（2015）怀中民一终字第396号

裁判日期: 2015-10-28

公开日期: 2016-08-30

案件名称

怀化市旺盛房地产开发有限公司与田瑞清、原审被告曾国兴、曾梅宇商品房预售合同纠纷二审民事判决书

法院

湖南省怀化市中级人民法院

所属地区

湖南省怀化市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

怀化市旺盛房地产开发有限公司,田瑞清,曾国兴,曾梅宇

案由

商品房预售合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

湖南省怀化市中级人民法院民事判决书（2015）怀中民一终字第396号上诉人（原审被告）怀化市旺盛房地产开发有限公司，地址：怀化市鹤城区正清路正旺巷46号。法定代表人丁小芳，该公司董事长。委托代理人（特别授权）杨成，湖南人和人（怀化）律师事务所律师。委托代理人（特别授权）李润奇，湖南人和人（怀化）律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）田瑞清，农民。委托代理人彭利军，中方县法律援助中心律师。原审被告曾国兴，农民。原审被告曾梅宇，农民。系曾国兴之子。上诉人怀化市旺盛房地产开发有限公司（以下简称“旺盛公司”）因与被上诉人田瑞清、原审被告曾国兴、曾梅宇商品房预售合同纠纷一案，不服湖南省中方县人民法院（2014）方民一初字第161号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年8月4日受理后，于2015年9月7日公开开庭进行了审理。上诉人旺盛公司的委托代理人杨成、李润奇和被上诉人的委托代理人��利军到庭参加了诉讼，曾国兴、曾梅宇经本院依法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审认定：曾国兴、曾梅宇未向县人民政府建设行政主管部门申请领取施工许可证，在中方县城华美学校旁其自有的地块上（中方国用2009第出29号）自行修建自命名为“旺盛公寓”的住宅楼。2011年7月11日，曾国兴、曾梅宇与田瑞清签订了一份《商品房买卖合同》，约定将曾国兴、曾梅宇在中方县城华美学校旁修建的“旺盛公寓”2栋1单元101号住房销售给田瑞清，曾国兴加盖了一枚“怀化市旺盛房地产开发有限公司”印章。2011年7月11日，田瑞清将购房首付款100000元交给了曾国兴和曾梅宇,曾梅宇又以财会主管的身份在收款收据上签名，曾国兴在收据上亦加盖了该“怀化市旺盛房地产开发有限公司”印章。《商品房买卖合同》约定出卖人应在2012年8月31日前将单栋验收��格的商品房交付给买受人。因曾国兴、曾梅宇修建的“旺盛公寓”并未立项，也没有办理建设所需的相关规划、建设施工许可等手续，住宅楼建设至第三层时因相关管理部门调查而停止施工，无法在交付期限内交房给田瑞清。2013年12月11日，曾梅宇与田瑞清等购房户签订了《协议书》，曾梅宇承诺在2014年12月将住房交付给田瑞清等使用，如果不能按期交房，则以房款收据为准按百分之五的月利率支付违约利息。因住宅楼建设一直未能恢复施工，曾梅宇在2014年12月将住房交付给田瑞清使用的承诺已明显无法兑现，田瑞清遂提起诉讼，请求判令旺盛公司、曾国兴、曾梅宇连带返还田瑞清购房款100000元及赔偿田瑞清违约金90000元。另经审查，曾国兴、曾梅宇曾参与旺盛公司2010年开发的中方县大唐世纪城项目的开发工作。在本案审理过程中，旺盛公司曾提出对曾��宇、曾国兴在本案购房合同和收款收据上所盖的“怀化市旺盛房地产开发有限公司”印章进行鉴定，因该公司一直未提交书面鉴定申请，视为放弃请求。原审认为：本案属商品房预售合同纠纷。田瑞清提交的购房合同、收款收据上均盖有旺盛公司的公章，同时曾国兴、曾梅宇曾参与过旺盛公司开发的项目，旺盛公司虽对所盖公章提出异议，但未提交书面鉴定申请，视为放弃鉴定，同时应视为对田瑞清提供证据的认可，故旺盛公司在本案中应承担责任。旺盛公司在未办理商品房预售许可证的情况下允许曾国兴、曾梅宇以其公司的名义与田瑞清签订《商品房买卖合同》，违反了相应的法律规定，为无效合同，应负纠纷的全部责任。因田瑞清的购房款为曾国兴、曾梅宇所收取，并非旺盛公司所收取，故曾国兴、曾梅宇应返还田瑞清购房款，同时旺盛公司应承担连带责任。因双方所签订的《商品房买卖合同》为无效合同，故双方于2013年12月11日签订的《协议书》亦无效，但应按中国人民银行规定的同期贷款利率的四倍赔偿田瑞清购房款的利息损失。依照《中华人民共和国建筑法》第七条第一款、第八条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十四条、《中华人民共和国合同法》第六条、第七条、第四十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条第（一）项、《中华人民共和国民法通则》第一百三十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，并经原审法院审判委员会讨论决定，判决如下：一、曾国兴、曾梅宇返还田瑞清购房款100000元；二、曾国兴、曾梅宇赔偿田瑞清已付购房款100000元从2012年9月1日起至购房款返还之日止按中国人民银行同期��款利率的四倍计算的违约利息；以上一、二项限本判决生效后十日内付清。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、怀化市旺盛房地产开发有限公司应对曾国兴、曾梅宇返还田瑞清购房款及赔偿利息的损失承担连带清偿责任；四、驳回田瑞清对曾国兴、曾梅宇的其他诉讼请求。本案案件受理费2050元，由曾国兴、曾梅宇承担。上诉人旺盛公司不服上述判决，上诉称，曾国兴、曾梅宇系冒用上诉人的名义与被上诉人签订的《商品房买卖合同》，与上诉人无关。曾国兴、曾梅宇在一审中也明确承认系私刻公章，系其个人行为，故上诉人不应承担返还购房款和赔偿利息的连带责任。且曾国兴、曾梅宇与被上诉人签订的《商品房买卖合同》系无效合同，其补充协议也应无效，一审判决以该补充协议为依据，按中国人民银行同期贷款利率四倍计算违约利息不妥。故请求二审法院撤销原审判决第二、三项，依法改判上诉人不承担返还购房款及赔偿利息损失的连带责任，本案一、二审案件诉讼费用由被上诉人承担。被上诉人田瑞清辩称：第一，上诉人认为是曾国兴冒用旺盛公司的名义签订合同的说法不是事实，曾国兴与被上诉人在商品房买卖合同上加盖了印章，而且印章在中方县房产局有备案，上诉人认为旺盛公司与本案无关的理由不能成立;第二，商品房修建到第三层，土地使用权有一部分的所有权为被上诉人前任法定代表人所有，上诉人知情;第三，上诉人曾经委托曾国兴在中方县修建商品房有合法手续，曾国兴加盖的公章与中方县房产局备案的公章一致，一审上诉人没有提出鉴定申请，且认为主合同无效，被上诉人认为这个观点不能成立，补充协议不是合同里面的，而是纠纷发生之后被上诉人找到曾国兴并与之协商之后达成的协议，这个协议应该视为有效，中方县人民法院按照四倍利率计算利息正确。综上，被上诉人认为上诉人上诉的理由不成立，请求驳回上诉，维持原判。原审被告曾国兴、曾梅宇未进行答辩。二审中，上诉人向本院提交曾梅宇出具的声明书一份，拟证明旺盛公司的印章系曾国兴私刻。被上诉人质证认为该证据不属实，这是上诉人为了逃避责任，把责任推给了没有偿还能力的曾国兴。本院认为上诉人的这份证据系复印件，无法确认其真实性，亦不属于新的证据，不能达到上诉人证明的目的，本院依法不予采信。被上诉人及原审被告于二审中均未提交新的证据。二审庭后，旺盛公司向本院提交一份湖南省中��县公安局发出的受案通知，称中方县公安局已立案受理曾国兴、曾梅宇涉嫌私刻旺盛公司公章案，但经本院核实，该案件承办人回复称目前还在复核中，并未立案。二审经审理查明的案件事实与一审查明的一致，本院予以确认。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。本案的争议焦点为旺盛公司是否应当对曾国兴、曾梅宇返还被上诉人购房款及赔偿利息的损失承担连带清偿责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定：出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许��证明；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。根据上述规定，曾国兴、曾梅宇开发的“旺盛公寓”在未办理商品房预售许可证的情况下以旺盛公司的名义与被上诉人签订《商品房买卖合同》，应属无效合同，曾国兴、曾梅宇应予返还被上诉人的购房款和利息。而曾国兴、曾梅宇以旺盛公司的名义与被上诉人签订《商品房买卖合同》，合同和收据都加盖了“怀化市旺盛房地产开发有限公司”印章，买受人作为农民，没有专业鉴别能力，也没有审查鉴别的法定义务。虽然上诉人对一审认定曾国兴、曾梅宇曾参与大唐世纪城的开发工作的事实以及旺盛公司未申请鉴定就视为旺盛公司放弃鉴定有异议，且认为曾国兴、曾梅宇也承认系其私刻公章，但旺盛公司一直未对印章申请鉴定，也没有提供相应的证据予以佐证，其应承担不利后果。旺盛公司虽主张其已就曾国兴、曾梅宇私刻公章的行为向公安机关举报，但经本院核实，中方县公安局就此尚未立案。本案买受人主观上没有过错，且已按合同约定履行了相关的义务，现权利无法得到保障，这与旺盛公司监管不严存在一定的关系，旺盛公司依法应承担相应的法律责任。故上诉人认为其未与被上诉人签订相关《商品房买卖合同》，不应承担本案返还购房款和赔偿利息损失的连带清偿责任的上诉请求不能成立，本院不予支持。至于上诉人提出一审依补充协议以已付购房款为基数，按中国人民银行同期贷款利率四倍计算违约利息过高的上诉请求，本院认为该《协议书》系双方在房屋出卖方违约已成事实后，就如何弥补购房者的损失而签订的补充协议，系双方真实意思表示，对该协议书约定的相关条款，双方均应��格遵守并执行。一审依该协议计算利息损失并无不妥。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理恰当。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费3500元，由上诉人怀化市旺盛房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审　判　长　　冷旗帜代理审判员　　罗雪花代理审判员　　宋艳云二〇一五年十月二十八日代理书记员　　王亚蔓附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审；微信公众号“”