（2015）沈中民二终字第1897号

裁判日期: 2015-10-28

公开日期: 2015-11-26

案件名称

上诉人赵永与被上诉人尹冬妍房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

辽宁省沈阳市中级人民法院

所属地区

辽宁省沈阳市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

案由

法律依据

全文

辽宁省沈阳市中级人民法院民事判决书（2015）沈中民二终字第1897号上诉人（原审被告）：赵永，男，1975年4月10日出生，满族，个体业者，住址沈阳市沈河区。被上诉人（原审原告）：尹冬妍，女，1973年2月28日出生，汉族，北方航空公司工作人员，住址沈阳市铁西区。委托代理人：马文波，辽宁东经律师事务所律师。上诉人赵永因与被上诉人尹冬妍房屋租赁合同纠纷一案，不服沈阳市于洪区人民法院（2014）于民二初字第3618号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成由审判员李妍担任审判长，代理审判员韩彩霞、代理审判员李大鹏参加评议的合议庭，审理了本案。本案现已审理终结。尹冬妍一审诉称，2009年4月11日，尹冬妍、赵永双方签定了厂房承租协议，约定由赵永租用尹冬妍方位于于洪区北李官姚家村厂房及设备，租期四年，从2009年5月1日起至2013年5月1日止，租金为每年18万元，付款方式为每半年打租，每次提前一个月给付。在承租的四年当中，赵永一直拖欠部分承租款未予给付。2013年7月28日，尹冬妍、赵永双方再次签定厂房承租协议，约定赵永继续承租尹冬妍厂房，租期从2013年8月1日起，租金为每年13万元，付款方式为每半年打租，每次提前一个月给付。赵永亦未按合同约定给付承租款，拖欠至今。2014年2月1日，尹冬妍、赵永双方再次签定厂房承租协议，约定赵永继续承租尹冬妍厂房，租期从2014年2月1日起租，租金为每年9万元，付款方式为每半年打租，每次提前一个月给付。此次合同签定后，赵永一直租用到2014年5月1日，仍然未按合同约定给付承租款。赵永以各种理由和借口迟迟不肯给付租金，其行为严重损害了尹冬妍的合法权益，请求判决赵永给付拖欠厂房承租款人民币140，500元；本案诉讼费用由赵永承担。一审辩称，尹冬妍所述事实虚假，其提起诉讼的真实原因是：尹冬妍存在厂房内的机器设备和有效票据等材料被盗，我方报案后，经警方调查确认此事件与尹冬妍有关。尹冬妍为了开脱自己偷拿答辩人机器设备这一罪行，编造出我们有经济纠纷一说，但因没有充分证据存有经济纠纷，其依然面临被追究刑事责任的风险。为此，尹冬妍才别有用心的诉至法院，妄想通过法院对该案已立案审理这一事实，来证明其与我方存在经济纠纷的假象，并进而利用此事来蒙蔽警方，为自己逃避刑事责任做出准备。故本案并非一起简单的房屋租赁纠纷，而是尹冬妍为了达到非法目的恶意制造的虚假诉讼。双方签订租房协议后，赵永已履行了给付租金的义务，不存在拖欠房租的事实。2013年5月1日至2013年7月31日期间，赵永已经搬离房屋，不应给付租金。双方的第一份租赁合同已经履行完毕，不欠租金，并且已经超过诉讼时效。请求驳回尹冬妍诉讼请求。原审法院审理查明，2009年4月11日，尹冬妍、赵永签订租房协议，主要内容有：赵永租用尹冬妍位于沈阳市于洪区于洪街道姚家村的厂房及设备，租期4年。每年租金为18万元，付款方式为半年打租，每次提前一个月付款。违约每天按1%交付违约金或终止合同。期满4年后，所有设备归赵永所有，如未到4年，赵永终止合同，设备归尹冬妍所有。租赁期限从2009年5月1日起计算。附加：尹冬妍的一些配件送给赵永，赵永送4000个纸箱给尹冬妍。另外尹冬妍的库存纸折合现价，赵永给尹冬妍作纸箱还此款。赵永不得找理由拒绝做纸箱，否则每月给尹冬妍3万元还给纸款。2009年4月28日，尹冬妍、赵永签订补充租房协议，内容有：赵永欠尹冬妍纸款共计145100元，从今后做纸箱款中扣除。2010年6月10日，尹冬妍出具说明，内容为：到2010年6月10日，以前所有的欠款已清。合同签订后，赵永开始使用租赁房屋，于2013年5月1日搬离。证人王伟接受本庭询问，表示第一份合同到期后，赵永赵永于4月末搬离了租赁房屋。2013年7月28日，尹冬妍、赵永签订租房协议，内容有：尹冬妍将位于于洪区姚家村厂房出租给赵永，从2013年8月1日起，每年租金13万元，每半年付租金，每次提前一个月租金。2013年9月5日，赵永与案外人韩彦元签订协议，约定将其租赁房屋中的一部分（把西厂房北三栋），年租金3万元。合同签订后，案外人使用租赁房屋，于2014年5月搬离。韩彦元出庭作证，提供了证人证言。2014年2月1日，尹冬妍、赵永签订租房协议，内容有：现将于洪区姚家村厂房出租给赵永，其中包括南面厂房、西面靠南一部分，北面靠东一部分，二层办公楼的楼上和楼上两间。从2014年2月1日起租，租金每年9万元，半年打租，每次提前一个月付房租等。原审法院另查明，涉诉房屋未取得建设审批手续。庭审中，赵永主张2009年4月11日给现金9万元、10月21日给付9万元、2010年4月2日给付4万元、4月5日给付1万元、4月10日给付4万元、6月17日给付4万元、10月9日给付3万元、10月13日给付2万元、11月6日给付2万元、11月11日给付1万元、11月13日给付1万元、2011年4月7日给付4万，4月7日给付2万元，5月8日给付1万元、5月21日给付1.5万元、5月27日给付1100元、9900元、10月19日给付4万元、11月8日给付1万元、11月13日给付2万元、12月9日给付2万元、2012年4月9日给付3万元、4月26日给付3万元、6月19日给付1万元、7月16日给付1.2万元、10月12日给付300元、9400元、9400元、10月13日给付1200元、10月24日给付2万元、12月21日给付5000元、12月31日给付5000元、2013年1月14日给付4000元、1万元、9000元、1000元、2月8日给付1000元、7月30日给付3000元、9月30日给付3万元、11月9日给付1万元、11月18日给付2万元、2014年1月27日给付1.5万元、1月28日给付1万元、2月28日给付1万元、4月6日给付0.8万元、2009年6月23日抵顶0.8万元、2010年6月10日抵顶0.8万元，以上共计865300元。尹冬妍主张2009年、2010年支付的款项中包含纸款145100元，尹冬妍对以下几笔付款提出异议，1、2011年4月7日的2万元、4月21日的1.5万，尹冬妍表示未收到该款项。赵永陈述：在第一次对账中，尹冬妍对2011年4月7日的2万元、4月21日的1.5万元予以认可。2、2013年1月14日的1万元，尹冬妍表示未收到该款项。赵永陈述：系以先现金方式支付，收条丢失。3、2013年5月1日至2013年7月31日，尹冬妍表示赵永未支付租金。赵永陈述：该期限赵永未承租。4、尹冬妍陈述赵永于2015年5月1日左右搬离，2013年8月1日至搬离实际支付租金8.1万元，尚欠6500元。原审法院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。本案中，尹冬妍、赵永签订了房屋租赁合同，但此房屋并没有相关证照或许可，故尹冬妍、赵永所签订的房屋租赁合同属无效合同，尹冬妍要求按合同约定的租金标准支付房屋占有使用费，原审法院予以支持。关于赵永实际使用期间的问题。赵永主张2013年5月1日至2013年7月31日未承租涉诉房屋，因双方的租赁合同约定租赁期限为2009年5月1日起，租期四年，2013年7月28日再次签订的租房协议约定租期从2013年8月1日起计算，尹冬妍未提供证据证明两份租赁合同间隔期间赵永承租了该房屋，且尹冬妍申请出庭的证人王伟证明双方第一份合同到期后（4月末），赵永搬离了租赁房屋，故原审法院对赵永在2013年5月1日至2013年7月31日期间未承租涉诉房屋的事实予以确认，对尹冬妍请求支付该期间租金的诉请不予支持，关于诉讼时效的问题。根据《中华人民共和国民法通则》规定，延付或拒付租金的，诉讼时效为一年。本案中，尹冬妍、赵永签订的租赁合同约定了租金给付时间，尹冬妍应于每期届满之日起一年内主张权利。故双方的第一份租赁合同（租赁期限2009年5月1日至2013年4月30日）的租金已经超过诉讼时效，尹冬妍主张支付该部分租金原审法院不予支持。关于2013年8月1日起至腾退之日止使用费的问题。2013年7月28日的租赁合同约定每年的租金为13万元，2014年2月1日的租赁合同约定每年的租金为9万元，尹冬妍陈述赵永于2015年5月1日左右搬离，故2013年8月1日至腾退止，赵永应付使用费87500元。庭审中赵永自认2013年8月1日至搬离实际支付租金8.1万元，尚欠6500元。赵永表示支付该笔租金的欠条被盗，但未提供有效的证据证明其已付该部分租金，故原审法院对赵永该项主张不予支持，赵永应支付尹冬妍占有使用费6500元。关于尹冬妍主张赵永支付转租租金、代收租金、145，100元纸款的问题，因以上纠纷与本案不是同一法律关系，且不是必要共同诉讼，原审法院不予审理，尹冬妍可另案诉讼。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第二百一十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条、第五条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十六条、原审法院判决如下：一、被告赵永于本判决发生法律效力之日起3日内给付原告尹冬妍房屋占用使用费6500元；二、驳回原告尹冬妍的其他诉讼请求。如果被告赵永未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4645元，由原告尹冬妍承担4545元，由被告赵永承担100元。宣判后，赵永不服，向本院提出上诉。上诉请求：1、撤销原审判决，依法改判；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。上诉理由：本案开庭时，因上诉人曾给付尹冬妍房屋租金2014年2月28日10，000元的证据没有找到，使得法院误认为上诉人欠被上诉人6500元租金。实际上，上诉人非但不欠租金，还多给了被上诉人3500元。现相关证据已经找到，请求二审法院依法支持上诉人的请求。被上诉人尹冬妍答辩称，我们签订合同和是两大块，一部分是租赁合同，一部分是买卖合同，第二部分对方应该按月给我纸款，因为在租赁厂房时我方有部分做纸壳的纸在厂房里，对方也同意接收了，所以现在对方拿一部分纸款抵顶房款是错误的。在一审判决中法院已经告知我方另行诉讼关于纸款和转租款，但实际发生的时候是先给的纸款后给的房租，我方不想和对方纠结在里头，所以没有上诉。本院审理查明的事实与原审法院查明的事实相一致。本院另查明，在本院审理期间，赵永申请证人马纪出庭证明其委托马纪于2014年2月28日向尹冬妍的信用卡还款10，000元。马纪证明在2014年2月28日赵永在外地给其打电话让他给尹冬妍打10，000元，其在晚上7点左右在ATM机给存的钱。其存完后给赵永发了短信，告诉其转完了。赵永提供了马纪于2014年2月28日下午7：38给其发的款转完了的手机短信。赵永向本院申请调取尹冬妍卡号为6259650550079799的中国建设银行信用卡2014年2月28日的流水帐。中国建设银行股份有限公司辽宁省分行信用卡业务部向本院提供的尹冬妍该卡交易明细显示：2014年2月28日尹冬妍有一笔10，000元，在沈阳市ATM还款。在本院审理期间，尹冬妍亦向本院提交了一份落款为建行淮河支行孙国权的情况说明，该说明没有建设银行的公章。说明内容为：2014年2月28日19：25分卡号6259650550079799在建行淮河支行存入10，000元，及ATM自助设备存款明细。该明细显示19：28：26存款结束。尹冬妍称该款系其爱人给其钱存的，或系其爱人存的，并非赵永给付的租金。上述事实，有双方当事人陈述、租赁协议、证人证言、存款凭证、明细等证据，经原审法院庭审质证及本院审查，本院予以确认，在原审卷宗佐证。本院认为，本案二审争议焦点为赵永主张的支付给尹冬妍10，000元租金能否成立。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”。本案从赵永提供的证据来看，其提供的证人证言及手机短信均系其与证人之间的对话或信息，虽然其主张的付款日期及付款数额与尹冬妍信用卡交易明细中的一笔10，000元的存款信息一致，但赵永并未提供由其向尹冬妍银行卡存款的银行回执凭证，且尹冬妍对此笔存款否认系赵永所还，故无法直接认定确系赵永履行的存款行为。而赵永主张的该笔还款金额与欠付的数额亦不相符，在赵永欠付租金的前提下，赵永提出超额支付租金的证据与常理不符，本院亦无法认定系支付尹冬妍此期间的租金。故赵永应承担举证不能的不利后果，故本院对赵永此主张不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4645元，由上诉人赵永负担。本判决为终审判决。审　判　长　　李　妍代理审判员　　韩彩霞代理审判员　　李大鹏二〇一五年十月二十八日书　记　员　　路柠檑本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决认定事实清楚，适用法律正确，判决驳回上诉，维持原判决。关注公众号“”