款项交付义务的，义务人可直接交付权利人，也可联系承办法官交付至象山县人民法院执行款专户，账号：39×××03，开户银行：中国工商银行象山支行。如义务人拒不履行，权利人可在判决书确定的履行期限届满后两年内向本院或与本院同级的被执行财产所在地的人民法院申请执行。审 判 长 奚巧群人民陪审员 孙根花人民陪审员 庞玉莲二〇一五年十月二十八日代书 记员 翟洁琼附件：表一年度支付日期支付金额（万元）计付滞纳金本金（万元）滞纳金计算期间2012.5.4无无2012.12.42013.5.26–2013.8.122013.8.132013.8.13–2014.2.182014.2.192014.2.19–2014.4.32014.4.42014.4.4–2014.5.42014.5.52014.5.5–2014.9.82014.9.92014.9.8至实际付清之日止附件：表二年度应付租金计付滞纳金本金滞纳金计算期间1575001575002014.6.12–2014.7.113150003150002014.7.12–2014.8.114725004725002014.8.12–2014.9.116300006300002014.9.12–2014.10.117875007875002014.10.12–2014.11.119450009450002014.11.12–2014.12.11110250011025002014.12.12–2015.1.11126000012600002015.1.12–2015.2.11141750014175002015.2.12–2015.3.11157500015750002015.3.12–2015.4.11173250017325002015.4.12–2015.5.11189000018900002015.5.12至实际付清之日止