（2015）金民祭初字第308号
裁判日期: 2015-10-28
公开日期: 2016-03-04
案件名称
李丽敏与河南菩提泉农业发展有限公司房屋买卖合同纠纷一案一审民事判决书
法院
郑州市金水区人民法院
所属地区
郑州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
李某某,河南菩提泉农业发展有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国城市房地产管理法（2007年）》：第四十条第一款；《中华人民共和国民法通则》：第六十三条第一款；《中华人民共和国合同法》：第一百零七条，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
河南省郑州市金水区人民法院民 事 判 决 书（2015）金民祭初字第308号原告李某某，女，汉族，住内蒙古通辽市。委托代理人尹俊岭，河南悦盛律师事务所律师。委托代理人霍朋杰，河南悦盛律师事务所实习律师。被告河南菩提泉农业发展有限公司，住所地郑州市关虎屯小区。委托代理人王志学，男，汉族，住郑州市惠济区，系该公司员工。原告李某某与被告河南菩提泉农业发展有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由代理审判员赵培适用简易程序公开开庭进行了审理。原告李某某的委托代理人霍朋杰、被告的委托代理人王志学到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李某某诉称，2011年12月20日，原、被告双方签订了一份房屋买卖合同，合同约定被告将位于郑州市金水区民航路32号6号楼1单元402号房屋以680000元的价格出售给原告，原告先向被告支付定金10000元。同时，合同第5条第三款约定：在约定期限内须甲乙双方配合到相关部门办理相关手续，如任何一方不配合办理，则视为单方违约，须赔偿守约方总房款的10%作为违约金。合同签订后，原告如约支付了10000元定金，被告却始终不配合办理相关手续，按照协议约定，其已构成违约。原告无奈之下，为维护合法权益，依法诉至法院，请求判令：1、被告支付违约金68000元整；2、本案诉讼费由被告承担。为支持其诉讼请求，原告向本院提交证据如下：1、李某某身份证复印件一份，证明原告的身份信息；2、企业基本注册信息查询单原件一份，证明被告河南菩提泉农业发展有限公司的基本信息；3、房屋买卖合同复印件一份，证明原告购买被告房屋的事实以及被告公司未按合同约定履行而形成违约；4、郑州市金水区人民法院（2014）金民二初字第1568号民事判决书一份，证明目的：（1）证明被告公司承认双方存在房屋买卖合同关系；（2）证明被告公司转让房产时因未按法律规定报有批准权的人民政府审批而导致合同无法履行，被告违约情况属实。被告辩称：该合同转让房产的土地性质为国有划拨土地，导致合同实际无法履行，存在缔约过失。因合同房屋不符合登记过户条件，造成合同不能履行。合同不存在可履行性，即合同不能履行，金水区人民法院已经判定此合同因关键义务未作约定实际无法履行，则合同不存在有效性（注：原告曾上诉中院又自行撤诉），请求法院驳回原告诉讼请求，诉讼费由原告承担。被告为支持其辩称意见，向本院提交如下证据：河南省郑州市中级人民法院（2015）郑民一终字第366号民事裁定书1份。被告对原告提交的证据发表如下质证意见：原告所提供四组证据，不对其真实性作出判断，原告证明目的中，同意其第一项双方存在房屋买卖合同关系，但不同意其第二项“被告公司转让房产时因未按照法律规定报有批准权的人民政府审批而导致合同无法履行，被告违约”的内容，因我公司预售房产因工地性质原因不能办理过户手续，符合合同中约定的“因政策原因导致房地产无法及时过户的”相关条件（合同第四条内容）。因此导致该合同不能履行。原告与河南菩提泉农业发展有限公司签订的房屋买卖合同，因转让房产的土地性质为国有划拨土地，导致合同实际无法履行，存在缔约过失造成履行不能，金水区人民法院已就该合同判定合同无法履行。原告曾在一审后上诉中院，又自行撤诉。原告对被告提交的证据发表如下质证意见：对真实性无异议，对关联性有异议。经审理查明：2011年12月20日，卖方被告与买方原告签订房屋买卖合同一份，主要约定：“第一条房屋基本情况：被告自愿将坐落在郑州市金水区民航路32号6号楼1单元402号，房屋建筑面积135.87平方米，出售给原告，该房产权证号为XXXX**，丘地号为XXXXXX。原告已对被告所要出售的房产做到了充分了解，房屋所在土地为国有划拨土地性质，原告认同上述房屋情况，愿意购买该房产。第二条成交价格：总价款680000元，本协议生效的前提是，原告向被告支付定金10000元，此款冲抵部分房款。第三条付款方式：原告支付110000元作为首付款，支付至房管局指定的资金监管账户，其余560000元申请按揭贷款。本合同生效后，双方共同到贷款银行办理相关按揭贷款手续。待产权过户后5个工作日内全部房款自资金监管账户一次性转入被告指定账户。第四条办理手续时间约定：双方应在贷款银行放款后10个工作日内，且原告已将全部首付款110000元支付到资金监管账户后，共同到房管部门办理房产过户及相关手续。如因政策、不可抗力及其他不可归责于原、被告双方的原因导致本房产无法及时过户的，双方互不承担任何违约或赔偿责任，原告支付给被告的定金全额退还原告。第五条违约责任：原告若违反本合同的各项约定，按总房款10%的违约金赔偿被告损失。被告若无正当理由单方解除本协议，被告赔偿原告总房款10%的违约金。在约定期限内须原被告双方配合到相关部门办理相关手续，如原告或被告单方不配合办理，则视为单方违约。第七条税、费承担：双方共同到房产部门办理产权过户手续时，应按规定缴纳有关税费，被告负担房产的营业税、企业所得税、土地增值税。除此房产的营业税、企业所得税、土地增值税外，所有关于实现房屋过户可能发生的各种费用由原告全额承担，并由原告自行向相关部门支付、缴纳。第八条其他约定事项：如因政策原因导致此次房产手续无法办理，被告有权解除协议，两个工作日内返还原告支付的定金等。合同签订前，2011年12月8日，原告已向被告交付定金10000元。合同签订后，双方未能在房管部门建立资金监管账户，原告亦未再支付房款。因上述房产土地性质为国有划拨土地，原、被告仅凭双方合同办理产权过户手续，不符合房管部门的政策规定，房管部门未予办理。本院认为：原、被告双方签订的《房屋买卖合同》，是双方真实意思表示，不违反相关法律规定，依法成立，合法有效，原、被告均应按约履行。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条规定：以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或作其他处理。现因被告未向相关部门履行报批手续，造成合同不能履行，系其违约。但原告根据合同约定要求被告支付违约金68000元的诉讼请求过高，本院酌定按涉案房屋总房款的5%，即34000元支持原告。对被告辩称合同转让房产的土地性质为国有划拨土地，导致合同实际无法履行的答辩意见，没有事实和法律依据，本院不予采纳。依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告河南菩提泉农业发展有限公司于判决生效后十日内支付原告李某某违约金34000元。二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1500元，由原告负担750元，被告负担750元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一式七份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。代理审判员 赵 培二〇一五年十月二十八日代理书记员 任怡萍 微信公众号“”