（2015）潍民一终字第1250号
裁判日期: 2015-10-28
公开日期: 2015-11-27
案件名称
韩磊与山东中经置业投资集团有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
山东省潍坊市中级人民法院
所属地区
山东省潍坊市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
案由
法律依据
全文
山东省潍坊市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）潍民一终字第1250号上诉人（原审被告）山东中经置业投资集团有限公司，住所地：潍坊市奎文区胜利东街381号（潍坊大酒店17楼）。法定代表人刘佳莉，总经理。委托代理人郝坤，山东鸢都英合律师事务所律师。被上诉人（原审原告）韩磊。委托代理人范秀利，北京大成（青岛）律师事务所律师。上诉人山东中经置业投资集团有限公司（下称中经置业公司）因与被上诉人韩磊房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省潍坊市奎文区人民法院（2014）奎民一初字第305号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。经审理查明，中经置业公司系2012年2月24日由山东中经置业投资有限公司变更而来。2010年10月22日，韩磊与中经置业公司签订商品房预售合同，约定韩磊购买中经置业公司开发的潍坊市潍城区世界城4号楼801号房屋，建筑面积为134.96平方米，单价为人民币2892元，总价款为390304元。合同第八条约定中经置业公司应当在2012年4月30日前将经验收合格的商品房并符合本合同约定的商品房交付韩磊使用。但如由于国家或地方政府的有关法律、法规或政策发生重大变化导致不能如期交付的原因，中经置业公司可据实予以延期。合同第九条约定，中经置业公司逾期交房超过180日，韩磊要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，中经置业公司按日向韩磊支付已交付房款万分之三的违约金。合同第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，中经置业公司应当书面通知韩磊办理交付手续。合同附件三装饰设备标准载明：地面为水泥砂浆拉毛，厨房为预留水电接口、排气口，地面做防水处理；卫生间为预留水电接口、排气口，地面做防水处理；阳台为全封闭阳台。合同签订前，2010年10月14日，韩磊向中经置业公司交付房款120304元。另韩磊从中国建设银行股份有限公司潍坊奎文支行贷款27万元给付中经置业公司，中经置业公司于2012年12月31日给韩磊出具了收款收据。2013年12月23日，中经置业公司向韩磊发出交房通知书，通知韩磊于2013年12月26日办理入户手续，中经置业公司集中办理交付手续的最后截止时间为2014年1月11日。2014年7月13日，韩磊接收房屋。2014年4月29日，韩磊诉至法院，要求判令中经置业公司支付延期交房违约金53988元，并由中经置业公司承担诉讼费用。韩磊主张违约金为自2012年5月1日起至2014年3月20日按合同总金额390304元的日万分之三计算689天，共计80675元。后变更诉讼请求为自2012年5月1日起至2014年7月13日中经置业公司向韩磊交付房屋之日止（804天），按已交房款390304元的日万分之三计算，共计94141.32元（295021元＊3／10000＊610天）。中经置业公司称韩磊主张的违约金过高，要求法院予以减少。中经置业公司为证明其逾期交房原因，提供以下证据：1、潍坊市人民政府专题会议纪要（2012）第80号文件、潍火车站办字（2012）15号文件、涉案工程监理单位青岛信达工程管理有限公司出具的证明、江苏建工集团有限公司出具的证明、潍坊市火车站广场开发管理办公室给中经置业公司、江苏顺通建设集团有限公司、江苏省建工集团有限公司下发的紧急通知，证明因潍坊市政府规划修建建设西街，致使涉案工程自2012年10月22日停工至2012年12月10日复工，停工时间为50天，该停工时间应从逾期交房的时间中予以扣除。2、2011年4月19日印发的潍坊市建设工程质量安全监督站潍建监字（2011）31号文件，载明厨房间、卫生间、阳台间的装饰、安装工程必须一次施工到位，不得甩项验收，否则不予竣工验收备案，另提供三小间墙地砖施工横道图复印件一份，证明因涉案房屋买卖合同中约定韩磊购买的房屋是毛坯房，但根据该文件的强制性要求，中经置业公司为韩磊在卫生间、厨房、阳台三小间贴了瓷砖墙砖，致使4#楼工期延长了153天，中经置业公司认为该工期应当扣除。3、2012年11月19日潍坊市建设工程质量安全监督站潍建监字（2012）60号文件复印件，载明为确保冬期工程施工质量和安全生产，决定在建工程从12月底前全部停工。提供潍坊市奎文区公证处于2014年9月28日作出（2014）潍奎文证民字第1020号公证书一份，载明在昌邑市建筑工程质量安全监督站网站上通知公告页面中有“关于转发《潍坊市质量安全监督站关于2012年冬期停工事项的通知》的通知”内容，其内容与上述潍建监字（2012）60号文件复印件载明内容完全一致。提供2012年12月26日潍坊晚报刊登的《月底前，在建工程一律停工》的报道报纸一份，证明按照潍坊市政府相关文件，要求冬季必须停工，从而导致工期延长。2010年-2012年，3年冬季停工合计271天，该天数应从逾期交房时间中扣除。4、潍坊市气象局提供的2010-2013年详细的气象资料原件一份，证明因施工过程中遇有极端恶劣天气，因而停工，累计停工142天，该不可抗力造成的停工时间应从逾期交房时间中予以扣除。综上，本案所涉4号楼共延长工期616天，该天数应从韩磊主张天数中扣除。韩磊质证后认为，1、对潍坊市人民政府专题会议纪要（2012）第80号、潍火车站办字（2012）15号文件因均系复印件，对其真实性无法确认。对2012年10月21日紧急通知真实性无异议，但该文件中经置业公司在两次庭审时主张停工时间不一致，第一次庭审时主张停工一个月，第二次庭审中又主张50天。对涉案工程监理单位、建设单位出具证明的真实性不予确认，证明出具时间均为2014年8月11日。根据紧急通知内容可知建设街修建位于潍坊市奎文区向阳路与爱国路之间，涉案房屋除了建设街外还有向阳路、爱国路、健康街三条通道可以出入，中经置业公司不需全部停工。另紧急通知上仅要求中经置业公司清理在建设西街上的临设机械、建材、建筑垃圾等，并没有要求中经置业公司全线停工。韩磊在购买本案房屋时中经置业公司应已经知道要修建建设街，中经置业公司应该作出合理的处理。因此，中经置业公司主张修理建设西街扣除50天，韩磊不予认可。2、潍建监字（2011）31号文件是2011年4月19日下发的，文件中并没有要求贴瓷砖，只说严查厨房、卫生间、阳台渗漏的质量问题，韩磊、中经置业公司签订购房合同的时间是2010年10月22日，说明韩磊在与中经置业公司签订合同之前中经置业公司就知道了潍坊市建设工程质量安全监督站在严查住宅工程质量通病，特别是三小间渗漏的质量。中经置业公司为了达到合格的质量去贴瓷砖，不能让韩磊承担义务。另潍坊市建设工程质量安全监督站是事业单位，其下发文件不属于法律法规，也不属于国家或地方政策，不符合双方签订的购房合同第八条第二款第二项规定，予以延长交房时间。因此，不应据此予以延长交房时间，故对中经置业公司提出的扣除时间不予认可。3、对潍建监字（2012）60号文件复印件真实性不予认可，该文件下发于2012年11月19日，要求从2012年12月底全部停工，双方的购房合同签订于2010年10月22日，故2012年停工与韩磊无关。另文件没有要求2011年停工，故2011年是否停工与韩磊也无关。房屋买卖合同约定交房日期为2012年4月30日，中经置业公司称停工日期是每年的1月至3月，故中经置业公司逾期交房造成的停工责任应由中经置业公司承担，2012年冬季停工也与韩磊无关。对公证书真实性无异议。4、对潍坊市气象局提供的2010-2013年详细的气象资料原件真实性无异议，潍坊在2010年、2011年、2012年冬季一直很冷，该楼盘在施工前潍坊的天气都是冬冷夏热，中经置业公司应当充分了解潍坊的天气，不应因疏忽大意对此无法预见，且因中经置业公司无法预见导致房屋延期责任应由中经置业公司承担，不能要求韩磊承担。因气候原因造成停工不属于不可抗力，中经置业公司也没有及时通知韩磊，气候原因不属于双方在购房合同中约定的中经置业公司予以延期的理由，因此对中经置业公司扣减的时间韩磊不予认可。韩磊为反驳中经置业公司的上述主张，提供以下证据：1、涉案房屋的位置图、规划图打印件一份，证明涉案房屋除了需要修建建设街外，还有四个出入口，不应因为修建建设街而全面停工。2、网上打印建设部建标（1997）314号《关于发布﹤行业标准建筑工程冬季施工规程﹥的通知》、网上打印2011年4月22日建筑工程冬季施工规程发布文件，证明冬天可以施工但需要加强防护措施，不是要求冬季停工。3、网上打印的潍建设字（2011）12号关于印发《潍坊市住宅工程质量分户验收实施细则》的通知、网上打印的中华人民共和国国务院令第279号《建设工程质量管理条例》、网上打印中华人民共和国住房和城乡建设部令第2号《住房和城乡建设部关于修改﹤房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法﹥的决定》、光盘资料1份，证明住宅建设工程验收的程序是先进行分户验收，再进行整个工程竣工验收，最后备案。建设工程要交付使用必须经竣工验收合格，不仅需要有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件，还需要有完整的技术档案和施工管理资料等；建设单位办理工程竣工验收备案不仅包括工程竣工验收报告，还包括规划、环保、消防出具的合格证明文件；只有当中经置业公司出示了竣工验收备案资料，证明拟交付房屋分户验收合格了，具备了符合法律法规规定的交房条件，韩磊才应当收房。中经置业公司在2013年12月左右在没有竣工备案表的情况下通知业主收房，无法证明房屋质量、环保、消防等是否合格，韩磊有权拒绝收房。韩磊认为该工程竣工备案后才具备了交房条件。4、网上打印山东省住房和城乡建设厅鲁建发（2010）14号《关于深入开展住宅工程质量通病专项治理活动的通知》，证明中经置业公司为厨房、卫生间、阳台贴瓷砖是为了让三小间不渗漏，达到质量合格的目的，不应由韩磊承担责任。5、提交潍坊市住房和城乡建设局潍建设字（2012）2号《关于冬期停工工程现场安全管理工作的紧急通知》，证明冬季停工是潍坊施工企业的惯常做法。6、提交潍坊市建设工程质量安全监督站潍建监字（2012）36号《关于印发﹤潍坊市建筑工程质量安全管理十大铁律﹥的通知》，证明潍坊市建设工程质量安全监督站2012年要求冬期停工日期是从农历腊月初一到正月十五；二夏季停止施工需当日地面温度持续超过36度以上，冬季停止施工需昼夜平均气温低于-5度以下，大风天气停工需风力达到6级以上，高处作业瞬时风力5级以上，恶劣天气停止施工需达到暴雨、暴雪、浓雾等程度；三地面停止施工但室内照常可以施工，强风天气停止施工，是指高处作业的停工，但地面以及室内的仍然可以施工；四因为天气原因，即使中经置业公司全面停止施工了，但不属于双方合同约定延期交付的合法理由。7、照片一张，证明韩磊所购房屋阳台没有进行封闭。中经置业公司质证后称，1、对位置图、规划图真实性不予认可，涉案房屋的位置无异议，但该证据来源不明，时间不明确，无法确定是现在的道路规划还是以前的道路规划布局，无法证明韩磊的主张。韩磊所主张的建设西街修路其他位置可以走是韩磊的主观猜测。2、对提供的建设部建标（1997）314号《关于发布﹤行业标准建筑工程冬季施工规程﹥的通知》、《建筑工程冬季施工规程》打印件中经置业公司无法确认其真实性，从内容上看仅表述了温度，与施工单位停工没有关联性。中经置业公司是根据政府部门下发的文件强制停工，与韩磊提供的证据没有关联性。3、对潍建设字（2011）12号《关于印发﹤潍坊市住宅工程质量分户验收实施细则﹥的通知》、中华人民共和国国务院令第279号《建设工程质量管理条例》、住房和城乡建设部关于修改《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》的决定均系打印件，对真实性无法核实，且该3份证据均系法规条文，调整的均是建设单位、施工单位及政府相关部门的关系，并不涉及本案双方关于交房及违约金的问题，与本案没有关联性。中经置业公司按规定进行了分户验收和整体验收，在验收合格后才向各业主发的交房通知。根据法律规定及民商事会议纪要等相关要旨，只要经过五大主体验收即为验收合格。对光盘资料真实性不予认可，该短片来源不明、时间不明，与本案无关，短片显示是生活帮节目不是官方新闻报道，其地方电台的地方节目不能作为新闻进行定性，不能作为证据使用。且该短片不是原始资料，经过剪辑和后台制作，不具备客观真实性，不能作为证据使用。4、山东省住房和城乡建设厅文件鲁建发（2010）14号文件系打印件，对真实性不予认可。合同签订时涉案工程已经开工建设，中经置业公司是根据开工后政府下达的强制性要求铺设的瓷砖，因此中经置业公司方无法预见三小间铺设瓷砖问题；5、对韩磊提供的潍坊市住房和城乡建设局潍建设字（2012）2号《关于冬期停工工程现场安全管理工作的紧急通知》、潍坊市建设工程质量安全监督站潍建监字（2012）36号《关于印发﹤潍坊市建筑工程质量安全管理十大铁律﹥的通知》真实性无异议，中经置业公司是按照上述政府文件要求以及遇到极端天气的不可抗力进行的冬季停工。6、阳台是否封闭，规划部门有要求，合同中也有约定。上述事实，有工商登记材料一份、商品房预售合同及借款担保合同各一份，收款收据一份、房屋位置图、规划图打印件一份，照片及音像资料一份，公证书、紧急通知、证明三份、气象资料一宗、相关法律文件一宗等证据及双方当事人陈述在案为凭。原审法院认为，韩磊与中经置业公司于2010年10月22日签订的商品房预售合同系双方当事人的真实意思表示，故合法有效，韩磊、中经置业公司均应按约履行。合同签订后，韩磊按合同约定向中经置业公司交付全部房款390304元，中经置业公司应按合同约定于2012年4月30日向韩磊交付房屋，中经置业公司未按合同约定按期交房，应承担合同约定的违约责任。韩磊于2013年12月23日收到中经置业公司的交房通知书后，应于2013年12月26日及时收房。韩磊提供照片一张证明中经置业公司未封闭阳台，该照片未能体现拍摄时间，因此不能证明韩磊的主张，故应由韩磊承担不利后果。韩磊的行为导致本案损失的扩大，2013年12月26日以后的逾期交房损失应由韩磊自行承担。因此，认定中经置业公司向韩磊交房共计延期的期限为双方约定的交房日期2012年4月30日次日起计算至2013年12月26日，为605天。潍坊市火车站广场开发管理办公室给中经置业公司、江苏顺通建设集团有限公司、江苏省建工集团有限公司下发的紧急通知载明内容，与潍坊市人民政府专题会议纪要（2012）第80号文件、潍火车站办字（2012）15号文件、涉案工程监理单位青岛信达工程管理有限公司出具的证明、江苏建工集团有限公司出具的证明相印证，证明根据潍坊市政府的要求，在火车站广场范围内建设街修建工程，要求中经置业公司在建设西街上的临设、机械、建材、建筑垃圾等清理原因，对中经置业公司涉案工程的完工造成了一定影响。韩磊对此提出异议，称涉案房屋位置不仅一个出口，另有其他出口不影响工程进度，但工程需要全面施工，哪面受到影响也会造成工程的延误。结合本案涉案工程施工具体情况及其他实际情况，认为以中经置业公司因潍坊市市政府因建设街修建工程造成涉案工程延期30日为宜，该天数应自韩磊主张数额中扣除。中经置业公司提供的2012年11月19日潍坊市建设工程质量安全监督站潍建监字（2012）60号文件复印件与潍坊市奎文区公证处于2014年9月28日作出（2014）潍奎文证民字第1020号公证书相印证，证明2012年冬天因天气特别寒冷，潍坊市建设工程质量安全监督站要求在建工程从12月底前全部停工的事实。但该文件仅针对2012年冬季，未涉及2010年冬季、2011年冬季，因此，中经置业公司以该文件主张2010年、2011年、2012年冬季因天气寒冷导致工期延长271天的主张，依法不能成立。相关建筑法律法规本身对冬季施工有明确规定，上述文件作出系因2012年冬天比其他冬季天气对工程施工更为不利，为保障工程质量要求在建工程12月底前全部停工，结合本案实际情况，酌定以工程延长30日为宜，该天数应自韩磊主张天数中扣除。潍坊市建设工程质量安全监督站发布文件虽法律效力上不能与法律法规、部门规章相比较，但该部门系国家设立的质量安全监督部门，其在法律法规规定的权限内行使职能，中经置业公司作为建设施工单位，应予以遵守。中经置业公司提供的潍坊市建设工程质量安全监督站潍建监字（2011）31号文件印发于2011年4月19日，而本案合同签订于2010年10月22日，合同签订于上述文件印发之前，在合同签订之时中经置业公司并不知道三小间不能甩项验收的事实，故中经置业公司以其为三小间贴瓷砖墙砖为由主张延期的请求，依法予以支持，但其主张的延期天数为153天，不予采信，酌情认定为30天。中经置业公司提供的2010年-2013年气象资料载明潍坊市2010年、2011年、2012年天气情况，但中经置业公司作为工程建设施工单位，在建设施工前应充分了解所施工工程所在地的气象情况，对影响工程施工的天气情况应充分考虑，故中经置业公司以该证据证明2010年、2011年、2012年遇有恶劣天气导致停工142天的主张，依法不能成立。双方签订的商品房预售合同中约定中经置业公司逾期交房违约金按韩磊所交房款日万分之三计算，中经置业公司认为该违约金过高，要求法院予以调减，但该违约金计算方式系双方合同中约定，中经置业公司要求减少但中经置业公司未提供有效证据证明韩磊损失少于双方约定违约金数额，因此，中经置业公司应承担自约定交房之日次日即2012年5月1日起至2013年12月26日止，扣除延长工期共计90天，逾期交房计515天，按韩磊所交房款390304元日万分之三计算的违约金，经计算，该违约金数额为60301.97元。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款、第一百一十一条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百一十九条、第一百二十条之规定，判决如下：一、山东中经置业投资集团有限公司于判决生效之日起十日内支付韩磊逾期交房违约金60301.97元；二、驳回韩磊的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2153元，财产保全费827元，共计2980元，由韩磊负担1046元，山东中经置业投资集团有限公司负担1934元。宣判后，中经置业公司不服，提起上诉称：上诉人在原审中提交的证据，能够证明上诉人是因合理事由造成的工期延误，其中因政府规划修建建设西街导致涉案工程停工50天，政府相关部门下达强制性文件要求必须铺设“三小间”而导致工期延长153天，2011年、2012年的冬季均应当停工，一个冬季停工期限应为90天，还有极端恶劣天气等导致施工工期延误，原审法院应当支持上诉人提出的扣除全部合理工期延误天数的请求，原审法院仅从工期中扣减了部分合理工期延误时间错误。且被上诉人所购房屋月租金为每月800元，双方约定的违约金明显高于被上诉人的实际损失，应予以调低。综上，请求撤销原判，依法改判上诉人不承担任何逾期交房的违约责任。被上诉人韩磊辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉人的上诉，维持原判。本院认为，双方签订的商品房预售合同合法有效，双方均应按合同约定履行义务。关于中经置业公司主张的工期因合理事由延误时间应予全部扣减问题，中经置业公司在原审中提供了相关证据，以证明其主张的因政府修建道路致使停工50天，但政府相关部门文件未要求中经置业公司全面停工，故原审法院依据该事由对工程进度影响酌情认定工期延误30天予以扣除并无不当；潍坊市建设工程质量安全监督站印发通知要求“三小间”不得甩项验收，中经置业公司虽主张铺设“三小间”而导致工期延长153天，但并未提供充分证据予以证明，故原审法院结合本案的实际情况，酌情认定工期延误30天应属适当；关于冬季停工问题，中经置业公司提供的证据仅证明2012年要求停工，原审法院根据本案的实际情况酌情认定2012年冬季停工30天应无不当；中经置业公司在建设施工前，应充分了解所施工工程所在地的气象情况，对影响工程施工的天气情况应充分考虑，故原审法院对中经置业公司主张的因恶劣天气导致工期延误时间未予扣除亦无不当。关于双方约定的违约金是否过高问题，中经置业公司虽称双方约定的交房违约金过高，已超过了同地段的房屋租金，但其所主张的此种情形是在双方对违约金没有约定的情况下，按照有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构确定的同地段同类房屋租金标准确定违约金，而本案中双方在合同中已对迟延交付房屋违约金作出了约定，双方对违约金的约定并未违反法律法规的强制性规定，故原审法院以双方的约定计算违约金应属适当。综上，上诉人上诉理由不能成立，本院不予支持。原审判决正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2153元，由上诉人山东中经置业投资集团有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 朱奉纲审 判 员 张振显代理审判员 宫 磊二〇一五年十月二十八日书 记 员 房艳萍 来自：