（2015）金民初字第2672号
裁判日期: 2015-10-28
公开日期: 2015-12-31
案件名称
眭立波与宁夏天都房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
银川市金凤区人民法院
所属地区
银川市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
眭立波,宁夏天都房地产开发有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第九十四条，第九十七条，第九十八条，第一百零七条，第一百零九条，第一百一十二条，第一百一十四条第一款
全文
宁夏回族自治区银川市金凤区人民法院民 事 判 决 书（2015）金民初字第2672号原告眭立波，男，1973年7月16日出生，汉族，宁夏吴忠市人，中专文化，公司职工，住宁夏回族自治区吴忠市利通区。委托代理人眭殿华，男，1949年1月15日出生，汉族，宁夏吴忠市人，大专文化，退休职工，住宁夏回族自治区吴忠市利通区。被告宁夏天都房地产开发有限公司，住所地：宁夏回族自治区银川市金凤区。法定代表人龚涛，该公司董事长。委托代理人闫海滨，宁夏兴业律师事务所律师。委托代理人杨坤，男，1978年8月8日出生，回族，宁夏银川市人，大学文化，公司职工，住宁夏回族自治区银川市金凤区。原告眭立波与被告宁夏天都房地产开发有限公司（以下简称天都公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年7月24日立案受理，依法由审判员郭娟适用简易程序于2015年9月17日公开开庭进行了审理。原告眭立波及委托代理人眭殿华，被告天都公司的委托代理人闫海滨、杨坤到庭参加诉讼。审理过程中，原、被告申请庭外和解，期限届满未达成一致意见。本案现已审理终结。原告眭立波诉称，原告因看到被告“家在美林中爱在阳光里”的售楼宣传彩页后，于2013年5月20日与被告签订了一份商品房买卖合同，约定原告购买被告开发的位于银川市金凤区一套面积为85.44平米的商品房。合同约定交房日期为2014年10月31日之前，并约定了交付房屋的条件。协议生效后，原告如约向被告首付购房款123540元，其余26万元房款以公积金形式贷款支付。但被告违反合同相关约定，变更房屋结构、供暖方式未履行告知义务，违反了合同第十一条的约定。原告于2015年1月30日收到被告办理收房的通知，原告前往收房过程中，被告仅出示了《工程竣工验收备案表》的复印件，原告要求被告出示《工程竣工验收备案表》原件及合同第九条、第十二条约定的《银川市新建商品房配套设施交付使用证》、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，但被告均未能出示。至今，被告亦未能合法、合规地履行交房义务，也未承担相应的违约责任，导致原告的入住权利无法实现。故原告诉至法院，请求判令解除原、被告订立的《银川市商品房买卖合同》；判令被告退还房款383540元及利息47207元，共计430747元；判令被告承担延期交房的违约金3835元和因此产生的房屋租金8500元；本案诉讼费用由被告承担。原告为证明其主张，向法庭提交如下证据：证据一、身份证复印件一份，据以证明原告眭立波是涉案房屋购买人。经质证，被告对该证据无异议。证据二、银川市商品房买卖合同及补充协议复印件各一份，据以证明被告未履行合同约定，逾期交房的事实。经质证，被告对该证据真实性没有异议，对证明目的有异议。证据三、住房公积金借款合同复印件一份、销售不动产统一发票复印件一份、公积金贷款收据复印件一份、宁夏住房资金管理中心委托贷款通知单复印件一份，据以证明原告按照合同约定履行合同并付清房款事实。经质证，被告对该组证据真实性没有异议，按照买卖合同第七条约定，原告的第二次付款应当在2013年6月8日之前完成，原告实际第二次付款在2013年8月21日完成，超出了合同约定的期限，应当承担相关责任。证据四、房屋租赁合同复印件一份、收条复印件二份，据以证明被告逾期交房所产生的租房租金。经质证，被告对该证据的真实性、合法性、关联性均不认可，不能确定该合同的真实性，该合同期限为2014年6月15日至2015年6月14日，该合同履行与本案没有关联，更无法证实原告实际发生了租赁费用。证据五、银川市规划管理局《关于阳光美林小区阳台封闭变更事宜的答复》复印件一份，据以证明被告将阳台半封闭改为全封闭，且没有按照合同约定告知原告。经质证，被告对该证据的真实性、合法性、关联性均不认可，现无法查明该证据的真实性，该答复只是对陈钢等住户的答复，该证据与本案没有关联性。证据六、视听资料原件一份，据以证明被告将半封闭的阳台改为全封闭阳台，导致面积增大将近5%，采暖方式由集中供暖改为壁挂炉。经质证，被告对该证据的真实性、合法性、关联性均不认可，该证据只是电视台的一档电视栏目，无法客观真实反映本案事实，更无法证实原告的证明目的。证据七、特快专递原件一份，据以证明原告书面通知被告解除合同。经质证，被告对该证据的真实性没有异议，因解除条件尚未成就，合同并未实际解除。证据八、银川市城建档案馆关于阳光美林3号楼建筑设计图纸资料复印件一份，据以证明被告将阳台由半封闭改为全封闭，变更原规划设计，未按照合同约定履行告知义务。经质证，被告认为证据的真实性庭后核实才能进行确认。证据九、售楼宣传彩页复印件一份，据以证明该小区北面存在铁路线，但在销售时没有向原告告知，也没有在宣传彩页上进行说明和明确的标识。经质证，被告对该证据的真实性没有异议，对证明目的不予认可，宣传彩页是要约邀请。补充协议的第六条有明确约定，而且宣传彩页对小区西侧的铁路线有明确的标识，以虚线方式进行标识，不可能将所有的与项目无关的线路在宣传彩页上进行说明和标识。被告天都公司辩称，被告与原告眭立波经协商一致签订了《商品房买卖合同》及补充协议。该合同及协议为双方真实意思表示，内容不违反合同法的禁止性规定，合法有效，其中补充协议第二条第1项明确约定，被告延期交房享有90天的免责期。双方均受合同及补充协议的约束，产生纠纷或要求违约方承担相关责任也应按约定行使权利，任何一方不享有合同约定以外的权利。本案解除合同的条件尚未成就。涉案的商品房经审验办理了竣工验收手续并取得了《银川市新建住宅配套设施交付使用证》，《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，被告于2015年1月28日统一向业主发出了入住通知，但原告眭立波未办理交接手续；补充协议约定被告延期交房享有90天免责期，即计算延期的时间应由2015年1月31日起算，而2015年1月28日被告即通知了包括原告眭立波在内的业主办理入住手续，不存在被告逾期交房超过90天的情形；被告与原告眭立波所签合同未明确供暖方式为集中供暖，最终供暖方式的确定为壁挂炉式并非违约行为，不导致双方所签合同解除。综上，被告在房屋销售过程中确有服务不到位的问题，但尚不足以构成违约并导致合同解除条件的成就。请求法院依法查明案件事实，作出合理公正判决。被告为证明其主张，向法庭提交如下证据：证据一、商品房买卖合同及补充协议复印件一份，据以证明被告天都公司与原告眭立波签订了《商品房买卖合同》及补充协议，合法有效；合同第六条双方约定了房屋价款按产权登记面积据实结算；合同第十条及补充协议第二条第1项对出卖方承担延期交房违约责任的条件及计算方式有明确约定；合同第十一条对因规划、设计变更对双方履行合同的影响均有明确规定，并未确定阳台为半封闭模式，也未确定供暖方式为集中供暖。双方应按合同及补充协议约定行使权利，承担责任和义务。经质证，原告对合同的真实性没有异议，但对证明目的有异议，合同第六条第二款关于建筑面积的误差没有明确约定，是与国家的相关法律法规相违背。证据二、银川市新建住宅配套设施交付使用证复印件一份、住宅质量保证书及住宅使用说明书原件一份，据以证明被告天都公司开发建设的阳光美林3号楼经过了相关部门审验，具备交付使用条件，可以办理交付手续。经质证，原告对银川市新建住宅配套设施交付使用证的真实性没有异议，对住宅质量保证书及住宅使用说明书的真实性有异议，该证件的日期是后填写的，不能确认证件日期的真实性。证据三、宁天都房司（2013）01号原件一份、银供热办发（2013）18号文件原件一份，据以证明2013年1月，小区原暂定的利用吉运公司锅炉房集中供热因无法满足负荷，而周边再无其他热源可用，为此天都公司向银川市供热办提出了采取壁挂炉方式供热的申请并得到批准，并无违约行为。经质证，原告对该证据的真实性没有异议，对证明目的有异议，该文件明确说明涉案小区供热进行了变更，也证明涉案小区的供热变更经过相关部门审批，但是没有按照合同第十一条的约定向原告进行告知。经审理查明，2013年5月20日，原告眭立波与被告天都公司签订商品房买卖合同一份，约定原告购买被告开发的银川市金凤区房屋一套，建筑面积85.44平米，总价款383540元。合同第七条付款方式及期限约定：买受人于2013年5月18日前付首付款123540元，2013年6月8日前付公积金贷款26万元。第八条买受人逾期付款的违约责任约定：买受人逾期在90日内，自合同规定的应付款期限次日至实际全额支付应付款之日，按日向出卖人支付逾期应付款万分之零点一的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款1%向出卖人支付违约金。第九条交付期限及条件约定：出卖人应于2014年10月31日前将符合合同约定的商品房交付买受人使用。住宅交付条件为取得《银川市新建住宅交付使用证》。买受人付清全部房款之后，出卖人向买受人寄送特快专递或报纸公告规定的交房时间届满三日后即视为交付。原告于2013年5月15日交付首付款123540元，于2013年8月20日以公积金贷款方式支付被告26万元购房款。2015年1月30日，被告通知原告领取房屋，因涉案房屋未取得银川市新建住宅交付使用证，原告未办理领房手续。涉案房屋于2015年3月9日取得银川市新建住宅交付使用证。原告认为被告逾期交房，与被告协商解除商品房买卖合同未果后，故诉至本院，提出前述诉讼请求。另查明，截止2015年10月26日，原告共计偿还银行贷款本息共计42440.79元，其中偿还贷款本金18424.51元，偿还贷款利息24016.28元。以上事实，有原告提交的身份证复印件、银川市商品房买卖合同及补充协议、住房公积金借款合同复印件、销售不动产统一发票复印件、公积金贷款收据复印件、宁夏住房资金管理中心委托贷款通知单复印件、视听资料，被告提交的商品房买卖合同及补充协议、银川市新建住宅配套设施交付使用证、住宅质量保证书及住宅使用说明书、宁天都房司（2013）01号文件、银供热办发（2013）18号文件及原、被告当庭陈述在卷为凭，本院予以确认。本院认为，原、被告签订的商品房买卖合同系双方当事人真实意思表示，合法、有效，双方均应按照合同约定全面履行各自义务。因被告未能在合同约定的期限将银川市金凤区房屋交付原告，且逾期交房时间超过90日，按照合同约定，原告有权解除合同。故对原告主张的解除双方签订的商品房买卖合同的请求，本院予以支持。被告应退还原告交纳的购房款共计383540元。因涉案房屋以银行抵押贷款26万元，被告应当支付自贷款之日至本院判决时产生的银行贷款利息24016.28。原告首付购房款123540元，该款项产生的利息损失本院自2013年5月18日计算至2015年10月28日，以中国人民银行贷款年利率6.15%计算，为18846.54元（123540元×6.15%÷360天×893天），故对原告主张的利息，本院支持42862.82元。按照合同约定，被告逾期交房原告主张解除合同的，被告应支付原告累计已付款1%的违约金，即3835元。原告主张的租房损失，没有法律依据，本院不予支持。被告辩解原告存在逾期付款，被告享有90天免责期，已于2015年1月30日通知原告交房的抗辩意见，因双方在商品房买卖合同中明确约定，房屋达到交付的条件为取得《银川市新建住宅交付使用证》，被告于2015年3月9日取得该证，在具备交付交房条件后未采取合同约定的通知方式通知原告交房，而原告至本案诉讼时仍未办理房屋交接手续，视为被告未向原告交付房屋，因被告未提交证据证明延期交房的原因是原告逾期付款导致，故原告有权解除商品房买卖合同，对被告的辩解意见，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第一款第（四）项、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十二条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、解除原告眭立波与被告宁夏天都房地产开发有限公司签订的《银川市商品房买卖合同》；二、被告宁夏天都房地产开发有限公司于本判决生效后十日内退还原告眭立波购房款383540元，支付利息损失42862.82元，支付违约金3835元，共计430237.62元；三、驳回原告眭立波的其他诉讼请求。如果未按判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7889元，减半收取3944.50元，原告眭立波负担115.50元，被告宁夏天都房地产开发有限公司负担3829元。如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审判员 郭 娟二〇一五年十月二十八日书记员 张若楠附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事审判活动实行法律监督。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十二条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 来自：