（2015）长中民三终字第05288号

裁判日期: 2015-10-28

公开日期: 2015-11-05

案件名称

刘一骐与张自英排除妨害纠纷二审民事判决书

法院

湖南省长沙市中级人民法院

所属地区

湖南省长沙市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

刘一骐,张自英

案由

排除妨害纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款

全文

湖南省长沙市中级人民法院民事判决书（2015）长中民三终字第05288号上诉人（原审原告）刘一骐。委托代理人周旋，湖南湘军律师事务所律师。委托代理人周峰，湖南湘军律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）张自英。上诉人刘一骐因与被上诉人张自英排除妨害纠纷一案，不服湖南省长沙市芙蓉区人民法院作出（2014）芙民初字第4453号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：1998年3月30日，张自英代理案外人黄穗生与新富城公司与黄穗生签订了一份《新富城苑楼寓买卖合同》，约定黄穗生购买新富城公司开发的“长沙市韭菜园55号新富城大厦中座复式商住楼第十四、十五层第8、9号房屋”（以下简称新富城中座8号房、新富城中座9号房），建筑面积约280.85平方米，单价每平方米3538元，总价款993600元，付款期限及方式为1998年4月15日前一次性付清；1998年11月30日前房屋交付使用。合同签订后，黄穗生按约于1998年4月15前付清了993600元的全部购房款，其中1万元系现金交付，新富城公司收款后于1998年3月31日出具加盖新富城公司“新富城公司发票专用章”的《收款凭证》，记载内容为“今收到黄穗生交来楼款（现金）款项1万元”；余款983600元系银行转账支付，新富城公司于1998年4月14日出具了加盖“新富城公司发票专用章”的《收款凭证》，记载内容为“今收到黄穗生交来楼款（转账）款项983600元”。此后新富城公司没有按照约定的期限在1998年11月30日前交付房屋，而是新富城中座8号房到了1999年7月交付使用，新富城中座9号房到1999年11月才交付使用。2001年9月，黄穗生向新富城公司出具书面函，表示愿意将其购买的该两套房屋无偿赠与张自英。2003年3月，新富城公司与张自英重新签订了新富城中座8、9号房的《新富城苑楼寓买卖合同》，将购买新富城中座8、9号房的购买人由黄穗生更名为张自英，并确定新富城中座9号房的建筑面积为136.17平方米。2003年3月1日，新富城公司收到张自英交纳的“新富城综合楼1409、1410号房屋更名费”1000元后出具了《收款收据》。2003年3月15日，黄穗生在新富城公司的函头纸上书写《委托书》一份，表示自愿委托新富城公司将黄穗购买的新富城中座9号房的产权过户登记到张自英名下。之后因新富城公司经营不善的原因，该新富城中座9号房的房屋所有权一直未能办理到张自英名下。2006年6月20日，刘一骐与新富城公司签订了两份《商品房买卖合同》，均约定刘一骐购买新富城公司开发的位于长沙市芙蓉区韭菜园新富城苑中座1410号房（以下简称新富城中座1410房），面积均为136.17平方米，只是一份合同约定购买单价为每平方米1900元，另一份合同约定购买单价为2880元。刘一骐于2007年3月16日取得了新富城中座1410房的房屋产权证，登记新富城中座1410房的权利人为刘一骐，权证号码为00590583，坐落描述为“韭菜园28号（原55号）新富城综合楼1410房”，房产档案中保存的《商品房买卖合同》是单价为每平方米1900元的那一份，该合同中没有关于新富城公司交付房屋的期限、逾期交房的违约责任、房屋交接、产权登记等内容的约定。上述合同签订当日，新富城公司向刘一骐出具《收据》，加盖了新富城公司的“财务专用章”，记载内容为“今收到刘一骐交来1410房款共计人民币392169元整”。该购房款金额系根据刘一骐与新富城公司签订的另一份没有提交房产管理部门备案的《商品房买卖合同》中约定的单价每平方米2880元计算而来。新富城公司于1998年3月30日与黄穗生签订的《新富城苑楼寓买卖合同》、于2003年3月与张自英签订的《新富城苑楼寓买卖合同》所指称的标的房屋——新富城中座9号房，在合同所附新富城中座楼层平面图中的位置，和新富城公司于2006年6月20日与刘一骐签订的《商品房买卖合同》所指称的标的房屋——新富城中座1410房，在房屋产权管理部门备案的新富城中座楼层平面图中的位置一致，均标记在楼层平面图的西南角位置，面积也均为136.17平方米，亦即前后合同分别指称的新富城中座9号房和新富城中座1410号房实际上系同一套房屋。经现场查勘，张自英自1999年11月开始收房使用至今的新富城中座9号房的房门上方没有“1410”门牌号，而只有“14-9”号的门牌标识，而其相邻的门牌号则为14-8号和14-10号。有关物业公司出具的物业费交纳凭证中，均记载张自英交纳物业费的房号为“中-1409”号。另查明：2010年5月10日，张自英以新富城公司及刘一骐为共同被告向该院提起诉讼，请求：判决新富城公司与刘一骐于2006年6月20日签订的《商品房买卖合同》无效。该院审理后，以张自英未提供充分的证据证明《新富城苑楼寓买卖合同》所载的新富城中座9号房与《商品房买卖合同》中所载新富城中座1410房系同一套房屋，以及新富城公司与刘一骐存在“恶意串通，损害第三人（张自英）利益”的行为为由，于2011年2月20日作出（2010）芙民初字第1222号民事判决，判决驳回张自英的诉讼请求。张自英不服该判决，提起上诉。湖南省长沙市中级人民法院二审后，以同样的理由于2013年2月21日作出（2012）长中民三终字第0115号民事判决，驳回张自英的上诉，维持原判。再查明：该院就《新富城苑楼寓买卖合同》所载的新富城中座9号房与《商品房买卖合同》中所载的新富城中座1410房是否系同一套房屋，如果不是同一套房屋，那么《新富城苑楼寓买卖合同》所载的新富城中座9号房在新富城建设项目中应该如何准确描述其位置等事宜，向长沙市房屋产权管理部门起草了《询证函》进行咨询。该部门业务窗口工作人员口头答复称，在房产部门管理的房屋档案资料中，只保管有由开发商提供的用于办理房屋所有权证的房屋买卖合同、房屋平面图等资料。就本案所涉新富城楼盘而言，就只有新富城中座1410房的相关档案资料，亦即只有新富城公司与刘一骐签订的《商品房买卖合同》及所附平面图，而没有张自英与新富城公司签订的《新富城苑楼寓买卖合同》及所附平面图，故对法院询证的两套房屋是否为同一套房屋，如不是同一套房屋则《新富城苑楼寓买卖合同》所载的新富城中座9号房位置如何确定这两个问题不予答复。刘一骐认为张自英的侵权行为导致其无法使用房屋。为维护其合法权益，刘一骐诉至原审法院请求判令张自英立即腾空、搬离新富城中座1410房。原审法院认为：本案争议焦点有三：一是刘一骐从新富城公司购买并已获产权登记的新富城中座1410房与张自英从新富城公司购买并已交付但未获产权登记的新富城中座9号房是否为同一房屋？二是如果刘一骐从新富城公司购买并已获产权登记的新富城中座1410房与张自英从新富城公司购买并已交付但未获产权登记的新富城中座9号房系同一房屋，即发生新富城公司“一房两卖”的问题，那么该房屋的实际所有权应当归谁？三是张自英拒绝向刘一骐腾空刘一骐主张的新富城中座1410房是否构成对刘一骐物权的妨害？关于第一个争议焦点刘一骐起诉要求张自英腾空刘一骐已经获得产权登记的新富城中座1410房，张自英则主张自己与新富城公司所签《新富城苑楼寓买卖合同》中指称的标的房屋为新富城中座9号房，二者看似非为同一套房屋，但该院对此认为，其一，张自英自己曾经主张过其从新富城公司购买的新富城中座9号房就是刘一骐已经获得产权登记的新富城中座1410房，并且认为造成这一结果的原因是刘一骐与新富城公司恶意串通签订合同，将本应过户给张自英的新富城中座9号房变更房号后过户给了刘一骐，也因此向该院提起了（2010）芙民初字第1222号确认合同无效之诉。虽然该案中张自英因举证不能而最终败诉，但该案的案情足以表明张自英自己也认为张自英从新富城公司购买的新富城中座9号房与刘一骐从新富城公司获得产权过户的新富城中座1410房是同一套房屋；其二，张自英为购买新富城中座9号房与新富城公司所签订的《新富城苑楼寓买卖合同》中关于新富城中座9号房的平面图位置，与刘一骐从新富城公司过户产权的新富城中座1410房的平面图位置完全一致，据此也足以认定双方当事人各自所签合同指称的标的房屋实为同一套房屋。综上，该院认定刘一骐从新富城公司购买并已获产权登记的新富城中座1410房与张自英从新富城公司购买并已交付但未获产权登记的新富城中座9号房为同一套房屋。关于第二个争议焦点如前所述，刘一骐从新富城公司购买并已获产权登记的新富城中座1410房与张自英从新富城公司购买并已交付但未获产权登记的新富城中座9号房为同一房屋，该房屋的所有权已经登记到刘一骐名下，但被张自英基于在先的买卖合同约定而一直实际占有使用着。该房屋到底应当归谁所有？对此该院认为：一方面，对不动产而言，虽然根据《中华人民共和国物权法》第十六条：“不动产登记簿是物权归属和内容的根据。”第十七条：“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。”的规定，必须以登记为物权变动的必要条件，但在没有进行不动产物权登记的情况下，要注意保护占有人（买受人，本案中即指张自英）的合法权益。在城市房屋买卖中，由于多方面的原因，房屋已经交付完毕，买受人实现并继续维持对该房屋占有使用却未办理不动产所有权登记的事实是大量存在的。如果绝对地认为登记才是不动产所有权变动生效的依据，那么在占有已移转之后，至登记完成之前，不动产转让方（出卖人，本案中即指新富城公司）仍可以物权人身份向他人移转该物之所有权，则对之前的买受人而言实属显失公正。买卖合同当事人之间转移房屋占有（交付）的行为足以彰显当事人就移转房屋所有权的内心真意，这种交付行为属于法律行为之一，理应产生相应的法律效果，亦即有权占有的法律效果。另一方面，民事诉讼的认证规则是优势证据规则。本案中，张自英支付了讼争房屋的全部购房款，有新富城公司开具的加盖了“新富城公司发票专用章”的《收款凭证》为证，足以证明张自英系全额有偿购买取得讼争房屋，且张自英早已实际占有、出租使用讼争房屋至今。目前张自英未获讼争房屋的所有权登记，并非由张自英能控制的原因所造成。相应地，刘一骐虽然取得了房屋所有权证，但刘一骐在购买该房时就应当明知该房屋已由张自英因购买而实际占有，如此情况下极有可能发生新富城公司不能实际交付房屋的风险，但刘一骐还是坚持购买，因此刘一骐不能仅以房屋所有权证对抗张自英对讼争房屋应有的权利，而必须就实质性的法律关系是否正确进行举证。本案中，刘一骐为证明其对讼争房屋所有权的真实合法性，提供了《商品房买卖合同》及《收据》作为证据，但该《商品房买卖合同》竟然连交付房屋的期限、逾期交房的违约责任、房屋交接、产权登记等重要内容都没有约定，而且还有除了单价不同但其他内容均相同的另一份《商品房买卖合同》，而两份合同的购房单价，一份为每平方米1900元，一份为每平方米2880元，均远远低于八年前张自英购房时的单价每平方米3538元；加之刘一骐所提供的付款凭据《收据》只是加盖了“新富城公司财务专用章”，而没有注明付款方式是现金还是转账。而张自英所交款项的《收款凭证》上则加盖的是“新富城公司发票专用章”，且注明了付款方式，1万元是现金，983600元是转账。如此两相比较之下，足以令人怀疑刘一骐从新富城公司购买讼争房屋的真实性与合法性。因此本案应当确认讼争房屋实际的所有权归张自英所有。至于张自英如何取得所有权登记，此系张自英另行向新富城公司主张权利的问题，与本案不属同一法律关系，该院在本案中不予审理，当事人可另循他径解决。关于第三个争议焦点刘一骐认为张自英拒绝腾空刘一骐已经取得房屋所有权登记的讼争房屋构成对刘一骐物权的侵犯，起诉要求张自英腾空讼争房屋。张自英则辩称其系占有使用自己从新富城公司购买的讼争房屋，不存在侵害刘一骐的物权的问题，不同意刘一骐的相应诉讼请求。对此该院认为，《中华人民共和国物权法》第二百四十一条规定：“基于合同关系等产生的占有，有关不动产或者动产的使用、收益、违约责任等，按照合同约定；合同没有约定或者约定不明确的，依照有关法律规定。”本案中，张自英根据黄穗生与新富城公司于1998年3月30日签订的《新富城苑楼寓买卖合同》及2003年3月张自英与新富城公司签订更换购房人名义的《新富城苑楼寓买卖合同》，于1999年11月25日受领房屋后，一直占有、使用、收益讼争的新富城中座1410号房，因此张自英对讼争房屋的占有系有权占有。又根据《中华人民共和国物权法》第十五条：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”的规定，虽然张自英与新富城公司签订的《新富城苑楼寓买卖合同》因没有办理标的房屋的产权证到张自英名下而尚未全面履行，但该合同依然有效，张自英依照该合同的约定有权继续占有标的房屋，同时还有权要求新富城公司继续履约，直至将标的房屋的所有权登记至张自英的名下为止，因为出卖人已经将房屋交付于买受人，买受人请求出卖人移转房屋所有权、办理房屋所有权登记的请求具有物权属性，应受法律保护。2007年3月16日新富城中座1410号房的所有权因故登记至刘一骐名下后，张自英继续占有新富城中座1410号房仍然是基于张自英与新富城公司之间《新富城苑楼寓买卖合同》的约定而行使的有权占有，该占有行为对刘一骐而言并不构成恶意占有，故不存在侵权责任法意义上的过错。因此根据《中华人民共和国侵权责任法》第六条“行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。”的规定，张自英没有因过错而侵犯刘一骐的物权，无需对刘一骐承担基于物权保护的民事侵权责任。综上所述，刘一骐起诉要求张自英腾空新富城中座1410号房没有法律依据，依法应不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第十五条、第二百四十一条，《中华人民共和国侵权责任法》第六条第一款的规定，判决：驳回刘一骐要求腾空、搬离长沙市芙蓉区韭菜园28号（原55号）新富城综合楼第1410号房屋的诉讼请求。本案受理费80元，由刘一骐负担。上诉人刘一骐不服原审判决，向本院提出上诉称：1、上诉人在购买本案涉诉房屋时不知且不能知该房屋是否已由他人购买，上诉人合法购买1410号房屋，并办理了产权登记手续，是该房屋的所有权人。2006年6月20日，上诉人向新富城公司购买位于长沙市芙蓉区韭菜园28号中座1410号房屋时，该房屋产权登记在新富城公司名下，该楼盘已经建成近十年，设施老化较严重，且该房屋室内十分简陋（与二手毛胚房无异），该房屋（该楼盘大多数用于出租）存在对外租赁的情况。在一审中，被上诉人也辩称：“1999年7月、11月分别拿到两套房屋的钥匙，之后一套房屋自住，一套房屋用于出租。”基于对房屋产权公示的合理信赖以及上述情况，上诉人在购买该房屋时不知且不能知该房屋是否已由他人购买，一审判决认定上诉人在“购买该房时就应当明知该房屋已由张自英购买而实际占有”是错误的，没有事实依据的。一审判决“经审理查明”：新富城公司于1992年4月14日出具了加盖‘新富城公司发票专用章’的收款凭证，记载内容为‘今收到黄穗生交来楼款（转账）款项983600元’”。被上诉人并未提交银行转账凭证或者其他任何可以证明是通过银行转账交付该款的证据，一审判决仅凭所谓的加盖有“新富城公司发票专用章”的收款凭证就认定黄穗生所交付的该983600元是通过银行转账支付的，而新富城公司出具给上诉人的加盖‘新富城公司发票专用章’的《收据》，虽然没有注明‘转账’还是现金支付，但是均可以证明上诉人实际履行了付款义务，一审判决以此《收据》与黄穗生的《收款凭证》相比较后，就认为“足以令人怀疑刘一骐从新富城公司购买诉争房屋的真实性与合法性”是严重不负责的。上诉人认为一审判决是严重偏袒被上诉人的情况下作出的错误认定。2、一审判决适用法律错误。案外人黄穗生向新富城公司购买的是1408、1409号房屋，与被上诉人的产权证上明确载明未1410号房屋并不是同一套房屋，张自英提出黄穗生将该两套房屋赠与给其合同的真实性及效力尚存疑议。根据《物权法》第九条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力”的规定，被上诉人虽然签订购房合同在前，但其仅仅是取得了要求新富城公司办理转让房屋产权的请求权，而非自合同生效时取得房屋所有权，被上诉人未取得无权应向合同相对人主张相关权利。而上诉人办理了产权登记手续，取得了房屋所有权，依法应得到法律保护。一审判决非但没有保护上诉人的权益，反遭其害，上诉人只得提起上诉，请求：1、撤销一审判决，改判被上诉人立即腾空搬离房屋；2、本案一审、二审诉讼费用均由被上诉人承担。被上诉人张自英辩称：1、“妨害纠纷”问题。张自英与刘一骐素不相识，只是发现张自英在新富城公司购置的两套商品住房，长期办不到产权证的情况下，张自英将新富城公司告上法院，开庭当天还出现了第三者刘一骐的委托代理人，后才知道张自英购买的14.15-9号（房地局编1410号）被刘一骐窃取办了证。张自英将新富城公司和刘一骐一并告上法院，结果都说张自英的14.15-9号与刘一骐窃取的1410号不是同一房屋，张自英就暂时停止维权。后刘一骐反而起诉要求张自英搬离房屋，张自英与刘一骐本无纠纷，只要遵守法律，尊重社会公德，人为的纠纷不难解决。2、刘一骐从新富城公司买房，还办了证，已有九年多，不找卖主要房，还通过法院找张自英要房，无任何理由。3、张自英购买的14.15-8号和14.15-9号两套房屋（经长沙市房地局确定房号分别为1409及1410），分别于1999年7月、11月拿到两套房屋的钥匙，张自英该时便是两套房屋的业主，自主或出租，由于新富城公司的原因，没有及时办理产权证。但根据物权法第十五条和最高人民法院关于商品房买卖合同司法解释的有关规定，张自英已经是该两套房屋的业主。说明在刘一骐购房前七年，张自英就是该房屋的业主，这是铁的事实。4、刘一骐在2006年6月20日与新富城公司以超低价（每平方1900元和28880元）一天签订购买1410号房不同价格的两份合同，申请登记办证的材料中，购买新房还出现了评估价，物权法第十三条规定这是不允许的。涉诉房屋已由他人购买，刘一骐是明知的，退一万步说，就算你不知道，买了房屋为什么不找卖房的人要房。物权法第二百四十五条规定，占有人返还原物请求权，自侵权行为发生之日起一年内未行使的，该请求权消灭。更何况张自英不是侵占，是正常业主，使用了十多年，为什么要腾空。5、上诉人提出的一审判决严重偏袒被上诉人无事实依据，请求法院查清案件事实真相，公正判决。本院经二审审理查明：双方当事人一致认可刘一骐从新富城公司购买并已获产权登记的新富城中座1410房与张自英从新富城公司购买并已交付但未获产权登记的新富城中座9号房为同一套房屋。本院查明的其他事实与原审法院查明的事实一致。本院认为：刘一骐从新富城公司购买并已获产权登记的新富城中座1410房与张自英从新富城公司购买并已交付但未获产权登记的新富城中座9号房为同一套房屋。张自英从新富城公司购买并已交付但未获产权登记的新富城中座9号房签订合同和交付房屋的时间均在刘一骐从新富城公司购买并已获产权登记的新富城中座1410房签订合同和办理登记之前，从法律意义上看，新富城公司作为出卖人已将该房屋交付于买受人张自英，张自英虽未取得该房屋的产权证，但买受人请求出卖人转移房屋所有权、办理房屋所有权登记的请求权具有物权属性，应受法律保护。在城市房屋买卖的现实中，房屋已经交付完毕，买受人实现并继续维持对该房屋占有使用却未办理不动产所有权登记的事实是时常存在的。如果绝对地认为登记才是不动产所有权变动生效的依据，那么在占有已移转之后，至登记完成之前，不动产转让方仍可以物权人身份向他人移转该物之所有权，则对先前的受让人属显失公正。买卖合同当事人之间转移房屋占有（交付）的行为足以彰显当事人就移转房屋所有权的内心真意，这种交付行为属于法律行为之一，理应产生相应的法律效果，故上诉人刘一骐提出原审判决适用法律错误的上诉理由不能成立，本院不予支持。从本案证据上看，张自英购买本案涉诉房屋支付了全部购房款，有加盖了“新富城公司发票专用章”的《收款凭证》证实；刘一骐就本案涉诉房屋的购买提供了两份《商品房买卖合同》，两份合同的单价不同，合同内容不完整，付款依据只有加盖了“新富城公司财务专用章”的收据，而没有注明付款方式是现金还是转账，且单价明显低于8年前张自英购房的价格。故原审判决在证据认定上优先采信张自英的证据，确认诉争房屋的所有权归张自英所有，符合民事诉讼证据认定规则，并无不妥。关于上诉人刘一骐提出其购买诉争房屋时不知且不能知该房屋是否已由他人购买的上诉意见，本院认为，刘一骐在上诉状中陈述购买该房屋时，该房屋存在对外租赁的情况，但刘一骐作为购房者，无证据证明其向该房屋当时承租人或居住人及物业公司核查该房屋的产权归属和租赁情况，自身存在过错，且结合其与新富城公司签订合同并办理该房屋产权证后，新富城公司长时间未向刘一骐交付房屋，也未证据证明刘一骐在此次诉讼之前向新富城公司和张自英主张过该房屋相关产权的事实，故刘一骐的该上诉意见，因与案件客观事实不符，本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，处理恰当，应予维持。上诉人刘一骐的上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费80元，由上诉人刘一骐负担。本判决为终审判决。审　判　长　　詹支粮代理审判员　　曾庆军代理审判员　　黄　琦二〇一五年十月二十八日书　记　员　　何冰洁附相关法律条文：第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。百度搜索“”