（2015）秦新民初字第321号

裁判日期: 2015-10-28

公开日期: 2016-03-16

案件名称

宋志强、宋志权等与北京首钢房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书

法院

秦皇岛北戴河新区人民法院

所属地区

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

宋志强,宋志权,北京首钢房地产开发有限公司

案由

商品房销售合同纠纷

法律依据

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十五条第一款；《中华人民共和国合同法》：第九十五条第一款

全文

秦皇岛北戴河新区人民法院民事判决书（2015）秦新民初字第321号原告宋志强，农民。原告宋志权，农民。委托代理人徐秉德，河北港城律师事务所律师。被告北京首钢房地产开发有限公司，住所地北京市石景山区金顶街五区甲9号楼。法定代表人吴福来，总经理。委托代理人廖晶，河北宏业律师事务所律师。原告宋志强、宋志权诉被告北京首钢房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年8月3日受理后，依法由审判员李晓勇适用简易程序于2015年8月27日公开开庭进行了审理。原告宋志强、宋志权及二原告其委托代理人徐秉德，被告北京首钢房地产开发有限公司的委托代理人廖晶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2011年4月1日，原、被告签订《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的鸥洲小区×××商品房，议定房价款442286元，契税、公共维修基金、物业费、基础设施配食使用费等14928.97元，总房款共计人民币457214.97元。原告已按合同约定交付全部房价款并提供办理房屋产权登记的全部资料，被告于2011年5月20日将房屋交付原告，但被告未能按合问约定交付房产证书，导致原告至今无法处分房屋。《商品房买卖合同》第十五条、《合同补充协议》（附件四）第五条5.1约定：“出卖人应当在2012年5月20日前取得该商品房所在楼栋的权属证明”；5.2.2款约定：“如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起730天内取得房屋所有权证的，双方同意按照以下方式处理：买受人有权退房，买受人退房时，出卖人应当自退房通知送达之日起60天内退还全部己付款，并向商品房交付之日起按照中国人民银行同期存款利率计算利息。”被告于2011年5月20日交付房屋，按约定应于2012年5月20日前取得该商品房所在楼栋的权属证明并交付原告，被告至今未履行交付义务，经原告多次督促，被告态度恶劣，请求法院判令被告退还购房款人民币457214.97元；判令被告按照合同约定支付利息人民币4万元。诉讼费由被告承担。被告辩称，第一项诉请原告主张没有法律和合同依据，被告于2011年5月20日向原告交付房屋，从该日起原告实际占有使用房屋达4年之久，原告在接受房屋时，也按照规定缴纳首年的物业费、办理正式的入住手续，商品房买卖合同履行完毕。关于原告要求解除合同意见：一、没有法律依据，不符合《合同法》第94条规定的法定解除的5项内容的任何一项，而且根据最高院审理商品房买卖合同纠纷司法解释的规定，超出行使解除权的除斥期间；二、因为双方约定初始登记时间是2012年5月20日，原告知道被告在该日期是存在违约行为，根据合同约定，原告有两种选择，一是退房、二是继续履行合同。在民法规定的两年诉讼时效内，原告在知道或应当知道被侵权2012年5月20日至2014年5月20日期间，也没有向被告主张退房或解除合同的权利，应视为选择继续履行合同；三、双方在买卖合同第五条5.3款约定“若因买受人未按照出卖人通知的期限提供相关材料或缴纳相关费用，造成不能或不能及时办理房地产权属证书而产生的一切后果由买受人承担”，本案是原告未能按照被告的要求提供材料和缴费的情况，过错在原告，原告无权行使解除权，应依法驳回原告诉请。针对第二项诉请的意见：一、原告不符合行使解除权的条件，被告无需退款给原告，因此无需向原告支付利息；二、至2011年5月20日原告实际占有涉案的房屋，其未产生实际损失，也不应获得利息赔偿。原告为支持其主张向本院提交如下证据：证据一：《商品房买卖合同》。拟证明双方之间在2011年4月1日签订的商品房买卖合同，明确约定了双方的权利和义务。合同附件4的第5条第5.1款约定被告在2012年5月20日前，取得初始登记（大产权证），应在2011年5月20日起的730天内，将大产权证本案涉案房屋转移登记在原告名下，如果被告未能实现约定，原告有权退房。证据二：购房款发票两张。拟证明原告按照合同约定及时购房款，履行购房义务；证据三：2011年5月20日被告交付房屋收取原告的确权费，确权费包括公维基金5320元，物业费1361.97元、燃气开通费2400元、生活垃圾费36元、有限电视费580元等票据。证据四：“本人愿提供个人（家庭）首购证明”材料；房地产登记查询证明及抚宁县公证处收费票据复印件。拟证明被告通知原告办理首购证明，原告按照被告要求于2013年12月9日请求抚宁县房地产管理处出具原告的房地产资料查询证明，原告已经按照被告要求，向被告提供资料。证据五、解除合同通知书附顺丰速运快递单及网上查询流转信息。拟证明原告在2015年5月20日向被告邮寄了解除合同通知书，被告已经签收。被告对原告提交证据发表如下质证意见：对证据一的真实性无异议，证明目的有异议，被告认为合同附件4的5，2条款项下约定了买售人的选择权及买售人有权退房或继续履行合同，在房屋交付的2011年5月20日的730天之后即为2013年5月19日，应为原告知道其权利被侵害之日，原告在2015年5月19日之前未向被告提出退房或解除合同，说明其放弃退房的权利，而选择合同继续履行；对证据二的真实性无异议，证明双方已经实际履行商品房买卖合同；对证据三的真实性无异议，证明2011年5月20日被告已向原告交付房屋，原告已经办理接受房屋的手续，双方合同履行完毕；对证据四的关联性有异议，“个人愿提供个人（家庭）首购证明”材料不能显示原告已将材料交付给被告，抚宁县公证处的收款凭据不是公证处正式收费发票，且并不能显示公证的内容，不认可；对证据五快递被告并没有接收，也没有快递的加盖证明，还是复印件，对真实性不认可，没有显示寄送的是何物品，与本案无关联性；被告为支持其抗辩主张，向本院提交如下证据：证据六：商品房买卖合同，拟证明合同补充协议第五条5.1款双方确认的产权登记的初始登记日期2012年5月20日，原告在2015年8月30日才向被告主张解除的权利，明显超过法律规定的行使解除权的除斥期间及行使民事权利的诉讼期间，不应得到法律的支持。合同补充协议第五条5.1款的其他内容均显示原告在法律期间享有选择权，但原告实际行为表明其选择继续履行合同的权利；合同补充协议第五条5.3款明确约定因买受人未按照卖售人提供材料缴纳相关费用，造成不能及时办理产权证书而产生的后果应由买受人承担，本案的事实是原告未向被告提交首套房证明或补交8846元的契税才导致房屋权属证书没有办理完毕，后果应由原告承担。合同补充协议第九条9.1款约定出卖人发出的通知书已邮政快递送达，本市当日视为送达。被告曾给原告寄送快递，按照合同约定应在邮寄的当日视为送达成功。合同补充协议第九条9.2款约定：出卖人发出通知书的通讯地址均以主合同中买受人的通讯地址为准，买受人的通讯地址如有变动，应在变动7日内书面通知出卖人，否则出现送达错误，出卖人不承担责任，根据条款约定被告向原告以特快专递的方式按照主合同的地址邮寄的，可以视为原告已接收；证据七：致函（补缴契税通知）附2013年11月3日特快专递凭据。拟证明在该时间内被告书面通知了原告其办理产权登记手续需要补缴的费用及文件资料，证据八：秦皇岛市房权证（秦抚私房字第××号），登记日期2013年11月11日，房屋所有权人：北京首钢房地产开发有限公司。拟证明被告早在2013年具备了为原告办理产权证书的条件，是因为原告的不配合才导致个人名下的权属证书没有办理完毕，被告没有过错。证据九：河北省住宅专项资金维修收据。拟证明被告已将代收的费用缴纳相关部门，而原告也享受行政部门对其房屋的管理及维护。证据十：代收确权费一览表10271元。原告对被告提供的证据发表如下意见：对证据六商品房买卖合同的三性无异议，被告提到补充协议5.3条，被告认为是原告未提供资料或缴纳费用的原因未取得房屋产权证，是不成立的。因为5.3条中提到买受人需要提供的资料是要由出卖人进行通知，而截止目前被告除了前面提交的办理产权证的通知外没有向原告作出任何要求提供相关材料的书面通知、电话及口头通知，被告没有原告拒绝承担责任的依据。合同补充协议9.1条中被告称已邮政快递，本市当日视为送达，是霸王条款，如果是被告信息写错了，不能作为有效的约定。依合同补充协议9.2条，原告不存在地址变化不能送达问题，合同的收件地址始终有人居住。对证据七中快递单的真实性合法性关联性均有异议，没有邮政机关的盖章，应由邮寄机关的黑章，没有收件人的签名；致函（补缴契税通知）是复印件，对其证据三性均不认可。对证据八的三性无异议，证明被告没有在合同2012年5月20日取得涉案楼栋的初始登记，而在2013年11月11日才取得权属证书，构成违约。对证据九资金维修收据的真实性无异议，证明被告违约给原告造成的公维基金损失是5320元，被告应返还。对证据十代收确权费的三性无异议，能证明原告都按被告要求将确权费用都交给了被告，原告履行合同的义务是完全的，被告违约是事实。经庭审质证，本院对双方当事人提交证据作如下认定：证据一、六一致，原被告双方均无异议，本院予以确认；证据二、三、八、九、十的真实性没有异议，本院予以确认；证据四公证处出具票据非正式票据，本院不予确认；被告虽否认收到原告的解除合同通知书，但快递回执上网核查显示被告已经签收，本院对证据五予以确认。被告提交的快递单据没有回执，无法证明原告已经收到，本院对证据七的不予确认。根据当事人的陈述及本院认证采信的证据，确认本案无争议的事实为：2011年4月1日，原告宋志强、宋志权与被告北京首钢房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》（包括补充协议），约定原告以442286元价格购买被告开发的鸥洲小区×××商品房。该合同补充协议第五条第5.2.2款约定“如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证书的……买受人有权退房”。2011年5月20日，被告对该房屋进行了交付。2011年被告为原告开具了销售不动产统一发票2张。2013年11月11日，被告北京首钢房地产开发有限公司办理了大房权证（秦抚私房字第××号）。原告于2015年5月20日向被告发出解除合同通知书。现被告未能为原告办理该房的产权登记。本院认为，原告与被告订的《商品房买卖合同》，是双方真实意思表示，内容不违背法律规定，合法有效。该合同补充协议第五条第5.2.2款约定“如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证书的……买受人有权退房”。本案中原告为买受人，被告为出卖人。被告交付房产给原告的日期为2011年5月20日，现原告未能在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证书。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定“根据《合同法》第九十四条的规定，……法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”本案中，原被告双方对解除权的行使没有约定，被告提交证据不能证明对原告进行了催促，故原告应于解除权产生日，即“2011年5月20日起第731日”起，一年内行使解除权。现原告邮寄的解除合同通知书日期为2015年5月20日，原告行使解除权的期限已经超过一年，解除权消灭；且被告于2013年11月11日取得了大房权证（秦抚私房字第××号），具备了房屋产权证分割的条件。故原告要求解除合同及其附属的其他诉讼请求不能获得本院的支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条之规定，判决如下：驳回原告宋志强、宋志权的诉讼请求。案件受理费4379元，由原告宋志强、宋志权负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省秦皇岛市中级人民法院。审判员　李晓勇二〇一五年十月二十八日代书记员　李　靓附相关法律条文、司法解释一、《中华人民共和国合同法》第九十五条法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。二、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。关注公众号“”