（2015）鄂樊城王民初字第00381号
裁判日期: 2015-10-28
公开日期: 2015-12-09
案件名称
中国农业银行股份有限公司襄阳分行与襄阳市樊城区长岭汽配中心房屋租赁纠纷一审民事判决书
法院
襄阳市樊城区人民法院
所属地区
襄阳市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
中国农业银行股份有限公司襄阳分行,襄阳市樊城区长铃汽配中心
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第六十条第一款，第二百二十四条第一款，第二百三十五条；《中华人民共和国物权法》：第三十四条，第三十七条；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第十八条
全文
襄阳市樊城区人民法院民 事 判 决 书（2015）鄂樊城王民初字第00381号原告中国农业银行股份有限公司襄阳分行。负责人李捷，该行行长。委托代理人杨自瑞，湖北联帮律师事务所律师。被告襄阳市樊城区长铃汽配中心。经营者毕祖宁，男，1975年9月10日出生，汉族，河南省新野县人，住襄阳市樊城区。委托代理人李文波，湖北元领律师事务所律师。原告中国农业银行股份有限公���襄阳分行（下称农行襄阳分行）与被告襄阳市樊城区长铃汽配中心（下称长铃汽配）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序审理，由代理审判员孙娟独任审判，于2015年10月13日公开开庭进行了审理。原告农行襄阳分行的委托代理人杨自瑞、被告长铃汽配的委托代理人李文波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告农行襄阳分行诉称，原告位于襄阳市樊城区三元路农行家属院的房屋出租给了长铃汽配使用，2014年12月31日合同到期，被告仍占用使用拒不退回房屋，双方产生纠纷，故原告提起诉讼，请求判令被告腾退房屋；从2015年1月1日起至腾退之日起按每月1200元的标准向原告支付占用使用费；赔偿原告损失2400元；诉讼费由被告承担。被告长铃汽配辩称，原告不具有诉讼主体和产权主体的资格；合同履行期届满后被告又继续使用超���六个月，原告未提出异议，租赁关系应延续上一合同5年期限；被告在受让房屋时缴纳了大额房屋转让费，如不继续租用，将对被告不公平；如原告继续对外出租（售）时，被告应享有优先权。综上，要求驳回原告诉请，继续履行合同。经审理查明，2009年12月1日，中国农业银行股份有限公司襄樊樊城支行（下称农行樊城支行）作为甲方与王捍东作为乙签订《房屋租赁合同》一份，约定，甲方将位于襄阳市樊城区三元路农行门面1幢1层房屋其中的3间，面积约60平方米租赁给乙方作为经营汽车配件使用；期限自2010年1月1日至2014年12月31日止；年租金12000元，租金按季交付，每季交付3000元，每季末10天内交清下季度租金；租赁期满2日起，乙方必须在2日内无条件的按时返还原物，其装修部分归甲方所有，同时，甲方不向乙方作任何补偿；双方应全面履行合同，否则违约方应向守约方支付年租金总额20%的违约金。合同签订后，双方按合同约定履行至2010年3月。2010年4月1日，王捍东将汽车配件经营权及租赁场地一并转给毕祖宁，农行樊城支行未提出异议。2014年12月31日合同履行期届满，农行樊城支行要求被告腾退房屋，被告以因交了巨额转让费为由拒退房屋，要求续签合同，农行樊城支行不同意，拒收被告交来的租金。另查明，农行樊城支行租赁给被告的房屋实际所有权人为原告农行襄阳分行，对农行樊城支行对外出租行为原告予以追认，未提出异议。本院认为，农行樊城支行作为甲方与作为乙方的王捍东所签订《房屋租赁合同》的行为，事后得到了房屋所有权人原告农行襄阳分行默认，合同内容也没有违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效的合同。承租人王捍东将房屋转租给次承租人毕祖宁，出租方未提出异议，故原租赁合同与转租行为均属有效合同，对当事人具有法律约束力。合同履行期届满后，被告应合同约定和法律规定将房屋腾退给出租人，被告再继续占用租赁物已无法律与事实依据。被告继续长期占用租赁物的行为，已损害了房屋所有权人即本案原告对物的所有权及使用权，给原告造成损失，被告应该赔偿，故原告要求被告腾退租赁物及赔偿使用费的诉请符合法律规定，本院予以支持。使用费的标准参照合同租金的约定，自2015年1月1日至实际交房之日。因合同具有相对性，原告并非《房屋租赁合同》的相对方，故要求被告按合同约定支付违约金2400元的请求本院不予支持。被告辩称原告不具有诉讼主体和产权主体的资格，本院认为，原告作为中国农业银行的分支机构，依法设立，可作为民事诉讼的当事人。原告作为租赁物的实际所有权人，当其物权受到侵权，当然有权主张权利；被告辩称合同届满继续使用租赁物原告未提出异议，视为合同延续的理由与法相悖，本院不予采纳；被告辩称因交纳了高额的转让费要求续租，本院认为，被告交纳转让费是其个人行为，造成损失与原告没有关系；被告辩称享有优先购买权和租赁权，因原告现收回房屋自用，被告只有在原告出售房屋的情况下才享有优先权购买权，现被告没有证据证明租赁物要出售，另外，法律没有规定、合同也没有约定承租人有优先承租权。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第二百二十四条、第二百三十五条、《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：一、被告襄阳市樊城��长铃汽配中心将其承租的位于襄阳市樊城区三元路农行门面1幢1层房屋三间，腾退给原告中国农业银行股份有限公司襄阳分行；二、被告襄阳市樊城区长铃汽配中心支付原告中国农业银行股份有限公司襄阳分行房屋占用费（按照每月1000元的标准计算，自2015年1月1日起算至实际交付租赁物之日止）；三、驳回原告中国农业银行股份有限公司襄阳分行的其他诉讼请求。上列应履行的义务，均应于本判决生效之日起三十日内履行，逾期履行，按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定办理。案件受理费200元，由被告襄阳市樊城区长铃汽配中心负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省襄阳市中级人民法院（上诉人应在提交上��状时，预交上诉案件受理费，汇款至湖北省襄阳市中级人民法院，开户行：农行襄阳万山支行，户名：湖北省襄阳市中级人民法院，账号：17-451701040001338。上诉人也可以将上诉案件受理费直接交襄阳市中级人民法院。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理）。代理审判员 孙 娟二〇一五年十月二十八日书 记 员 杨永龙 微信公众号“”