（2015）湖民初字第3521号
裁判日期: 2015-10-28
公开日期: 2016-10-29
案件名称
罗玉华诉陈俊貌，第三人陈加才、陈秀凤、陈秀英、陈秀玉、陈秀云、陈秀兰房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
厦门市湖里区人民法院
所属地区
厦门市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
罗玉华,陈俊貌,陈加才,陈秀凤,陈秀英,陈秀玉,陈秀云,陈秀兰
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十一条，第一百一十三条第一款，第一百一十四条第一款，第二百一十二条；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第二十九条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
福建省厦门市湖里区人民法院民 事 判 决 书（2015）湖民初字第3521号原告罗玉华，女，1977年11月12日出生，汉族，住厦门市思明区。被告陈俊貌，男，1969年1月7日出生，汉族，住厦门市湖里区。第三人陈加才，男，1947年1月22日出生，汉族，住厦门市湖里区。第三人陈秀凤，女，1949年10月5日出生，汉族，住厦门市湖里区。第三人陈秀英，女，1954年5月14日出生，汉族，住厦门市湖里区。第三人陈秀玉，女，1957年5月11日出生，汉族，住厦门市湖里区。第三人陈秀云，女，1960年1月13日出生，汉族，住厦门市湖里区。第三人陈秀兰，女，1963年1月27日出生，汉族，住厦门市湖里区。上述六名第三人共同委托代理人刘雷、陈超，北京盈科（厦门）律师事务所律师。原告罗玉华诉被告陈俊貌，第三人陈加才、陈秀凤、陈秀英、陈秀玉、陈秀云、陈秀兰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年5月29日立案受理后，依法由代理审判员张占甫适用简易程序于2015年9月23日公开开庭进行了审理。原告罗玉华、被告陈俊貌，六名第三人陈加才、陈秀凤、陈秀英、陈秀玉、陈秀云、陈秀兰的共同委托代理人刘雷、陈超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告罗玉华诉称，罗玉华与陈俊貌与2014年1月22日签订了一份《房屋租赁合同》，合同约定，陈俊貌将坐落于厦门市湖里区坂上社387号之11家店面出租给罗玉华使用，每月租金1944.4元，租赁期间自2014年2月1日至2029年1月30日止，共计15年；若甲方（陈俊貌）每逾期交房一日，则每日应向乙方罗玉华支付日租金10倍的滞纳金。罗玉华已一次性支付陈俊貌15年的租金合计350000元。根据合同的第八条约定，甲方（陈俊貌）如果要转让该房屋须经过乙方（罗玉华）同意，转让后，本合同对新的房屋所有人和乙方（罗玉华）继续有效，并且乙方（罗玉华）有优先购买权，乙方（罗玉华）有转租转借该房屋的权力，无须经过陈俊貌同意。合同的第十一条特别约定：在租赁期间，如遇地震、政府拆迁等政策性因素导致本租赁合同无法再实际履行的，承租方有从地震相关赔偿款项或拆迁款中得到优先赔偿的权利。赔偿的范围包括未实际履行的租赁期限的全部租金（按月息2分，自甲方陈俊貌出具收条之日起算）。合同的第十三条约定，甲方（陈俊貌）特别保证在未处理好或未赔偿乙方（罗玉华）的赔偿款之前不得领取地震赔偿款项，乙方（罗玉华）拥有房屋的收益、转租、转借、转让、占有的权利等相关事项。合同生效后，罗玉华多次前去向陈俊貌收房，陈俊貌始终拖延，为维护自身合法权益，罗玉华向法院起诉请求判令：1、罗玉华与陈俊貌2014年1月22日签订的编号为2014122号、租赁房屋位于厦门市湖里区坂上社387号之11家店面的租赁合同合法有效，陈俊貌继续履行合同；2、罗玉华拥有上述房屋的收益、转租、转借、转让、占有的权力，有权收取该房屋的租金；3、租赁期间，陈俊貌如果出让上述房屋须经过罗玉华同意，本合同对新的的房屋所有人和罗玉华继续有效，并且罗玉华有优先购买权；4、租赁期间，如遇地震、政府拆迁等政策性因素导致本租赁合同无法再实际履行的，罗玉华有从地震相关赔偿款项或拆迁款中得到优先赔偿的权利，赔偿的范围包括未实际履行的租赁期限的全部租金（按月息2分计算，自陈俊貌出具收条之日起算）；5、陈俊貌将以上房屋交付给原告使用；6、陈俊貌支付逾期交房的赔偿金（按每日10倍的租金计算，从2014年2月1日起计算到房屋交付使用之日止）；7、陈俊貌承担本案的全部诉讼费。被告陈俊貌辩称，陈俊貌于2014年11月13日向罗玉华借款150000元，罗玉华于2015年1月13日转账100000元给陈俊貌，50000元被当做利息扣掉，陈俊貌现在没有足够资金还款。扣除已经偿还款项的数额，剩余本金利息计算出来，陈俊貌可以一并还清。第三人陈加才、陈秀凤、陈秀英、陈秀玉、陈秀云、陈秀兰共同述称：陈俊貌对本案讼争房屋无权处分，实际所有权人应该是六位第三人，这些房子已经过合法申报手续。陈俊貌与本案房屋没有利害关系，系无权处分该房屋。罗玉华与陈俊貌之间恶意串通，以远低于市场的价值签订租期长达15年的合同，应该是无效的。陈俊貌已经陈述，其与罗玉华之间只存在150000元的借贷关系。案涉房屋一直有人承租，也一直是由第三人管理。六位第三人认为罗玉华、陈俊貌之间的合同没有实际履行，且罗玉华所述的收到承租客350000元也是不存在的。这份租赁合同应该是无效的，罗玉华的诉讼请求应该予以驳回。经审理查明，案外人陈向、吴来好分别系六位第三人陈加才、陈秀凤、陈秀英、陈秀玉、陈秀云、陈秀兰之父、之母，陈向于2002年10月13日死亡，吴来好于2002年1月31日死亡。1991年9月3日，陈向以其名义为10名家庭成员申请建房。申请建房的地址为社边，东至水沟、西至小路顺良地、南至顺良田、北至杂地，申请面积为160平方米，该申请于1991年9月25日获得土地管理部门的审批。2014年1月22日，陈俊貌作为出租方（甲方）与作为承租方的罗玉华（乙方）签订一份《房屋租赁合同》。并约定：1、陈俊貌将坐落于厦门市湖里区坂上社387号之11家店面出租给罗玉华使用，每月租金1944.4元，租赁期间自2014年2月1日至2029年1月30日止，共计15年；若甲方（陈俊貌）每逾期交房一日，则每日应向乙方罗玉华支付日租金10倍的滞纳金。罗玉华已一次性支付陈俊貌15年的租金合计350000元；2、甲方（陈俊貌）如需转让该房屋须经过乙方（罗玉华）同意，转让后，本合同对新的房屋所有人和乙方（罗玉华）继续有效，并且乙方（罗玉华）有优先购买权，乙方（罗玉华）有转租转借该房屋的权力，无须经过陈俊貌同意；3、在租赁期间，如遇地震、政府拆迁等政策性因素导致本租赁合同无法再实际履行的，承租方有从地震相关赔偿款项或拆迁款中得到优先赔偿的权力。赔偿的范围包括未实际履行的租赁期限的全部租金（按月息2分，自甲方（陈俊貌）出具收条之日起算）；4、甲方（陈俊貌）特别保证在未处理好或未赔偿乙方（罗玉华）的赔偿款之前不得领取地震赔偿款项，乙方（罗玉华）拥有房屋的收益、转租、转借、转让、占有的权利。协议还就房屋租赁有关的其他事项作出了约定。2014年1月22日，陈俊貌向罗玉华出具二份收条，载明分别收到坂上387号（11家店面）店租200000元、150000元。另查明，2014年1月20日，厦门市湖里区坂尚社区居民委员会出具一份《证明》，载明：兹有位于坂上社387号店面（11间），系坂上社居民陈俊貌（身份证号350211196901071517）所有。2015年9月9日，厦门市湖里区坂尚社区居民委员会出具《情况说明》一份，载明：“我居委会于2014年1月20日给陈俊貌（身份证号：350211196901071517）开具的一份《证明》，是陈俊貌说为了向供电局申请用电而开具的。据我居委会核实，该证明提及的坂上社387号店面（11间），所在土地系陈向所有，其上的11间店面系陈向的子女陈加才等5人所建，不属于陈向的孙子陈俊貌所有，前述《证明》只是方便陈俊貌用电申请之用。”案件审理过程中，罗玉华认为本案讼争租赁物11间店面归陈俊貌所有，陈俊貌及六位第三人均认为讼争租赁房屋归六位第三人所有，陈俊貌仅享有代管的权利，不享有处分讼争租赁房屋的权利。六位第三人陈述《乡（镇）村建房用地申请书》中涉及的10名家庭成员包括陈向夫妻、六位第三人及陈俊貌两兄弟。陈俊貌弟弟案外人陈真颜向本院陈述其对讼争的11间店面不享有所有权，所有权归六位第三人所有。诉讼过程中，六位第三人提交《湖里区农村土地承包经营合同》，欲证明本案讼争的387号11间店面原系陈向所有。六位第三人同时提交公证书一份，欲证明六位第三人系陈向的子女，并陈述公证书中所继承房产与本案讼争11间店面不是同一处房产。以上事实，有原告罗玉华提供的《房屋租赁合同》、收条二份、坂尚社区居委会出具的证明，第三人陈加才、陈秀凤、陈秀英、陈秀玉、陈秀云、陈秀兰共同提交的《湖里区农村土地承包经营合同》、《乡（镇）村建房用地申请书》、公证书、坂尚社区居委会出具的情况说明，案外人陈真颜以及当事人的陈述在案为证。本院认为，原、被告对双方签订的《房屋租赁合同》中各自签字的真实性没有异议，该合同系双方的真实意思表示，对双方均具有约束力。罗玉华提交的坂尚社区居委会出具的证明欲证明陈俊貌对本案讼争的坂上社387号11家店面享有所有权，但因事后坂尚社区居委会又出具一份情况说明，认为出具给陈俊貌的证明系用于申请用电，经核实后房屋并非属于陈俊貌所有，故坂尚社区居委会于2014年1月20日出具的证明无法证明讼争的11家店面系陈俊貌所有。陈俊貌、本案六位第三人均认为陈俊貌对讼争店面仅有管理权，并无处分的权利，且六位第三人向本院提交《湖里区农村土地承包经营合同》、《乡（镇）村建房用地申请书》均可佐证本案讼争的坂上社387号11家店面并非属于陈俊貌所有，六位第三人系讼争房产的有关权利人。陈俊貌出租讼争的房屋未经实际权利人同意，事后亦未得到所有权利人的追认，陈俊貌与罗玉华签订房屋租赁合同向罗玉华出租讼争房屋属于无权处分行为，该合同未经实际权利人追认不发生法律效力，且现六位第三人作为权利人已经明确表示不确认罗玉华与陈俊貌之间的租赁合同。因此罗玉华请求确认其与陈俊貌签订的房屋租赁合同合法有效并要求陈俊貌将继续履行合同，依据不足，本院不予支持，罗玉华根据房屋租赁合同主张陈俊貌交付房屋及享有合同项下相关权利的主张，本院亦不予支持。陈俊貌在无处分权的情况下与罗玉华签订房屋租赁合同，自身存在一定过错，应承担相应的责任，但罗玉华主张按10倍租金计算违约金的损失计算违约金明显过高，罗玉华未举证证明自身因合同无法履行给自身造成的损失，罗玉华仅存在陈俊貌占用其资金造成的损失，故本院依法将罗玉华的损失调整为以罗玉华交付的350000元租金为基数，按照中国人民银行同期贷款利率的标准自租赁期限开始之日即2014年2月1日起计算。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条，及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告陈俊貌应于本判决生效之日起十日内向原告罗玉华支付因合同无法履行造成的损失（以350000元基数按中国人民银行同期同类贷款利率自2014年2月1日起计算至本判决确定的付款之日止）。二、驳回原告罗玉华的其他诉讼请求。如果被告陈俊貌未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3275元，由原告罗玉华担3135元，被告陈俊貌承担140元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。代理审判员 张占甫二〇一五年十月二十八日书 记 员 吴朝旭附页：本案所适用的法律、司法解释条文：《中华人民共和国合同法》第五十一条无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。本案执行申请提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 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