（2015）西民二初字第132号
裁判日期: 2015-10-28
公开日期: 2016-01-15
案件名称
卓玛和青海汇通物业管理有限责任公司、第三人北京华联综合超市股份有限公司房屋租赁合同一审民事判决书
法院
西宁市城西区人民法院
所属地区
西宁市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
卓玛,青海汇通物业管理有限责任公司,北京华联综合超市股份有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国物权法》：第七条；《中华人民共和国合同法》：第二百二十六条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第三十九条，第一百三十四条，第一百六十一条
全文
青海省西宁市城西区人民法院民 事 判 决 书（2015）西民二初字第132号原告卓玛，女，1976年10月10日出生，汉族，个体工商户。委托代理人是城西区中心法律服务所法律工作者。被告青海汇通物业管理有限责任公司。法定代表人曾克剑，该公司总经理。委托代理人是青海乾润律师事务所律师。第三人北京华联综合超市股份有限公司。法定代表人李翠芳，该公司董事长。委托代理人是北京市中瑞律师事务所律师。委托代理人王明华，男，1974年10月21日出生，汉族，系北京华联综合超市股份有限公司法务部员工。原告卓玛与被告青海汇通物业管理有限责任公司、第三人北京华联综合超市股份有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年5月21日受理后，依法由审判员马元梅适用简易程序于2015年7月21日公开开庭进行了审理。原告卓玛及委托代理人韩利军、被告青海汇通物业管理有限责任公司委托代理人马志锐、第三人北京华联综合超市有限公司委托代理人习卫红、王明华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告卓玛诉称，2004年1月6日，阿发中与被告签订了《汇通商业广场委托经营协议》，协议约定，被告向原告租赁位于西宁市城西区五四大街60号1号楼某室面积24.26平米商铺，租金为每月1309.77元，租赁期为2005年5月1日至2015年4月30日。租赁期内由被告统一招租、整体经营。合同签订后，阿发中向被告交付了租赁商铺场地。2013年阿发中将该铺面房转让给原告，原告办理了房屋所有权证。2015年5月1日合同期满前，原告向被告提出，如需要继续租赁，租金需适当涨幅，被告拒绝，原告要求收回商铺，却发现被告已将商铺转租给第三人北京华联，且与北京华联签订了20年租期的租赁合同，原被告合同已到期，第三人却不将租赁场地退还，现要求被告与第三人立即归还原告所有的位于西宁市城西区五四大街60号1号楼某室24.26平米商铺，要求被告与第三人支付原告自2015年5月1日至2015年7月20日三倍租金10478元。并承担本案诉讼费用。被告汇通物业辩称，原告所述原被告双方签订的合同属实，因原告购买的商铺是分割形成的，无法独立经营，委托被告统一租赁，该房屋在原告与被告签订委托合同后，由青海汇通房地产开发有限责任公司与第三人北京华联签订了租期20年的租赁合同，由被告每月向原告转交由北京华联支付的租金，现因是整体商铺，无法返还，应驳回原告第一项诉讼请求，同意仍按合同约定向原告支付每月1309.77元的租金。第三人北京华联述称，原告要求第三人与被告共同承担责任无法律依据，原告与被告签订的是委托合同非租赁合同，第三人与青海汇通房地产开发有限责任公司签订的合同是委托合同的产物，原告应受到该合同的约束。第三人租赁的房屋是与青海汇通房地产开发有限责任公司签订的，与被告之间构不成共同侵权，原告商铺是产权式商铺，不具有单独占有、使用权，原告享有的是收益权而非物权，原告收回商铺损害其他业主的利益，影响商场经营，造成整体浪费，对原告增加的诉讼请求不具有合理性，原告诉求应予以驳回。经审理查明，2004年1月6日阿发中与被告汇通物业签订了一份《汇通商业广场委托经营协议》，协议约定阿发中自愿将自己购买的位于西宁市五四大街汇通商业广场43号贰层C-某号建筑面积24.26平米商铺租赁给被告，由被告统一管理、统一招租、整体经营，被告有转租权。该协议有效期自2005年5月1日起至2015年4月30日止，共10年期。租赁经营期满后，在同等条件下，被告优先与原告签订续约协议。约定每平米租金为54元，月租金1308.77元。2013年3月11日阿发中将该铺面房转让给原告卓玛，2013年3月14日原告办理取得该铺房宁房权证城西区字第094442所有权证，房号确定为城西区五四大街60号1号楼某室。被告与原告就续租未签订协议。2015年5月1日原被告之间签订的《汇通商业广场委托经营协议》到期，原告向被告提出如续签协议，租金需涨幅。就此，双方未达成一致意见。后原告以原、被告双方协议履行已到期为由要求被告与第三人返还商铺房，支付后期三倍租金，导致纠纷产生。另查，青海汇通房地产开发有限责任公司与被告汇通物业是同一股东的两个独立的法人。2004年4月第三人北京华联与青海汇通房地产开发有限责任公司签订了《租赁合同》，合同约定由青海汇通房地产开发有限责任公司将西宁市五四大街60号出租人拥有产权和合法出租权的汇通商业广场项目地下一层、地上一层和地上二层的全部商业用房总租赁面积为12950平方米出租给第三人北京华联使用经营。同时约定，标的房屋中包括出租人销售后返租回的123户、总建筑面积4025平方米，该部分房产由出租人统一与各业主签订为期20年的返租合同（现返租期为10年，由出租人再与各业主续订10年），各业主同意出租人将该返租房屋整体转租给承租人，并办理租赁许可证。第三人北京华联与青海汇通房地产开发有限责任公司签订的《租赁合同》明确汇通房地产享有租赁权房屋包括原告商铺。再查，被告与各业主签订的《汇通商业广场委托经营协议》，其中地下一层、地上一层、二层均有十年、二十年业主。以上事实有《汇通商业广场委托经营协议》、《房产证》、《租赁合同》、《汇通商业广场租金返还审批表》、调查笔录及当事人陈述等证据在案佐证。本院认为，原被告之间的租赁关系明确，现双方间签订的《汇通商业广场委托经营协议》履行期限虽已届满，但原告所出租商铺系产权式商铺，是汇通公司将整体开发的大型经营性用房分割成若干小面积的单元进行出售而来，各单元间没有进行物理空间分割亦无永久性分割围护结构，原告只是其中一个单元业主。其在购买时应当对所购买商铺的属性及无法独立行使经营使用权明知，且在与汇通物业签订《汇通商业广场委托经营协议》时对商铺已由汇通公司整体转租给第三人经营使用的事实明知。经查证，汇通房地产与第三人签订的租赁期限为二十年，现由第三人经营的超市中，地下一层、地上一层、二层均有十年、二十年业主。现如果原告无限制的行使所有权，必定会影响其他二十年业主权利的行使，原告权利的行使应当受到限制，况且原告商铺继续交由第三人经营并不妨碍原告出租权的实现，也未损害原告实体权益，故其要求被告汇通物业公司及第三人返还商铺的诉求不予支持；关于原告要求被告汇通物业依照原合同约定租金标准三倍支付2015年5月1日至7月19日占有使用费的诉求，无法律依据，其该诉求应当按照原合同约定租金标准予以支持；第三人北京华联因为只对其合同相对方青海汇通房地产开发有限责任公司履行合同义务，不具有向原告支付使用费用的责任，原告要求第三人北京华联支付三倍租金诉求，不予以支持。为保护当事人合法权益，根据《中华人民共和国物权法》第七条、《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第一百三十四条第一款、第一百六十一条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第二百五十八条之规定，作如下判决：一、驳回原告卓玛要求被告青海汇通物业管理有限责任公司交还原告位于西宁市五四大街60号1号楼某室商铺的诉讼请求；二、被告青海汇通物业管理有限责任公司支付原告卓玛2015年5月1日至2015年7月20日商铺使用费3492.72元。判决生效后十五日内日履行。三、驳回原告卓玛要求第三人北京华联综合超市股份有限公司交还原告位于西宁市五四大街60号1号楼某室商铺并支付2015年5月1日至2015年7月20日商铺三倍租金的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费112元，减半收取56元，由原告卓玛承担31元，被告青海汇通物业管理有限责任公司承担25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于西宁市中级人民法院。审判员 马元梅二〇一五年十月二十八日书记员 李 翔附：《中华人民共和国物权法》第七条物权的取得和行使，应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益。《中华人民共和国合同法》第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款适用简易程序审理的民事案件，由审判员一人独任审理。第一百三十四条第一款人民法院审理民事案件，除涉及国家秘密、个人隐私或者法律另有规定的以外，应当公开进行。第一百六十一条人民法院适用简易程序审理案件，应当在立案之日起三个月内审结。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第二百五十八条适用简易程序审理的案件，审理期限到期后，双方当事人同意继续适用简易程序的，由本院院长批准，可以延长审理期限。延长后的审理期限累计不得超过六个月。 微信公众号“”