（2015）长民一终字第194号
裁判日期: 2015-10-28
公开日期: 2016-01-13
案件名称
宏大房地产与黄万彬商品房销售合同纠纷二审民事判决书
法院
吉林省长春市中级人民法院
所属地区
吉林省长春市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
吉林省宏大房地产开发有限公司,黄万彬,中国建设银行股份有限公司吉林省分行
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《建设工程质量管理条例》：第三条，第十六条第一款，第四十六条第一款；《中华人民共和国合同法》：第九十四条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
吉林省长春市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）长民一终字第194号上诉人（原审被告）：吉林省宏大房地产开发有限公司。住所：长春市南关区平阳街***号。法定代表人：张亮，董事长。委托代理人：王长利，吉林国瀚律师事务所律师。委托代理人：李涛，男，1980年4月2日生，汉族，系该公司副经理，住长春市朝阳区。被上诉人（原审原告）：黄万彬，男，1971年4月11日生，汉族，个体工商户，住长春市朝阳区。委托代理人：徐永平，吉林首华律师事务所律师。原审第三人：中国建设银行股份有限公司吉林省分行。住所：长春市西安大路***号。负责人：杨铁军，行长委托代理人：陈思铭，吉林衡丰律师事务所律师。上诉人吉林省宏大房地产开发有限公司（以下简称宏大公司）因商品房销售合同纠纷一案，不服长春市南关区人民法院（2014）南民初字第2081号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人宏大公司的委托代理人王长利、李涛，被上诉人黄万彬及其委托代理人徐永平，原审第三人中国建设银行股份有限公司吉林省分行（以下简称中国建行吉林省分行）的委托代理人陈思铭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。黄万彬一审诉称：2013年10月10日，原、被告签订《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的位于长春市南关区平阳街912号元海晟庭7栋2单元1904号，建筑面积为153.42平方米，总价款1764330元，2013年11月22日交纳首付款534330元，在第三人处贷款123万元，到2014年11月10日已付贷款本金及利息716468.96元；2013年12月27日签订《地下车库销售合同》，车库款520000元，物业维修基金19177.50元、契税52929.90元、产权登记费144元、预告登记费72元、印花税5元、公证费200元、代理费400元、惠居卡费10000元，共计1853727.36元。协议第八条约定交房时间为：2014年8月30日前，并约定交房时“该商品房经验收合格”。第十一条约定“双方进行验收时，出卖人应当出示本合同约定第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。….出卖人不出示证明文件或者出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。”第九条1、（2）约定：逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起15天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款1%向买受人支付违约金。被告于2014年9月中旬才通知交房，交房时不出具验收合格的证明文件及两书（《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》），到现在为止仍未出具验收合格的证明文件及两书，且逾期已超过60日，故原告根据合同约定有权解除《商品房买卖合同》和《地下停车位使用权转让协议书》；该《商品房买卖合同》和《地下停车位使用权转让协议书》的解除是因为被告的违约所致，理应承担违约责任。根据《合同法》第一百一十四条第二款规定“约定的违约金低于造成损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加”，原告的实际损失是银行贷款利息。故诉至法院，请求判令：1.解除原、被告于2013年12月10日签订的《商品房买卖合同》和2013年12月27日签订的《地下停车库销售合同》；2.解除与第三人签订的购房借款／担保合同，剩余贷款及利息由被告偿还；3.给付原告已付第三人贷款本金及利息716468.96元（以最终银行提供的还款明细为准）；4.返还被告收取的物业维修基金19177.50元、契税52929.90元、产权登记费144元、预告登记费72元、印花税5元、公证费200元、代理费400元、惠居卡费10000元，共计82928.40元；5.诉讼费由被告负担。原告起诉后又偿还银行贷款本金及利息，分别是2014年12月11日还款5931.94元、2015年1月11日还款5849.01元，要求被告偿还上述费用。宏大公司一审辩称：1.原告主张解除《商品房买卖合同》和地下停车位使用权转让协议书，返还房款、车库款，没有事实和法律依据。首先，以上两份合同经双方共同签署，内容真实有效，根据《商品房买卖合同》第九条约定，卖方逾期交房60天以上的，买受人可以解除合同，被告在2014年9月中旬通知交房，买方迟迟不来办理交接手续，根据《商品房买卖合同》第11条约定，买受人在出卖人发出入伙通知单30天后或超过合同交接期15天仍未办理交接手续则视同已进行验收交接。因此，宏大逾期交房并未超过60日。其次，宏大通知交房时，本案所涉房屋已经分户验收合格，符合《商品房买卖合同》第8条的交付条件，因此并不存在买受人可以单方解除商品房买卖合同的条件。至于车位转让协议，被告已经通知原告来受理车位，因原告原因未办理相关手续，也不存在单方解除车位转让协议的条件。2.物业维修基金等费用被告只是代替第三方收取，原告如主张返还，应向第三方主张。3.关于担保贷款合同部分的诉讼请求不在本案受案范围，请求法庭依法驳回原告的诉讼请求。中国建行吉林省分行一审述称：我行不同意解除与原告之间的借款合同，借款合同是双方当事人真实意思表示，符合法律规定，我行已按借款合同约定履行义务，不同意解除借款合同，担保合同是我行与被告签订的个人住房（商业用房）最高额保证合同，原告无权要求解除该合同，基于合同相对性原则，因解除商品房买卖合同将直接影响原告与我行的借款合同，原告应按借款合同偿还我行的贷款本金、利息及逾期利息，按照借款合同的利率计算至结清之日止，被告应在最高额保证合同约定的范围内承担连带保证责任，不同意原告第二项诉讼请求。一审法院经审理查明：2013年12月10日，原告黄万彬（作为买受人）与被告宏大房地产（作为出卖人）签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发建设的位于南关区平阳街912号元海晟庭小区7幢2单元1904号商品住宅，建筑面积153.42平方米。房屋总价款为1764330元。合同第八条约定出卖人应当在2014年8月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。合同第九条出卖人逾期交付的违约责任，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起15天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。……合同第十一条交接，约定商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交付责任由出卖人承担。除此，合同还约定了其他条款。上述合同签订后，原告于2013年11月22日向被告交纳购房首付款534330元、物业维修基金19177.50元、契税52929.90元、产权登记费144元、预告登记费72元、印花税5元，原告提供的公证费200元、代理费400元的收据收款单位为长春市佳利光房地产经纪代理有限公司，原告所交纳的惠居卡费11000元，其提供的收据收款单位系房地产报购房装修中心。2013年12月11日，原告与第三人签订《个人住房（商业用房）借款合同》，贷款123万元，合同签订后第三人按照约定向原告发放贷款。2013年12月27日，原告与被告签订《地下车库销售合同》，并交纳车库款520000元。庭审中，原告向法庭出示了2014年11月19日被告宏大公司向长春市房地产开发办出具的情况说明一份，以证明到11月19日止，其相关验收手续正在相关部门办理。原告提供的2014年12月17日长春市建设工程质量监督站出具的《情况说明》，用以证实“到目前由于提供的技术资料不齐全，尚未组织正式的竣工验收工作”。原告提供的2015年1月8日，长春市规划局出具的《情况说明》，证实目前被告尚未到规划局行政审批办公室办理《建设工程竣工规划核实通知书》，原告申请一审法院在消防部门调取的《消防大队的情况说明》证实涉案房屋未经过消防验收。原告提供的2014年9月26日市信访局出具的《长春市群众来访登记接谈记录单》，用以证实被告因不具备交房条件即没有经过验收，无两书一表，原告及其他购房户到市信访办上访，要求退房。原告提供的2014年12月23日，长春市住房保障和房地产管理局出具的答复意见书，证明被告因将未经验收的房屋交付使用被责令改正。另查，现争议的房屋未实际交付。一审法院认为：原、被告所签订的《商品房买卖合同》，是双方真实意思表示，且未违反法律、法规禁止性规定，系合法有效的民事合同。双方应按合同约定全面履行各自义务，原告已按合同约定向被告交付购房款及其他应付款项，被告亦应按照约定的期限将房屋交付给原告。被告辩解其房屋已经验收合格，具备交房条件，但原告提供的宏大公司向长春市房地产开发办出具的《情况说明》、长春市建设工程质量监督站出具的《情况说明》、《消防大队的情况说明》、长春市规划局出具的《情况说明》及长春市住房保障和房地产管理局出具的《答复意见书》，均能够证实原告所购买的房屋未经验收合格，其在约定的交房期限不具备房屋交付条件，且已逾期六十日，故原告要求与被告解除合同的条件已经成就，双方应解除《商品房买卖合同》，返还购房款及其他原告已交付的款项，原告所购买的地下停车位亦应随附上述合同解除，被告返还原告为购买车位所付款项。被告辩解物业维修基金费用是代替第三方收取，应向第三方主张，但原告上述费用已交付给被告，被告出具了收据，故被告应予给付。原告主张购房款及购买车位款的利息，符合法律规定，依法应予支持。原告要求被告给付公证费200元、代理费400元的收据收款单位非被告单位，故其应另行主张权利。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除合同的，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。”故原告请求判令解除与第三人中国建行吉林省分行签订的《个人住房（商业用房）借款合同》，剩余贷款及利息由被告偿还，符合法律规定，依法应予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条之规定，判决如下：一、解除原告黄万彬与被告吉林省宏大房地产开发有限公司于2013年12月10日签订的《商品房买卖合同》及2013年12月27日签订的《地下车库销售合同》；二、解除原告黄万彬与第三人中国建设银行股份有限公司吉林省分行于2013年12月11日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》，剩余贷款及利息由被告偿还；三、被告吉林省宏大房地产开发有限公司于本判决生效后三日内返还原告购房首付款款人民币534330元、购买车位款人民币520000元、物业维修基金19177.50元、契税52929.90元、产权登记费144元、预告登记费72元、印花税5元，共计1126658.40元；及购房首付款534330元利息（自2013年11月23日起至给付之日止按中国人民银行同期贷款利率计算）、车库款520000元利息（自2013年12月28日起至给付之日止按中国人民银行同期贷款利率计算）；四、被告吉林省宏大房地产开发有限公司于本判决生效后三日内返还原告已付第三人贷款本金及利息，以银行计算的原告偿还贷款明细为准。五、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费21589元，由原告负担60元，其余由被告负担。宣判后，宏大公司不服，向本院提起上诉。事实与理由为：1.一审法院对房屋验收合格的标准认定有误。双方合同约定将“该商品房经验收合格”作为交付条件，验收合格的标准为分户验收合格，且宏大公司在与黄万彬签订合同时已明确向黄万彬告知了该验收合格的标准。案涉房屋于2014年7月30日前就已经建设、施工、监理和物业单位分户验收，虽然宏大公司于2014年9月15日通知黄万彬办理交房手续比合同约定的交付日期稍晚，但并未超过60日，不符合合同约定的解除条件。2.一审判决对《地下车库销售合同》与《商品房买卖合同》的关系认定错误。上述两份合同系独立协议，不存在主从关系，车库合同不存在约定的解除条件。3.一审判决宏大公司赔偿黄万彬购房款、车位款利息损失错误。即使黄万彬认为宏大公司逾期交房要求解除合同，也应当按照合同第九条约定主张违约金，并按照合同法第九十六条规定书面通知宏大公司，一审法院判决在黄万彬没有按照法律规定履行法定通知义务的前提下迳行解除合同，并判令宏大公司赔偿黄万彬自交款日起按贷款利率计算的利息损失，对宏大公司不公平。4.宏大公司不应承担物业维修基金、契税、产权登记费、预告登记费、印花税的返还义务。5.原审第三人在一审时并未提出任何独立的诉讼请求，也未另行起诉，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条关于“以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理”的规定，担保贷款合同纠纷不在本案审理范围内，一审法院程序违法。综上，请求撤销一审判决。黄万彬二审答辩称：1.宏大公司曲解“验收合格”的概念。根据《建筑法》第六十一条、《城市房地产管理法》第二十六条、《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定，商品房必须经过房地产开发主管部门组织的竣工验收合格才认定为“验收合格”。根据《建设工程质量管理条例》第四十九条、《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》第五条规定，作为住宅的商品房验收合格需要具备“两书一表”，即《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》和《工程竣工验收备案表》，而不是宏大公司所称的“分户验收合格”。2.宏大公司违约，黄万彬享有合同解除权。3.地下车库相对于住宅楼，属于附属物，住宅合同解除，车库合同亦应解除。4.一审法院判决宏大公司按照银行贷款利息给付违约金正确。虽然案涉合同第九条约定了按照累计已付房款的1%支付违约金，但该约定远远低于黄万彬的实际损失。5.一审判决宏大公司给付物业维修基金、契税、产权登记费、预告登记费、印花税等并无不当。上述费用均系宏大公司收取，理应由其返还。6.一审在判决解除《商品房买卖合同》的同时判决解除《个人住房借款合同》正确。《商品房买卖合同》被依法解除后，贷款合同的目的就无法实现，故应当解除。中国建行吉林省分行二审陈述：第三人不同意解除与黄万彬的借款合同，该借款合同不符合约定及法定解除条件；被上诉人负有偿还借款的义务，上诉人与第三人签订了商品房最高额保证合同，上诉人对被上诉人的贷款负有连带还款责任，如房屋买卖合同因上诉人与被上诉人协议或依法解除，上诉人与被上诉人应依据其与第三人签订的借款和最高额保证合同对被上诉人在第三人处的贷款提前一次性偿还。本院经审理查明的事实除一审认定的事实外，另：宏大公司二审提交案涉小区《工程竣工验收报告》一组，时间是2014年8月14日，证明宏大公司交房符合合同约定的标准即“该商品房经验收合格”，也符合法律规定的商品房交付标准和条件，宏大公司在合同约定交房日期前具备交房条件，宏大公司没有逾期交房，造成交房延期的原因是黄万彬延期收房，应由其承担相应责任。黄万彬对宏大公司提交的《工程竣工验收报告》的质证意见是：该组证据不是新证据，证据形成时间是2014年8月6日，早于一审庭审时间，该组证据有造假的嫌疑，且该证据与黄万彬提供的证据相矛盾，黄万彬已经提供证据证明涉案房屋没有经过验收合格。中国建行吉林省分行对宏大公司提交的证据没有异议。2.宏大公司在一审开庭时即2015年1月29日提交了案涉房屋的“两书”，但落款处没有标注日期。3.长春市住房保障和房地产管理局信访工作办公室于2014年12月16日受理了案外人陈宇辉所反映的案涉小区中信御园在交房时存在违规行为，未向业主提供“两书一表”的信访事项，长春市住房保障和房地产管理局信访工作办公室于2014年12月23日作出答复意见书，主要内容为“宏大公司于2014年12月初携带供水、供电、供暖、供气相关单位出具的验收手续到我办申请办理《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，通过现场踏查及申办要件审核等流程，2014年12月9日宏大公司已取得‘两书’发放手续，该项目1至2、4至10栋符合‘两书’发放条件”。本院认为：1.宏大地产二审提供了经过五方验收合格的工程竣工验收报告，时间为2014年8月6日，即宏大地产在合同约定的交房时间（2014年8月30日）之前达到了“商品房经验收合格”的条件，黄万彬虽对宏大地产二审提交的上述证据持有异议，认为有造假之嫌，但未能提供证据予以证明，而其在一审法院提交的2014年11月19日长春市房地局开发办出具的关于案涉小区供水、供电、供暖、供气、排水等配套工程的验收手续正在各部门办理的“情况说明”、长春市建设工程质量监督站于2014年12月17日出具的关于因宏大地产提供的技术资料不齐全，尚未组织正式的竣工验收工作的“情况说明”、长春市规划局于2015年1月8日出具的关于宏大地产尚未到长春市规划局行政审批办公室办理《建设工程竣工规划核实通知时》、长春市公安消防支队于2015年1月12日出具的关于案涉小区未进行竣工验收消防备案的说明等证据均不能否认案涉房屋已完成五方验收的事实，故本院对宏大地产关于案涉房屋在2014年8月30日前具备了交房条件的主张予以采信。2.双方签订的《商品房买卖合同》第八条约定案涉房屋的交付条件为“该商品房经验收合格”，根据《建设工程质量管理条例》第三条：“建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、工程监理单位依法对建设工程质量负责”、第十六条：“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收”、第四十六条：“建设工程质量监督管理，可以由建设行政主管部门或者其他有关部门委托的建设工程质量监督机构具体实施”的规定，工程竣工验收系由建设单位组织勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位进行，由质监机构实施监督。本案中，宏大地产案涉工程已经上述五方验收合格，符合交付条件，黄万彬关于房屋未取得《竣工验收备案表》，不符合交付条件的主张于法无据，本院不予支持。3.宏大地产在与黄万彬交接房屋时未依约向黄万彬出示竣工验收报告并提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，构成违约，应承担由此产生的延期交房的违约责任。但是，黄万彬并不能因此享有合同解除权。理由如下：合同义务分为主给付义务、从给付义务和附随义务。商品房买卖合同是开发商将竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。显然，交付商品房、转移房屋所有权、支付价款为合同主给付义务，双方关于进行房屋验收交接时开发商向买受人提供“两书”的约定不会影响买房人取得房屋的所有权，为从给付义务。合同法第九十四条第（三）项规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，另一方当事人可以解除合同。从该条立法可见，当事人违反主给付义务且符合该法条规定的条件，才可以解除合同。本案中，首先，双方并未明确约定宏大地产不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人即享有合同解除权，而是约定宏大地产承担延期交房责任。其次，如前所述，开发商向买受人交付商品房为合同主给付义务，合同第九条约定“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理…..”，结合上下条款理解，该条所约定买受人解除合同的条件应为开发商违反主合同义务，即未在约定的期限交付经验收合格的商品房超过60日，买受人才享有合同解除权。根据已查明的事实，涉案商品房已在合同约定的期限内取得了五方验收合格的手续，宏大地产于2014年9月15日向黄万彬发出入伙通知书，宏大地产实际上已经履行了向黄万彬交房的行为，因宏大地产交房时违反从给付义务，未按约定出示齐全证明文件导致双方未能完成商品房交接。在涉案商品房已经具备交付条件的情况下，宏大地产违反从给付义务的违约行为并未影响房屋使用功能，黄万彬合同目的也不会因此而无法实现，黄万彬以宏大地产未出示齐全的证明文件为由主张解除合同的意见，理据不足，本院亦不予支持。综上，原判决认定基本事实不清，适用法律错误。经本院2015年第三十七次审判委员会研究决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销长春市南关区人民法院（2014）南民初字第2081号民事判决；二、驳回黄万彬的诉讼请求。一、二审案件受理费合计43073元，由黄万彬负担。本判决为终审判决。审 判 长 王晓艳代理审判员 白雪成代理审判员 李 迪二〇一五年十月二十八日书 记 员 米志娜 微信公众号“”