（2015）成民终字第7304号

裁判日期: 2015-10-27

公开日期: 2015-12-11

案件名称

赖冬梅与成都洋洋摩尔百货有限公司排除妨害纠纷二审民事判决书

法院

四川省成都市中级人民法院

所属地区

四川省成都市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

赖冬梅,成都洋洋摩尔百货有限公司

案由

排除妨害纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

四川省成都市中级人民法院民事判决书（2015）成民终字第7304号上诉人（原审原告）赖冬梅，女，1970年5月8日出生，汉族，住四川省成都市锦江区。委托代理人蔡平兴，男，1968年12月9日出生，汉族，住四川省成都市锦江区，系赖冬梅的丈夫。上诉人（原审被��）成都洋洋摩尔百货有限公司。住所地：四川省成都市锦江区。法定代表人江秉金，董事长。委托代理人董平，四川英济律师事务所律师。委托代理人吴爱民，四川英济律师事务所律师。上诉人赖冬梅因与被上诉人成都洋洋摩尔百货有限公司（以下简称洋洋公司）排除妨害纠纷一案，不服成都市锦江区人民法院（2015）锦江民初字第3637号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年9月28日受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。原审法院审理查明，洋洋公司由原成都摩尔百盛实业有限公司于2011年5月20日变更为现名。成都新界广场商业有限公司（简称新界公司）由原成都摩尔商业广场有限公司于2004年8月5日变更为现名。2001年8月20日，洋洋公司作为乙方与甲方成都汇发置业有限公司（简称汇发公��）订立《关于“海发新世界”大楼部分物业的租赁协议》，约定甲方将其合法持有位于成都市东御街55-223号海发新世界（又名海发商厦）地下2层至地面5层共7层的商业楼面出租给乙方经营使用，租赁期限暂定自2002年3月1日至2012年2月28日。期满后，在同等条件下甲方同意乙方优先续租；甲方有权出售乙方所租楼层的产权，经出售后的楼盘可更改楼盘名称，但出售产权不得影响乙方的经营等。赖冬梅向汇发公司购买了海发商厦1层63区100号商铺14.8平方米，汇发公司提供了分户平面图。后赖冬梅取得前述商铺房屋《房屋所有权证》，载明坐落为锦江区东御街55号1幢－2层63－100号，未记载四至界限，未附房产平面图和详细测量尺寸。2004年9月24日，赖冬梅作为乙方与甲方新界公司签订《合作经营协议》，约定：乙方将拥有产权的汇发摩尔中心物业1层63区100号商铺，购置价125944元作为出资额，交给甲方使用，双方以品牌百货为主导合作经营汇发摩尔中心，合作期自2004年9月24日起至2012年2月28日；甲方拥有房屋楼层区位的使用权和经营收益权，甲方每年均按乙方出资额的7%固定比例向乙方分配红利；合作经营期满后，乙方若需进场自行经营或再次装修等，必须服从和遵守本业主委员会和商场经营管理方统一规划和各项制度。其后，洋洋公司按照新界公司提供的分配表发放租金，再由新界公司向包括赖冬梅在内的小业主分配红利。后汇发公司与洋洋公司就双方签订的租赁合同发生纠纷，汇发公司向成都市中级人民法院提起诉讼。成都市中级人民法院查明：2001年11月2日，汇发公司与成都摩尔商业经营有限公司（简称摩尔经营公司）签订《委托合同书》约定，为保证汇发公司与洋洋公司之间的房屋租赁合同不��影响，汇发公司委托摩尔经营公司与各买受人签订《合作经营协议》和发放《合作经营协议》约定的固定收益；之后，汇发公司与各购房者签订《商品房买卖合同》，摩尔经营公司同日与各购房者签订《合作经营协议》；2001年11月23日，汇发公司与洋洋公司一致同意废止《合作经营协议》，另成立由汇发公司控股的物管公司与购房者签订代租代管协议，以汇发为主体成立新界公司接管摩尔经营公司业务；2001年12月29日，汇发公司、新界公司、摩尔经营公司共同签订《委托合同书》，约定汇发公司与新界公司形成新的委托合同关系，并终止与摩尔经营公司的委托合同关系，原摩尔经营公司与各业主签订的《合作经营协议》由新界公司与各业主重新签订。此后，新界公司与各业主重新签订了《合作经营协议》，内容与原协议一致。海发商厦负2至4层共有产权面��为28620.5平方米，小业主共有1094户，共有产权面积为25589.03平方米，该商业楼层包括赖冬梅商铺，现由洋洋公司继续整体经营。2010年9月27日，海发商厦业主大会制订《成都市海发商厦管理规约》，约定：对本建筑区划进行调整的，应当按照相关规定，并经区划内专有部分占建筑物总面积二分之一以上的业主且占总人数二分之一以上的业主同意；由相关业主委员会向房产管理部门提出调整建筑区划要求。各小业主与新界公司合作协议期满后，对于是否继续租赁给洋洋公司经营小业主意见不一，至今已与洋洋公司签协议的小业主数与所占面积数均过半，确定的年租金标准（前三年）为原始购房总价的15%（税后），支付方式为按季度支付。赖冬梅未与洋洋公司签订协议，后赖冬梅对新界公司、洋洋公司提起诉讼，要求洋洋公司停止侵占其合法拥有的东御街55号1栋－2层1－63-100号物业，清空物业上物资，并按赖冬梅购买物业原始总价的40%／年支付自2012年2月29日起至2012年8月31日止的损失，新界公司退还该物业，确保公共设施完好可用，确保能正常出入。本院作出（2012）锦江民初字第3560号民事判决，判决洋洋公司按购置价125944元×15%÷365天×实际使用天数为标准支付赖冬梅2012年2月29日起至2012年8月16日止的物业使用费，驳回赖冬梅要求洋洋公司、新界公司停止侵占、清空物业、退还物业的诉讼请求。该判决现已发生法律效力。2014年4月，赖冬梅再次向洋洋公司提起诉讼，要求洋洋公司停止侵占其合法拥有的东御街55号1栋－2层1－63-100号物业，清空物业上物资，确保公共设施完好可用，排除妨害对该物业的合法使用，确保能正常出入，并按赖冬梅购买物业原始总价的40%／年支付自2012年8月17日起至2014年6月31日止的损失。本院作出（2014）锦江民初字第2041号民事判决，判决洋洋公司按购置价125944元×15%÷365天×实际使用天数为标准支付赖冬梅2012年8月17日至2014年6月31日止的物业使用费，驳回赖冬梅要求洋洋公司停止侵占物业、清空物业上物资，确保公共设施完好可用，排除妨害对该物业的合法使用，确保能正常出入的诉讼请求。该判决现已发生法律效力。2015年2月，赖冬梅再次起诉洋洋公司，要求洋洋公司停止侵占其合法拥有的东御街55号1栋－2层1－63-100号物业，清空物业上物资，确保公共设施完好可用，排除妨害对该物业的合法使用，确保能正常出入，向赖冬梅支付自2017年7月1日起的物业占用费并赔偿损失。本院作出（2015）锦江民初字第1681号民事判决，判决洋洋公司按购置价125944元×15%÷365天×实际使用天数为标准支付赖冬梅2014年7月1日至2015年1月12日的物业使用费，对于赖冬梅要求��洋公司停止侵占物业、清空物业上物资，确保公共设施完好可用，排除妨害对该物业的合法使用，确保能正常出入的诉讼请求，原审法院未予支持。该判决现已发生法律效力。原审法院认定以上事实，采信的证据包括赖冬梅身份证、洋洋公司工商查询信息，房屋所有权证、国有土地使用证，被告提交的（2015）锦江民初字第1681号民事判决书、（2014）川民提字第434号民事判决书、业主续签情况说明等证据以及双方当事人的陈述等。原审法院认为，关于赖冬梅在本案中的第一项诉讼请求，即要求洋洋公司停止非法侵占、清空物业等的主张，已经（2012）锦江民初字第3560号民事判决、（2014）锦江民初字第2041号民事判决已予以认定，（2015）锦江民初字第1681号民事判决再次作出处理，现并无新的事实可以支持赖冬梅的诉讼请求，故对赖冬梅的该项请求��不予支持。关于赖冬梅要求洋洋公司按物业购置总价的30%／年的标准支付物业占有使用费的主张。洋洋公司现仍在使用赖冬梅所有的商铺进行经营，理应向赖冬梅支付占有使用费。关于占有使用费标准，赖冬梅主张被告按物业购置总价的30%／年的标准支付。原审认为，因海发商厦有1094业主，大多数业主与洋洋公司签订了新一轮的《商铺租赁合同》，约定前三年的租金标准按业主原始购房总价的15%／年（税后）标准支付租金，第四年至第六年每年年租金在上一年的基础上递增3%。根据公平原则，赖冬梅在本案中主张的商铺使用费标准，参照洋洋公司与大多数业主的约定，从2015年1月13日起至2015年2月28日止应按房屋原始购置价的15%／年（税后）的标准执行，从2015年3月1日起至2015年5月22日（本案立案之日）止应按税后15.45%／年的标准执行。对于赖冬梅要求洋洋公司按物业购置总价的30%／年的标准支付损失赔偿费的主张。原审认为，由于赖冬梅已经主张了洋洋公司占用物业期间的物业占用费，其未再提供证据证明其产生了其他损失，故为平衡物业购置人与实际使用人之间的利益，可依照先付费后使用的房屋租赁惯例，并以每三个月为一个支付周期，根据人民银行同期存款利率的计算标准予以确定损失赔偿费用。据此，原审依照《中华人民共和国物权法》第三十九条、第七十一条，《中华人民共和国合同法》第六十一条之规定，判决：一、洋洋公司应于判决生效之日起十日内按房屋购置价125944元×15%÷365天×实际使用天数向赖冬梅支付自2015年1月13日至2015年2月28日的物业使用费、按房屋购置价125944元×15.45%÷365天×实际使用天数向赖冬梅支付自2015年3月1日至2015年5月22日的物业使用费，并赔偿损失即迟延支付的利息（以2015年1月13日至2015年4月12日的使用费为基数，从2015年1月13日起至给付清结之日止，按中国人民银行同期存款利率计算；以2015年4月13日至2015年5月22日使用费为基数，从2015年4月13日起至给付清结之日止，按中国人民银行同期存款利率计算）；二、驳回赖冬梅的其他诉讼请求。如果洋洋公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1150元，由赖冬梅负担1073元，由洋洋公司负担77元。宣判后，原审原告赖冬梅不服原审判决，向本院提起上诉称，原审法院回避争议焦点：即洋洋公司一直占有使用属于赖冬梅的合法物业，赖冬梅要求法院对洋洋公司占用的行为是否合法作出认定；赖冬梅主张的按购置价格30%支付一年赔偿费用的标准，参照的是其他业主的使用费15%，并加倍赔偿其他损失15%，合计30%，该标准完全合理应得到支持；原审判决租金按年上涨，但其参照标准与本案无关联性，因此，要求按物价上涨指数增长，当物价上涨指数低于3%时按3%计算。原审判决认定的延期支付损失赔偿费用应当按银行同期贷款利率计算；原审确认的诉讼费分担不当，并且赖冬梅准备本次诉讼的资料、到参与整个过程至少耽误3天时间，洋洋公司应当支付误工损失。综上，请求：1、法院判定洋洋公司占有使用本案物业的行为是违法行为，并解释“占有使用费”是何法律含义；2、洋洋公司向赖冬梅支付和赔偿原审判决期间占有使用费约15000元；3、判定占有使用费给付标准为每年在上年基础上增加，按公布的上年成都市（或四川省）物价上涨指数计算，不低于3%；4、判定洋洋公司延期支付的利息按人民银行同期贷款利率执行，并至少增加3天误工费；5、一、二审诉讼费全部由洋洋公司承担。二审审理中，赖冬梅撤回上述第2项请求，对原审判决洋洋公司向赖冬梅支付房屋使用费的期间为：自2015年1月13日至2015年5月22日无异议。被上诉人洋洋公司答辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确。本院二审审理查明事实与原审认定事实一致。本院认为，关于洋洋公司是否有权占用使用赖冬梅所有的房产，已经生效判决作出认定，本案并无新的事实和情况，因而本院对赖冬梅主张确认洋洋公司违法占有使用其物业的请求不予支持。关于赖冬梅主张按房屋购置价格30%支付占有使用费，以及按成都市（或四川省）物价上涨指数（不低于3%）的标准增加每年使用费的请求，无事实依据，也超出了其一年的��讼请求，不能得到支持；其要求支付3天误工费损失，超出一审诉讼请求，二审不予审理；关于要求判定洋洋公司延期支付的利息按人民银行同期贷款利率执行，无法律依据；综上，赖冬梅的上诉主张不能成立，原审认定事实清楚，适用法律正确。据此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。原审案件受理费，按照原审判决确认的方式负担；二审案件受理费225元，由赖冬梅承担。本判决为终审判决。审　判　长　周　　　　　　　　文代理审判员　徐苑效代理审判员史洁二〇一五年十月二十七日、书记员杜平微信公众号“”