（2014）黄民初字第7176号
裁判日期: 2015-10-28
公开日期: 2016-12-29
案件名称
原告王静诉被告青岛航空技术专修学院、被告张蕴及第三人于道勤房屋买卖合同纠纷一案民事一审判决书
法院
青岛市黄岛区人民法院
所属地区
青岛市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
王静,青岛航空技术专修学院,张蕴,于道勤
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十二条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
山东省青岛市黄岛区人民法院民 事 判 决 书（2014）黄民初字第7176号原告王静，女，1965年6月22日出生，汉族，住青岛市市北区。委托代理人朱坚，山东海剑律师事务所律师。被告青岛航空技术专修学院，住所地青岛经济技术开发区。法定代表人姜冰琴，院长。委托代理人张新红，山东倡通律师事务所律师。委托代理人李延杰，山东倡通律师事务所律师。被告张蕴，男，1983年2月8日出生，汉族，住青岛市黄岛区。委托代理人王宇，上海锦天城（青岛）律师事务所律师。委托���理人周海生，上海锦天城（青岛）律师事务所律师。第三人于道勤，男，1951年2月12日出生，汉族，住青岛市市北区。原告王静诉被告青岛航空技术专修学院（以下简称航空专修学院）、被告张蕴及第三人于道勤房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员魏来担任审判长，由代理审判员牟林主审，与审判员李宁共同组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告王静的委托代理人朱坚，被告航空专修学院的委托代理人张新红、李延杰，被告张蕴的委托代理人周海生，第三人于道勤到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告王静诉称，2009年，原告购买被告航空专修学院开发的坐落于景润花园8号楼1单元1-4层共24套房屋，原告将购房款交付给被告航空专修学院后，被告航空专修学院将上述24套房屋交付给原告。后因被告航空专修学院迟迟不履行为原告购买的24套房屋办理房地产登记手续，并采取了诉讼保全措施。诉讼保全期间，查明坐落于景润花园8号楼1单元201户房屋，被告航空专修学院在没有买卖合同及交付房款的情况下，擅自为被告张蕴进行了预告登记，致使原告要求被告办理该套房屋房产登记手续的请求不能实现，该案经黄岛区人民法院、青岛市中级人民法院、山东省高级人民法院三次审理，山东省高级人民法院送达了（2013）鲁民提字第11号民事判决书，确认了23套房屋被告为原告办理房地产登记手续，又确认了原告对二被告恶意预登记应另案主张。二被告恶意串通，在（2013）鲁民提字第11号一案三级审理的诉讼过程中，被告航空专修学院于2013年3月14日，将景润花园8号楼1单元201户房屋，为被告张蕴办理了房地产手续，并颁发了房产证书。原告购买的景润花园8号楼1单元201户的合法利益再次��到侵害，合同目的无法实现。请求：1、依法确认二被告2013年3月订立的景润花园8号楼1单元201户房屋买卖合同无效；2、本案诉讼费由被告承担。被告航空专修学院辩称，1、被告航空专修学院与被告张蕴签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，没有违背法律的强制性规定，而且标的房屋也办理了产权登记，已产生物权上的法律效力。《商品房买卖合同》是有效合同，原告的诉求依法不能成立。被告张蕴已支付所购房屋价款，房屋买卖合同履行完毕，涉案房屋办理了产权登记，已产生物权上的效力，物权效力是合同有效性的延伸。2、原告诉求与事实不符，诉求确认合同无效缺乏事实和法律依据，被告航空专修学院根本没有同原告签订房屋买卖合同的意思表示，所收取的946万元款项是第三人于道勤履行与被告航空专修学院之间的《合作协议》支付的��作资金，不是销售的房款。假若原告是购房人，原告与被告航空专修学院之间形成的是合同之债，其对所争议的房产不享有物权，没有直接的利害关系，不能以合同以外的第三人的身份，行使物权确认合同无效。3、二被告签订房屋买卖合同的日期是2010年5月20日。被告张蕴辩称，1、被告张蕴系基于法律行为依法取得涉案房屋并进行公示和实际的使用入住，我方不清楚原告与被告航空专修学院之间的关系，认为原告的主张没有事实和法律依据，与我方无任何关联，要求驳回原告起诉。2、原告主张的诉求是不明确不严谨的，二被告于2010年5月份签订房屋买卖合同并付清了相关房款，同时就原告诉称的张蕴与被告航空专修学院恶意串通的言论我方保留追求其侵权的权利。第三人于道勤述称，原告所诉属实。经审理查明,2009年7月8日，被告航空专修学院与第三人于道勤签订《合作协议》，约定双方合作项目为青岛经济技术开发区齐长城路南侧、奋进路东侧的景润花园小区房产总面积49886.31平方米，共计人民币199545240元的房产转让款，转让给于道勤，由于道勤对外销售。2009年7月18日，原告王静与被告航空专修学院签订了《景润花园认购书》，约定原告王静认购青岛开发区奋进路493号景润花园8号楼1-3单元1-4层（包括涉案房屋），总价款946万。2009年7月20日，被告航空专修学院为原告王静出具收条一份，载明“今收到王静资金玖佰肆拾陆万元整（￥9460000）。”2010年5月20日，被告航空专修学院与被告张蕴（甲方为被告航空专修学院，乙方为张蕴）签订《青岛市商品房买卖合同》，合同约定：乙方向甲方购买奋进路493号8号楼1单元201户，据甲方暂测该房屋建筑面积为105.75平方米，其中套内建筑面积为92.78平方米、公用分摊建筑面积为12.97平方米；乙方购买该房屋，每平方米房屋建筑面积单价为人民币4800元，根据甲方暂测得建筑面积，乙方购买该房屋的总房价款暂定为人民币507600元；签订本合同时，该房屋建设工程已建设到竣工；甲方应当在2007年7月10日前，依照国家法律、法规等规定将取得的商品房综合验收备案证明以及符合本合同约定的商品房交付乙方使用。被告张蕴出具的中国工商银行股份有限公司青岛开发区支行个人业务凭证载明被告张蕴于2010年5月28日向被告航空专修学院支付507600元，户名为被告张蕴，汇款人为张蕴。2010年6月1日，被告航空专修学院为被告张蕴出具价款为507600.00元的发票。涉案房屋于2010年6月9日在房产交易中心办理了房产所有权预告登记，预登记权利人为被告张蕴。2010年9月28日，原告王静因与被告航空专修学院及第三人于道��房屋买卖合同纠纷一案诉至本院，要求被告向其交付包括涉案房屋在内的24套房屋，并办理该24套房屋的过户手续。本院于2012年4月25日作出（2010）黄民初在第2729号民事判决书，判决被告航空专修学院协助原告王静办理23套房屋（不包括涉案房屋）的过户手续；以涉案房屋已经办理所有权预告登记，应由原告王静与被告青岛航空专修学院、张蕴另案处理为由，驳回原告的其他诉讼请求。被告航空专修学院不服本院判决，上诉至青岛市中级人民法院。青岛市中级人民法院于2012年6月26日作出（2012）青民一终字第1218号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。被告航空专修学院不服二审判决，申诉于山东省高级人民法院，山东省高级人民法院于2014年2月10日作出（2013)鲁民提字第11号民事判决书，判决维持青岛市中级人民法院（2012）青民一终字第1218号民事判决。庭审中，原告申请证人蔡高伟（男，汉族，1971年3月7日出生，住山东省单县莱河镇大许河行政村大水河西村12号）出庭作证称：我于2009年8月18日到天欣物业公司工作，2010年4月小区变更物业公司为青岛泽源物业有限公司，我一直在该小区工作，工作至2014年11月，现在自己干个体。2009年8月18日开盘后售楼处（本案第三人）就使用涉案房屋办公，2010年下半年左右撤出涉案房屋，之后房屋无人居住。2011年被告张蕴带着涉案房屋购房合同向物业公司要求收回房屋，当时房屋内有售楼公司的办公用品，然后被告张蕴就找到开锁公司进入了房屋，我没有进去房屋，也不知道办公用品放到哪里了，对于开锁过程没有证据证明。被告航空专修学院对证人陈述不予认可，主张在被告张蕴付款后就将涉案房屋钥匙交给了张蕴。被告张蕴对证人陈述不予认可，主张购买房屋由被告航空专修��院交付钥匙并验房后交接的房屋。被告航空专修学院及被告张蕴未提交涉案房屋办理交接的书面材料。原告为证明其主张，提交青岛泽源物业有限公司出具的证明载明：我公司自2010年起，在黄岛区奋进路493号景润花园小区经营物业服务，为景润花园内的业主从事物业服务。本辖区的8号楼1单元201户，在2010年期间，该业户作为售楼办公室使用，内有办公用品（具体数量不清楚）。2011年底（大约时间是冬季12月份）有一个人，称是张蕴，持着购房合同文本，找到我公司，要求我公司派人到8号楼1单元201户，给见证一下。当时我公司告知张蕴房屋内有物品，叫他与售楼人员小胡联系，出现问题后果自负。张蕴答复没有问题，我公司查看了相关证件和购房合同后（当时小区有部门住户没有办理房产证）随即我公司派了维修工蔡高伟随同张蕴到了201户，张蕴又找来���开锁人员，将201户的房屋锁打开。打开房门后，张蕴自带手机将屋内情况录下，又重新换了门锁。2012年初夏，我公司发现201户有人在进行装修，装修结束后，该房屋至今没有人员居住。2014年底，我公司了解到该房屋产生争议。自此，再也没有见到张蕴本人，201户房屋也没有人居住。被告航空专修学院对该份证明不予认可，认为无法证明原告与被告二买卖合同是无效的。被告张蕴对该证明不予认可，认为证明内容与证人陈述不吻合。被告张蕴在庭审中提交的房地产权证（房产证号：青房地权市字第2013234**号）载明：房地产权利人为张蕴，登记日期为2013年3月14日。上述事实，有原、被告提交的证据以及双方当事人的当庭陈述笔录在案为凭，经庭审质证和本院审查，可以认定。本院认为，本案双方当事人争议的焦点在于：被告航空专修��院与被告张蕴签订的《青岛市商品房买卖合同》是否为无效合同？结合庭审情况，本院分析判定如下：虽原告与被告航空专修学院签订《景润花园认购书》在先，被告航空专修学院与被告张蕴签订《青岛市商品房买卖合同》在后，但被告张蕴已经按照合同约定向被告航空专修学院支付了价款并取得涉案房屋的房地产权证，且被告张蕴购买该房屋的价款不低于原告向被告航空专修学院购买的24套房屋的平均价，而原告提交的证明及证人在庭审中的陈述亦不能证明被告张蕴在购买涉案房屋时明知涉案房屋已经出售给他人，故本院对原告提出的被告航空专修学院与被告张蕴恶意串通签订《青岛市商品房买卖合同》的主张不予认定，对原告要求确认被告航空专修学院与被告张蕴签订的《青岛市商品房买卖合同》无效的诉讼请求不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：驳回原告王静的诉讼请求。案件受理费100元，由原告王静负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内通过本院或直接向第二审人民法院递交上诉状正本一份，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审 判 长 魏 来审 判 员 李 宁代理审判员 牟 林二〇一五年十月二十八日书 记 员 曾繁萍 来自：