（2015）槐民初字第1271号

裁判日期: 2015-10-28

公开日期: 2015-12-07

案件名称

山东济南烟草有限公司与山东佳士得国际拍卖有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

济南市槐荫区人民法院

所属地区

济南市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

山东济南烟草有限公司,山东佳士得国际拍卖有限公司

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第九十四条，第九十六条第一款，第四十四条第一款，第六十条第一款，第九十三条第一款，第一百零七条，第一百一十二条

全文

济南市槐荫区人民法院民事判决书（2015）槐民初字第1271号原告山东济南烟草有限公司，住所地济南市。法定代表人宋洪润，总经理。委托代理人蔡伟，山东舜翔律师事务所律师。委托代理人刘东方，山东舜翔律师事务所律师。被告山东佳士得国际拍卖有限公司，住所地济南市。法定代表人戴风芹，执行董事。原告山东济南烟草有限公司（以下简称济南烟草公司）与被告山东佳士得国际拍卖有限公司（以下简称佳士得公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年6月8日立案受理。本院依法组成合议庭进行审理。在审理过程中，原告济南烟草公司申请财产保全，本院于2015年6月10日作出（2015）槐民初字第1271-1号民事裁定：查封原告济南烟草公司为诉讼保全提供的担保即原告济南烟草公司名下的3号楼101室房产一套；作出（2015）槐民初字第1271-1号民事裁定：冻结被告佳士得公司银行存款220万元或查封其相应价值的财产。本院于2015年9月18日公开开庭进行了审理，原告济南烟草公司委托代理人蔡伟、刘东方到庭参加诉讼，被告佳士得公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告济南烟草公司诉称：原、被告于2014年5月12日签订《房屋租赁合同》，约定：被告承租原告3号楼，租赁房屋面积为2227.75平方米；租赁期限自2014年7月20日起2017年7月19日止；首年租金总额为1829539.69元；租金按半年支付，自合同生效之日起七日内，支付半年租金，以后每半年第五个月的月底前付清下一半年的租金；被告逾期支付租金，自逾期之日起每日按应交付租金的1%向原告支付违约金，拖欠租金达30天以上的，原告有权终止合同，收回房屋，违约金继续计算。合同还约定租赁期间水电费、物业费由被告承租，并承担延期付款的违约责任。该租赁房屋的物业费为每月每平方米2.6元，逾期每日按0.3%支付滞纳金。根据合同约定，被告应于2014年12月31日前支付2015年1月20日至2015年7月19日的租金共计914769.85元，但被告至起诉之日尚未支付该租金。物业费从2014年7月1日至起诉之日被告从未缴纳。就被告拖欠租金、物业费事宜，原告与被告多次沟通并发催款律师函，被告虽多次承诺付款但至今未履行承诺。诉请法院判令：一、解除原告与被告签订的《房屋租赁合同（出租）》。二、被告立即腾出房屋。三、被告支付2015年1月20日至2015年5月31日的租金661641.75元，违约金1381302.47元；2015年6月1日至判决生效之日止的租金、违约金。四、被告支付2014年7月1日至2015年5月31日的物业费63713.65元，违约金48045.87元；2015年6月1日至判决生效之日物业费、违约金。在审理过程中，原告济南烟草公司补充陈述称：一、因被告已经于2015年6月8日搬离涉案房屋，将房屋交还给原告，故原告放弃要求被告腾房的诉讼请求；二、因被告已经于2015年6月8日搬离，故现主张2015年1月20日至2015年6月8日的租金701741.25元、违约金1454484.06元；三、虽然租赁合同期限为自2014年7月20日起，因被告于2014年5月实际入住，原、被告口头约定自2014年7月1日起的物业费由被告负担，要求被告支付自2014年7月1日至2015年6月8日物业费65258.22元、违约金50416.03元。四、同意在被告的欠款中扣除被告已经支付的20万元租金押金。被告佳士得公司未答辩。经审理查明，2011年，原告济南烟草公司与某开发公司签订《商品房买卖合同》，原告济南烟草公司购买某开发公司开发的3号楼101、201、301、401、402、403号房屋，建筑面积共计1940.03平方米。同年11月29日，原告烟草公司与某开发公司签订《关于济南市烟草专卖局（公司）购买3号楼的补充协议》，约定：1、某开发公司开发的3号楼，总面积1940.03平方米，原总房款为25868242元整，双方确定原告济南烟草公司享受总房款95折优惠，折后总房款为24574829元整。2、原告济南烟草公司于2011年12月31日前付首批房款1000万元，剩余14574829元于2012年3月1日前付清。若届时未付清，则原购房优惠取消；原告济南烟草公司购房优惠更改为享受总房款96折优惠，折后总房款为24833512元整。3、某开发公司同意原告济南烟草公司无偿使用3号楼四层的物业管理用房等四间（即404、405、406、407），总面积287.71平方米，原告济南烟草公司使用期间不得破坏楼梯结构，亦不能转让、转租。原告济南烟草公司于2011年12月29日支付购房款1000万元，2012年3月1日支付14574829元，2012年11月9日支付201号房屋差价款129元。原告济南烟草公司与某物业公司（签订《前期物业管理服务协议（商铺）》，约定某物业公司为原告济南烟草公司所购商铺提供物业服务，建筑面积2227.75平方米；物业管理服务费用按建筑面积每月每平方米2.6元收取，采取预收方式，时间为半年。2014年5月12日，原告济南烟草公司（甲方）与被告佳士得公司（乙方）签订《房屋租赁合同（出租）》，约定：第一条、房屋概况。房屋地址：3号楼，建筑面积2227.75平方米。第二条、租赁用途。乙方承租该房屋用途为办公，在租赁期内未征得甲方书面同意，乙方不得擅自改变该房屋的用途，不得转租或分租给第三方。第三条、租赁期限。租赁期共3年，自2014年7月20日起至2017年7月19日止。第四条、租金及支付。首年租金标准为每日每平方米2.25元（按照建筑面积计算），首年租金总额为1829539.69元。第2、3年租金按照上年CPI指数进行上浮（CPI指数小于0时租金不变），具体金额按照计算结果进行支付。租金按半年支付；自本合同生效之日起七日内，乙方应支付给甲方半年的租金，以及20万元的租房押金；以后应在每半年第5个月的月底前付清下一半年的租金。租赁期满或合同解除后，租房押金由甲方抵扣乙方应承担的费用，包括但不限于租金、滞纳金及赔偿等，剩余部分如数返还乙方。租房押金不计付利息。租金支付方式：网银的方式支付租金。第五条、相关费用。租赁期间，乙方的煤气费、水电费、电话费、有线电视费、网络使用费、环境卫生费、治安费、物业管理费等一切费用由乙方承担，并由乙方承担延期付款的违约责任。在租赁期，如果发生政府有关部门征收本合同未列出项目但与使用该房屋有关的费用，均由乙方支付。……第八条、违约责任。……2、乙方逾期支付租金，自逾期之日起每日按本合同第四条应交付租金的1%向甲方支付违约金。乙方拖欠租金达30天以上的，甲方有权终止合同，收回房屋，违约金继续计算。……第十一条、根据本合同约定提前终止合同或合同期满，乙方应在收到甲方正式书面通知之日起15天内搬出全部设备、物件。搬迁后7日内房屋内如仍有余物，如双方无约定，视为乙方放弃所有权，由甲方处理。合同并就维修养护责任、其他权利与义务、免责条件等事项进行了约定。签订合同后，原告济南烟草公司将房屋钥匙交付被告佳士得公司。2014年6月23日，被告佳士得公司向原告济南烟草公司缴纳房租押金20万元；7月28日，被告佳士得公司支付房租914769.85元。8月22日，原告济南烟草公司将房租发票交付被告佳士得公司。后因被告佳士得公司未按期支付房租，原告济南烟草公司进行催要。2015年4月1日，被告佳士得公司致函原告济南烟草公司，载明：我公司承租3号楼并签订合同。我公司在2014年下半年购置了1000万元的明代黄花梨家具，由于文化艺术品市场不景气，造成了货物压在手中没有及时成交。我公司承诺在2015年4月15日前支付2015年1月20日至2015年4月20日的房租，在2015年4月30日再支付2015年4月21日至2015年7月20日的房租。如承诺做不到，本单位愿意承担原合同约定的全部房租和违约金，愿意接受济南烟草公司对本公司包括但不限于起诉等措施。2015年5月5日，被告佳士得公司出具《承诺书》，载明：佳士得公司由于公司经营不善，已拖欠济南烟草公司2015年上半年房租四个月之久，给济南烟草公司造成了很不好的影响。为了挽回不好的影响，特承诺如下：1、佳士得公司在2015年5月30日前付清2015年上半年的房租。2、如在2015年5月30日未付清，佳士得所有物品归济南烟草公司所有，并自动解除合约，一周内无条件归还济南烟草公司房产。2015年5月15日，被告佳士得公司出具《还款计划书》，载明：由于我公司拖欠济南烟草公司房租一事，经我公司全体股东商议，由于我公司因为市场大环境不好，经营不善，给济南烟草公司房租拖欠五个月之久，给济南烟草公司造成了不好的影响。为了挽回信用，我单位承诺在2015年5月30日前全部上交2015年上半年房租，请济南烟草公司领导再给佳士得公司最后一次机会。看在我公司在建设上花费了很大的精力、财力的份上，请济南烟草公司领导给予最后半个月的期限。如果在2015年5月30日前不缴纳2015年上半年房租，我公司自愿搬离济南烟草公司房子。2015年6月9日，某物业公司向原告济南烟草公司送达《催费函》1份，载明：原告济南烟草公司未交纳2014年1月1日至2015年6月30日的物业管理服务费用104259元。在审理过程中，原告济南烟草公司诉称被告佳士得公司已经于2015年6月8日搬离涉案房屋。在审理过程中，原告济南烟草公司于2015年6月11日向公安机关报案称：涉案房屋于2015年6月11日起被案外人宋德广占用。上述事实，有原告济南烟草公司提供《济南市商品房买卖合同》、《关于济南市烟草专卖局（公司）购买3号楼的补充协议》、《前期物业管理服务协议（商铺）》、《房屋租赁合同》、票据、函件、《承诺书》、《还款计划书》、《催费函》，本院调取材料及当事人当庭陈述、答辩为证，经开庭审查和质证，可以采信。本院认为，原告济南烟草公司与被告佳士得公司于2014年签订《房屋租赁合同（出租）》，将其购买的房屋出租给被告佳士得公司使用，该合同系双方真实意思表示，且不违反法律规定，为有效合同，双方均应按约定履行义务，虽然原告济南烟草公司未经某开发公司同意将某开发公司无偿交由其使用的404、405、406、407号共计287.71平方米房屋转租给被告佳士得公司使用，导致该部分面积房屋的租赁合同无效，但由于该287.71平方米房屋面积与原告济南烟草公司所购买的房屋面积相较较小，且根据《最高人民法院》第五条：房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持的规定，原告济南烟草公司将房屋交付被告佳士得公司使用，按约定履行了义务，而被告佳士得公司未完全按照合同约定支付租金，并经催要后未按照承诺履行付款义务，显系违约，且被告佳士得公司在2015年6月8日将房屋交还原告济南烟草公司，合同不能继续履行，责任在被告佳士得公司。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”。第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除”。就本案而言，因被告佳士得公司存在未按约支付租金等情形，2015年6月8日原告济南烟草公司提起诉讼，后至今，被告佳士得公司仍没有向原告济南烟草公司支付租金，且双方约定被告佳士得公司拖欠租金30天以上，原告济南烟草公司有权终止合同，收回房屋，故原告济南烟草公司要求解除合同合法有据，应予支持。但因被告佳士得公司已于2015年6月8日将相应房屋交还原告济南烟草公司，表明双方之间的《房屋租赁合同》已于该日解除。关于原告济南烟草公司要求被告佳士得公司腾出房屋。由于原告济南烟草公司诉称被告佳士得公司已经在2015年6月8日将房屋交还给原告济南烟草公司，原告济南烟草公司放弃该项诉讼请求系对其权利的处分，本院予以准许。关于原告济南烟草公司要求被告佳士得公司支付2015年1月20日至2015年6月8日的租金701741.25元。根据原告济南烟草公司与被告佳士得公司的租赁合同约定，自2014年7月20日至2015年7月19日止首年的租金标准为按照建筑面积每日每平方米2.25元计算，被告佳士得公司承租的房屋建筑面积为2227.75平方米，故被告佳士得公司自2015年1月20日至6月8日应支付的租金为701741.25元。另因被告佳士得公司于2014年6月23日向原告济南烟草公司缴纳过房租押金20万元，原告济南烟草公司同意将该押金从欠款中扣除，对此本院予以准许。因此，被告佳士得公司应向原告济南烟草公司支付此期间的租金501741.25元。关于原告济南烟草公司要求被告佳士得公司支付2015年1月20日至2015年6月8日逾期支付租金的违约金1454484.06元。根据原告济南烟草公司与被告佳士得公司的租赁合同“租金按半年支付，自本合同生效之日起七日内，乙方应支付给甲方半年的租金，以后应在每半年第5个月的月底前付清下一半年的租金”的约定，故被告佳士得公司应在2014年12月底前付清2015年1月20日至2015年7月19日的租金，如逾期，被告佳士得公司自逾期之日起每日按应交付租金的1%支付违约金。原告济南烟草公司主张被告佳士得公司应于2014年12月底前支付的租金为914769.85元，自2015年1月1日起至2015年6月8日，共计159天，被告佳士得公司应支付违约金1454484.06元。本院认为，由于双方约定2014年7月20日至2015年7月19日租金为1829539.69元，被告佳士得公司已经支付2014年7月20日至2015年1月19日租金914768.85元，并应在2014年12月31日前支付2015年1月20日至2015年7月19日的租金914769.84元。由于被告佳士得公司未按照约定支付租金，故应按照每日1%承担逾期支付租金914769.84元的违约金，由于原告济南烟草公司主张因被告佳士得公司于2015年6月8日腾出房屋，违约金应计算至2015年6月8日，系对其权利的处分，本院予以准许。经核算，被告佳士得公司应支付逾期支付租金的违约金1454484.05元。关于原告济南烟草公司要求被告佳士得公司支付2014年7月1日至2015年5月30日的物业费63713.65元。根据原告济南烟草公司与被告佳士得公司的租赁合同约定，租赁期间，物业管理费由被告佳士得公司负担，根据原告济南烟草公司与某物业公司物业服务合同约定物业管理服务费用按建筑面积每月每平方米2.6元收取，涉案房屋建筑面积为2227.75平方米，故被告佳士得公司自2014年7月20日至2015年6月8日应支付的物业费为61782.93元。原告济南烟草公司主张根据双方口头约定，被告佳士得公司承担自2014年7月1日起的物业费，由于原告济南烟草公司与被告佳士得公司的租赁合同自2014年7月20日至2017年7月19日，原告济南烟草公司主张自2014年7月1日起的物业费，但未向本院提交任何证据，原告济南烟草公司主张2014年7月1日至7月19日的物业费依据不足，不能支持。关于原告济南烟草公司要求被告佳士得公司支付2014年7月1日至2015年6月8日逾期支付物业费的违约金50416.03元。根据原告济南烟草公司与某物业公司物业服务合同约定物业管理服务费用采取预收方式，时间为半年。但由于原告济南烟草公司并未提供证据证明其向某物业公司支付了因逾期支付物业费而产生的违约金，故原告济南烟草公司该请求依据不足，不能支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十二条，《最高人民法院》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告济南烟草有限公司与被告山东佳士得国际拍卖有限公司于2014年5月12日签订的《房屋租赁合同（出租）》于2015年6月8日解除；二、被告山东佳士得国际拍卖有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告济南烟草有限公司房屋租金501741.25元；三、被告山东佳士得国际拍卖有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告济南烟草有限公司逾期支付房屋租金的违约金1454484.05元；四、被告山东佳士得国际拍卖有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告济南烟草有限公司物业费61782.93元；五、驳回原告济南烟草有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25076元，原告山东济南烟草有限公司负担531元，被告山东佳士得国际拍卖有限公司负担24545元；诉讼保全费5000元，由被告山东佳士得国际拍卖有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审　判　长　　李子萍人民陪审员　　高金辉人民陪审员　　姜丽丽二〇一五年十月二十八日书　记　员　　裴立红搜索“”