（2015）东三法民一初字第1125号

裁判日期: 2015-10-28

公开日期: 2015-12-01

案件名称

东莞市可人实业投资有限公司与葛建新物业服务合同纠纷一审民事判决书

法院

东莞市第三人民法院

所属地区

东莞市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

案由

法律依据

全文

广东省东莞市第三人民法院民事判决书（2015）东三法民一初字第1125号原告东莞市可人实业投资有限公司，住所地：东莞市。法定代表人李春南。委托代理人黄德生、周裕锋。被告葛建新，男。原告东莞市可人实业投资有限公司诉被告葛建新物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行审理。原告东莞市可人实业投资有限公司的委托代理人周裕锋到庭参加了诉讼，被告葛建新经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告东莞市可人实业投资有限公司诉称，被告与原告于2013年10月8日签订了一份《凤安电子市场管理费、设施运行费缴纳协议》，约定被告承租的位于东莞��凤岗镇凤深大道160-1号凤安大厦凤安电子世界内第二层第2F108号卡位，在租赁期内被告需每月向原告缴纳管理费165元、设施运行费495元以及当月的电费，管理费、设施运行费以及电费应在每月的3日前缴纳。合同签订后，原告依约履行物业管理义务，但事与愿违的是被告并没有如约履行付款义务，自2014年7月份开始无故不向原告缴纳管理费、设施运行费及电费。后经原告多次催款，被告依然是分文未付，至今被告仍欠原告在2014年7月至2015年7月份的管理费、设施运行费、电费及逾期付款滞纳金共计人民币9468.51元未付。根据被告与原告签订的《凤安电子市场管理费、设施运行费缴纳协议》第四条、第五条的约定以及我国相关法律法规的约定，被告的行为已构成违约，应承担相应的违约责任。综上所述，被告拖欠上述租金给原告造成一定的经济损失。据此，原告特诉至法院，请求法院依法判令：1、解除原告与被告于2013年10月8日签订的《凤安电子市场管理费、设施运行费缴纳协议》；2、被告支付原告自2014年7月份至2015年7月份的管理费和设施运行费人民币8580元、电费人民币250元以及逾期付款滞纳金（以每月人民币660元为本金，自2014年7月4日起按日利率千分之一计至清偿之日止，暂计至2015年7月9日为人民币1638.51元），合计人民币10468.51元；3、被告支付原告自2015年8月份起至搬出租赁商铺之日止的管理费和设施运行费、电费（管理费和设施运行费按每月660元计算，电费按实际的使用额度计算）；4、本案诉讼费由被告承担。被告葛建新在法定期限内未向本院提供任何证据，也未提出答辩。经审理查明，李春南于2001年10月从东莞市凤岗房地产开发公司处购买了位于东莞市凤岗镇凤深大道70-72号凤安大厦二层2108号的铺位，并办��了房屋产权证书。李春南所有的上述铺位位于凤安大厦凤安电子世界商场二楼，为经营需要，李春南将铺位分成不同面积的卡位对外出租。凤安大厦凤安电子世界商场由原告统一管理。被告承租了凤安电子世界内二层编号为2FB108的卡位。庭审中，原告提交了一份2013年10月8日由原、被告双方签订的《凤安电子市场管理费、设施运营费交纳协议》，原告为甲方，被告为乙方，合同约定：乙方租用甲方位于东莞市凤岗镇凤深大道160-1号凤安大厦凤安电子市场内第二层第2FB108的卡位，建筑面积为30平方米；乙方在使用该租赁之铺、柜经营时，同意纳入整个商场的管理，但该管理并不包括铺、柜的具体业务运营管理，而是从商场规范的角度进行的管理；基于甲方在管理过程中需要基本支出，乙方同意按月以交纳固定费用的方式，向甲方支付商场管理费、设施运营费（包括空调��费、公共照明、公共水电费等），商铺内用电另计；管理费按商铺建筑面积计算，每月每平方米5.5元，每月165元，管理费计至租铺期满；设施运营费每月495元，设施运营费计至租铺期满；管理费、设施运营费每个月交一次，在每月3日前交纳；铺内自用电费，每月电费按凤安电子世界管理处通知交纳；乙方必须按时交纳管理费、设施运营费、电费，逾期三日交纳的，从应交次日起计算滞纳金给甲方，管理费、设施运行费滞纳金按日百分之一计算；乙方逾期七日以上不交清管理费、设施运营费、电费除承担滞纳金的责任外，并经甲方催交仍拖欠的，甲方有权没收保证金、要求赔偿、停电，解除租赁合同的，管理费、设施运营费计收至租铺期满。此外，该合同还对其它事项进行了约定。合同签订后，被告即开始经营。庭审中，原告陈述被告自2014年7月份开始没有交纳管��费及设施运营费至今，电费尚欠2015年4月至6月份电费250元，7月份电费尚未统计，应按实际用电额度计算，原告也向被告发出了电费缴费通知单；期间原告多次向被告催要上述款项，但没有向其发送解除合同通知；被告在原告起诉时仍一直使用该商铺。另查明，被告因拖欠李春南租金，李春南向本院起诉，本院于2015年10月16日作出（2015）东三法民一初字第1122号民事判决书，确认李春南与被告签订的《商铺租赁合同》于2015年7月31日解除。以上事实，有原告提供的《凤安电子市场管理费、设施运营费交纳协议》、电费缴费通知单及庭审笔录附卷为证。本院认为，被告经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为其放弃对原告诉讼请求进行抗辩及对原告证据进行质证的权利，对此应承担不利的法律后果。原、被告于2013年10月8日签订的��凤安电子市场管理费、设施运营费交纳协议》，系双方真实意思表示，内容没有违反法律、法规强制性规定，属有效合同，双方应全面履行。关于协议解除的问题。李春南与葛建新签订的《商铺租赁合同》与涉案协议具有密切联系，李春南与葛建新签订的《商铺租赁合同》本院确认已于2015年7月31日解除，故在租赁合同已解除的情况下，涉案协议已丧失了履行的基础，亦同时解除，故认定涉案协议于2015年7月31日解除。关于管理费、设施运营费、电费如何支付的问题。庭审中，原告陈述被告自2014年7月份开始没有交纳管理费及设施运营费至今，尚欠2015年4月至6月份电费250元，7月份电费尚未统计，应按实际用电额度计算，原告也向被告发出了电费缴费通知单。在涉案合同期间，原告没有向被告发送解除合同的通知，被告在原告起诉时仍一直使用该商铺，��现仍放置有物品在涉案的店铺，房屋出租人李春南也没有将涉案店铺出租给第三人使用，故应视为被告一直使用该商铺，原告仍对被告的商铺提供了管理。如前所述，涉案协议于2015年7月31日解除，协议解除前的管理费、设施运营费、电费被告应当支付，但原告未提供证据证明2015年7月份的电费数额，故本院对原告主张的被告支付其2015年7月份电费的诉求不予支持。综上，被告应向原告支付的管理费、设施运营费为8580元（月管理费、设施运营费660元×13个月，自2014年7月1日至2015年7月31日）、2015年4月份至6月份电费250元。涉案协议解除之后，原告即丧失了管理的基础，故被告无需支付协议解除之后的管理费、设施运营费、电费。关于滞纳金即违约金的问题。协议约定管理费、设施运营费每个月交一次，在每个月3日前交纳，被告逾期三天交纳的，从应交次日起计算滞纳金给原告，滞纳金按日百分之一计算。因被告从2014年7月份起至协议解除之日止，每月的管理费、设施运营费逾期超过三天没有支付，故被告应按约定向原告支付逾期支付管理费、设施运营费的违约金。虽协议中约定的违约金标准为日百分之一，但原告请求的标准为日千分之一，故本院按原告主张的日千分之一的标准计算违约金（折合成月利率为3%），计算违约金的截止时间为协议解除时间即2015年7月31日。被告向原告应支付2014年7月4日至2015年7月31日期间的违约金分别计算如下（以月管理费、设施运营费660元为计算基数）：1、660元×（28天／31天＋12个月）×3%=255.48元；2、660元×（28天／31天＋11个月）×3%=235.68元；3、660元×（27天／30天＋10个月）×3%=215.82元；4、660元×（28天／31天＋9个月）×3%=196.08元；5、660元×（27天／30天＋8个月）×3%=176.22元；6、660元×（28天／31天＋7个月）×3%=156.48元；7、660元×（28天／31天＋6个月）×3%=136.68元；8、660元×（25天／28天＋5个月）×3%=116.68元；9、660元×（28天／31天＋4个月）×3%=97.08元；10、660元×（27天／30天＋3个月）×3%=77.22元；11、660元×（28天／31天＋2个月）×3%=57.48元；12、660元×（27天／30天＋1个月）×3%=37.62元；13、660元×（28天／31天）×3%=17.88元，以上合计1776.4元。原告诉求超出部分，本院予以驳回。至于被告逾期交纳电费的违约金，因原告未向本院提供证��证明实际通知被告缴纳电费的时间，故本院对原告请求的逾期缴纳电费的违约金不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，缺席判决如下：一、确认原告东莞市可人实业投资有限公司与被告葛建新于2013年10月8日签订的《凤安电子市场管理费、设施运营费交纳协议》于2015年7月31日解除；二、被告葛建新自本判决发生法律效力之日起五日内向原告东莞市可人实业投资有限公司支付2014年7月1日至2015年7月31日期间的管理费、设施运营费、电费为8830元；三、被告葛建新自本判决发生法律效力之日起五日内向原告东莞市可人实业投资有限公司支付2014年7月4日至2015年7月31日期间的违约金1776.4元；四、驳回原告东莞��可人实业投资有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费62元，由被告葛建新负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审　判　长　　罗广杰人民陪审员　　李敏仪人民陪审员　　刘丽璋二〇一五年十月二十八日书　记　员　　陈沃林附相关法律法规条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。来源：百度搜索“”