（2015）潍民一终字第1249号
裁判日期: 2015-10-28
公开日期: 2015-11-27
案件名称
肖剑辉与山东中经置业投资集团有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
山东省潍坊市中级人民法院
所属地区
山东省潍坊市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
案由
法律依据
全文
山东省潍坊市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）潍民一终字第1249号上诉人（原审被告）山东中经置业投资集团有限公司，住所地：潍坊市奎文区胜利东街381号（潍坊大酒店17楼）。法定代表人刘佳莉，总经理。委托代理人郝坤，山东鸢都英合律师事务所律师。被上诉人（原审原告）肖剑辉。委托代理人范秀利，北京大成（青岛）律师事务所律师。上诉人山东中经置业投资集团有限公司（下称中经置业公司）因与被上诉人肖剑辉房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省潍坊市奎文区人民法院（2014）奎民一初字第310号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。经审理查明，中经置业公司系2012年2月24日由山东中经置业投资有限公司变更而来。2011年9月10日肖剑辉、中经置业公司签订编号YS00129081的商品房预售合同一份，约定由肖剑辉购买中经置业公司开发的位于潍坊市潍城区建设街1099号世界城10座2单元2－402号住房（房屋代码：571495）一套，该房建筑面积84.82平方米，每平方米4324元，总房价366762元，肖剑辉首付总房款的45.4%，余款200000元银行按揭贷款支付，合同第八条约定，中经置业公司应当在2012年12月31日前将经验收合格的商品房交付肖剑辉，但如遇1、遭遇不可抗力，且中经置业公司在发生之日起15日内告知肖剑辉的；2、由于国家或地方政府的有关法律、法规或政策发生重大变化导致不能如期交付；3、因重大技术原因需更改图纸；4、因市政配套的批准或安装施工引起的延误情形，除双方协商同意解除或变更合同外，中经置业公司可据实予以延期，否则如逾期超过180天，肖剑辉要求继续履行合同的，本合同继续履行，自合同约定的交付期限的第二天起至实际交付之日止，中经置业公司按日向肖剑辉支付已交付房价款万分之三的违约金。第十一条交接约定，商品房达到交付使用条件后，中经置业公司应当书面通知肖剑辉办理交付手续。双方进行验收交接时，中经置业公司应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，中经置业公司还需提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。中经置业公司不出示证明文件或出示证明文件不齐全，肖剑辉有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由中经置业公司承担。合同还对相关事项进行了约定。合同附件三装饰、设备标准约定，厨房、卫生间预留水电接口、排气口，地面做防水处理，全封闭阳台。合同签订当日，肖剑辉向中经置业公司缴纳购房首付款166762元，储藏室款15752元，维修基金7633.80元。后肖剑辉与中国工商银行东关支行签订个人购房借款及担保合同，于2011年11月18日将贷款200000元转入中经置业公司账户。后中经置业公司逾期于2014年1月4日书面通知交房，肖剑辉于2014年4月29日诉至法院，请求依法判如所请。肖剑辉主张，中经置业公司逾期交房，根据合同约定的违约金计算方法，应自合同约定的交房之次日即2013年1月1日始至2014年1月18日收房之日止，支付肖剑辉延期交房违约金42140元（366762元＊万分之三＊383天）。中经置业公司对肖剑辉的主张不予认可，中经置业公司称，中经置业公司开发建设的“世界城”项目是潍坊火车站广场拆迁改造的重点项目之一，2010年6月8日开工建设，建筑面积18.1万平方米，十二座高层和一座多层，工程体量大，且13座楼同时开工建设，2012年12月30日前交房不切实际，是销售代理公司工作失误，导致签错交房时间。施工期间，因政府政策影响及施工中遭遇的不可抗力等因素，导致不断停工或延长工期，4号楼、10号楼延长工期616天，6号楼延长工期646天，应当从延期交房期限内予以扣除。实际通知肖剑辉交房的时间为2014年1月4日，另肖剑辉主张的违约金过高，要求法院予以调低。具体有四个方面的理由：一、因政府规划修建火车站广场范围内建设街（向阳路至爱国路段），致使中经置业公司工程停建，自2012年10月22日停工至2012年12月10日复工，停工50天，应从逾期交房期限内扣除，并提供2012年9月29日潍坊市人民政府（2012）第80号《关于火车站站台贵宾通道改造工程协调会议纪要》复印件一份、潍坊火车站广场开发管理办公室2012年9月29日潍火车站办字（2012）15号《关于建设西街修建工程邀请招标的报告》复印件一份、2012年10月21日《紧急通知》原件一份，2014年8月11日由监理单位青岛信达工程管理有限公司、施工单位江苏顺通建设集团有限公司、江苏建工集团有限公司分别出具的证明一份予以证明。紧急通知载明：山东中经置业投资集团有限公司、江苏顺通建设集团有限公司、江苏省建工集团有限公司，根据市政府要求，火车站广场范围内建设街（向阳路至爱国路段），修建工程已开始，并在下月20日入冬铺设沥青、竣工投入使用，时间紧急。现在建设西街上，你们的临设、机械、建材、建筑垃圾你们清除，但至今未清理完毕，导致施工无法进行。对此，市政府高度重视，请务予本月24日前清理完毕。肖剑辉对（2012）第80号会议纪要、潍火车站办字（2012）15号复印件均不认可，称中经置业公司根据紧急通知第一次庭审主张停工一个月，第二次庭审主张停工五十天，对应扣除停工50天不认可；青岛信达工程管理有限公司、江苏顺通建设集团有限公司、江苏建工集团有限公司出具的证明，系同时间出具，且与停工一个月矛盾，对真实性有异议。根据紧急通知，政府修建的建设街位于向阳路与爱国路之间，中经置业公司楼盘除建设街还有向阳路、爱国路、健康街可出入，紧急通知仅要求中经置业公司清理在建设西街上的临设机械、建材、建筑垃圾等，并未要求中经置业公司全线停工。在其他三条路都可以出入的情况下，中经置业公司主张停工不能成立，中经置业公司应提供施工状况的原始监理日志、施工日志证明停工期限，并提供涉案房屋的位置图、规划图打印件一份予以证明。中经置业公司对肖剑辉提供的房屋位置图、规划图打印件的真实性有异议。二、房屋买卖合同中约定的是交付毛坯房，但根据政府的强制性要求，需要在卫生间、厨房、阳台三小间贴瓷砖，10#楼延长了2012年8月至2013年3月210天的工期，该工期应当扣除，并提供2011年4月19日潍坊市建设工程质量安全监督站潍建监字（2011）31号《关于严格执行新建工程甩项内容及验收有关规定的通知》一份、三小间墙地砖施工横道图复印件各一份予以证明。肖剑辉对复印件不予认可。称潍建监字（2011）31号文件是2011年4月19日下发的，并未要求贴瓷砖，仅严查厨房、卫生间、阳台渗漏的质量问题，潍坊市建设工程质量安全监督站是事业单位，其文件不属于法律法规或地方政策，也不属于不可抗力，不能抵扣延期交房时间，并提供山东省住房和城乡建设厅文件鲁建发（2010）14号《关于深入开展住宅工程质量通病专项治理活动的通知》网上打印件一份，证明山东省自2010年始进行住宅工程质量通病的专项治理，中经置业公司在楼盘开工之初就明知三小间渗漏，将通不过验收。中经置业公司对网上打印件真实性不予认可，称三小间铺设瓷砖不属于中经置业公司预见范围，合同签订时已经开工建设，是根据开工后政府下达的文件才强制性要求铺设瓷砖。三、按照政府文件，冬季必须停工，从而导致工期延长。自2010年至2012年，冬季停工合计271天，该天数应从逾期交房期限内扣除，并提交2012年11月19日潍坊市建设工程质量安全监督站潍建监字（2012）60号《关于2012年冬期停工事项的通知》复印件一份，2014年9月28日山东省潍坊市奎评文公证处（2014）潍奎文证民字第1020号公证书一份，2012年12月26日潍坊晚报刊登的《月底前，在建工程一律停工》的报纸一份予以证明。肖剑辉对潍建监字（2012）60号复印件不认可，称该文2012年11月19日下发，要求从2012年12月底全部停工至2013年3月底复工，购房合同是2011年4月12日签订的，不能据此推算2011年冬季停工，合同约定2012年12月31日前交房，故该冬季停工文件与肖剑辉无关，并提交建设部建标（1997）314号《建筑工程冬季施工规程》网上打印文件一份、2011年4月22日《建筑工程冬季施工规程》一份，潍坊市住房和城乡建设局潍建设字（2012）2号文件一份、潍坊市建设工程质量安全监督站潍建监字（2012）36号《关于印发﹤潍坊市建筑工程质量安全管理十大铁律﹥的通知》一份，证明2012年在建工程基本停止施工，冬季停工是施工企业的惯常做法，冬期停工从农历腊月初一到正月十五，需昼夜平均气温低于-5度以下，夏季停工需当日地面温度持续超过36度以上，大风天气停工需风力达到6级以上，高处作业瞬时风力5级以上，恶劣天气停工需达到暴雨、暴雪、浓雾等程度，强风天气停止施工，是指高处作业的停工，但地面以及室内的仍然可以施工。即使中经置业公司全面停止施工，也不属于原中经置业公司合同约定延期交付的理由。四、施工遇有极端恶劣天气，因而停工，累计142天，该不可抗力造成的停工时间应从逾期交房时间中予以扣除，并提供潍坊市气象局2010年至2013年气象资料一份予以证明。肖剑辉对潍坊市气象局出具的气象资料无异议，称从气象资料看，潍坊每年的冬天大多数天气都低于零下五度，上冻，说明建筑公司冬天停工是施工中的惯例，该惯例是中经置业公司在签订购房合同约定交房日期时就应当充分考虑到的，因此关于冬季是否停工，停工时间长短，与肖剑辉无关，不应从延期交房时间内扣减。肖剑辉对中经置业公司要求调低违约金的主张不予认可，称日万分之三的比例系双方在商品房预售合同中对等约定的，符合法律规定的违约金最高不超过合同总金额30%的规定。上述事实，有工商登记材料一份、商品房预售合同及借款担保合同各一份，收款收据一份、房屋位置图、规划图打印件一份，照片及音像资料一份，公证书、紧急通知、交房通知书、邮递详情单、交房登记表、证明三份、气象资料一宗、相关法律文件一宗等证据及双方当事人陈述在案为凭。原审法院认为，肖剑辉、中经置业公司签订的商品房预售合同及补充协议系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应按合同约定履行各自的义务。肖剑辉在合同签订当天，向中经置业公司缴纳购房首付款166762元，剩余房款200000元于2011年11月18日通过贷款银行转入中经置业公司账户，已全部履行了合同约定的交款义务。中经置业公司应按合同约定于2012年12月31日前向肖剑辉交付房屋，中经置业公司未按约交房，应按合同约定承担逾期交房的违约责任。肖剑辉主张自合同约定的交付期限第二天2013年1月1日始至2014年1月18日交房之日止，中经置业公司逾期383天，应按已交房款366762元的日万分之三向肖剑辉支付违约金42140元（366762元X万分之三X383天），中经置业公司主张涉案工程竣工验收的时间为2013年12月19日和12月23日，肖剑辉主张的违约金过高，要求调低，且应扣除10号楼因各种原因导致的延长工期616天。关于交房时间，中经置业公司已提供邮递交房通知书，证明书面通知肖剑辉于2014年1月4日收房，肖剑辉拒收的行为导致本案损失的扩大，故2014年1月5日以后的逾期交房损失应由肖剑辉自行承担。因此，认定中经置业公司向肖剑辉交房共计延期的期限为双方约定的交房日期2012年12月31日次日起计算至2014年1月4日，为369天。对于中经置业公司提出肖剑辉主张的违约金过高，要求法院予以调低的请求，因肖剑辉主张的违约金是依据双方签订商品房买卖合同书约定的比例主张，且中经置业公司未提供证据证明肖剑辉主张的违约金过分高于肖剑辉的损失，因此对中经置业公司要求调低违约金的主张，依法不予支持。对于中经置业公司主张的应扣减延期交房期限的四个理由，关于中经置业公司主张的因政府规划，修建火车站广场范围内建设街，致使中经置业公司工程自2012年10月22日停工至2012年12月10日复工，停工50天的问题，潍坊市火车站广场开发管理办公室给中经置业公司、江苏顺通建设集团有限公司、江苏省建工集团有限公司下发的紧急通知载明内容，与潍坊市人民政府专题会议纪要（2012）第80号文件、潍火车站办字（2012）15号文件、涉案工程监理单位青岛信达工程管理有限公司出具的证明、江苏建工集团有限公司出具的证明相印证，证明根据潍坊市政府的要求，在火车站广场范围内建设街修建工程，要求中经置业公司在建设西街上的临设、机械、建材、建筑垃圾等清理原因，对中经置业公司涉案工程的完工造成了一定影响。肖剑辉对此提出异议，称涉案房屋位置不仅一个出口，另有其他出口不影响工程进度，但工程需要全面施工，哪面受到影响也会造成工程的延误。结合本案涉案工程施工具体情况及其他实际情况，认为以中经置业公司因潍坊市市政府因建设街修建工程造成涉案工程延期30日为宜，该天数应自肖剑辉主张数额中扣除；关于中经置业公司主张根据政府强制性要求在卫生间、厨房、阳台三小间贴瓷砖，致使10#楼延长自2012年8月至2013年3月210天的工期，应从延期交房期限内扣除的问题，因中经置业公司提供的文件系2011年4月19日下发，在双方签订合同之前，中经置业公司在签订合同时应当预知根据强制性验收要求在三小间铺设瓷砖的事实，故对中经置业公司关于据此要求扣减延期交房期限的主张，依法不予支持；关于中经置业公司主张按照政府2012年文件冬季停工要求，自2010年至2012年合计停工271天，该天数应从逾期交房期限内扣除的问题，中经置业公司提供的2012年11月19日潍坊市建设工程质量安全监督站潍建监字（2012）60号文件复印件与潍坊市奎文区公证处于2014年9月28日作出（2014）潍奎文证民字第1020号公证书相印证，证明2012年冬天因天气特别寒冷，潍坊市建设工程质量安全监督站要求在建工程从12月底前全部停工的事实。但该文件仅针对2012年冬季，未涉及2010年冬季、2011年冬季，因此，中经置业公司以该文件主张2010年、2011年、2012年冬季因天气寒冷导致工期延长271天的主张，依法不能成立。相关建筑法律法规本身对冬季施工有明确规定，上述文件作出系因2012年冬天比其他冬季天气对工程施工更为不利，为保障工程质量要求在建工程12月底前全部停工，结合本案实际情况，以工程延长30日为宜，该天数应自肖剑辉主张天数中扣除。潍坊市建设工程质量安全监督站发布文件虽法律效力上不能与法律法规、部门规章相比较，但该部门系国家设立的质量安全监督部门，其在法律法规规定的权限内行使职能，中经置业公司作为建设施工单位，应予以遵守；对中经置业公司关于在施工中遇有极端恶劣天气，因而停工，累计142天，该不可抗力造成的停工时间应从逾期交房时间中予以扣除的问题，中经置业公司提供的2010年至2013年气象资料载明潍坊市2010年、2011年、2012年天气情况，但中经置业公司作为工程建设施工单位，在建设施工前应充分了解所施工工程所在地的气象情况，对影响工程施工的天气情况应充分考虑，故中经置业公司以该证据证明2010年、2011年、2013年遇有恶劣天气导致停工142天的主张，依法不能成立。综上，中经置业公司延期交房共计309天。中经置业公司应当按照合同约定支付肖剑辉延期交房违约金33998.84元（366762元X万分之三X309天）。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条及相关民事法律法规之规定，判决如下：一、山东中经置业投资集团有限公司支付肖剑辉逾期交房违约金33998.84元，于判决生效之日起十日内付清；二、驳回肖剑辉的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费854元，由肖剑辉负担204元，山东中经置业投资集团有限公司负担650元；财产保全费441元，由山东中经置业投资集团有限公司负担。宣判后，中经置业公司不服，提起上诉称：上诉人在原审中提交的证据，能够证明上诉人是因合理事由造成的工期延误，其中因政府规划修建建设西街导致涉案工程停工50天，政府相关部门下达强制性文件要求必须铺设“三小间”而导致工期延长153天，2011年、2012年的冬季均应当停工，一个冬季停工期限应为90天，还有极端恶劣天气等导致施工工期延误，原审法院应当支持上诉人提出的扣除全部合理工期延误天数的请求，原审法院仅从工期中扣减了部分合理工期延误时间错误。且被上诉人所购房屋月租金为每月800元，双方约定的违约金明显高于被上诉人的实际损失，应予以调低。综上，请求撤销原判，依法改判上诉人不承担任何逾期交房的违约责任。被上诉人肖剑辉辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉人的上诉，维持原判。本院认为，双方签订的商品房预售合同合法有效，双方均应按合同约定履行义务。关于中经置业公司主张的工期因合理事由延误时间应予全部扣减问题，中经置业公司在原审中提供了相关证据，以证明其主张的因政府修建道路致使停工50天，但政府相关部门文件未要求中经置业公司全面停工，故原审法院依据该事由对工程进度影响酌情认定工期延误30天予以扣除并无不当；潍坊市建设工程质量安全监督站印发通知要求“三小间”不得甩项验收，中经置业公司虽主张铺设“三小间”而导致工期延长153天，但中经置业公司提供的潍坊市建设工程质量监督站潍建监字（2011）31号文件印发于2011年4月19日，而本案合同签订于2011年9月10日，中经置业公司在签订合同时应当预知根据强制性验收要求在三小间铺设瓷砖的事实，故原审法院对中经置业公司据此要求扣减延期交房期限的主张不予支持应无不当；关于冬季停工问题，中经置业公司提供的证据仅证明2012年要求停工，原审法院根据本案的实际情况酌情认定2012年冬季停工30天应无不当；中经置业公司在建设施工前，应充分了解所施工工程所在地的气象情况，对影响工程施工的天气情况应充分考虑，故原审法院对中经置业公司主张的因恶劣天气导致工期延误时间未予扣除亦无不当。关于双方约定的违约金是否过高问题，中经置业公司虽称双方约定的交房违约金过高，已超过了同地段的房屋租金，但其所主张的此种情形是在双方对违约金没有约定的情况下，按照有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构确定的同地段同类房屋租金标准确定违约金，而本案中双方在合同中已对迟延交付房屋违约金作出了约定，双方对违约金的约定并未违反法律法规的强制性规定，故原审法院以双方的约定计算违约金应属适当。综上，上诉人上诉理由不能成立，本院不予支持。原审判决正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费854元，由上诉人山东中经置业投资集团有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 朱奉纲审 判 员 张振显代理审判员 宫 磊二〇一五年十月二十八日书 记 员 房艳萍 来源：