（2015）鄂襄阳中民三终字第00555号
裁判日期: 2015-10-28
公开日期: 2015-12-01
案件名称
曾娟娟与湖北省谷城县电影发行放映公司、王正宝房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
湖北省襄阳市中级人民法院
所属地区
湖北省襄阳市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
案由
法律依据
全文
湖北省襄阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）鄂襄阳中民三终字第00555号上诉人（原审被告）曾娟娟（曾用名曾娟），女。被上诉人（原审原告）湖北省谷城县电影发行放映公司。住所地谷城县城关镇粉水路52-2号，组织机构代码42053615-1。法定代表人吴承忠，该公司总经理。委托代理人李世平，该公司副经理。代理权限：一般代理。委托代理人任学锋，湖北谷伯律师事务所律师。代理权限：一般代理。被上诉人（原审被告）王正宝，男。上诉人曾娟娟因与被上诉人湖北省谷城县电影发行放映公司（以下称谷城电影公司）、原审被告王正宝房屋租赁合同纠纷一案，不服谷城县人民法院（2015）鄂谷城民二初字第00149号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年9月2日受理后，依法组成由审判员王淑青担任审判长、审判员苏轶、刘雯莉参加的合议庭，并于2015年10月21日公开开庭进行了审理。上诉人曾娟娟，被上诉人谷城电影公司的委托代理人李世平、任学峰，原审被告王正宝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。谷城电影公司一审诉称讼请求为：请求人民法院依法判令二被告立即腾出所租赁的房屋，承担合同到期后实际占用房屋的租金（租金从2015年1月1日起按年租金7000元计付至腾出房屋之日止）。原审判决认定：2003年1月始，原告谷城电影公司与被告王正宝签订《楼梯房租赁合同》。约定原告谷城电影公司将其位于谷城县城关镇粉水路52-2号影剧院一楼（开心购物南侧）楼梯房1间出租给被告王正宝；租赁期限、年租金的交纳、甲乙双方的权利义务等进行了约定。原告谷城电影公司与被告王正宝在履行合同期限届满后，每年续签《楼梯房租赁合同》。2014年1月1日，原告谷城电影公司（甲方）与被告王正宝（乙方）签订《楼梯房合同书》，合同约定：乙方租赁甲方楼梯房1间，租赁期间从2014年1月1日至2014年12月30日止；年租金7000元，签订合同时一次性交清；本合同到期后，若乙方需续租，必须提前二个月与甲方签订合同，否则甲方有权另转租他人等相关约定。合同签订后，被告王正宝依约交纳租赁费7000元。租赁期限届满后，该房原告谷城电影公司需收回作治安室使用，要求被告王正宝腾房，双方协商无果。2015年1月23日，原告谷城电影公司派员向被告王正宝送达告知书。告知书载明：“王正宝：你租赁我方电影院楼梯间房屋于2014年12月31日到期并终止合同，请你迅速将房屋移交归还我方，逾期不移交归还，我方将按法律途径办理。接受人曾娟，送达人李世平、李静。之后，因被告王正宝、曾娟娟在租赁期限届满后未向原告返还租赁房屋，故原告诉至原审法院。原审另查明：2013年7月27日，被告王正宝（原租方）与被告曾娟娟（现转方）经协商一致签订《房屋转租协议》。协议约定“原租方应确保现转方在位于影剧院下开心购物南侧的楼梯房能够正常营业，保证不被谷城电影公司收回此房（期限到2014年12月31日），如有以上问题，原租方应退还现转方转让费5万元”。年租金为7000元。原审法院认为：原告谷城电影公司与被告王正宝签订的《楼梯房合同书》及被告王正宝与被告曾娟娟签订的《房屋转让协议》系双方真实意思表示，且协议内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，为有效合同，双方均应信守合同并按合同约定履行。合同约定2014年12月31日租赁期限届满，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态”的规定，原告谷城电影公司要求被告曾娟娟返还租赁房屋，于法有据，理由正当，原审法院予以支持。鉴于次承租人的被告曾娟娟在2014年12月31日租赁合同到期后，其仍继续占有并对租赁物使用、收益，其行为侵害了原告谷城电影公司的合法权益，被告曾娟娟应向原告谷城电影公司赔偿占用房屋期间的使用费。该使用费的计算可参照双方在租赁协议中约定的年租金7000元的标准、从2015年1月1日计付至腾房之日止。被告王正宝辩称对租赁房屋进行改建后，其添附的大门归其所有以及在同等条件下享有优先承租权依法不能成立。因在2013年7月27日，被告王正宝与被告曾娟娟签订《房屋转租协议》后，其对该租赁的房屋及添附物一并转让给次承租人，其已不再享有该添附大门的所有权；《楼梯房合同书》约定租赁期限已届满，租赁合同终止，当事人之间的租赁关系因此而消灭，承租人应将租赁物返还给出租人以履行其返还租赁物的义务。被告曾娟娟辩称租赁期限届满，但其在租赁期间原告谷城电影公司并无异议、其对该房屋进行了修缮、应享有继续承租权辩论意见难以成立。在我国租赁物的转租，以出租人的同意为必要。原告谷城电影公司与被告王正宝间签订的《楼梯房合同书》约定的期限届满后，原告谷城电影公司需收回房屋作治安室使用，有原告谷城电影公司相关告知的文书予以佐证。被告曾娟娟亦未能提供证据证实原告谷城电影公司转租他人侵害了其租赁优先权。在租赁合同与次租赁合同同时终止时，次承租人不必对转租人负租赁物返还义务，而直接可以将租赁物返还给出租人。当发生可归责于次承租人的事由而生的损害情事，可以归责于次承租人，可以不考虑转租人是否存有过失，出租人均可向次承租人主张损害赔偿。故对被告曾娟娟继续承租主张，原审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第二百一十二条、第二百三十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条、第十八条的规定，判决如下：一、被告曾娟娟于本判决生效之日起3日内，将租用原告湖北省谷城县电影发行放映公司所有的位于谷城县城关镇粉阳路52-2号（开心购物南侧）楼梯房1间返还给原告湖北省谷城县电影发行放映公司。二、被告曾娟娟于本判决生效之日起3日内，向原告湖北省谷城县电影发行放映公司赔偿占用房屋期间的使用费（从2015年1月1日起按年租金7000元计付至向原告返还房屋之日止）。三、驳回原告湖北省谷城县电影发行放映公司其他诉讼请求。案件受理费550元，由被告曾娟娟负担。上诉人曾娟娟不服原审法院上述判决，向本院提出上诉称：被上诉人王正宝未经谷城电影公司同意，将房屋转租给本人，并称可以用3-5年，收取了转让费50000元。谷城电影公司不承认王正宝有转租该房屋的权利，王正宝有欺诈的行为。请求二审法院撤销原审判决并依法改判。被上诉人谷城电影公司答辩称：王正宝没有经过被上诉人同意，将房屋转租给曾娟娟，谷城电影公司与曾娟娟未形成正式租赁关系，上诉人占有房屋期间应当承担使用费；一审没有判决王正宝返还租赁房屋虽存在瑕疵，但是被上诉人也应负有返还房屋义务。故原审判决认定事实清楚，判决正确，请求二审法院驳回上诉、维持原判。被上诉人王正宝答辩称：一审判决正确，请求二审法院维持原判。经二审审理查明，原审判决认定事实属实，本院依法予以确认。另查明：王正宝将房屋转租给曾娟娟后，曾娟娟将租金交于王正宝，由王正宝转交至谷城电影公司。本院认为，被上诉人王正宝在承租谷城电影公司房屋期间，于2013年7月27日将该房屋转租给上诉人曾娟娟，2013年租赁期满后，王正宝又与谷城电影公司签订了2014年的租赁合同，并由其将曾娟娟交纳的租金转交给谷城电影公司，说明王正宝将房屋转租给曾娟娟时确未得到谷城电影公司同意。但王正宝与曾娟娟签订转租合同是双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规的强制性效力性规定，租期也未超过王正宝与谷城电影公司签订的合同期限，合同仍为有效合同。王正宝收取曾娟娟转让费50000元，曾娟娟要求退还一部分，本案调解未果，曾娟娟未提起明确的诉讼请求，故其以王正宝有欺诈行为，要求退还部分转让费的请求本案不予处理。王正宝将房屋转租给曾娟娟的租期，与其与谷城电影公司签订的租期一致，在租赁合同到期后，作为合同相对人王正宝负有向出租人谷城电影公司返还租赁房屋的义务。在承租人没有实际占有租赁房屋时，出租人可基于物权追及效力对次承租人请求返还租赁物。故原审法院判决由本案次承租人曾娟娟返还租赁房屋，并支付占用费，并无不当。上诉人曾娟娟上诉理由不能成立，对其上诉请求本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚、判决正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人曾娟娟负担。本判决为终审判决。审判长 王淑青审判员 苏 轶审判员 刘雯莉二〇一五年十月二十八日书记员 吴晓丽 来源：百度搜索“”