（2015）开民一初字第03642号
裁判日期: 2015-10-28
公开日期: 2015-12-16
案件名称
周兴华与湖南新华印刷集团有限责任公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
长沙市开福区人民法院
所属地区
长沙市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
周兴华,湖南新华印刷集团有限责任公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
全文
湖南省长沙市开福区人民法院民 事 判 决 书（2015）开民一初字第03642号原告周兴华。委托代理人张巍，湖南华硕律师事务所律师。被告湖南新华印刷集团有限责任公司，住所地湖南省长沙市天心区韶山南路258号。法定代表人单跃鸣。委托代理人梁翊芳，湖南云天律师事务所律师。委托代理人刘立新，湖南云天律师事务所律师。原告周兴华诉被告湖南新华印刷集团有限责任公司（以下简称新华公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年8月18日受理后，依法由审判员刘伟适用简易程序，于2015年10月9日公开开庭进行了审理。代理书记员彭小波担任庭审记录工作。原告周兴华及其委托代理人张巍、被告新华公司的委托代理人��翊芳、刘立新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周兴华诉称，2012年12月14日，原告与被告签订了一份合同编号为20120167-1024的《商品房买卖合同》。合同约定，被告将其座落于开福区芙蓉中路一段416号第一栋N单元-1层1024号建筑面积53.70㎡的商铺出卖给原告，原告以银行按揭贷款方式缴纳首付（￥1455180.00元），剩余（￥1400000.00元）向银行申请贷款交付购房款。被告于2013年12月31日前向原告交付该商品房，合同同时对买、卖双方其他权利义务进行了约定。合同签订后，原告依约于2012年12月18日向被告支付了首付款，余额由银行贷款支付，被告于2013年5月12日出具收款发票，并完成了各项契税及维修基金的交纳。原告如约严格履行完合约规定，但被告未尽合同之履行义务，2013年12月31日未能交付房屋。直至2015年4月18日才向原告发出了房屋交付通知书。至此已距合同约定的交付时间延迟了505天。被告已严重违约，依据双方签订的《商品房买卖合同》第十一条第1款，出卖人逾期交房应按日向买受人支付全部已付购房款万分之五违约金的约定。被告应支付原告违约金为￥720932.95元。为了维护原告的合法权益，特向法院起诉，请求依法判决：一、被告新华公司向原告周兴华支付违约金720932.95元；二、被告新华公司承担本案全部诉讼费用。被告新华公司辩称，1、涉案的商品房在2014年6月30日经过验收后达到合同约定的交付条件，而且被告在2014年8月向原告送达了物业交付通知书；2、交房延期是由于市政建设原因导致的，符合主合同补充协议所约定的免责条件；3、主合同约定的违约金比例过高，请法院依法调低；4、涉案房屋交房的时间不超过2014年8月份而不是原告所主张的2015年4月份。经审理查明，2012年12月14日，周兴华（买受人）与新华公司（出卖人）签订了编号为XX的《长沙市商品房买卖合同》，该合同约定：出卖人湖南新华印刷集团有限责任公司，注册地址…；买受人周兴华，联系地址….；第二条买受人所购商品房基本情况：买受人购买的商品房为坐落于…，规划用途为商业。该商品房合同约定的建筑面积53.70㎡，其中套内建筑面积为26.45㎡，公用面积与公共房屋分摊建筑面积为27.26㎡。第五条计价方式及价款：按建筑面积计算，该商品房单价为XX元／㎡，总房价XX。第六条付款方式及期限：受买人以银行按揭方式付款的，应于2012年12月14日前向出卖人交付首付房款XX元，剩余房款XX元向银行申请贷款，出卖人应协助办理。第八条交付时间及条件：出卖人应当在2013年12月31日前向买受人交付该商品房，交付时房屋应已经竣工验收备案，该商品房为住宅的，出卖人还应��提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》承诺的保修范围和保修期限必须符合国家和本地区有关法律、法规的规定及相关标准、规程的要求。第十条交接手续：该商品房达到第八条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的15日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。双方进行验收交接时，出卖人应当出示满足第八条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第八条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担，并按照第十一条处理。第十一条逾期交房责任：除不可抗力外，出卖人未按照第八条约定的时间和条件将该商品房交付买受人的，按照逾期时间分别处理：（1）逾期在30日之内，自第八条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止���出卖人按日计算向买受人支付已交房价款万分之二的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过30日后，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第八条约定的交付期限届满之次日至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。合同附件六补充协议第六条房产交付相关事宜：…2、出卖人的通知送达后或者《商品房买卖合同》约定的交付时间届满后，买受人无合同约定或法律规定的理由，不得拒绝受领出卖人交付的房屋…买受人无合法理由拒绝受领的，视为出卖人按时交付。房屋毁损、灭失的风险及物业管理费等相关费用，自交付或视为交付之日起由买受人承担。…4、如发生《商品房买卖合同》约定的不可抗力或以下情形之一的，出卖人可据实顺延交付日期，无需承担违约责任：…（2）因政府部门、市政能源部门进行与该房屋所在项目相关联的市政管线工程或采取临时措施而引起房屋延期交付…。8、《商品房买卖合同》第八条约定的“该商品房经验收合格”是指出卖人组织勘察、设计、施工、监理等单位完成的竣工验收合格。在附件六补充协议中关于联系方式及送达事宜条款中，双方约定：…出卖人的通讯地址湖南长沙晚报大道89号少年儿童出版社二楼，买受人地址及联系电话以《商品房买卖合同》记载的地址及联系电话为准，…《商品房买卖合同》及本协议中的通知事项须以挂号信或特快专递方式送达��下列情形下视为已送达：（1）该通知经交付对方的；（2）该通知以挂号信或特快专递方式发出后7天的…。合同签订后，原告周兴华依约向被告新华公司支付了购房款。原告周兴华提交的销售不动产统一发票载明2012年12月18日原告周兴华向被告新华公司缴纳购房款XX元整，2013年5月12日原告周兴华向被告新华公司缴纳购房款XX元整。在庭审过程中，被告新华公司认为涉案房屋是否达到交房条件应以质监站的竣工验收记录为准，并提供了工程质量竣工验收记录、长沙市公安消防支队建设工程消防验收意见书，拟证明….于2014年2月28日经消防验收合格，….于2014年6月30日经施工、设计、监理、建设单位及质量安全监督站验收合格，原告均不予认可，认为房屋需以已经竣工验收备案为交付标准；被告提交了由湖南省电力建设开发总公司出具的、中铁隧道局长株潭城际铁路项目部加盖公章的《请求中铁隧道局长株潭城际铁路项目部证明开福寺路城际铁路施工电力管网需北线南移的函》，内容为：“……由于开福寺路城际铁路施工要求，开福寺路沿线所有电力管网需北线南移，开福寺路段北线电力管网不能施工，必须等南线管网建成后才能进行电缆敷设。城际铁路项目部告知我司整个开福寺路南线电力管网施工周期为6个月（2013／9／20至2014／3／30）。我司110KV三角洲变电站至泊富国际项目10KV外线电缆施工相应延后6个月！”拟证明泊富国际广场逾期交房是因市政建设原因所致，属不可抗力，符合合同补充协议约定的免责条件，原告对此不予认可，认为需以政府部门出具的文件为依据。在庭审过程中，被告新华公司陈述，其已于2014年8月8日向原告周兴华邮寄送达物业交付通知书，且该邮件回执显示系原告周兴华���人签收邮件。被告新华公司认为其已经完成通知原告周兴华交房的义务。对此，原告周兴华辩解其并未签收该邮件，也未收到2014年8月被告新华公司的物业交付通知书。原告周兴华是在2015年4月18日到被告新华公司的售楼部才拿到物业交付通知书的书面通知。原告周兴华提交了长沙邮区中心局业务档案科出具的邮件签收单的复印件证明邮件接收人的签名不是周兴华本人签名，该签收单记载的收件人的地址和姓名是湖南省长沙市芙蓉中路锦绣华天801房周兴华。庭审后，原告周兴华于2015年10月14日向本院提出了笔迹鉴定的书面申请，要求对长沙邮区中心局业务档案科出具的邮件签收单上的邮件接收人的签名进行笔迹鉴定。以上事实，有《长沙市商品房买卖合同》、《补充协议》、发票、房屋交付通知书、邮件签收单、（2015）长中民未终字第03705号民事判决书、当事人的陈述和庭审笔录等证据材料在卷佐证。本院认为，一、原告周兴华与被告新华公司签订的编号为20120167-1024《长沙市商品房合同》是双方在平等自愿的基础上签订的，是双方当事人真实意思表示，该合同不违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效，双方当事人应当按照合同约定全面履行合同义务。现被告新华公司未按照合同的约定交付房屋，构成违约事实，原告周兴华有权按照合同的约定要求被告新华公司支付违约金。二、关于被告交付房屋的时间。本案中，被告提供的工程质量竣工验收记录、消防验收意见书等证据足以证明泊富国际广场项目办公楼6-40层、地下室商业及车库工程（含涉案房屋）于2014年6月30日经施工、设计、监理、建设四单位及质量安全监督站验收合格，符合原、被告签订的《长沙市商品房买卖合同》第八条及附件五约定��房屋交付条件。2014年8月8日，被告通过挂号信向原告送交物业交付通知书，要求原告于2014年7月1日至2014年8月31日期间办理收楼手续。原告周兴华辩解其并未签收该邮件，也未收到2014年8月被告新华公司的物业交付通知书。原告周兴华是在2015年4月18日到被告新华公司的售楼部才拿到物业交付通知书的书面通知。原告周兴华提交了长沙邮区中心局业务档案科出具的邮件签收单的复印件证明邮件接收人的签名不是原告周兴华本人签名。庭审后，2015年10月14日原告周兴华向本院提出了笔迹鉴定的书面申请，要求对长沙邮区中心局业务档案科出具的邮件签收单上的邮件接收人的签名进行笔迹鉴定。本院认为，原、被告在双方签订的附件六补充协议中关于联系方式及送达事宜条款中约定：…出卖人的通讯地址湖南长沙晚报大道89号少年儿童出版社二楼，买受人地址及联系电话以���商品房买卖合同》记载的地址及联系电话为准，…《商品房买卖合同》及本协议中的通知事项须以挂号信或特快专递方式送达。下列情形下视为已送达：（1）该通知经交付对方的；（2）该通知以挂号信或特快专递方式发出后7天的…。被告新华公司在2014年8月8日通过邮局以挂号信的方式向原告周兴华邮寄物业交付通知书，符合附件六补充协议中关于联系方式及送达事宜条款中的约定，被告新华公司完成了通知原告周兴华交房的义务。根据合同附件五补充协议第六项的约定，被告在达到合同约定的房屋交付条件后书面告知原告办理收房手续，原告未依约接收房屋，则视为出卖人交付了房屋，结合物业交付通知书上的收房时间，本院认定被告最迟于2014年8月31日已将符合交付条件的涉案房屋交付给原告。至于原告周兴华提出的本人未收到邮件以及其提出的笔迹鉴定申请���本院认为，对于因邮件投递等其他原因给原告周兴华造成的损失，原告周兴华可以另行主张权利。笔迹鉴定也是另案处理的问题，对于原告的该项意见，本院在本案中不予采纳。三、关于被告是否存在违约责任以及责任承担的问题。被告提交的湖南省电力建设开发总公司、中铁隧道局长株潭城际铁路项目部、中铁三局建设工程有限公司泊富国际项目部等单位出具的证明，可以证实涉案工程因长株潭城际铁路施工影响相关电缆施工，从而影响泊富国际广场项目施工进度及被告如期交付房屋，该种情形可视为双方约定的免责事由，对逾期交房有重大的影响，但无证据证明是逾期交房的唯一原因，且被告亦负有合理安排好工程建设的进度的义务，应对逾期交房承担适当的违约责任。综合本案考虑，本院酌情将违约金调整至每日万分之二，计算90日，为XX元.综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条之规定，判决如下：一、被告湖南新华印刷集团有限责任公司于本判决生效之日起10日内向原告周兴华支付违约金XX元；二、驳回原告周兴华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费11009元，因适用简易程序减半收取5504.5元，由被告湖南新华印刷集团有限责任公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 员 刘 伟二〇一五年十月二十八日代理书记员 彭小波 微信公众号“”