（2015）长民一终字第363号

裁判日期: 2015-10-28

公开日期: 2015-12-28

案件名称

刘志彪诉叶万兴房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

吉林省长春市中级人民法院

所属地区

吉林省长春市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

刘志彪,叶万兴

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

吉林省长春市中级人民法院民事判决书（2015）长民一终字第363号上诉人（原审原告）：刘志彪，男，1967年2月15日生，汉族，个体，住九台市。委托代理人：董帅兵，吉林义理律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：叶万兴，男，1971年1月14日生，汉族，长春银兴新国际珠宝中心有限公司九台分店负责人，住九台市。委托代理人：张静，吉林信责律师事务所律师。上诉人刘志彪因房屋租赁合同纠纷一案，不服吉林省九台市人民法院（2014）九民初字第1623号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案，上诉人刘志彪的委托代理人董帅兵，被上诉人叶万兴的委托代理人张静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘志彪原审诉称：位于九台市团结街商贸中心北侧的九房权证字第2008003974号房屋和20080039**号房屋的原所有权人为王艳。2009年5月31日，王艳向九台农村商业银行股份有限公司（简称九台农商行）贷款650万元，以九房权证字第20080039**号房屋作为抵押。同年11月5日，王艳向九台农商行贷款300万元，九台市中小企业担保有限公司（简称九台担保公司）为其担保，2009年11月11日，王艳与九台担保公司签订了《抵押反担保合同》，约定用九房权证字第20080039**号房屋作为抵押。上述抵押均办理了抵押登记。贷款到期后，抵押人王艳未按期偿还贷款，抵押权人九台农商行和九台担保公司为实现抵押权均提起了民事诉讼，在判决生效后申请法院强制执行。长春市中级人民法院委托吉林省中成拍卖有限责任公司、吉林省房地产拍卖有限公司对上述两处房屋进行了整体拍卖。2014年2月27日，刘志彪在拍卖会上通过竞价方式以1294万元的价格依法取得了两套房屋的所有权。抵押权人九台农商行和九台担保公司也就上述拍卖款行使了优先受偿权，实现了抵押权。长春市宽城区人民法院以（2013）宽执字第1064－1065－1号执行裁定书，确认刘志彪为两套房屋的合法所有权人。刘志彪要求叶万兴向其交付房屋，但叶万兴以其于2011年8月19日与谭小龙签订为期5年的房屋租赁合同为由拒绝搬出。刘志彪认为，产权证号为2008003974和2008003976的两套房屋，系刘志彪经法院强制拍卖程序依法取得，叶万兴于2011年与谭小龙签订的房屋租赁合同对刘志彪没有约束力。现要求叶万兴从产权证号为2008003974和2008003976的两处房屋中搬离；自2014年4月19日起至2015年5月6日每月按5万元支付租房费；自2015年5月7日起到叶万兴搬离之日止，每年按65万元支付租房费；案件受理费由叶万兴负担。叶万兴原审辩称：叶万兴是长春银兴新国际珠宝中心有限公司九台分店的负责人，在叶万兴之前，是翁福美作为负责人在该房屋经营的是长春银兴新国际珠宝中心有限公司银兴珠宝行，两次租房的实际承租人是长春银兴新国际珠宝中心有限公司。出租房屋合同始签于2007年4月4日，合同期限从2007年5月6日起至2012年5月6日止。2011年8月19日，谭小龙代替其父母谭顺林、王艳续签合同，并收取三年房租费180万元，合同期限从2012年5月7日起至2017年5月7日止。两次的房屋租赁合同具有连续性，刘志彪提供的他项权利证书证明他项权利设定日期为2009年5月27日，约定期限至2011年5月26日。本案中，始签合同日期为2007年4月4日，在他项权利设立之前，应适用《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十五条规定，“抵押人将已出租的财产抵押的，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效”及《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定，“订立抵押合同前财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权”。续签合同的时间为2011年8月19日，是在他项权利期满后，也不受《物权法》、《担保法》的调整，其受《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定，“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”。刘志彪在拍卖过程中，竞买包含了与叶万兴的租赁关系。《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款规定，拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。刘志彪在竞买时，已告知叶万兴租赁房屋的事实，房屋租赁关系对刘志彪继续有效。应适用《中华人民共和国合同法》的规定，不同意刘志彪的诉讼请求。原审法院审理认定的事实：谭顺林与王艳系夫妻关系，二人在九台市团结街商贸中心北栋北侧拥有两套营业房。2007年4月4日，翁福美代表长春银兴新国际珠宝中心有限公司、王照飞与王艳签订“出租房屋合同”，合同期限从2007年5月6日起至2012年5月6日止。2008年12月22日，王艳办理了两套房屋所有权证，产权证号分别为，九房权证字第2008003974号和20080039**号，房屋的所有权人为王艳。2009年5月31日，王艳向农商行贷款650万元，以九房权证字第20080039**号房屋作为抵押。同年11月5日，王艳向九台农商行贷款300万元，九台担保公司为其担保，2009年11月11日，王艳与九台担保公司签订了《抵押反担保合同》，约定用九房权证字第20080039**号房屋作为抵押。上述抵押均办理了抵押登记。贷款到期后，抵押人王艳未按期偿还贷款，抵押权人九台农商行和九台担保公司为实现抵押权均提起了民事诉讼，在判决生效后申请法院强制执行。长春市中级人民法院委托吉林省中成拍卖有限责任公司、吉林省房地产拍卖有限公司对上述两处房屋进行了整体拍卖。2014年2月27日，刘志彪在拍卖会上通过竞价方式以1294万元的价格依法取得了两套房屋的所有权。抵押权人九台农商行和九台担保公司也就上述拍卖款行使了优先受偿权，实现了抵押权。2014年4月18日长春市宽城区人民法院以（2013）宽执字第1064－1065－1号执行裁定书，确认刘志彪为两套房屋的合法所有权人。拍卖公司在瑕疵说明中已告知，两处房屋由王艳的儿子谭小龙租给叶万兴，期限从2012年5月7日至2017年5月7日止，叶万兴又将其中的一部分租给城西大明眼镜店。另查，翁福美、王照飞与王艳签订“出租房屋合同”的期限从2007年5月6日起至2012年5月6日止。在合同没有到期的2011年8月19日，谭顺林、王艳之子谭小龙与叶万兴又续签了“房屋出租合同”期限为2012年5月7日至2017年5月7日。前三年的每年租金为60万元，即每个月为5万元，后两年每年的租金为65万元。原审法院认为：所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。刘志彪已取得两套房屋的所有权，有权要求行使占有、使用、收益和处分的权能。《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定，“订立抵押合同前财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权”及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条第一款规定，“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具约束力”本案中，2007年4月4日，第一次签订房屋出租合同的租赁期间为2007年5月6日起至2012年5月6日止。2011年8月19日，第二次续签的房屋出租合同的租赁期间为2012年5月7日起至2017年5月7日止。而在2009年的5月、11月，王艳分别将诉争的两套房屋设立了抵押。虽然第二次所续签的房屋出租合同，是在抵押权设立后抵押财产出租的，但是在2014年2月12日吉林省中成拍卖有限责任公司、吉林省房地产拍卖有限公司与刘志彪所签订的“瑕疵说明”中，已注明“两处房屋由被执行人王艳的儿子谭小龙租赁给叶万兴，租赁期限从2012年5月7日起至2017年5月7日止，叶万兴又将其中的一部分租赁给城西大明眼镜店”。刘志彪已知道竞买的两处房屋租赁给了叶万兴，应视为刘志彪同意叶万兴租赁两处房屋的时间到2017年5月7日止，刘志彪在拍卖过程中，竞买包含了与叶万兴的租赁关系。要求叶万兴从两处房屋搬离的诉讼请求，不予支持。刘志彪要求叶万兴给付自2014年4月19日到叶万兴腾空房屋时止，每月给付租房费5万元的请求。因在2011年8月19日，叶万兴已将租金交给谭小龙180万元，期限到2015年5月7日，对于刘志彪要求叶万兴给付租房费的请求应从2015年5月7日起给付，给付期限至2017年5月7日止。依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第二百二十九条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释法》第二十条之规定，判决如下：一、叶万兴给付刘志彪自2015年5月7日起至2017年5月7日止的房屋租赁费，每年按65万元计算。此款于每年5月7日前给付；二、驳回刘志彪的其他诉讼请求。案件受理费16500元，由刘志彪、叶万兴各负担8250元。宣判后，刘志彪不服，向本院提起上诉，上诉理由主要为：1.原审判决认定事实错误。拍卖时瑕疵说明虽然披露了租赁关系的存在，但该说明仅仅是对拍卖物自然状况的描绘。《拍卖法》中所规定的瑕疵，包括自身瑕疵和权利瑕疵，而权利瑕疵是不因瑕疵说明而免除担保责任的。本案中的瑕疵说明即是对抵押权上存在瑕疵的说明，而抵押权是物权，物权是不能依据当事人约定或者说明而消灭，尽管刘志彪针对瑕疵的存在，但不代表放弃对物权的行使。刘志彪未作出任何明确的意思表示同意继续履行租赁合同，也未表示放弃对物权行使，只是对拍卖流程的一种认可。因此，原审认为认可瑕疵说明视为刘志彪同意叶万兴租赁房屋至2017年是错误的，侵犯了刘志彪对物权的行使。2.原审判决适用法律错误。自2014年4月18日法院下达裁定书之日起，刘志彪便取得房屋的所有权，亦享有全部物权，故租金的收益应由刘志彪所有。叶万兴在签订第二次租赁合同时，争议房屋已办理了抵押登记，设立了抵押物权，根据《物权法》第一百八十七条的规定，本案中的抵押权自抵押登记时便已成立，尽管登记部门要求了登记担保期间，但《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第十三条第一款规定：“当事人约定的或者登记部门要求登记的担保期间，对担保物权的存续不具有法律约束力。”《物权法》第二百零二条规定：“抵押权人应当在主债权诉讼时效期间行使抵押权，未行使的，人民法院不予保护。”因此，刘志彪的抵押物权优于叶万兴的租赁权。另外，叶万兴虽然依照《租赁合同》向原房屋所有权人缴纳了房租，但该风险应该由承租人承担而不应该转嫁给刘志彪。《物权法》第一百八十七条规定的物权抵押登记制度，就是通过抵押登记向社会昭示抵押财产上的抵押权的存在，可以提醒其他人在就抵押财产进行交易时，采取必要的措施，以防止因债权人行使抵押权而使自己的利益受到损失。因此，自房屋所有权归刘志彪之日起，叶万兴便应该返还房屋，向刘志彪缴纳租金。综上，请求二审法院撤销一审判决，改判支持刘志彪的一审诉讼请求，案件受理费由叶万兴负担。叶万兴二审辩称：一审判决正确，应予维持。本院二审查明的案件事实与一审查明案件事实一致。另查明，叶万兴于2011年8月19日将三年房屋租金1800000元交给谭小龙。本院认为：（一）关于叶万兴应否返还涉案房屋的问题。虽涉案房屋抵押权的设立时间先于租赁合同关系，因实现抵押权而发生所有权变动后，受让人本不应受租赁合同约束，但涉案房屋在拍卖时已公告其存在的租赁合同关系及期限，即拍卖的标的为带有租赁合同关系的房屋现状，此情况下，刘志彪仍参与竞拍，应视为其认可竞拍房屋附带的租赁合同关系的存在及继续履行，故叶万兴依据该租赁合同占有涉案房屋属于有权占有，刘志彪主张叶万兴搬离涉案房屋本院不予支持。（二）关于叶万兴是否应向刘志彪支付2014年4月18日至2015年5月6日的租金的问题。叶万兴将2012年5月7日至2015年5月6日的租金已交给原房屋所有权人，作为承租人在已给付该租金情况下，不应因所有权变动而再次给付租金。刘志彪如果认为2014年4月18日至2015年5月6日期间的租金应当归其所有，可向原房屋所有权人另行主张权利，故刘志彪向叶万兴主张该期间的租金本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10300由上诉人刘志彪负担。本判决为终审判决。审　判　长　郭　智代理审判员　徐　锐代理审判员　张新华二〇一五年十月二十八日书　记　员　周宏伟关注公众号“”