（2015）瑶行初字第00029号

裁判日期: 2015-10-28

公开日期: 2016-09-22

案件名称

瑶海区东方商城第二届业主委员会与合肥市瑶海区明光路街道办事处、合肥市瑶海区人民政府物业管理行政决定一审行政判决书

法院

合肥市瑶海区人民法院

所属地区

合肥市

案件类型

行政案件

审理程序

一审

当事人

瑶海区东方商城第二届业主委员会,合肥市瑶海区明光路街道办事处,合肥市瑶海区人民政府

案由

法律依据

《中华人民共和国行政诉讼法》：第六十九条

全文

安徽省合肥市瑶海区人民法院行政判决书（2015）瑶行初字第00029号原告：瑶海区东方商城第二届业主委员会。负责人：唐定玉，主任。委托代理人：杜兰华，该业主��员会副主任。委托代理人：吕海波，安徽凯安律师事务所律师。被告：合肥市瑶海区明光路街道办事处。法定代表人：戴武，主任。委托代理人：丁少华，合肥市瑶海区明光路街道办事处建设（物业）办主任。委托代理人：储湛，安徽众城高昕律师事务所律师。被告：合肥市瑶海区人民政府。法定代表人：单虎，区长。委托代理人：丁少华，合肥市瑶海区明光路街道办事处建设（物业）办主任。委托代理人：储湛，安徽众城高昕律师事务所律师。原告��海区东方商城第二届业主委员会不服被告合肥市瑶海区明光路街道办事处（以下简称明光路街道）《关于再次撤销东方商城业主委员会相关决定的通知》及被告合肥市瑶海区人民政府（以下简称瑶海区政府）瑶政复（2015）第05号行政复议决定，于2015年6月2日向本院提起行政诉讼，本院于2015年6月9日受理后，于2015年6月12日向被告送达了起诉状副本及应诉通知书。本院依法组成合议庭，于2015年7月23日公开开庭审理了本案。原告的委托代理人吕海波、杜兰华，被告明光路街道及瑶海区政府的委托代理人丁少华、储湛到庭参加诉讼，本案现已审理终结。被告合肥市瑶海区明光路街道办事处于2015年2月6日作出《关于再次撤销东方商城业主委员会相关决定的通知》，内容为：你单位在2014年12月31日向社会招标选聘新物业服务企业的行为和有关决��，未严格按照物业管理条例规定履行相关程序，未按照《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》、安徽省《物业管理条例》、《合肥市物业管理若干规定》、《合肥市业主大会和业主委员会指导规则》及东方商城《业主大会议事规则》、东方商城《业主公约》和东方商城《业主委员会议事规则》等法律法规文件要求执行，存在违反国家法律、法规和地方物业管理相关规定情况。存在以下主要问题：一、没有按照法律法规文件要求的程序召开业主大会招聘物业公司；二、业主委员会选聘物业服务企业的行为与决定，没有经过业主大会双过半表决或授权；三、业委会未经业主大会通过或授权，私自签订公共部位租赁合同，并将公共部位（南大厅）每年12万元收益私自用于发放业委会成员补贴、通讯费及交通费等开支。现作出如下决定：一、撤销东方商城第��届业主委员会《选聘新物业服务企业的决议》的决定，并通告全体业主。二、东方商城业主委员会应依据《合肥市业主大会和业主委员会指导规则》相关规定及市区有关文件要求，做好以下工作：1、接受区、街各级行政部门的监督，积极配合相关问题的调查；2、建立公共收益管理和使用专项制度；3、落实业委会监事制度；4、规范公章使用制度；5、依据广大业主要求，立即按业主大会相关程序，依法重新组织召开业主大会，就业主反映的问题进行表决；明光路街道将根据20%以上业主提议，依法督促、指导业主委员会召开业主大会；如在期限内拒不召开的或多次督促仍不召开，将由街道依法组织召开业主大会。原告对此不服于2015年3月19日向被告瑶海区政府申请复议，瑶海区政府2015年5月7日作出瑶政复（2015）第05号行政复议决定，予以维持。原告瑶海区东方商城第二届业主委员会诉称，2014年3月26日，瑶海区东方商城业主大会选举产生了第二届业主委员会。在任期内业主委员会均依法履行了相关职责。然而，2015年2月6日，被告明光路街道违反法定职责和程序，超越法定职权，不顾法律、法规规定与基本事实，针对东方商城业主的内部事务，违法作出《关于再次撤销东方商城业主委员会相关决定的通知》。原告向瑶海区政府提出行政复议，但瑶海区政府未能依法核实，反而对非法行为予以维持。原告认为，被告的行政行为违法并干涉了业主内部事务，扰乱了广大业主的经营活动秩序，依法应予以撤销并在物业管理区域内消除影响。为维护原告的合法权利，特提出诉讼，请求依法确认明光路街道于2015年2月6日作出的《关于再次撤销东方商城业主委员会相关决定的通知》的行为无效；由被告承担诉讼费用。原告提交的证据有：一、业主委员会备案表及组织机构代码证，证明原告适格。二、关于再次撤销东方商城业主委员会相关决定的通知，证明原告与被告之间存在法律关系。三、瑶政复（2015）第05号行政复议决定书，证明行政行为经过行政复议。四、选聘物业管理公司征求广大业主意见表，证明选聘物业服务企业经过广大业主的认可。五、会议记录、会议情况说明，证明物业服务企业的公开招投标经全体业主委员会讨论的事实。被告明光路街道辩称，2014年11月份，我单位得知原告委托安徽省招投标中心选聘物业服务企业未经业主大会表决通过和授权，遂通知安徽省招投标中心撤销受理该项委托。同时，东方商城部分业主对原告的日常工作提出种种异议，向我单位书面反映，强烈要求对东方商城��主委员会进行改选，要求我单位履行监管职责。我单位对此高度重视，不仅向有关业主委员会成员了解情况，还数度召集有关单位和人员的协调会议，要求原告尽快提供与此次选聘物业服务企业相关的全部材料。但是，原告未能提供。我单位根据业主反映以及调查了解的情况，认定原告此次选聘物业服务企业存在明显问题。根据《物业管理条例》第十四条、《安徽省物业管理条例》第二十三条以及东方商城《业主公约》第二条、《业主大会议事规则》第四条规定，召开业主大会应当在15日以前通知全体业主并公告会议讨论事项，同时应当报告物业管理主管部门。但是，原告此次选聘物业服务企业未按规定召集业主大会并向我单位报告。根据《物权法》第七十六条、《物业管理条例》第十一条以及东方商城《业主大会议事规则》第一条的规定，选聘物业服务企业须由业主大会共同决定，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。但是，已经有占建筑物总面积一半以上的业主声明不同意原告未经业主大会表决就擅自选聘物业服务企业的行为，并要求我单位进行核查。另外，根据《安徽省物业管理条例》第三十二条、东方商城《业主大会议事规则》第一条的规定，业主大会、业主委员会开展工作的经费，以及业主委员会的补贴和执行秘书的酬金，其筹集、管理和使用办法由业主大会确定，业主大会有权决定业主委员会的工作权限和活动经费。但是，原告未经业主大会就擅自对外签订经营性物业承包租赁合同，并将获取的收益擅自开支。此外，东方商城《业主委员会议事规则》对于业主委员会会议的召集、表决程序，对于业主委员会活动经费安排均作出相关规定。但原告此次选聘物业服务企业及其��费安排均未遵守《业主委员会议事规则》的规定，业主委员会的副主任以及其他成员也对此提出异议。鉴于以上情况，根据《安徽省物业管理条例》第二十七条的规定，我单位依法履行监管职责，作出上述决定事实清楚、依据充分、合法有效，原告要求确认该决定无效的理由不能成立。此外，业主委员会系业主大会的执行机构，其无权代替业主大会就物业服务企业选聘以及诉讼等重大事项作出决策，原告提起本案行政诉讼亦未经业主大会决议和授权。为此，请求人民法院依法驳回其起诉。被告瑶海区政府辩称，原告没有按照法定程序召开业主大会，并且没有经过业主大会授权或表决的情况下招聘物业服务企业、私自签订公共部位租赁合同并将获取的收益擅自开支，其行为直接违反了相关法律、法规规定。明光路街道有权对其违法行��与决定予以撤销，请贵院查明事实，依法判决。被告明光路街道于2015年3月4日向本院提交了证明原行政行为合法性的以下证据、依据：一、致安徽省招投标中心的函，证明我单位通知招投标机构撤销受理物业服务企业招标。二、会议纪要，证明我单位开展工作、召集协调会议的情况。三、询问笔录、业主报告、要求提前改选业委会的报告、业主反映的核实统计表，证明接到业主异议、要求提前改选业委会的报告，我单位随即向有关业主调查的情况，并对业主反映情况进行核实。四、要求业委会报送材料的通知、要求业委会依法履责的通知、电话通知、约谈物业负责人会议纪要，证明我单位要求业委会报送材料、督促其依法履责；业委会监事向业委会负责人发出通知，但未获回复；我单位约谈物业负责人的情况。五、物业服务合同、要求物业企业暂停进驻的函，证明原告未经法定程序签署物业服务合同，我单位要求物业企业暂停进驻。法律依据：《业主公约》第二部分第二条、第五条；《业主大会议事规则》第一条第二项、第四条第二项；《业主委员会议事规则》第一条第二项、第五项；《物业管理条例》第十九条、第十四条；《安徽省物业管理条例》第二十七条、第二十三条，证明上述规定就业主委员会如何选聘物业服务企业作出规定，同时赋予街道作为监管部门的职责以及对于业主委员会违法行为处理的权力。被告瑶海区政府向本院提交了证明复议程序合法性的以下证据、依据：瑶海区政府2015年3月19日收到原告提交的申请书，20日立案，并向明光路街道发出通知。2015年5月7日作出瑶政复（2015）第05号行政复议决定书。经庭审质证，原告对被告提举的证据一合法性和关联性有异议，认为首先该函所依据的法律依据明显错误，关于解聘和选聘物业的法律依据，应当依照《物业管理条例》第十二条，并非第十一条。同时业主大会议事规则非行政性法律法规，明光路街道作为公权力主体不能适用私权利的合同规范。并且其并非物业管理行政主管部门，无权向其他有关市场经济主体发布行政命令或决定。对证据二的证明目的有异议，该纪要第四项已经认可原告选聘物业的合法性，事后又作出撤销通知，显然有违信赖保护原则。对证据三的真实性、合法性和关联性均有异议，陈、谷、陈三人的询问笔录，与证据二会议纪要在时间上有冲突，原告认为询问笔录系明光路街道事后伪造。同时，根据相关法律法规规定，明光路街道并非物业的主管部门，无权接受相关业主的��诉。其余证据与本案无关联性。对证据四中要求业委会报送材料的通知的真实性、合法性和关联性均有异议，明光路街道作为物业管理的行政指导单位，对业委会的工作有指导职责，无权利对业委会的行为进行审查，并要求提供相应的材料。对于约谈会议纪要，原告认为，东方商城物业公司在东方商城物业管理区域合同关系早已终止，其继续提供物业服务的行为系属侵权，而明光路街道与其协商并对业主内部事务进行职责划分，显然也是共同侵权。对证据五的证明目的有异议，该物业服务合同系原告经合法程序签订，明光路街道无权对其审查。同时对要求物业企业暂停进驻的函的合法性有异议，明光路街道作为政府派出机构，无权对物业服务企业做出行政处理决定。被告瑶海区政府对明光路街道提举的证据无异议。原告、被告明光路街道对瑶海区政府复议程序无异议。被告明光路街道和瑶海区政府对原告提举的证据一的证明目的有异议，认为不论是选聘还是诉讼都要经过业主大会授权，所以在未经业主大会决策情况下，原告提起诉讼不具备诉讼主体资格。对证据二、三无异议。证据四只能证明原告曾经就选聘新的物业服务企业提出动议，并不能证明原告后续的一系列程序都是合法合规的。对证据五的真实性无法核实，可以证明这和明光路街道的调查情况不冲突，原告未尊重广大业主的意见将自己变成了决策机构。本院对上述证据认证如下：被告明光路街道所举证据真实、合法，与本案有关联，予以采信。瑶海区政府复议程序合法，予以确认。原告所举证据一、三、四、五真实、合法，与本案有关联，予以采信。证据二是被诉行政行为。经审理查明，瑶海区东方商城第二届业主委员会于2014年12月28日和合肥安景物业服务有限责任公司签订东方商城物业服务合同。12月30日，合肥安景物业服务有限责任公司试图入驻东方商城，遭到部分业主不满，在现场引发混乱。此后，合肥市木材总公司、合肥市瑶海区国有资产经营有限责任公司、王金安、合肥和信商业发展有限公司等占商城建筑面积一半以上的业主向街道书面报告，反映原告选聘新物业（指合肥安景物业服务有限责任公司）入驻他们不知情，要求明光路街道对原告选聘新的物业企业的程序进行核查。商城97名业主共同签名声称“原告擅自对外招聘物业公司，私下签订合同，给商城带来了混乱”，要求对业主委员会提前改选。被告明光路街道于2015年1月4日、1月25日、2月3日向原告相继发出《关于报送物业公司选聘相关材料的通知》、《关于要求东方商城第二届业委会依法履责的通知》、《关于再次要求东方商城业委会依法履责的通知》，原告均未予回应。2015年2月6日，明光路街道作出《关于再次撤销东方商城业主委员会相关决定的通知》。原告对该行政行为不服向瑶海区政府申请复议，瑶海区政府于2015年5月7日作出行政复议决定予以维持。原告不服诉讼来院，请求判如所请。本院认为，《安徽省物业管理条例》第二十七条第二款规定：业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，县级人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府，应当责令限期改正或者予以撤销，并通告全体业主。被告明光路街道��据上述规定有权对业主委员会履行监管职责。《中华人民共和国物权法》第七十六条规定：“下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和适用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。《物业管理条例》第十一条规定：业主大会履行下列职责：……（三）选聘、解聘物业管理企业；……。根据本案原、被告提供的证据材料，原告决定选聘合肥安景物业服务有限责任公司，应当经业主大会讨论决定并予以公示，但原告事前未经业主大会讨论决定，事后没有张榜公示，商城内占面积半数以上的业主不知情，违反了上述法律法规规定。被告依据《安徽省物业管理条例》第二十七条第二款规定，作出被诉行政行为并无不当。原告的诉求没有法律依据和事实证据，本院不予支持。案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条的规定，判决如下：驳回原告瑶海区东方商城第二届业主委员会的诉讼请求。案件受理费50元，由原告负担。如不服本判决，可在判��书送达之日起十五日内提起上诉，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。审　判　长　　方　劼人民陪审员　　王义明人民陪审员　　王富华二〇一五年十月二十八日书　记　员　　杨　兰附：本案适用的法律条文《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条行政行为证据确凿，适用法律、法规正确，符合法定程序的，或者原告申请被告履行法定职责或者给付义务理由不成立的，人民法院判决驳回原告的诉讼请求。关注公众号“”