（2015）泗民初字第01056号
裁判日期: 2015-10-28
公开日期: 2016-02-04
案件名称
刘芝瑞、林红与宿迁德华房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书
法院
泗阳县人民法院
所属地区
泗阳县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
刘芝瑞,林红,宿迁德华房地产开发有限公司,中国建设银行股份有限公司泗阳支行
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十三条第一款，第一百零七条；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第二十五条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十二条
全文
江苏省泗阳县人民法院民 事 判 决 书（2015）泗民初字第01056号原告刘芝瑞。原告林红。两原告共同委托代理人刘芝玉，江苏八面锋律师事务所律师。被告宿迁德华房地产开发有限公司，住所地泗阳县众兴镇北京东路1号（德华逸墅D1号楼1号-01）。法定代表人姚松桥，该公司董事长。委托代理人王建国，浙江广明律师事务所律师。委托代理人冯伟平，公司员工。第三人中国建设银行股份有限公司泗阳支行，住所地泗阳县众兴镇北京东路100号。负责人倪前法。委托代理人刘须龙，公司员工。原告刘芝瑞、林红诉被告宿迁德华房地产开发有限公司（以下简称德华公司）、第三人中国建设银行股份有限公司泗阳支行（以下简称泗阳建行）商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年6月29日立案受理后，依法由本院审判员房宇燕适用简易程序于2015年7月10日在本院第四法庭公开开庭进行了审理，原告刘芝瑞及两原告委托代理人刘芝玉，被告德华公司的委托代理人王建国、第三人泗阳建行的委托代理人刘须龙到庭参加诉讼。后因案情需要，本案转为普通程序，本院依法组成合议庭于2015年10月23日在本院第四法庭公开开庭进行审理，原告刘芝瑞及两原告的委托代理人刘芝玉，被告德华公司的委托代理人冯伟平到庭参加诉讼，第三人泗阳建行经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘芝瑞、林红诉称：原、被告双方于2013年3月15日签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于泗阳县众兴镇北京路北侧、上海路西侧德华逸墅小区G3幢502号房屋及附属车库，合计总价为563747元。合同约定交付日期为2014年12月30日前，逾期超过90日的，原告有权解除合同，被告应在接到原告解除通知的30日内退还全部款项，并按累计已付款的1%支付违约金。原告于签订合同日前已向被告交纳了首付款170747元，剩余370000元通过做贷款方式于2013年4月27日支付给了被告。2013年11月26日，原告又向被告交纳了车库款23000元，被告分别向原告出具了三张发票，合计票面金额为563747元。由于被告未能在约定的时间向原告交付符合合同约定条件的标的房屋且逾期90天以上，原告于2015年4月10日向被告发出解除合同通知书，解除双方签订的《商品房买卖合同》并要求被告返还购房款及利息并承担违约责任等，但被告却置之不理。现原告诉至法院，请求法院判令：1、确认原、被告双方的《商品房买卖合同》已于2015年4月11日解除；2、被告返还首付款170747元及利息，利息自2013年3月15日起按中国人民银行一年期以上贷款基准利率计算至付清款之日止；3、被告返还已付车库款23000元及利息，利息自2013年11月26日起按中国人民银行一年期以上贷款基准利率计算至付清款之日止；4、被告返还已付款370000元及利息，利息自2013年4月27日起按中国人民银行一年期以上贷款基准利率计算至付清款之日止；5、被告支付违约金5637.5元。本案诉讼费用由被告承担。被告德华公司辩称：原告从被告处购房及付款是事实无异议，但是现在未实际交付的原因是因双方对房屋交付的条件有分歧，被告曾经在2014年12月向原告交付过一次，但是因为双方对房屋交付的要求存在不同的理解，原告拒绝接收房屋，在2015年3月被告又再一次向原告交房，但原告仍不接收房屋。第三人泗阳建行述称：该案与第三人无关。经审理查明：2013年3月15日，原、被告签订《商品房买卖合同》，该合同约定被告德华公司将其开发的位于泗阳县众兴镇德华逸墅G3幢1单元502号房屋以540747元的价格出售给原告刘芝瑞、林红，原告刘芝瑞、林红在合同上签名捺手印，原告刘芝瑞与原告林红系夫妻。至2013年3月15日原告刘芝瑞、林红共计支付原告首付款170747元，2013年11月26日原告林红向被告德华公司交纳了自行车库款23000元，2013年4月27日原告刘芝瑞、林红交纳了剩余购房款370000元。《商品房买卖合同》第八条约定，被告德华公司应于2014年12月30日前，将验收合格的房屋向原告刘芝瑞、林红交付。该合同的第八条还约定，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可以据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、非出卖人原因停水、停电等自然因素三天以上不能施工导致工期延误的；3、本合同所指不可抗力及免责事由的范围包括但不限于下列情况：地震、洪灾等自然灾害，战争、动乱、大规模流行性疾病等社会异常事件及政府政策和法律法规的改变等政府行为；4、买受人未能及时补缴补齐协议中有关费用。该合同的第九条对出卖人逾期交房的违约责任作出约定，逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之壹的违约金。合同附件四：补充约定第一条第4项约定，买受人必须严格履行按揭贷款合同。买受人对银行的违约视同对《商品房买卖合同》的违约。因买受人未按期归还银行按揭贷款本息，而造成出卖人的全部损失（包括出卖人代偿的银行贷款本息、违约金、罚息、律师费、诉讼费及其他追偿债务的费用等）全部由买受人承担。被告德华公司开发的德华逸墅G3号楼于2015年4月2日经竣工验收合格，具备交付使用条件。2015年4月10日刘芝瑞向被告德华公司邮寄了解除合同通知书，被告德华公司于2015年4月11日收到此解除合同通知书。此后，双方经协商未果，因而成讼。上述事实，有原、被告的陈述，原告提供的《商品房买卖合同》、收据、购房发票、解除合同通知书、邮件单，接收邮件查询单、结婚证、被告提供的验收证明书等证据予以证实。本案争议的焦点是：原告要求确认《商品房买卖合同》于2015年4月11日解除是否有事实和法律依据？针对本案焦点，本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》合法有效，对双方当事人具有约束力。合同约定被告德华公司应于2014年12月30日前向原告刘芝瑞、林红交付房屋，但被告德华公司未按照约定向原告刘芝瑞、林红交付房屋，被告德华公司未提供证据证明具有合同第八条约定的可以延期的特殊情况。另外德华逸墅G3号楼于2015年4月2日经竣工验收合格，才具备交付使用条件，即使被告德华公司所称的2014年12月22日、2015年3月31日通知原告刘芝瑞、林红交房属实，也不符合合同的约定，原告刘芝瑞、林红有权拒绝接收房屋。在2015年4月10日原告刘芝瑞邮寄解除合同通知时距离合同约定的交房时间已经超过90日，被告德华公司已构成违约，依据合同约定，原告刘芝瑞有权解除合同，合同应自通知到达被告时即2015年4月11日解除。因被告违约导致合同解除，被告德华公司应当返还原告刘芝瑞、林红已支付的购房款并支付违约金。因《商品房买卖合同》约定的按累计已付款的1%支付违约金标准过低，本院调整为按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，原告已支付的自行车库款被告也应予以返还并支付利息。另外，原告要求被告支付违约金5637.5元属重复主张，本院不再支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、确认原告刘芝瑞、林红与被告宿迁德华房地产开发有限公司于2013年3月15日签订的《商品房买卖合同》已于2015年4月11日解除；二、被告宿迁德华房地产开发有限公司于本判决生效后十日内返还原告刘芝瑞、林红购房款540747元及利息（其中170747元利息自2013年3月16日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至实际退还款之日止，其中370000元利息自2013年4月28日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至实际退还款之日止）三、被告宿迁德华房地产开发有限公司于本判决生效后十日内返还原告已付车库款23000元及利息，利息自2013年11月27日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至实际退还款之日止；四、驳回原告刘芝瑞、林红的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9438元，由被告宿迁德华房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院，同时向该院（开户行：中国农业银行宿城支行，户名：宿迁市财政局国库处，账号：46×××80）缴纳上诉费9438元。审 判 长 房宇燕代理审判员 刘 玲人民陪审员 刘厚昶二〇一五年十月二十八日书 记 员 刘 红