（2015）榕民终字第3856号
裁判日期: 2015-10-28
公开日期: 2015-11-18
案件名称
福建省平潭县宏基房地产有限公司与林梅珠商品房销售合同纠纷二审民事判决书
法院
福建省福州市中级人民法院
所属地区
福建省福州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
案由
法律依据
全文
福建省福州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）榕民终字第3856号上诉人（原审被告）福建省平潭县宏基房地产有限公司，住所地福建省平潭县潭城镇锦湖192号。法定代表人许承云，董事长。委托代理人黄翔维、游珑，福建君立律师事务所律师。被上诉人（原审原告）林梅珠，女，1973年8月4日出生，汉族，住福建省平潭县。上诉人福建省平潭县宏基房地产有限公司（以下简称宏基公司）因与被上诉人林梅珠商品房销售合同纠纷一案，不服福建省平潭县人民法院（2014）岚民初字第1475号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭适用第二审程序对本案进行了审理。在本案的审理中，本院曾依法对双方当事人的纠纷进行了调解，但调解不成。本案现已审理终结。原审法院查明：2004年12月15日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定将被告开发的位于平潭县某房出售给原告。其中合同第十五条约定，“关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的2%向买受人支付违约金”。后原告依照合同约定支付被告购房款共人民币118000元，被告于2005年7月25日将讼争房交付原告。现双方因讼争房办理确权登记手续事宜发生争执，原告遂向原审法院提起本诉讼。庭审后，经原审法院去函询问平潭综合实验区房地产交易中心：1、平潭县岚城乡中湖路中段北侧南门家园小区是否已办理总登手续，2、该小区第二幢101室房等能否办理产权分登。后该中心回复：该小区房屋初始登记于2011年9月13日审批办结，2、根据小区项目初始登记档案资料，第一幢、第二幢、第三幢、第七幢等四幢施工单体图的底层均设计为架空层，施工单体图中明确其使用功能为通道或停放自行车。原审法院认为，讼争房所在的小区已于2011年9月13日办理初始登记，即被告作为出卖人已将需其提供的资料报产权登记机关备案，经产权登记机关复函，讼争房目前无法办理确权登记手续，涉及房屋确权办证问题，不属于民事案件审理范围，故对原告要求被告协助办理讼争房的确权登记手续的诉请，原审法院不予支持。被告于2005年7月25日将讼争房交付原告，原告至今未能领取到房屋权属证书，被告存在过错，根据讼争合同约定，被告应支付已付购房款的2%的违约金，因被告过错导致原告近十年未能领取房屋权属证书，双方约定违约金不足以弥补原告损失，原告主张调整违约金为人民币10000元，原审法院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条之规定，判决：一、被告福建省平潭县宏基房地产有限公司应于本判决生效之日起十日内一次性支付原告林梅珠逾期办证违约金人民币10000元；二、驳回原告林梅珠的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币50元，减半收取人民币25元，由原告林梅珠负担。上诉人宏基公司上诉称：一、被上诉人要求支付逾期办证违约金的诉请已超过诉讼时效，上诉人在一审中已提出该主张，但一审判决仍判决上诉人应支付逾期办证违约金，系认定基本事实不清。二、上诉人已于2011年9月13日办理初始登记，上诉人已经完成了合同约定及法定的办理权属登记的义务，不存在违约，不应承担违约责任。三，被上诉人在购买本案讼争房产时，业已知晓本案讼争的房产系无法办理房产证，上诉人不应承担逾期办证的违约责任。四、原审判决认定“因被告过程导致原告近十年未能领取房屋权属证书，双方约定违约金不足以弥补原告损失，原告主张调整违约金为人民币10000元”，系认定基本事实不清。综上，上诉人请求二审法院撤销原审判决，并判决驳回被上诉人的全部诉请。被上诉人林梅珠答辩称：一、上诉人在卖房的时候告知被上诉人讼争房可以按照履行所有办证手续，并签订协议为证，上诉人关于签订合同时已经告知不能办证的说法与客观事实不符。二、讼争房屋不是架空层，属于可以办理房产证的房屋。三、被上诉人一直请求上诉人办证，并要求其承担逾期办证的违约责任，上诉人每次都答复正在办证，但房产证一直没有办下来，被上诉人也多次向相关政府部门反映情况。所以，被上诉人的诉讼请求没有超过诉讼时效。被上诉人请求二审法院驳回上诉，维持原判。二审中，被上诉人向本院提交如下证据：证据一、2006年5月24日上诉人向案外人林钦转让讼争小区第二幢西套底层（杂物间）所签订的《协议书》，及讼争房屋外观照片一张，证明签订本案讼争合同时上诉人承诺讼争房产是属于可以办证的；证据二、2010年3月19日薛由建等人签署的《情况反映》一份，证明全体77户业主，向各个政府部门反映上诉人拖延办证问题；证据三、2011年11月23日薛由建等人签署的《情况反映》一份，证明20户业主向各个政府部门反映上诉人拖延办证问题。上诉人质证认为：一、所有证据已经超过举证期限，不能作为二审新证据。二、证据一没有原件核对，真实性有异议，协议签订的主体是林钦，不是被上诉人，与本案无关。根据协议书记载，被上诉人知道包括本案讼争房产在内的底层均不能办理产权证，在一审审理过程中，主审法官于2014年12月19日向平潭房地产交易中心发函核实本案讼争八套房产能否办理产权分登，平潭房地产交易中心回函表明，被上诉人的房产属于架空层，不能办理房产证；照片真实性有异议，看不出是属于讼争房产。三、对证据二的真实性、关联性、合法性均有异议。上诉人不能确认《情况反映》上的签字是被上诉人本人所签，且没有相关部门的签收确认或者上诉人的签收确认，无法证明该《情况反映》已经提交给相关部门。即使按照被上诉人的主张，该文件落款时间是2010年3月19日，逾期办证违约金的主张已经过了诉讼时效。四、对证据三的真实性、关联性、合法性均有异议。《情况反映》上没有被上诉人的签名，且没有相关部门的签收确认或者上诉人的签收确认，无法证明该《情况反映》已经提交给相关部门。即使按照被上诉人主张，该文件落款时间是2011年11月23日，逾期办证违约金的主张已经过了诉讼时效。本院对上述证据认证如下：被上诉人在庭后提交了证据一中《协议书》的原件，本院对该《协议书》的真实性予以认定。经本院现场查勘，证据一中的照片确系讼争房屋的外观照片，故本院对该份照片的真实性予以认定。证据二、证据三均有原件核对，可以认定真实性，但是无法证明上述两份证据已经向相关部门提交。双方当事人对原审查明的事实没有异议，本院对原审法院查明的事实予以确认。本院认为：根据讼争《商品房买卖合同》第十五条约定，本案双方约定的逾期办证违约金为一次性支付的违约金，即从合同约定的应当办证之日（2005年10月23日）起，视为被上诉人知道或应当知道其权益被侵害，其至迟应当在2007年10月23日前向上诉人主张或提起诉讼。但根据被上诉人提交的《情况反映》看，最早的一份时间为2010年3月19日，且目前没有证据表明该《情况反映》已经送达相关政府机关或上诉人，故被上诉人根据讼争《商品房买卖合同》第十五条的约定，主张上诉人应支付逾期办证违约金，已超过诉讼时效，本院不予支持。原审法院判决支持被上诉人的诉请，系适用法律错误，应予纠正。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》（2012修正）第一百七十条第一款第（一）项的规定、《中华人民共和国民法通则》第九十二条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条，判决如下：一、撤销福建省平潭县人民法院（2014）岚民初字第1475号民事判决；二、驳回被上诉人林梅珠的原审诉讼请求。本案一审案件受理费人民币50元，适用简易程序减半收取人民币25元由被上诉人林梅珠负担；二审案件受理费50元，由被上诉人林梅珠负担。本判决为终审判决。审 判 长 汪 霞审 判 员 缪 羽代理审判员 陈雁兰二〇一五年十月二十八日书 记 员 陈建彪