（2015）穗番法学民初字第246号
裁判日期: 2015-10-27
公开日期: 2016-02-26
案件名称
潘丽英与陈国海、广州市城市建设开发有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
广州市番禺区人民法院
所属地区
广州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
潘丽英,陈国海,广州市城市建设开发有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2015）穗番法学民初字第246号原告：潘丽英，身份证住址：广州市白云区。原告：陈国海，身份证地址同上。两原告的委托代理人：陈娥，系广东源通律师事务所律师。被告：广州市城市建设开发有限公司，住所：广州市天河区。法定代表人：张招兴。委托代理人：周敏生，系广东格林律师事务所律师。原告潘丽英、陈国海诉被告广州市城市建设开发有限公司（以下简称城建公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员冷根源独任审判，公开开庭进行了审理。原告潘丽英、陈国海的委托代理人陈娥、被告城建公司的委托代理人周敏生到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告潘丽英、陈国海诉称：两原告与被告城建公司于2012年9月6日签订《商品房预售合同》。该合同约定：两原告向被告城建公司购买番禺区大学城中四路110号10栋1403房；总房价款为人民币3025658元；两原告选择按照按揭方式付款；合同十二条约定交房条件为该商品房项目工程竣工验收合格，并取得建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件，满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件；合同十三条约定被告城建公司应当在2013年6月24日前将本合同约定的房屋交付给两原告使用，如未能按规定期限交房，逾期不超过180日的，则应从约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05%的标准向两原告支付违约金，本合同继续履行。合同还约定，交楼时被告城建公司还应向两原告提供包括《建设工程规划验收合格证》、《建设工程竣工验收报告》、《建设工程消防验收合格意见书》等在内的八项有关该商品房的资料，上述文件不全的，视为不符合交付标准，两原告有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由被告承担。2013年8月8日，被告通知两原告房屋已具备交付使用条件，并要求两原告于2013年8月13日前去收楼，但两原告在房屋验收过程中发现房屋根本达不到交付使用的条件，不仅缺少交付文件而且房屋质量明显不符合合同约定的标准，因此原告拒绝收楼。被告同意进行整改，直到2013年9月6日双方才正式办理收楼手续。被告城建公司明显违反了双方的约定，应按合同约定承担相应的违约责任，故提起诉讼，请求判令：一、被告向两原告支付逾期交楼违约金110436.50元（具体计算方法：从2013年6月25日起至实际交付房屋之日2013年9月6日止共计73天，每日按总房价款3025658元的0.05%计算）；二、被告向两原告提供涉案商品房的相关资料复印件（加盖被告公章），包括《建设工程规划验收合格证》、《建设工程竣工验收报告》、《建设工程消防验收合格意见书》（或备案凭证）、供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料；三、被告承担本案全部受理费。诉讼中，两原告主张实际交房日应为2013年10月10日，故将第一项诉讼请求变更为：被告向两原告支付逾期交楼违约金161872.70元（具体计算方法：从2013年6月25日起至实际交付房屋之日2013年10月10日止共计107天，每日按总房价款3025658的0.05%计算）。被告城建公司答辩称：我司不同意原告的诉讼请求。第一，我司认为两原告于2013年8月13日收楼，而不是两原告主张的2013年10月10日。涉案房屋于2013年7月26日办理了《竣工验收备案表》已经具备了法定的收楼标准，我司于2013年8月8日通知两原告收楼，两原告于2013年8月12日到涉案房屋现场收楼，并签署了《商品房交付书》，双方确认涉案房屋交付日期为2013年8月13日。双方签署的《商品房交付书》具有法律效力，应当受到法律的保护。第二，两原告存在逾期交付房款的违约行为，根据合同附件7的补充协议第二条的约定，我司有权顺延交楼，而无须承担违约责任。合同约定交楼的时间为2013年6月24日，但是两原告有一笔150万元的购房款于2013年7月18日才支付给我司，在约定交楼时间之前，两原告仍未付清房款，我司有权按照合同约定顺延交楼，而无须承担违约责任。经审理查明：2012年9月6日，原告潘丽英、陈国海（乙方）与被告城建公司（甲方）签订商品房预售合同一份（合同编号为201209123566），合同约定：乙方向甲方购买位于广州市番禺区大学城中四横路110号10栋1403房，成交金额为3025658元。合同第八条约定的付款方式为按揭贷款付款，首期款1525658元于合同网上签订之日起2日内支付，剩余房款1500000元于2013年3月6日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款。合同第十二条约定的交房条件为：该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。合同第十三条约定的交房时间为甲方应当在2013年6月24日前将作为本合同标的物的房屋交付给乙方使用。甲方在向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书，甲方委托物业服务企业或其他中介机构办理收楼手续的，物业服务企业或其他中介机构应当向乙方出示被告城建公司出具的授权委托书。合同第十四条约定的延期交房的违约责任：甲方如未能按本合同规定的期限交房……（1）逾期不超过180日的，甲方应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款的0.05%的标准向乙方支付违约金，本合同继续履行……合同第十五条约定房屋交付时的有关资料，甲方应当向两乙方提供有关商品房的下列资料：一、规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》；二、建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》；三、消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证；四、供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料……上述文件中，一至五项应出示原件并向乙方提供加盖被告城建公司公章的复印件……。上述文件不全的，视为不符合交付标准，乙方有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由甲方承担。同日，原、被告双方签订《补充协议》一份，作为合同的附件七。补充协议第一条第3点约定，乙方同意向甲方指定的银行办理按揭贷款申请。按揭贷款批准与否与甲方无关，甲方无需对此承担任何责任。第二条第1点约定，该商品房现实交付的前提条件：（1）乙方按买卖合同第八条的约定向甲方交清该商品房之全部房款；采用按揭方式购房的，需待甲方收齐该商品房之全部房款（含按揭款）…乙方未能同时满足上述现实交付的前提条件的，甲方有权顺延该商品房的现实交付时间，而无需承担任何逾期交付的责任。该条第2点约定，除非双方另有约定，否则无论乙方是否收到甲方的交付使用通知书，均须在该商品房交付使用期限届满前先行履行付款责任，即买卖合同的履行顺序为乙方先履行；如乙方未履行付清房款、税、费和逾期付款所产生违约金等的义务，甲方没有任何责任将该商品房交付给乙方。另查明：合同签订后，潘丽英、陈国海于2012年9月7日支付预售定金50000元，于2012年9月12日支付售房款1475658元。2012年11月29日，两原告与公积金管理中心及银行分别签订了《住房公积金抵押借款合同》和《个人房屋抵押借款合同》，合计共办理按揭款1500000元，城建公司称该款项于2013年7月18日到账，潘丽英、陈国海对此并无提出异议。还查明：2013年8月8日，城建公司向潘丽英、陈国海发出温馨提示，通知潘丽英、陈国海办理收楼手续。潘丽英、陈国海于2013年8月12日前去收楼，并签订了《商品房交付书》，但因认为房屋质量不符合合同约定的标准以及城建公司未出示相关文件而拒绝收楼，并要求城建公司整改。城建公司对涉诉房屋进行了整改后，2013年10月10日，陈国海签署了《业主收楼物品移交清单》。城建公司于2011年9月29日取得涉案商品房的预售许可证。2013年7月26日，广州市番禺区建设局出具《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，编号为穗番禺建验备2013-057，建设单位名称为广州市城市建设开发有限公司，备案日期为2013年7月26日，在备案意见一栏中显示：广州市番禺区住宅楼5幢（自编01-05栋）、住宅楼8幢（自编06-13栋）工程的竣工验收备案文件已于2013年7月24日收讫，文件齐全。本院认为：潘丽英、陈国海与城建公司签订的《商品房预售合同》及《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有法律约束力，双方当事人均应依约切实履行。本案争议的焦点在于涉案房屋交付的时间。两原告主张房屋交付时间为2013年10月10日，而被告主张房屋交付的时间为原告签订《商品房交付书》上确认的时间即2013年8月13日。从查明的事实来看，被告于2013年8月8日通知两原告前去收楼，两原告于2013年8月12日前去收楼并签署《商品房交付书》，但因房屋装修装饰质量问题及被告未能向两原告提供《商品房买卖合同》第十五条所约定相关文件，两原告拒绝收楼，并要求被告进行整改。被告对涉诉房屋进行整改后，两原告于2013年10月10日领取了《业主收楼物品移交清单》。从被告向两原告提供的《商品房交付办理流程》上看，收楼手续包括签署《商品房交付书》、缴费、填写资料及领取钥匙及门禁卡、验房四个阶段，且要签署《业主收楼物品移交清单》、《收楼交接验收表》等文件才算收楼手续完毕。《业主收楼物品移交清单》中显示原告于2013年10月10日收到房门钥匙以及其他材料，故本院确认涉案房屋交时间为2013年10月10日。本案争议的另一焦点为原告是否逾期支付房款。根据合同第八条约定除首期款外的剩余房款1500000元于2013年3月6日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款。《补充协议》第二条约定，商品房交付的前提条件为乙方按买卖合同第八条约定向甲方交清该商品房之全部房款，采用按揭方式购房的，需待甲方收齐首期房款和按揭款（甲方在收到银行发出的“到账通知”后确认款项收妥），如乙方未付清房价款，甲方没有任何责任将商品房交付给乙方。从查明的事实看，两原告虽在合同约定的时间内办理了按揭手续，但按揭房款于2013年7月18日才到账，故被告可以顺延交房时间23天（即从2013年6月25日至2013年7月18日）。但由于被告直至2013年10月10日才将涉案商品房交付给两原告，逾期83天，导致涉案房屋延迟交付的原因系被告城建公司没有在约定期限内向原告交付符合约定交付条件的房屋所致，被告城建公司应当承担违约责任。根据双方签订的《商品房预售合同》及《补充协议》的约定，被告城建公司应当自约定交房日期的次日（2013年7月19日）起至实际交付之日（2013年10月10日）止，每日按总房价款3025658元的0.05%的标准向原告支付违约金，总计125564.81元。对于潘丽英、陈国海主张超过125564.81元的部分，本院不予支持。同时，根据潘丽英、陈国海与城建公司签订的《商品房买卖合同》第十五条的约定，城建公司在交楼时应当向潘丽英、陈国海提供有关涉案商品房的下列资料：一、规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》；二、建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》；三、消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证；四、供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料……。虽然潘丽英、陈国海与城建公司已办理楼房交接手续，但不能因此免除城建公司应提供加盖单位公章的上述材料的复印件的义务。故对于潘丽英、陈国海与城建公司主张城建公司应提供上述文件（加盖被告单位公章的复印件）的主张，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、被告广州市城市建设开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告潘丽英、陈国海支付逾期交楼违约金125564.81元。二、被告广州市城市建设开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告潘丽英、陈国海提供涉案商品房的以下资料复印件（均应加盖被告广州市城市建设开发有限公司单位公章）：（一）《建设工程规划验收合格证》，（二）《建设工程竣工验收报告》，（三）《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证，（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料。三、驳回原告潘丽英、陈国海的其余诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；本案受理费1769元，由原告潘丽英、陈国海负担399元，被告广州市城市建设开发有限公司承担1370元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按诉讼费用缴纳办法向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自行撤回上诉处理。审判员 冷根源二〇一五年十月二十七日书记员 吴惠玲