（2015）黄浦民四（民）初字第1209号
裁判日期: 2015-10-28
公开日期: 2016-01-31
案件名称
孙翔与邱林康房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市黄浦区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
孙翔,邱林康,上海晶采轩餐饮管理有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款
全文
上海市黄浦区人民法院民 事 判 决 书（2015）黄浦民四（民）初字第1209号原告孙翔，男，汉族，1969年6月20日出生。被告邱林康，男，汉族，1964年1月20日出生。被告上海晶采轩餐饮管理有限公司。住所地上海市长宁区虹桥路***号。法定代表人包华，该公司总经理。两被告共同委托代理人汪毅，上海嘉路律师事务所律师。两被告共同委托代理人谢鑫，上海嘉路律师事务所律师。原告孙翔诉被告邱林康、被告上海晶采轩餐饮管理有限公司（下称晶采轩公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员李慧独任审判，公开开庭进行了审理。原告孙翔、两被告共同委托代理人汪毅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告孙翔诉称：2014年6月3日，原告与被告邱林康签订租约，被告邱林康向原告承租位于上海市巨鹿路XXX号底层前间及三层房屋用作被告晶采轩公司员工居住，租期自2014年6月5日起至2015年12月31日止。签约当日，原告交付被告邱林康系争房屋，被告邱林康支付押金人民币5，300元，并支付2014年6月5日至2014年12月4日期间租金。2014年12月12日，居住人员迁离系争房屋。次日，原告收讫房屋钥匙。现原告诉请要求（1）解除原告与被告邱林康所签租约；（2）两被告支付尚欠2014年6月3日及4日、2014年12月5日至12日共计10日之租金人民币1，766.67元；（3）两被告就逾期付租支付自2014年12月5日起至实际付款日止之逾期付租违约金（暂计至2015年3月4日之违约金为人民币15，840元，之后每逾期1日按日租金标准即人民币176元计算）；（4）两被告支付解约违约金人民币5，300元；（5）原告不予退还被告邱林康押金人民币5，300元（该押金用以直接冲抵两被告上述（2）、（3）、（4）项应付款项；（6）两被告就擅自解约赔偿原告房屋空置损失人民币15，900元（计3个月租金）。原告提供以下证据：1、2014年6月3日《房屋租赁合同》，以证明原告与被告邱林康之间存在租赁合同关系。2、授权委托书，以证明原告可出租系争房屋且可提起本案诉讼。3、被告邱林康之居民身份证及名片，以证明被告邱林康系被告晶采轩公司后勤主管，故原告有权向两被告均追究责任。4、银行支付凭证，以证明被告晶采轩公司实际使用系争房屋且通过下属分公司向原告支付款项。被告邱林康、被告晶采轩公司辩称：租约虽由被告邱林康与原告签订，但被告邱林康系被告晶采轩公司工作人员，系争房屋承租后系作为被告晶采轩公司员工宿舍，相关合同款项亦由被告晶采轩公司下属分公司支付，故被告邱林康签约仅系职务行为，相关合同义务应当由被告晶采轩公司承担，被告邱林康本人不应承担合同义务。对原告诉请1，认为租约已于2014年12月12日解除。对于原告诉请2，同意支付2014年12月5日至12日期间共计8日之租金。对于原告诉请3，认为解约违约金与逾期付租违约金不得同时主张，且逾期付租违约金数额不得超过欠租数额。对原告诉请4、5没有异议。对原告诉请6，称针对提前解约已约定解约违约金，原告就空置损失未能提供证明，且房屋空置亦可能系因原告提出之租金数额不合理所致，故对该诉请不予认可。两被告对原告提供证据形式真实性均无异议，但称承租方应系被告晶采轩公司。两被告未向本院提供相关证据。经审理查明：2014年6月3日，被告邱林康持本人身份证及被告晶采轩公司后勤主管名片与原告签订《房屋租赁合同》一份，约定（1）被告邱林康向原告承租位于上海市巨鹿路XXX号底层前间及三层房屋作为被告晶采轩员工宿舍，租期自2014年6月5日起至2015年12月31日止；（2）月租金为人民币5，300元，租金按3个月作为一期支付，首期租金于2014年6月3日前付清，之后租金支付时间为该期租金首月5日前，如逾期付租，则每逾期1日，须按日租金1倍支付逾期付租违约金；（3）租赁押金为人民币5，300元，在租赁关系结束且被告邱林康返还房屋、清结应付费用当日，原告将该押金无息退还；（4）租赁双方应诚意履约，任何一方未按合同约定履行，如合同对相关责任有特别约定，则从其约定，如未作特别约定，违约方经书面催告后仍不予履行，则违约方行为视为根本性违约，守约方可解除合同并要求违约方按月租金1倍数额支付违约金。该份合同在首部承租方一栏中记明“邱林康（晶轩）”。签约当日，原告交付系争房屋。租赁期间，被告邱林康实际支付押金人民币5，300元及截至2014年12月4日止之租金，其中部分款项由被告晶采轩公司下属分公司帐户支付。2014年12月12日，被告晶采轩公司员工搬离系争房屋。次日，原告收讫房屋钥匙并收回系争房屋。现原告以被告欠付租金及擅自解约均构成违约为由起诉来院，要求解除所涉《房屋租赁合同》，同时要求两被告共同支付尚欠10日租金人民币1，766.67元、就该欠租按约支付逾期付款违约金、就擅自解约支付解约违约金人民币5，300元并赔偿原告房屋空置损失人民币15，900元（按3个月租金数额计），同时原告要求将押金人民币5，300元直接用以冲抵上述欠款。以上事实，由原告提供的《房屋租赁合同》、被告邱林康身份证及名片、付款凭证以及当事人陈述笔录等证据证实，本院予以确认。本院认为：本案所涉《房屋租赁合同》系签约双方据各自真实意思表示依法签订，具有法律效力，签约双方均应恪守合同约定义务。该租赁合同虽由原告与被告邱林康所签，但鉴于（1）被告邱林康签约时出具名片，其上记明被告邱林康系被告晶采轩公司后勤主管；（2）原告在签约时既已明知系争房屋用于被告晶采轩公司员工宿舍，而员工宿舍事宜属于后勤事务；（3）合同首部承租方一栏内容为“邱林康（晶轩）”，结合被告邱林康出示之名片，应可明确该“晶轩”即系被告晶采轩公司；（4）租赁期间，系争房屋实际由被告晶采轩公司作为员工宿舍使用，部分租赁费用亦通过被告晶采轩公司下属分公司帐户支付。鉴此，实际承租方应系被告晶采轩公司，被告邱林康系作为被告晶采轩公司委托代理人予以签约，被告邱林康签约行为应属职务行为，故被告邱林康本人无须承担合同责任。对于原告诉请1，结合庭审笔录，双方当事人对租赁合同实际于2014年12月12日提前解除均予确认。对于原告诉请2，原告虽提前2日交房，但租赁双方对该2日租金是否须予支付并未作出约定，由此，租金起付日仍应以合同约定为准，故原告尚欠租金为2014年12月5日至12日期间租金计人民币1，368元，原告应予支付。对于原告诉请3，合同中对逾期付租违约金虽作明确约定，但该项违约金数额应当以欠租数额为限。对于原告诉请4，因擅自解约属于根本性违约，故原告就擅自解约有权要求被告晶采轩公司支付该项解约违约金计人民币5，300元。对于原告诉请5，该诉请内容虽与合同约定押金处理方式有悖，但鉴于租赁双方对押金直接冲抵欠款均予认可，故该项押金可先行用于冲抵被告晶采轩公司应予支付原告之解约违约金人民币5，300元。对于原告诉请6，因租赁合同系因被告晶采轩公司违约而致提前解除，而该项解约可能导致原告遭受房屋空置损失，鉴于（1）原告将该项房屋空置损失暂计为3个月租金数额并无不当；（2）两被告现均无证据可予证明原告在3个月内已另有租户；（3）原告之房屋空置损失实际已达3个月租金数额，如因原告可主张解约违约金而对原告诉请之空置损失予以减少赔偿，则将导致违约金丧失惩罚性质，且对原告而言显然不尽公平合理。鉴此，本院对原告诉请6依法予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下：一、原告孙翔与被告邱林康于2014年6月3日所签《房屋租赁合同》于2014年12月12日予以解除；二、被告上海晶采轩餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告孙翔2014年12月5日至2014年12月12日期间租金人民币1，368元；三、被告上海晶采轩餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告孙翔逾期付租违约金人民币1，368元；四、原告孙翔不予退还被告上海晶采轩餐饮管理有限公司押金人民币5，300元（该项押金用以全额冲抵被告上海晶采轩餐饮管理有限公司应付原告孙翔之解约违约金人民币5，300元，两项费用经冲抵后互相抵销）；五、被告上海晶采轩餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告孙翔房屋空置损失计人民币15，900元；六、驳回原告孙翔要求被告邱林康共同承担付款义务的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币505.17元（原告孙翔已预付），减半收取为人民币253元，原告孙翔负担人民币14元，被告上海晶采轩餐饮管理有限公司负担人民币239元，本院退还原告孙翔人民币252.17元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 李 慧二〇一五年十月二十八日书记员 暨秉恒附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条??当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第一百零七条??当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条??当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。…… 来源：百度搜索“”