（2015）莱中民一终字第194号
裁判日期: 2015-10-28
公开日期: 2015-11-05
案件名称
钢城高新技术开发区卞家泉社区居民委员会与莱芜市义和金属有限公司土地租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
山东省莱芜市中级人民法院
所属地区
山东省莱芜市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
莱芜市义和金属有限公司,钢城高新技术开发区卞家泉社区居民委员会
案由
土地租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国农村土地承包法》：第二十二条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款，第一百七十五条
全文
山东省莱芜市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）莱中民一终字第194号上诉人（一审被告）：莱芜市义和金属有限公司。住所地：钢城区经济开发区卞家泉社区。法定代表人：魏培和，该公司董事长。委托代理人：黄宾，山东崔鑫律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：钢城高新技术开发区卞家泉社区居民委员会。住所地：钢城高新技术开发区卞家泉社区。法定代表人：刘学英，该社区主任。委托代理人：柳善瑞，山东鲁浩律师事务所律师。委托代理人：魏莉，山东鲁浩律师事务所律师。上诉人莱芜市义和金属有限公司（以下简称义和金属公司）因与钢城高新技术开发区卞家泉社区居民委员会（以下简称卞家泉居委会）土地租赁合同纠纷一案，不服莱芜市钢城区人民法院（2015）钢民初字第142号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成由本院审判员王尔云担任审判长，审判员尹腾、李莎莎参加的合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人义和金属公司委托代理人黄宾、被上诉人卞家泉居委会委托代理人柳善瑞、魏莉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。一审原告卞家泉居委会诉称：1996年10月10日，被告分两次与原告签订了租赁协议书。协议签订后，原告将约定的土地交由被告使用。但被告仅支付了部分租赁费，至今尚欠原告租赁费145359元，特诉至法院，请求依法判决被告支付给原告145359元租赁费并赔偿相应损失（按中国人民银行同期贷款利息计算），诉讼费由被告承担。一审法院经审理查明，1996年10月10日，原告作为甲方与作为乙方的被告签订了《土地租赁协议》，约定：“一、甲方现有土地3687.6平方米（东西长56米，南北长65.85米）租赁给乙方使用，土地位于205国道以西，双峰物资公司以北。二、使用期限：自一九九六年十月十日至二〇二六年十月九日，共三十年。三、交纳使用费的方法及日期：（一）乙方每年按租赁面积向甲方交纳使用费，根据先交费后使用的规则，乙方应在每年十一月三十日一次付清当年使用费。（二）自一九九六年十月十日至二〇二六年十月九日，每平按伍元交纳使用费，每年计18438元。大写：壹万捌仟肆佰叁拾捌元正。”；“六、违约责任：（一）本合同一经签订即具有法律效力，双方须严格执行，如一方违约应向对方支付违约金。（二）乙方超期不交使用费，每拖一天按所欠使用费总额的万分之五向甲方支付违约金。若超出叁拾天仍不交使用费，甲方有权终止本协议，地面附作物及设施双方协商解决”。1999年11月，原告作为甲方与作为乙方的被告签订了《土地租赁扩占面积补充协议》，约定：“一、原义和金属公司占地南北65.85米，东西56米，现将东西长度向西扩33.8米，宽度与原来同样宽65.85米。二、扩展土地面积为2225平方米。三、原占土地租赁费按原签协议执行，扩展土地面积部分租赁费按每年每平方米2.5元收取，计5562.5元。四、义和金属公司扩展土地面积租赁费于每年公历11月30号前结清。五、其它有关事项按照原签土地租赁协议之规定执行”。协议签订后，原告分别将约定的土地交由被告占有使用至今。另查明被告已支付原告占有使用费277020元。上述事实，有原、被告的陈述、原告提交的《土地租赁协议》、《土地租赁扩占面积补充协议》、收款单等证据予以证实。一审法院认为，本案中原、被告签订的《土地租赁协议》、《土地租赁扩占面积补充协议》系双方当事人真实意思表示，是在双方意思表示一致的基础上自愿订立的。原告已按照约定交付土地给被告占有使用，被告已实际占有使用该土地至今，被告应按双方约定支付原告占有使用费。1996年10月10日签订的《土地租赁协议》原告主张被告支付自1996年10月10日至2015年2月28日，共计18年零141天的土地占有使用费，符合法律规定，根据双方约定，每年占有使用费18438元，故被告应支付原告该部分的土地占有使用费应为18438元×18年＋18438元÷365天×141天=339006.62元。1999年11月签订的《土地租赁扩占面积补充协议》原告主张被告支付自1999年12月1日至2015年2月28日，共计15年零3个月的土地占有使用费，符合法律规定，根据双方约定，每年土地占有使用费5562.5元，故被告应支付原告该部分的土地占有使用费应为5562.5元×15年＋5562.5元÷12月×3月=84828.12元。综上被告应支付原告土地占有使用费总额为339006.62元＋84828.12元=423834.74元，因被告已支付原告土地占有使用费277020元，故被告还应支付原告424298.29元－277020元＝146814.74元。原告主张占有使用费145359元，系当事人自由处分权利，不违反法律规定，予以准许。原告主张赔偿损失但未提交相关证据加以证实，对于该主张不予支持。被告辩称原告未按约定交付土地，但未提交相关证据加以证实，不予采信。一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条、《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决：一、被告莱芜市义和金属有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告钢城高新技术开发区卞家泉社区居民委员会占有使用费145359元。二、驳回原告钢城高新技术开发区卞家泉社区居民委员会的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3207元，由被告义和金属公司负担。上诉人义和金属公司不服一审判决上诉称，1、双方签订的土地租赁合同属于无效合同。卞家泉居委会属于村集体组织，租赁的集体土地属于建设用地，根据《土地管理法》第六十三条“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或出租用于非农业建设”、第五十九条“乡镇企业、乡（镇）村公共设施、公益事业、农村村民住宅等乡（镇）村建设，应当按照村庄和集镇规划，合理布局，综合开发，配套建设；建设用地，应当符合乡（镇）土地利用总体规划和土地利用年度计划，并依照本法第四十四条、第六十条、第六十一条、第六十二条的规定办理审批手续”、第八十一条“擅自将农民集体所有的土地的使用权出让、转让或者出租用于非农业建设的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令限期改正，没收违法所得，并处罚款”，双方签订的土地租赁合同违反了法律的禁止性规定，并属于应受行政处罚的行为，属于无效合同，但一审法院对合同效力未作认定。合同是否有效并不以当事人的意思表示一致即可，应以合同内容是否违反法律的禁止性或强制性规定为标准，法院在审理合同纠纷案件时必须依法对合同的效力作出认定。一审法院依据无效的合同作出判决没有法律依据。2、一审法院对实际租赁土地的面积没有查清，仅仅根据合同约定和被上诉人陈述认定，导致租赁费计算错误。双方签订合同后，被上诉人并未按合同约定提供租赁土地，实际提供的面积低于合同约定的面积。被上诉人应当提供实际租赁土地的面积和租赁时间。按实际租赁面积和租赁时间，上诉人已不欠被上诉人租赁费。请求撤销一审判决，驳回卞家泉居委会的诉讼请求。被上诉人卞家泉居委会答辩称：1、双方签订的土地租赁合同合法有效，一审法院以此作为判决依据正确。双方签订的土地租赁合同中并没有改变土地原用途的约定，所以合同没有违反法律的强制性规定。涉案的土地租赁合同是为了提高土地利用率，经过法定程序，并报当时乡镇人民政府批准后签订的，根据《土地管理法》第十五条第二款、《农村土地承包法》第四十八条之规定，土地租赁合同是合法有效的。上诉人若存在擅自改变土地用途的行为，其责任和后果也应由上诉人自行承担。2、一审法院认定租赁费正确。双方签订土地租赁合同后，卞家泉居委会按约向上诉人交付了土地使用权，在之后长达十几年的时间里，双方并没有变更土地租赁合同。所以，一审法院根据合同约定计算租赁费是正确的。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。本院认为，本案的争议焦点是：双方签订的租赁合同是否有效，被上诉人是否已经全面履行了交付租赁土地的义务，租赁费计算是否准确。二审中，被上诉人卞家泉居委会为证实双方签订的租赁合同有效，提交了钢城高新技术开发区管理委员会于2015年8月26日出具的《关于卞家泉社区土地对外承包（租赁）的工作说明》一份，证实涉案土地的租赁合同是经过法定程序，并报当时乡镇人民政府同意后签订的，合法有效。上诉人质证认为：土地承包经营合同是否有效不能仅由相关的乡镇政府同意，而应当依据相关法律规定经村民委员会代表大会同意或者通过竞标的程序方可对本集体成员以外的其他单位或个人进行租赁，但卞家泉居委会未提交相关证据材料，所以其理由不成立。本院对上述证据的认证意见为，钢城高新技术开发区管理委员会出具的工作说明，系国家机关依职权制作的公文证书，内容合法有效。该证据表明，涉案土地的对外承包已履行了法定程序，并经乡镇人民政府同意，能够证实涉案合同合法有效。本院予以采信。本院查明的事实同一审审理查明的事实一致。本院认为，本案涉案的《土地租赁协议》及《土地租赁扩占面积补充协议》系双方的真实意思表示，且经过了法律规定的审查程序，合法有效。双方均应按照合同约定履行各自义务。根据《中华人民共和国农村土地承包法》第二十二条规定，“承包合同自成立之日起生效。承包方自承包合同生效时取得土地承包经营权。”在本案双方签订的合同生效后，上诉人即依法取得了承包土地的经营使用权。在没有证据证实被上诉人实施阻碍上诉人行使经营使用权的情况下，能够认定被上诉人已经履行了提供合同约定土地的义务。在被上诉人履行了提供合同约定土地的义务后，上诉人应当按照合同约定支付相应租赁费用。上诉人主张被上诉人未完全履行合同义务及租赁费用计算错误，但未提供证据证实，本院不予采信。一审法院依据双方合同约定的土地面积和收费标准计算租赁费，并判令上诉人向被上诉人支付租赁费并无不当。上诉人主张双方签订的《土地租赁协议》及《土地租赁扩占面积补充协议》系无效合同的主张，无事实及法律依据，本院不予支持。综上，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3207元，由上诉人义和金属公司负担。本判决为终审判决。审判长 王尔云审判员 尹 腾审判员 李莎莎二〇一五年十月二十八日书记员 时阿楠 更多数据：搜索“”来源：