（2015）筑民一终字第1477号
裁判日期: 2015-10-28
公开日期: 2016-09-18
案件名称
上诉人姜艾利与被上诉人贵州省贵阳市某某科技学校房屋租赁合同纠纷一案二审判决书
法院
贵州省贵阳市中级人民法院
所属地区
贵州省贵阳市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
姜艾利,贵州省贵阳市某某科技学校
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）筑民一终字第1477号上诉人（原审被告、反诉原告）姜艾利，女，1971年12月24日出生，汉族。委托代理人吴岚，贵州黔鹰律师事务所律师，执业证号：15201200911353463。被上诉人（原审原告、反诉被告）贵州省贵阳市某某科技学校，主要办事机构所在地贵阳市某某区某某路124号，现所在地贵阳市某某区。法定代表人王书，该校校长。委托代理人汪晓迅，贵州维拓律师事务所律师，执业证号：15201197710729042。上诉人姜艾利与被上诉人贵州省贵阳市某某科技学校房屋租赁合同纠纷一案，贵州省贵阳市花溪区人民法院于2015年6月16日作出（2015）花民初字第1503号民事判决。宣判后，上诉人姜艾利不服，向本院提起上诉。本院于2015年8月6日受理后，依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。原判查明，本案涉及的房屋原系案外人夏德祥所有。2010年3月31日，本诉原告贵州省贵阳市某某科技学校签订《房地产租赁合同》，约定夏德祥将该房屋出租给贵州省贵阳市某某科技学校使用，贵州省贵阳市某某科技学校在承租该房屋后对房屋作了适当改造。后因夏德祥将该房屋出售给案外人何敏贵，案外人何敏贵将该房屋出售给本诉被告姜艾利，贵州省贵阳市某某科技学校与夏德祥签订的《房屋租赁合同》终止，并于2012年4月30日与姜艾利签订了《房地产租赁合同》，约定姜艾利将该房出租给贵州省贵阳市某某科技学校使用，租期自2010年5月4日至2020年5月10日，租金每年120000元。该合同签订后，贵州省贵阳市某某科技学校向姜艾利支付了95万元租金。2015年1月13日，花溪区房屋征收局与姜艾利签订《房屋征收补偿安置协议》，花溪区房屋征收局征收姜艾利出租给贵州省贵阳市某某科技学校的房屋，支付安置补偿款共计20557889.08元，后姜艾利已全部领取该款。2015年1月29日，贵州省贵阳市某某科技学校与姜艾利签订《房屋拆迁补偿费用分割协议》，约定由姜艾利从房屋征收补偿费中提出115万元作为装修补偿给贵州省贵阳市某某科技学校，并返还已预付的房屋租金38万元，共计153万元。后因姜艾利未按约履行，故贵州省贵阳市某某科技学校诉至法院，请求判令：1.被告姜艾利支付原告贵州省贵阳市某某科技学校征收补偿费和租金123万元整；2.被告姜艾利赔偿原告贵州省贵阳市某某科技学校123万元的利息损失（按照中国人民银行同期贷款利率计算，从2015年4月5日起计算至支付完全部本金之日止）；3.诉讼费由被告姜艾利承担。姜艾利提起反诉,请求判令将双方签订的《房屋拆迁补偿费用分割协议》内容变更为被告返还原告房屋租金16000元。原判认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人不得擅自变更合同内容，且应当按照合同约定履行合同义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行，采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，贵州省贵阳市某某科技学校承租的房屋因公共利益需要被征收，导致其无法继续使用该房屋且在该房屋上投入的装修费用遭受损失。基于此，原,被告双方在征收部门多名工作人员的在场协调下，经协商达成一致意见并签订书面《房屋拆迁补偿费用分割协议》，将姜艾利自愿给付的装修损失及租金返还加以固定，双方在签订该协议之时具有完全民事行为能力，协议有双方签字捺印，系双方真实意思表示，当为合法有效，双方均因按约履行义务。姜艾利已全额领取了花溪区征收局发放的房屋征收补偿款，现原，被告约定的履行期限届满，姜艾利仅向贵州省贵阳市某某科技学校支付了30万元，尚需支付123万元。审理中，姜艾利辩称其因受胁迫方才签订该协议，协议内容显失公平，应予变更为姜艾利返还房屋租金16000元。因姜艾利未提交证据证明签订协议时存在胁迫，显失公平等应予撤销或变更的情形，故对该抗辩不予采信，且对其反诉请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条，第四十四条，第一百零七条之规定，判决：一、被告（反诉原告）姜艾利在本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）贵州省贵阳市某某科技学校《房屋拆迁补偿费用分割协议》中约定的补偿费1230000元；二、驳回原告（反诉被告）贵州省贵阳市某某科技学校其余诉讼请求；三、驳回反诉原告姜艾利的诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15870元，减半收取7935元，由被告（反诉原告）姜艾利负担。反诉案件受理费100元，由反诉原告姜艾利负担。宣判后，上诉人姜艾利向本院提起上诉称，一、原审法院在当庭宣判20日后才送达判决书是严重违反法定程序。二、原判认定事实不清，遗漏重要当事人即原房东夏德祥和该房屋的出卖人何敏贵。三、2011年12月28日由上诉人签名并按手印的《学校装修改造项目汇总》实际上是在2014年12月中旬所签，因与客观事实不符，不应作为定案依据，根据民事诉讼证据若干规定第25条规定，特申请作签名处名字、手印及日期形成时间鉴定。四、2015年1月29日签订的《房屋拆迁补偿费用分割协议》是在上诉人处于极端劣势的前提下，再次完全违背客观事实真相，没有真实的合同基础，根据合同法第52条第四项规定依法应当认定为无效协议，不应作为本案的定案依据。五、根据《国有土地房屋征收与补偿条例》第17条、27条规定，花溪征收局才是房屋拆迁补偿费用的赔偿主体，不该由上诉人承担责任。故请求二审法院依法撤销原判，改判或发回重审，由被上诉人承担一、二审案件受理费。被上诉人贵州省贵阳市某某科技学校答辩称，一、双方的协议是自愿平等达成的，没有违反法律规定，上诉人没有遵守约定，收到2000多万元的征收款后，只支付了30万元的补偿费给被上诉人，其他款项至今未支付，这是上诉人损害了被上诉人的权益。二、被征收房屋所有权人是上诉人，花溪征收局谈征收时只是针对所有权人，没有针对承租人，而是所有权人与承租人来协商对承租人的装修补偿费用，从合同关系上讲，被上诉人只是与上诉人有关系，追加花溪征收局为法律主体没有事实依据。故原判认定事实清楚，程序合法，请求维持原判，驳回上诉人的上诉请求。本院二审查明，上诉人（甲方）与被上诉人（乙方）签订的《房地产租赁合同》约定“因上述原因（不可抗力、国家政策需要拆迁或改造、停办或办学者无力经营）而终止合同的，租金按照实际使用时间计算，不足整月的按天数计算，退还预交租金或补齐不足租金，并按照国家拆迁补偿标准补偿租赁期初乙方投入的所有装修和改造费用”。上诉人与被上诉人均称《房屋拆迁补偿费用分割协议》是在花溪区房屋征收局的主持下签订，该协议约定的履行期是在征收部门拨付上诉人征收补偿款后三日内。签订之后，上诉人向被上诉人支付了30万元。花溪区房屋征收局于2015年3月5日、4月2日分两次向上诉人支付完毕补偿款。其余事实与原判查明的事实基本一致。本案事实，有各方当事人的陈述、《房地产租赁合同》、《房屋征收补偿安置协议》、《房屋拆迁补偿费用分割协议》、领条等证据在卷佐证，并经庭审质证，本院予以确认。本院认为，首先，本案中，根据在案证据，涉案房屋在被上诉人承租之初既已装修，上诉人在购得该房屋后亦未进行装修这一客观事实是存在的，分割协议中涉及的硬件装修补偿款并不是没有事实基础，并且确已存在被上诉人预交租金应当退还的事实。其次，上诉人与被上诉人签订的《房屋拆迁补偿费用分割协议》是在征收部门的主持下签订的，内容非常明确，符合双方租赁合同关于退还租金和补偿装修费用的约定，上诉人亦未提供充分证据证明该协议存在无效或者可变更的情形，故原判认定该协议合法有效于法有据，双方当事人均应按照约定履行义务。对于上诉人关于原判遗漏当事人的上诉理由，涉案房屋在政府征收之际的产权人系上诉人，案外人夏德祥、何敏贵已不是被征收主体，并且上诉人与被上诉人基于双方的租赁关系达成了《房屋拆迁补偿费用分割协议》，该协议约束的是上诉人与被上诉人。又因花溪区房屋征收局已将全部补偿款支付给了上诉人，合同义务已经履行完毕，故本案不存在遗漏当事人的情形，其上诉理由不能成立，本院不予支持。对于上诉人关于原判迟延送达判决书系严重违反法定程序的上诉理由，经查，原审法院对本案当庭宣判，于2015年7月7日送达完毕，这一情形不符合民事诉讼法及其司法解释关于严重违反法定程序的规定情形，故该上诉理由不能成立，本院不予支持。综上，上诉人姜艾利的上诉理由均不能成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费15870元，由上诉人姜艾利负担。本判决为终审判决。审 判 长 黄 新代理审判员 衷进全代理审判员 黄智静二〇一五年十月二十八日书 记 员 张 江 搜索“”