（2015）一中民终字第1428号
裁判日期: 2015-10-28
公开日期: 2016-07-11
案件名称
京津时尚广场业主大会与天津市和鑫物业服务有限公司合同纠纷二审民事判决书
法院
天津市第一中级人民法院
所属地区
天津市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
天津市和鑫物业服务有限公司,京津时尚广场业主大会
案由
合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百六十九条，第一百七十条
全文
天津市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2015）一中民终字第1428号上诉人（原审被告）天津市和鑫物业服务有限公司，住所地天津市武清区大孟庄镇政府南侧38号。法定代表人刘永杰，总经理。委托代理人范小勇，天津雄成律师事务所律师。被上诉人（原审原告）京津时尚广场业主大会，地址天津市武清区杨村镇京津时尚广场3号楼1204。负责人马卫东，业主大会主任。上诉人天津市和鑫物业服务有限公司（以下简称“和鑫物业公司”）因合同纠纷一案，不服天津市北辰区人民法院(2015)辰民初字第3954号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院查明，2012年12月1日和鑫物业公司进驻京津时尚广场进行物业服务。2013年5月份京津时尚广场业主大会（以下简称“业主大会”）成立，后发出公告，对该小区物业进行自治管理。2013年12月1日和鑫物业公司撤出京津时尚广场。在对该小区进行物业管理期间，和鑫物业公司依惯例对该小区部分安装预付费电表的业主实行预售电，预售电收费标准为居民用电每度（kwh）0.51元，商户用电每度（kwh）1.05元。该预售电款项由和鑫物业公司收取，和鑫物业公司按期依照该小区总电表抄表数与负责该小区供电的国网天津武清供电有限公司结算电费。如和鑫物业公司不按时结算电费，将导致业主从和鑫物业公司处所预购的电量无法正常使用。截止至和鑫物业公司撤出京津时尚广场小区，该小区塔楼部分业主从和鑫物业公司处预购未使用的剩余电量为240532度（kwh），该部分电量系按每度（kwh）0.51元的标准从和鑫物业公司处预购，和鑫物业公司共收取电费122671.32元；1-5号地商铺剩余电量为319175度（kwh），该部分电量系按每度（kwh）1.05元从和鑫物业公司处预购，和鑫物业公司共收取电费335133.75元；商业公摊部分剩余电量5894度，该部分电量系按每度（kwh）1.05元从和鑫物业公司处预购，和鑫物业公司共收取电费6188.7元。以上和鑫物业公司共收取预售电费463993.77元，和鑫物业公司撤出该小区后，和鑫物业公司不再缴纳该小区电费，该部分剩余预售电费亦未与业主大会进行交接。另查，2014年8月29日天津市武清区人民政府信访办公室出具《关于成立京津时尚广场工作组及有关情况的说明》，称，“自2013年4月份以来，京津时尚广场业主频繁到区政府门前集体上访，少则数十，多则上百，主要反映四方面问题：……，对此经区委、区政府研究决定，于2013年8月5日成立了由钟学军副区长为组长，信访办、房管局、公安局、法院、杨村街道办等部门为成员单位的专项工作组，并于8月7日入住广场开展工作。工作中鉴于该广场运转混乱且没有国家一级资质的物业公司接手管理的实际情况，业委会及时提出了要求业主自治的工作方案。对此，工作组先后2次召集商委……等部门对业委会提交的自治方案进行论证，并于9月23日至10月14日通过民主表决的形式对全体业主进行了意见征求活动，最终该方案得到大部分业主的支持并民主表决通过。在此基础上，注册成立了‘鸿盛瑞祺商贸有限公司’负责辖区内的物业管理和商场管理。但在物业移交方面，和鑫物业（公司）未能做到积极配合，特别是电的移交上始终无法达成一致，导致先后两次物业移交失败。11月30日经工作组大量的协调，双方对电进行了移交，同时工作组组织了杨村街道办、电力公司、鸿盛瑞祺、和鑫物业（公司）四方对所有业主预购的电量和剩余电量逐户进行了核查，但和鑫物业（公司）相关人员拒不配合到场，且在其他项目为（未）完全移交的情况下擅自撤出广场……”。2014年7月8日，业主大会向天津市武清区人民法院提起诉讼，请求依法判令和鑫物业公司：1、退还业主大会已查清的预收电费463993.77元；2、承担诉讼费用。后，案经本院指定，由天津市北辰区人民法院审理。原审法院认为，对于业主大会的诉讼主体资格问题，《中华人民共和国民事诉讼法》第四十八条规定，公民、法人和其他组织可以作为民事诉讼的当事人。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第五十二条规定“民事诉讼法第四十八条规定的其他组织是指合法成立、有一定的组织机构和财产，但又不具备法人资格的组织……”，京津时尚广场业主大会系合法成立的组织，经过合法备案，且不具备法人资格，有一定的组织机构，有一定的财产，符合民事诉讼法第四十八条规定的其他组织的条件。业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。业主大会为小区业主利益参加诉讼并无不当。本案原审过程中，在政府相关部门主持下进行的业主代表及业主委员会成员的更换并不影响业主大会的诉讼主体资格，原负责人进行的诉讼行为有效。另外，对于和鑫物业公司主张追加天津四季物业服务有限公司作为和鑫物业公司一节，业主大会不予认可，和鑫物业公司在接手该小区物业管理时应与之前负责该小区的物业公司进行交接，其与前手之间的关系不属于本案审理范围，双方如有纠纷应另行解决。和鑫物业公司主张与业主大会进行了全面的交接且业主大会承诺过交接之后的电费全部由业主大会负责，但未能提供充足的证据，原审法院不予支持。和鑫物业公司虽未与相关业主签订书面的售电合同，但在其对京津时尚广场小区进行物业管理期间依惯例对该小区业主预售电，双方形成事实上的合同关系，该合同合法有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。业主向和鑫物业公司缴纳电费，和鑫物业公司应保证其预售的电量正常使用。现由于和鑫物业公司不再负责京津时尚广场小区的物业管理，其撤出该小区后不再向电力公司缴纳电费，导致其向业主预售电量无法正常使用，和鑫物业公司应承担相应的违约责任。业主大会作为该小区全体业主的组织，代表业主主张和鑫物业公司将其撤出时剩余电量的电费返还，原审法院予以支持。业主大会应确保该费用用于解决业主用电问题。对于剩余电量，由政府工作组组织相关单位进行了抄表、核查，并由相关人员签字确认，故原审法院对业主大会主张的剩余电量予以确认。综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条之规定，判决：天津市和鑫物业服务有限公司于判决生效后十日内给付京津时尚广场业主大会预收电费463993.77元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8260元，由天津市和鑫物业服务有限公司负担。原审法院判决后，上诉人和鑫物业公司不服，向本院提起上诉称，第一、被上诉人没有诉讼主体资格；第二、上诉人已就电费问题与被上诉人交接完毕，且已交纳220102元；第三、被上诉人抄电表时剩余的电量含有其他物业公司进行服务时购进的电量，应追加在上诉人入驻之前的天津四季物业服务有限公司为被告，而不是简单认定相应电量余款由上诉人返还。故请求二审法院依法判令：1、撤销原判决，发回重审或者依法改判驳回被上诉人的诉讼请求；2、两审诉讼费用由被上诉人承担。被上诉人业主大会未提交答辩意见。经审理查明，原审法院认定的事实无误，本院予以确认。另查，根据被上诉人在原审提交的证据显示，朱宏力在2013年12月1日出具证明载明“2013年11月份电费由和鑫缴纳220102元……”2013年11月30日至12月4日，有关人员对时尚广场的剩余电量进行查抄电表并统计。案经本院调解，双方未能达成一致意见。本院认为，本案的争议焦点为：一、被上诉人是否有诉讼主体资格；二、上诉人是否应当退还被上诉人预收电费463993.77元；三、本案是否应当追加被告。针对第一个争议焦点，原审判决已给予充分论述，本院对此予以确认，即被上诉人具有诉讼的主体资格。针对第二个争议焦点，上诉人虽主张自己给付完220102元电费后双方的电费即不存在纠纷，但根据双方提交的证据显示，220102元电费系2013年11月份已产生的费用，按原合同约定应由上诉人给付；剩余预收未使用电费463993.77元的核对发生在2013年12月初，即上诉人不能以自己给支付11月已使用电费为由拒不返还多预收的电费，故上诉人应返还被上诉人463993.77元预收电费。针对第三个争议焦点，本案的合同纠纷发生在业主大会与和鑫物业公司之间，和鑫物业公司虽要求追加被告并承担相应责任，业主大会予以否认，现和鑫物业公司未能提交证据证明天津四季物业服务有限公司与本案有直接的利害关系，故本院对上诉人的此项主张不予支持。综上，上诉人和鑫物业公司的上诉请求，无事实及法律依据，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8260元，由上诉人天津市和鑫物业服务有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 殷 焱代理审判员 张炳正代理审判员 陈 豪二０一五年十月二十八日书 记 员 刚继斌附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文1、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；…… 关注公众号“”