（2015）江蓬法民一初字第230号

裁判日期: 2015-10-28

公开日期: 2016-01-04

案件名称

佛山世联房地产顾问有限公司与江门市蓬江区远禾发展有限公司商品房委托代理销售合同纠纷一审民事判决书

法院

江门市蓬江区人民法院

所属地区

江门市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

佛山世联房地产顾问有限公司,江门市蓬江区远禾发展有限公司

案由

商品房委托代理销售合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十三条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条

全文

广东省江门市蓬江区人民法院民事判决书（2015）江蓬法民一初字第230号原告：佛山世联房地产顾问有限公司，住所地：佛山市。法定代表人：李荣，该公司总经理。委托代理人：李湘梅、胡铃梓，均系广东济方律师事务所律师。被告：江门市蓬江区远禾发展有限公司，住所地：江门市。法定代表人：邓剑华。委托代理人：温澄佳，男，1978年4月14日出生，汉族，住广东省鹤山市。系公司员工。原告佛山世联房地产顾问有限公司（以下简称“世联公司”）诉被告江门市蓬江区远禾发展有限公司（以下简称“远禾公司”）商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院于2015年5月22日立案受理后，依法适用普通程序，于2015年7月24日公开开庭进行了审理。原告世联公司的委托代理人李湘梅、胡铃梓，被告远禾公司的委托代理人温澄佳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告��联公司诉称：原告与被告于2013年3月31日签订《远禾发展·嘉悦名都项目·丰乐路综合销售服务全程代理合同》，约定被告委托原告为远禾发展·嘉悦名都项目进行营销策划、市场调研、销售代理事宜，合同中约定了销售佣金的计算方式及支付方式，服务期间为2013年3月31日起至原告收到第一笔服务费之日起算满12个月止（即2014年12月止）。在代理期间，原告依约履行了合同全部义务，但被告却未依约履行其合同义务，不但未依约向原告支付销售佣金，且在2014年春节后拒绝原告销售人员进入销售现场，导致双方的合同无法继续履行，构成根本违约。至起诉之日止，被告尚欠原告销售佣金703405元，且其拖欠销售佣金的行为严重违约并造成原告经济损失，被告应按银行同期贷款利率向原告支付拖欠佣金的利息直至实际付清欠款之日止。为此，原告起诉至法院，请求判令：一��被告向原告支付销售代理费（佣金）703405元，并从起诉之日（2015年5月22日）起按中国人民银行同期同类贷款利率向原告支付利息至代理费清偿之日止；二、本案的诉讼费用由被告承担。世联公司在举证期限内提供的证据有：1、《远禾发展嘉悦名都项目·丰乐路综合销售服务全程代理合同》，证明原、被告双方签订了代理合同，对委托代理事项、代理期限、销售佣金的计算方式及支付方式等作了约定；2、嘉悦名都项目结算表，3、嘉悦名都项目明细表，4、银行回单，5、发票联，6、发票签收回执，以上证据证明被告于2013年11月向原告支付了第一笔代理费585290元；7、嘉悦名都项目结算表，8、嘉悦名都项目明细表，以上证据证明2013年9月1日至2013年11月30日的代理费为412726元；9、嘉悦名都项目结算表，10、嘉悦名都项目明细表，以上证据证明2013年9月1日至2014年5月18日汇总补全代理费为290679元。被告远禾公司辩称：被告与原告是有签订过合同，被告确认原告提供的合同。被告确认原告提供的证据2-6中确认的数额，对于证据7-10中反映的数额，被告对第一批次计算的代理费率有意见，由于原告代理销售的数额没有达到被告的要求，应当按照0.7%计算。被告对于证据7中的第二、第三、第四批次所列的数据予以确认。原告应当安排的管理人员从来都不按照合同约定的人数到位，每个星期原告要给被告上门客户的清单和报表，从来没有按时交给被告。原告做了第一批销售后，原告对被告的服务是完全不到位的，总是安排几个刚刚培训的人来被告处。由于被告与原告的合同还未终止履行，原告现在就起诉被告，被告也不清楚原告想怎么样，现在原告也一年多没有派员工去被告处��班了。远禾公司在举证期限内无提供证据。本院根据以上证据及综合当事人的陈述意见查明以下事实：原告世联公司与被告远禾公司于2013年3月31日签订《远禾发展·嘉悦名都项目·丰乐路综合销售服务全程代理合同》，主要约定：“甲方（委托方）：远禾公司，乙方（受托方）：世联公司。甲方就远禾发展·嘉悦名都项目委托乙方提供营销策划、市场调研、销售代理等事宜。受托物业名称：远禾发展·嘉悦名都项目，受托物业位置：位于广东省江门市蓬江区丰乐路，占地面积约160000㎡，总建筑面积共约450000㎡。合同服务期限：自本合同双方盖章之日起至乙方收到第一笔服务费之日起算满12个月止。销售代理费=售出单位累计合同总金额×相应代理费率—已收取代理费，住宅的代理费率：各批住宅的《委托销售代理房号明细表》分别提供，销售时段和销售率根据每批物业各自开盘日分别起算，销售率和代理费也分批结算，销售率＜50%，代理费率为0.7%，50%≤销售率＜80%，代理费率为0.8%，80%≤销售率，代理费率为0.9%。自签合同之日起，在甲方保证双方确认推货量的前提下，凡连续5个月平均每个月销售不足三十套的，乙方自愿放弃本项目销售代理全部权利与义务，本协议自动作废（终止），甲乙双方互不追究违约责任。乙方每月15号将本月结算单（结算期间为上个月15号至本月14号）提供给甲方审算，甲方在3个工作日内将签章确认的结算单交回给乙方。在本合同期内，一方擅自终止合同或其行为导致本合同无法履行，构成根本违约并须支付违约金和赔偿金，违约方须向守约方一次性支付违约金人民币300000元。赔偿金为守约方受到的直接和间接损失，在支付违约金、赔偿金及结清相关费用后，合同解除…。”原告提供的《嘉悦名都项目结算表》（结算时间：2013年10月11日，附明细表）载明：“结算期间：2013年6月23日至8月30日，委托批次楼栋名称（住宅）：第一批（10、13、15、21幢）：销售费95%，代理费率0.9%，第二、第三批次：销售率43%，代理费率0.7%，合计实收代理费：585290元，落款加盖了‘远禾公司’印章…。”在庭审中，原、被告均确认上述结算的代理费已由被告向原告支付完毕。原告对此提供了银行转账单及被告签订发票的回执予以证实。原告提供的《嘉悦名都项目结算表》（制表时间：2013年11月30日，附明细表）载明：“结算期间：2013年9月1日至11月30日第二次，委托批次楼栋名称：第一批次、第二批次、第三批次、第四批次，销售率：95%、46%、45%、33%，代理费率：0.9%、0.7%��0.7%、0.7%，合计实收代理费：412726元…。”原告提供的《嘉悦名都项目结算表》（制表时间：2014年6月21日，附明细表）载明：“结算期间：2013年9月1日至2014年5月18日汇总补全数额，委托批次楼栋名称（住宅）：汇总补全数额，代理费率：0.7%、0.9%，合计实收代理费：290679元…。”在庭审中，被告确认原告制作上述结算表所列数据的真实性，但认为原告代理销售的总量未达到被告设定的要求以及未做好其他应跟进的义务，故第二次销售的第一批次的代理费率应按0.7%计算，对其他批次的代理费率没有意见。被告另陈述原告在起诉前有将第二次销售的结算材料向其提交核对，因原告的服务及人员跟不上被告设定的要求，且被告要求双方先协商，故被告未与原告结算第二次销售的代理费。原告陈述双方已结算确认的上述《嘉悦名都项目结算表》中是按分批次进行结算，符合合同中的约定，被告也要求分批次进行销售。除本案主张的代理费外，代理合同中发生的代理费已在本案全部进行主张，没有其他的代理费。原告另陈述按合同约定主张违约金过高，故要求按银行同期贷款利率计算。本院认为：综合分析双方当事人的举证、陈述，原告世联公司与被告远禾公司均确认其双方之间签订的《远禾发展·嘉悦名都项目·丰乐路综合销售服务全程代理合同》的真实性，该合同是其双方真实意思的表示，没有违反法律的强制性规定，故其双方签订的《远禾发展·嘉悦名都项目·丰乐路综合销售服务全程代理合同》依法具有法律效力。依照上述合同约定的代理期限为自本合同双方盖章之日起至乙方收到第一笔服务费之日起算满12个月止，原告收到第一笔代理费的时间为2013年10月18日，故至2014年10月18日，原告代理销售的期限已届满，而原、被告对此没有达成补充协议约定继续由原告代理销售被告开发的楼盘，因此，原告主张上述合同于2014年10月18日终止履行的意见有理，本院予以采信。本院确认上述合同于2014年10月18日终止履行。关于原告主张的代理费如何确定的问题。依照原、被告签订的上述合同约定，在原告将结算单提供给被告审算后，被告应在3个工作日内将签章确认的结算单交回给原告，被告在庭审中也确认原告在起诉前有向其提交结算的材料，而被告以原告代理销售的总量及跟进的服务等没有达到被告设定的要求为由，至今没有与原告结算第二次销售的代理费，但从其双方的上述合同约定，住宅的代理费分批结算，没有约定需按销售的总量结算代理费，被告也陈述此为双方口头约定，而原告对此予以否认。另从原告提供的双方已结算确认的结算表中也可以显示代理费是分批进行结算。对于原告是否存在服务跟进不足等内容，合同也没有约定被告可以以此对抗不结算代理费或不支付代理费，且被告也未能提供有效证据予以证明存在上述内容，故被告以上述理由至今不与原告结算代理费以及支付代理费缺乏理据。因此，原告主张按被告确认的结算表计算代理费，要求被告支付代理费703405元（412726元＋290679元）的请求依据充分，本院予以支持。对原告认为合同约定的违约金过高，主动调整从起诉之日（2015年5月22日）按中国人民银行同期同类贷款利率计算违约金的请求，因没有违反法律规定，且被告对此计算方式也无异议，故本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：被��江门市蓬江区远禾发展有限公司应自本判决生效之日起十日内向原告佛山世联房地产顾问有限公司支付代理费703405元及违约金（以703405元为基数，从2015年5月22日起至本判决确定的履行期限届满之日止的违约金按中国人民银行同期同类贷款利率计算）至上述代理费清偿之日止。被告江门市蓬江区远禾发展有限公司如果未按本判决指定的期间履行上述义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费10834元，由被告江门市蓬江区远禾发展有限公司全部负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院，并在递交上诉状之日起七日内预交上诉受理费。如不上诉，义务人拒不在判决书规定期限内履行义务的，权利人可在判决书发生法律效力后，上述履行期限届满的次日起二年内向本院申请执行。审　判　长　　杨丽燕人民陪审员　　蓝志想人民陪审员　　叶长青二〇一五年十月二十八日书　记　员　　李贞琴关注公众号“”