（2015）南铁民初字第432号
裁判日期: 2015-10-28
公开日期: 2018-01-16
案件名称
黄启利与广西新置地房地产管理有限公司、黄展春房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
南宁铁路运输法院
所属地区
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
黄启利,广西新置地房地产管理有限公司,黄展春,广西南博国际商贸有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第五十一条，第五十二条，第五十六条，第五十八条，第六十条第一款；《中华人���共和国担保法》：第十八条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十四条
全文
南宁铁路运输法院民 事 判 决 书（2015）南铁民初字第432号原告黄启利，男，1985年1月2日出生，壮族，住湖南省长沙市。委托代理人雷凯，广西颂诚律师事务所律师。被告广西新置地房地产管理有限公司，住所地广西南宁市。法定代表人黄展春。被告黄展春，男，1983年9月5日出生，汉族，住广西南宁市。第三人广西南博国际商贸有限公司，住所���广西南宁市。法定代表人陈长红，该公司董事长。委托代理人石振，广西锦康律师事务所律师。原告黄启利与被告广西新置地房地产管理有限公司（以下简称新置地公司）、黄展春，第三人广西南博国际商贸有限公司（以下简称南博公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年7月30日立案受理后，由审判员邓立新担任审判长，与审判员梁娟、代理审判员廖俊芳组成合议庭，书记员赵文赎担任法庭记录，于2015年10月23日公开开庭审理。原告黄启利及其委托代理人雷凯，第三人南博公司的委托代理人石振到庭参加诉讼，被告新置地公司、黄展春经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原��黄启利诉称，被告新置地公司将属于第三人南博公司所有的三祺广场铺面出租给了原告，双方于2015年4月29日签订了《新置地发展租赁合同》，合同约定租赁铺号、租赁期限、租金、押金等相关事宜。原告依约向被告新置地公司支付押金15万元（人民币，下同），被告新置地公司向原告开具一张15万元《收据》。合同签订后，被告新置地公司一直无法向原告交付相应铺号的铺面。2015年6月23日，原告与被告新置地公司签订《广西新置地房地产管理有限公司与黄启利关于租赁新置地.香港微商城合同纠纷解决协议书》，约定：新置地公司要在2015年7月23日十七时前将15万元押金和7950元物业管理费、推广费退回原告，如逾期归还则每日以押金和物业管理费、推广费总额的5‰作为违约金，且被告黄展春作为担保人。直至今日，被告新置地公司无法将铺面交给原告，同时押金、物业管理费、推广费也未退回给原告，新置地公司已构成违约，严重损害了原告的合法权益，被告黄展春作为担保人应该承担连带责任。原告黄启利遂诉至法院，请求判令：1、被告广西新置地房地产管理有限公司、被告黄展春共同向原告黄启利返还押金15万元、物业管理推广费7950元及违约金3948.75元（违约金暂计至2015年7月28日，以后继续计算至二被告履行义务完毕时）；2、二被告共同承担本案诉讼费。2015年8月14日，原告向本院递交增加诉讼请求申请书，增加诉讼请求：请求被告广西新置地房地产管理有限公司、被告黄展春共同向原告黄启利支付律师费7000元。被告新置地公司、黄展春未作答辩。第三人南博公司辩称，1、第三人南博公司与被告新置地公司签订的合同明确约定不允许转租；2、第三人南博公司对被告新置地公司将涉案房屋转租给原告一事不知情；3、第三人南博公司出庭只是为了法院调查相关事实，并没有义务承担相关法律责任。经审理查明，2015年4月29日，原告黄启利（乙方，承租方）与被告新置地公司（甲方，出租方）签订一份《新置地.香港微商城租赁合同》，合同约定：1、甲方将位于南宁市新置地.香港微商城50平方米，铺号D6-1的铺面以每平方米每月250元的价格出租给乙方；2、租赁期限五年，从三祺广场开业之日起算；3、甲方收取押金15万元，五年后退还乙方；4、由乙方负责租赁期间租赁场地的物业管理费用，物业管理费为每平方米每月45元，推广费每月8元。同日，原告黄启利与被告新置地公司签订该合同的补充协议，约定乙方可享受免除商场开业后第二季度物业管理费和推广费。2015年6月23日，原告黄启利（乙方）与被告新置地公司（甲方）、黄展春（丙方）签订一份《广西新置地房地产管理有限公司与黄启利关于租赁新置地.香港微商城租赁合同纠纷解决协议》，协议约定：1、甲方承诺于2015年7月23日17时前退还乙方所交押金，如甲方逾期未退还所有款项，则丙方自愿承担全部偿还义务，如甲方未能按时偿还，逾期期间甲方将向乙方以15万元为本金，每日千分之五的利率支付违约金，直至偿还完所有款项；2、甲方承诺于2015年7月23日17时前退还乙方所交物业管理费7950元，如甲方逾期未退还所有款项，则丙方自愿承担全部偿还义务，如甲方未能按时偿还，逾期期间甲方将向乙方以7950元为本金，每日千分之五的利率支付违约金，直至偿还完所有款项；3、甲方未能按时退还乙方所有款项的，乙方有权向人民法院起诉，所产生的一切诉讼费用（含律师费）将由甲方承担；4、丙方作为甲方担保人，如甲方未能履行本协议，则由丙方承担甲方应偿还乙方在乙方规定时间内该退应退所有款项。另查明，2015年4月27日、4月29日，原告分两次向被告新置地公司支付押金15万元和物业管理推广费7950元。被告新置地公司于2015年4月29日向原告出具押金收据和物业管理推广费收据，共计157950元。此外，原告因本次诉讼聘请律师的费用为7000元。还查明，2015年8月31日，第三人南博公司（出租方，甲方）与广西新置地投资管理股份有限公司（承租方，乙方）签订一份《场地租赁合同》，约定由甲方将其所属的南宁市民族大道146号三祺广场第LG层，面积为630平方米的场地租赁给乙方，租期为2015年8月1日至2020年8月31日。合同第7.8条、13.6.3条约定，甲方禁止乙方对租赁场地��行分租、转租。广西新置地投资管理股份有限公司与被告广西新置地房地产管理有限公司的法定代表人均为黄展春。以上事实，有《新置地.香港微商城租赁合同》及补充协议、《广西新置地房地产管理有限公司与黄启利关于租赁新置地.香港微商城租赁合同纠纷解决协议》、《场地租赁合同》、汇款凭证、收据、当事人陈述及庭审笔录等予以证实。本院认为，依照《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告新置地公司、黄展春经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其放弃答辩和质证的权利。根据《中华人民共和国合同法》第五十一条的规定：“无处分权的人处分他人财��，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”即原告黄启利与被告新置地公司签订的《新置地发展租赁合同》及补充协议有效的前提是新置地公司出租涉案铺面给原告时经过了该铺面所有人即第三人南博公司的追认或者被告新置地公司取得了转租权。庭审中，第三人南博公司表示并未允许被告新置地公司将涉案铺面进行转租。第三人南博公司与广西新置地投资管理股份有限公司签订的《场地租赁合同》中也明确约定，禁止承租人将包含涉案铺面的场地进行分租、转租。因此，原告黄启利与被告新置地公司签订的《新置地发展租赁合同》及补充协议为无效合同。无效合同自始没有法律约束力，租赁双方的民事责任依据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定予以调整。合同无效，因该合同取得的财产应当予以返还。原���未得使用租赁铺面，原告向被告新置地公司交纳的押金15万元、物业管理费7950元，被告新置地公司应当退还原告。另，原告与被告新置地公司、黄展春于2015年6月23日签订的《广西新置地房地产管理有限公司与黄启利关于租赁新置地.香港微商城租赁合同纠纷解决协议》，系三方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合同成立并依法有效，对三方当事人均具有约束力。根据《中华人民共和国担保法》第十八条的规定，连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。根据原告与被告新置地公司、黄展春于2015年6月23日签订的纠纷解决协议的约定，被告新置地公司应于2015年7月23日十七时前退还原告押金15万元及物业管理费7950元，若被告新���地公司逾期履行还款义务，被告黄展春亦要承担押金和物业管理费的偿还义务。协议中还约定：1、若被告新置地公司逾期履行还款义务，还应以拖欠款项为本金，以每日千分之五为利率向原告支付违约金；2、若被告新置地公司未能按时退还原告所有款项，原告向被告新置地公司起诉的律师费由被告新置地公司承担。因此，被告新置地公司至今未能退还原告押金、物业管理推广费，原告要求被告新置地公司退还押金15万元、物业管理推广费7950元及支付违约金、律师费，本院予以支持。根据协议的约定，违约金的计算方式为：以157950元为基数，从2015年7月24日起以每日千分之五为利率计算至本案生效判决确定的履行期限的最后一日止。被告黄展春作为被告新置地公司的担保人，其保证范围为押金15万元和物业管理推广费7950元，故原告要求被告黄展春对返还押金费15万元和物业管理推广费7950元承担连带责任，本院予以支持。因违约金和律师费不在被告黄展春的担保范围，原告要求被告黄展春对支付违约金和律师费承担连带责任，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第五十一条、第五十二条、第五十六条、第五十八条、第六十条第一款、《中华人民共和国担保法》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告广西新置地房地产管理有限公司返还原告黄启利押金15万元、物业管理推广费7950元，被告黄展春对该项义务承担连带责任；二、被告广西新置地房地产管理有限公司向原告黄启利支付违约金（计算方式：以157950元为基数，从2015年7月24日起以每日千分之五为利率，计算至本案生效判决确定的履行期限的最后一日止）；三、被告广西新置地房地产管理有限公司向原告黄启利支付律师费7000元；四、驳回原告黄启利其他的诉讼请求。本案案件受理费3678元（原告已预交），由被告广西新置地房地产管理有限公司、黄展春共同承担。上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请强制执行。如��服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于南宁铁路运输中级法院，并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉案件受理费3678元（收款单位：南宁铁路运输中级法院，账号：20×××26，开户银行：农业银行广西南宁凤凰岭支行）。逾期不交也不提出缓交申请，或者申请未获批准的，按自动撤回上诉处理。审 判 长 邓立新审 判 员 梁 娟代理审判员 廖俊芳二〇一五年十月二十八日书 记 员 赵文赎附：相关法律条文《中华人民共和国合同���》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第五十一条无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益��（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 关注微信公众号“”