（2015）南川法民初字第04616号
裁判日期: 2015-10-28
公开日期: 2015-11-16
案件名称
重庆市泉平物业管理有限公司与重庆灿盛房地产开发有限公司确认合同有效纠纷一审民事判决书
法院
重庆市南川区人民法院
所属地区
重庆市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
案由
法律依据
全文
重庆市南川区人民法院民 事 判 决 书（2015）南川法民初字第04616号原告重庆市泉平物业管理有限公司，住所地南川区南城街道金光大道7号龙城花园1幢2-18、19-5，组织机构代码05480684-3。法定代理人裴定伟，重庆市泉平物业管理有限公司总经理。委托代理人王毅，重庆市泉平物业管理有限公司员工。委托代理人秦彬文，重庆祥永律师事务所律师。被告重庆灿盛房地产开发有限公司，住所地南川区东城街道北环路8号（电信大楼营业厅二楼），组织机构代码66089992-0。法定代表人周世琼，重庆灿盛房地产开发有限公司总经理。委托代理人刘家华，重庆元同律师事务所律师。委托代理人罗祥仲，重庆灿盛房地产开发有限公司员工。原告重庆市泉平物业管理有限公司（以下简称泉平物业公司）与被告重庆灿盛房地产开发有限公司（以下简称灿盛房地产公司）确认合同有效纠纷一案，本院于2015年9月23日立案受理后，依法由审判员张丽敏独任审判，适用简易程序公开开庭进行审理。原告泉平物业公司委托代理人王毅、秦彬文，被告灿盛房地产公司委托代理人刘家华、罗祥仲到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告泉平物业公司诉称，被告系南川区“明阳天下”小区房地产开发商，原告系该小区物业管理企业。由于被告在建设该小区时存在质量等问题，导致该小区消防设施在质保期内全部瘫痪，曾被南川消防支队处罚。2013年11月16日，原、被告与小区业主委员会共同协商，就该小区的消防设施存在的安全隐患、消防管道不保压和不报警等问题召开了协商会并签字确认。三方协议签订后，被告不履行其消防设施维修义务。根据合同法的相关规定，诉至法院，要求确认三方协调会中第2条即由被告对该小区消防系统不保压和报警问题进行修复的义务。被告灿盛房地产公司辩称，一、我公司系南川“明阳天下”小区的开发企业属实，原告系该小区物业管理企业也属实。二、原告和被告及小区业委会参加的三方协商会属实，并由我公司代表在该会议上签名，签名的三方协商会只是个会议记要，因在召开这个会议前该小区的消防系统不保压不报警问题存在，由于反映该问题的时间在消防设施设备的质保期内，所以我公司就在该次会议中认可由我公司维修，但没有说谁支付该费用。该会议记要不是合同，不具有合同的实质要件。三、原告应承担修理义务。我公司在2012年9月21日，就与该小区的前期物业公司佳迎物业公司私人签订的《委托代理协议》约定由我公司全权委托佳迎物业公司代为履行我公司的职责，及时处理该小区建设过程中存在的瑕疵，及时处理业主的投诉，范围包括如室内墙、梁板裂缝、涂料起皮、屋面防水、外墙渗水、消防、水电等，约定支付佳迎公司的包干费32万元（包括材料费及工资款、业主的补偿金等）我公司已按照协议支付了29万元，剩余的3万约定在2016年9底支付而未支付。2012年11月27日，因南川佳迎公司退出该小区物业管理，由我公司与原告及佳迎公司签订了《三方协议》，约定佳迎公司与我公司签订的物业合同、补充协议以及2012年9月21日签订的委托代理协议等签订的所有协议，由被告继续履行佳迎公司应履行的职责、权利、义务。因此，该小区内属于我公司在保质期内应履行的职责已委托被告进行处理，我公司不就再有义务去履行，而现在已过了保质期，对该小区出现的问题应由原告履行其义务。四、我公司与原告及小区业委会的三方会议后，为了事情的妥善处理，我公司已在三方会议后立即积极组织人员进入施工现场作业，对小区消防系统不保压和不报警问题进行修复，却遭受到原告的百般阻挠，后在业主委员会对原告强烈反对和抗议下，我公司派出的人员才得以进行修复作业，并为此垫付了修复费44276元，该费用应由原告支付而至今未支付给我公司，我公司将另案起诉向原告追偿。五、“明阳天下”小区消防设施保质期限已满，我公司不再应承担该工程的任何修复义务。该小区工程于2011年底之前进行了竣工验收备案登记，并交付业主使用，至今已超过了两年的质量保证期限。综上所述，被告已经按照三方协商会的内容履行了对“明阳天下”小区消防系统不保压和不报警的修复，现该小区消防设施质量保证期限已满，我公司不应再承担工程的任何维修义务。原告作为物管公司，应承担小区的维修义务。请求驳回原告的诉讼请求。经审理查明，南川区“明阳天下”小区系被告灿盛房地产公司开发建设的住宅小区，原告泉平物业公司系该小区的物业管理企业。该小区前期物业企业系重庆市南川区佳迎物业有限责任公司，该物业公司（乙方）与被告（甲方）于2012年9月21日签订《委托代理协议》，该协议约定，甲方全权委托乙方代为履行甲方职责，及时处理“明阳天下”小区建设过程中存在的瑕疵，及时妥善处理业主的投诉，瑕疵包括屋面防水、外墙渗水、消防、水电等等，由甲方包干付给乙方委托费用人民币32万元......。重庆市南川区佳迎物业有限责任公司于2012年11月退出该小区的物业管理，随即原告进驻该小区，并于2012年11月27日与重庆市南川区佳迎物业有限责任公司、被告签订了《三方协议》，该协议约定重庆市南川区佳迎物业有限责任公司与被告签订的所有协议（包括前期物业服务合同及补充协议、2012年9月21日签订的《委托代理协议》等）由原告继续履行重庆市南川区佳迎物业有限责任公司的职责、权利、义务，原告并与被告签订了《南川区明阳天下小区前期物业服务合同》，原告对该小区进行物业管理至今。2013年11月16日，原告与被告及该小区业主委员会对该小区存在的问题召开了三方协调会，对该小区部分业主室内梁、板开裂的修复、消防设施不保压、不报警等问题进行协商，其协商结果中对消防问题的意见为：关于提出的小区消防管道系统不保压和不保警问题，由开发商在本月20日内组织专业人士检查寻找问题症结，并及时组织修理。物管公司派鲜敏芬负责协调，完工后，整改验收以物管公司签字为准。被告在协调会后即组织人员对该小区的消防设施等进行了整改、修复。在庭审中，被告提供了南川区“明阳天下”小区建设工程竣工验收备案登记证，其中A、B栋及售房部的竣工验收时间为2010年4月21日，C1、C2、D栋及地下车库的竣工验收时间为2011年8月30日，E栋竣工验收时间为2011年8月9日，并提供了该小区的《重庆市新建商品房屋质量保证书》，该质量保证书显示，自项目竣工验收合格交付使用之日起，消防设施、设备安装的保修期限为2年。对被告提供的上述证据原告均予以认可。被告认为其在三方协调会后已对三方协调会中提出的小区消防系统不保压不报警问题已组织人进行了修复，原告认可其进行了修复，但认为未全部修复。上述事实，有原、被告的陈述和答辩、《南川明阳天下小区业委会物管公司开发商三方工作协调会》记录、《重庆市南川区明阳天下物业管理服务合同书》、《委托代理协议》、《三方协议》、《重庆市新建商品房质量保证书》、《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》等证据在案佐证，亦经庭审质证、核实，具有证明效力。本院认为，根据原、被告的陈述和辩解及被告提供的证据能相互印证被告在召开的南川明阳天下小区业委会、物管公司、开发商三方工作协调会后，随即组织人员对该小区的消防设施等进行了修复，已履行了三方协调会中确定的修复义务，原告认为被告未履行修复义务与本院查明的事实不相符，因此本院对原告提出的被告未履行修复义务的事实，本院不予确认。至于消防设施在修复后是否验收合格应由消防部门予以确定，其他单位和个人无权确定，况且根据原、被告提供的《重庆市新建商品房质量保证书》和原、被告认可的该小区建设项目竣工验收时间，该小区消防设施、设备的质量保证期限2年已界满，原告要求被告继续履行保修义务于法无据。因此，原告要求被告对小区消防系统不保压不报警问题予以修理的诉讼请求，本院依法不予支持。据此，依照《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告重庆市泉平物业管理有限公司的诉讼请求。案件受理费80元，减半交纳40元（原告已预交），由被告重庆市泉平物业管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第三中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费80元，递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交受理费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。审判员 张丽敏二〇一五年十月二十八日书记员 王佳艺 关注公众号“”