（2015）甘民初字第5308号
裁判日期: 2015-10-28
公开日期: 2016-01-18
案件名称
于敬莉诉大连新安房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷案一审民事判决书
法院
大连市甘井子区人民法院
所属地区
大连市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
于敬莉,大连新安房地产开发有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十八条第一款；《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
大连市甘井子区人民法院民 事 判 决 书（2015）甘民初字第5308号原告于敬莉，女，汉族。委托代理人刘金毓，系大连市甘井子区周水子法律服务所法律工作者。被告大连新安房地产开发有限公司。法定代表人宋立华，该公司董事长。委托代理人徐瑞杨，男，汉族。原告于敬莉诉被告大连新安房地产开发有限公司（以下简称新安公司）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人刘金毓，被告新安公司委托代理人徐瑞杨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告于敬莉诉称，原、被告于2011年1月24日签订《商品房买卖合同》，约定原告以605，378元购买位于甘井子区的房屋一套，建筑面积为86.09平方米。原告于2012年6月15日取得了该住宅和门钥匙，但房产执照没有取得。按照《商品房买卖合同》合同第十五条第三项，及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第三叁的规定支付违约金。故原告诉至法院，请求判令被告自2012年6月15日起至2014年1月13日止，除去法律规定的宽限期90天，按总房款的日万分之一支付原告违约赔偿金29，481元（605，378元×0.0001×487天）。原告为支持其诉讼请求，提供以下证据：1、《商品房买卖合同》；2、购房发票；3、物业费专用收款收据一张；4、产权证复印件一份。被告新安公司辩称，不同意原告的诉讼请求。被告对违约金计算的起止日期有异议，根据双方签订的《商品房买卖合同》的约定，应自房屋交付之日起一年开始计算违约金。违约金计算的截止日期应该按照被告通知原告办理产权证的时间计算，即2013年12月11日，而不是按照原告主张的实际取得房产证的时间计算，我们只是晚了半年通知。被告未提供相应证据支持其辩称。经审理查明，原、被告于2011年1月24日签订《商品房买卖合同》，合同约定：买受人（原告）购买甘井子区的房屋一套；总价款605，378元；出卖人（被告）应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第叁项处理：…3.双方约定办理房屋所有权登记的期限为一年，自该房屋交付之日起计算，由买受人负责办理。如因出卖人责任，自房屋交付之日起超过一年买受人仍无法办理房屋所有权登记或无法取得房屋产权证书的。自该一年届满之次日起，出卖人承担已收房款日万分之一的赔偿金，直至可以办理。案涉房屋于2012年6月15日交付使用，直至2013年12月11日，被告才通知原告办理房屋产权证。原告于2014年1月13日实际取得案涉房屋的产权证。本院所确认的上述事实，有《商品房买卖合同》、商品房购房发票、物业费专用收款收据及庭审笔录等在案为凭，上述证据已经庭审质证和本院审查，可以采信。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实的意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，并已实际履行，合法有效，当事人应当按照约定全面履行各自义务。现被告未按合同约定的履行期限内为原告办理房屋产权证书，应承担相应违约责任。关于违约金具体数额的计算，双方存在异议。本院认为，根据双方签订的《商品房买卖合同》的规定，“如因出卖人责任，自房屋交付之日起超过一年买受人仍无法办理房屋所有权登记或无法取得房屋产权证书的。自该一年届满之次日起，出卖人承担已收房款日万分之一的赔偿金，直至可以办理。”即违约金计算的起始时间应为房屋交付届满一年之次日，即2013年6月16日。对此虽原告主张应按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第三项之规定“自合同订立之日起9０日”开始计算违约金，但该法律规定的前提为“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任”，而本案中双方对违约金计算的方法已有特殊约定，故应适用该特殊约定。关于该违约金的计算的截止日期，原告认为应按照其实际取得房产证的日期作为违约金计算的截止日期，即2014年1月13日。对此本院认为，被告新安公司并非房屋产权证的办理及发证机关，其对房产证的实际办理所需时长无法掌握。且根据双方签订的《商品房买卖合同》的约定，赔偿金计算的截止日期为“直至可以办理”。在2013年12月11日，被告新安公司通知原告后，原告即可以办理产权证，故违约金计算的截止日期应为2013年12月11日。综上，被告新安公司自应2013年6月16日至2013年12月11日（共计179天），按照已收房款日万分之一的计算标准，赔偿原告违约金共计10，836.27元（605，378元×179×0.0001）。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：被告大连新安房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿原告于敬莉违约金人民币10，836.27元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币540元，其他诉讼费人民币50元，合计人民币590元（原告已预交），由被告大连新安房地产开发有限公司负担人民币218元，原告于敬莉自行负担人民币372元。被告负担部分应于本判决发生法律效力之日起十日内向本院交付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。如在递交上诉状之日起七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。申请执行的期限为二年。审 判 长 王忠铭代理审判员 张 阳人民陪审员 于 莉二〇一五年十月二十八日书 记 员 刘婷婷附相关法条：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起9０日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起9０日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 微信公众号“”