（2015）穗中法民五终字第4793号
裁判日期: 2015-10-27
公开日期: 2015-12-11
案件名称
李周亚与广州凯耀置业有限公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省广州市中级人民法院
所属地区
广东省广州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
李周亚,广州凯耀置业有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第五条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）穗中法民五终字第4793号上诉人（原审原告、反诉被告）：李周亚，住广州市天河区。委托代理人：王正文，广东安国律师事务所律师。委托代理人：何志平，广东安国律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：广州凯耀置业有限公司，住所地广州市南沙区。法定代表人：陈明璨。委托代理人：吴葆炫、陈丽洁，均为该公司员工。上诉人李周亚因商品房预售合同纠纷一案，不服广州市南沙区人民法院（2014）穗南法民三初字第1146号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：签订日期为2014年8月9日，李周亚为乙方、买方，广州凯耀置业有限公司（以下简称凯耀公司）为甲方、卖方，编号为GZXY20140780036的《商品房认购书》（客户联，以下简称《认购书》）约定：“乙方认购的物业位于中国广东省广州市南沙区榄核镇蔡新路、广场路新玥花园自编A2栋201房（以下简称“本物业”），本物业用途为住宅，交楼标准为毛坯，约定总建筑面积为77.7平方米，其中，套内建筑面积为58.71平方米，共有分摊建筑面积为18.99平方米，以上建筑面积最终均以竣工验收后广州市房屋测绘部门实测的面积为准。本物业按套出售，按套内建筑面积计算房价，总房价为648891元，折后成交总房价为610282元。乙方同意一次性付款，乙方需于签订本认购书时交付定金20000元，并在2014年8月16日支付全部房价款610282元。乙方确认，在签署本认购书前，已详细阅读并充分了解甲方公示的《商品房买卖合同》及其附件和补充协议［公证文号为（2014）粤广南方第040864号］、《前期物业服务协议》［公证文号为（2014）粤广南方第040862号］、《临时管理规约》［公证文号为（2014）粤广南方第040863号］以及《购买商品房须知》、《购房及红线内风险提示》等文件（以下统称“公示文件”），对公示文件内容全部接受，并无异议。乙方同意于2014年8月16日前到甲方售楼现场与甲方签订上述《商品房买卖合同》及其补充协议，与物业服务企业签订《前期物业服务协议》等文件，并同时对遵守《临时管理规约》作出书面承诺。乙方不得以对公示文件的内容存在异议作为将来拒绝签署相关文件的理由。乙方如未按本认购书第三条及第四条第1款约定的时间、方式支付定金、房款及签署《商品房买卖合同》及其补充协议等文件的，甲方无须先行催告即有权选择解除认购书，不予退还乙方交付的定金或向乙方收取总房价10%的违约金，并有权在不再另行书面通知的情况下将本物业转售他人，或选择继续履行认购书，按日向乙方收取逾期未付款万分之一的违约金，由此引致的一切损失由乙方自行负责。本认购书自双方或其授权代表签字或盖章之日起生效。”《认购书》（公司联）约定的内容与上述认购书客户联约定的内容一致。上述两份《认购书》乙方（签字）处有“李周亚”的签名并盖有指印，李周亚称其并未在两份《认购书》上签名与捺印，对凯耀公司擅自填写的签约时间不予认可。李周亚陈述其捺印的认购书并非凯耀公司提供的两份认购书，其签名捺印的认购书上有关签约时间等信息均为空白，但李周亚没有提供证据证明其主张。李周亚在庭审中陈述其当时没有支付能力，不可能同意认购书上填写的内容；并在签订认购书的第二天向某公司表示要退房，买不起；李周亚提供《失业手册》，证明自己没有存款，不具备购买房屋的能力。2014年8月9日，李周亚向某公司支付6000元。李周亚主张双方就认购房屋仍处于协商阶段，并未确立合同关系，故该6000元是诚意金而非定金。凯耀公司提供编号为2014778《“新玥花园”选房确认书》，证明李周亚所支付的6000元应为定金，李周亚称其未在该确认书上签名，不确认其真实性。2014年8月22日，凯耀公司向李周亚寄出《履约催告函》，要求李周亚在收到函件之日起5日内履行认购书约定的义务，李周亚于2014年8月24日收到该催告函。2014年9月5日，凯耀公司向李周亚发出《解除﹤商品房认购书﹥的通知书》，告知李周亚因其未履行认购书约定的义务，根据认购书的约定，自李周亚收到该通知书之日起，认购书自动解除，同时凯耀公司有权将涉案房屋转售他人，对李周亚已交纳的定金6000元，凯耀公司予以没收不予退还。李周亚于2014年9月7日收到该解除通知书。根据凯耀公司的申请，原审法院在2014年11月18日委托广东省绿色产品认证检测中心司法鉴定所对上述《认购书》公司联及《“新玥花园”选房确认书》上“李周亚”的签名是否为李周亚本人所签及上述《认购书》公司联上的指模是否为李周亚本人的指模进行鉴定。该司法鉴定所在2014年11月18日出具的《缴费通知》上答复：《认购书》上的指模是否李周亚的指模，经鉴定人初审，检材上的指印不具备鉴定条件，不予受理。该司法鉴定所在2014年11月27日作出《鉴定意见书》（穗司某14010090600147号），鉴定意见为：《认购书》、编号2014778《“新玥花园”选房确认书》上的“李周亚”签名字迹与李周亚的样本字迹不是同一人的笔迹。原审法院在2015年2月11日委托广东省绿色产品认证检测中心司法鉴定所对上述《认购书》客户联上的指模是否为李周亚本人的指模进行鉴定，该司法鉴定所在2015年3月21日出具《鉴定意见书》（穗司某15010090700010号），鉴定意见为：检材日期为2014年8月9日《认购书》（客户联）上乙方（签字）“李周亚”签名处指印是李周亚的右手食指所留。2014年8月15日，李周亚向原审法院提起本案诉讼，请求判令：凯耀公司退回李周亚已交购房诚意金6000元并承担案件诉讼费。另，李周亚在庭审中要求凯耀公司支付诉讼过程给李周亚造成的全勤奖损失300元。凯耀公司反诉请求判令：一、确认凯耀公司与李周亚于2014年8月9日签订的《商品房认购书》在2014年9月7日已经解除；二、李周亚向某公司支付违约金61028.2元；三、案件的诉讼费由李周亚承担。原审法院认为：根据穗司某15010090700010号《鉴定意见书》的鉴定意见，《认购书》客户联的指印是李周亚所留，该认购书对涉案房屋的房号、面积、金额、房款的支付方式以及签订《商品房买卖合同》的期限均有明确的约定，因此李周亚、凯耀公司双方成立预约合同关系，该认购书合法有效，双方均应切实履行合同义务。李周亚没有提供证据证明上述认购书的签订过程不合法，也没有提供证据证明双方的预约内容不完整，李周亚主张双方合同关系不成立没有依据，原审法院不予采纳。由于双方已确立预约合同关系，因此李周亚向凯耀公司支付的6000元应为定金，李周亚认为6000元为诚意金的主张不成立。李周亚没有在认购书约定的期限内签订《商品房买卖合同》、支付购房款，已构成违约，根据双方的约定，凯耀公司有权解除认购书并没收李周亚交付的6000元定金。李周亚于2014年9月7日收到凯耀公司发出的《解除﹤商品房认购书﹥的通知书》，因此凯耀公司主张双方于2014年8月9日签订的《认购书》在2014年9月7日已经解除的请求成立，原审法院予以支持。关于李周亚提出凯耀公司隐瞒大岗垃圾场及电房的理由，因涉案房屋位于南沙区榄核镇，而李周亚所称的垃圾厂位于大岗镇，且政府早以公众所知晓的方式向社会公开大岗垃圾厂的选址信息，李周亚认为凯耀公司刻意隐瞒没有依据。认购书确认李周亚在签署认购书前已详细阅读并充分了解凯耀公司公示的《购房及红线内风险提示》，李周亚以凯耀公司没有告知电房的位置为由不同意继续购买涉案房屋没有依据。认购书约定在李周亚违约的情形下，凯耀公司有权不予退还李周亚交付的定金或向李周亚收取总房价10%的违约金，结合本案实际情况来看，认购书从签订到解除时间较短，双方也并未签订《商品房买卖合同》，李周亚的违约行为没有对凯耀公司再次出售涉案房屋造成重大影响，若按照总房价10%向李周亚收取违约金，对李周亚明显不公，因此，原审法院认为凯耀公司没收李周亚支付的6000元定金作为违约金较为适宜。李周亚因参与诉讼而向工作单位请假，属于合理诉讼成本，其要求凯耀公司支付300元全勤奖损失没有依据，原审法院不予支持。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条第（一）款、第一百一十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条之规定，于2015年7月16日作出判决：一、确认李周亚与广州凯耀置业有限公司于2014年8月9日签订的编号为GZXY20140780036《商品房认购书》于2014年9月7日解除；二、驳回李周亚的诉讼请求；三、驳回广州凯耀置业有限公司的其他诉讼请求。案件本诉受理费50元由李周亚承担。反诉受理费713元，由广州凯耀置业有限公司负担643元，由李周亚负担70元。笔迹鉴定费6240元，由广州凯耀置业有限公司负担。指纹鉴定费1920元由李周亚负担。判后，上诉人李周亚不服原审判决，向本院提起上诉称：一、《认购书》、《“新玥花园”选房确认书》上“李周亚”的签名并非李周亚的签名，原审法院据此证据作出判决是错误的。二、原审法院认定《认购书》己经成立生效是错误的。具体到本案，《认购书》根本没有生效，甚至连成立都没有达到。凯耀公司销售人员告知李周亚：李周亚可以先交6000元保留看中的楼房。然后凯耀公司就拿了几份空白的资料给李周亚，因为此时双方有很多购买的要素都没有谈好，所以只是签名，其他均未填写。《认购书》约定的付款方式是一次性付款方式，而李周亚本人根本没有经济能力一次性付款购买涉案房屋。因此，该《认购书》根本不是李周亚的真实意思表示，也不符合当时凯耀公司的意思表示，《认购书》根本没有生效。三、《认购书》是格式合同，合同提供方并没有对相关影响购买因素做出重点提示。请求法院判决：1、撤销原审判决第二项；2、撤销《认购书》；3、凯耀公司向李周亚返还6000元诚意金；4、凯耀公司承担全部诉讼、鉴定费用。被上诉人凯耀公司答辩称：原审法院的判决事实清楚，证据确实充分，应予维持，请求驳回李周亚的全部诉讼请求。经查，原审法院查明事实无误，本院予以确认。本院认为：经鉴定，《认购书》客户联上指印为李周亚所留，虽然李周亚认为凯耀公司提供给其签署的《认购书》主要内容是凯耀公司事后填写的，但李周亚并未举证予以证实，本院不予采信，原审法院认定《认购书》合法有效，本院予以支持，李周亚、凯耀公司均应按《认购书》的约定全面履行自己的义务。关于《认购书》、《“新玥花园”选房确认书》上“李周亚”的签名问题。虽然上述签名经鉴定并非李周亚所签，但《认购书》客户联上指印为李周亚所留，根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第五条之规定，摁手印与签字具有同等法律效力，李周亚不能以未签名否定《认购书》的成立。同理，《认购书》确认了李周亚在签署《认购书》前已详细阅读并充分了解凯耀公司公示的《购房及红线内风险提示》，李周亚认为其没有在文件上签名，不清楚《购房及红线内风险提示》的抗辩理由不成立。至于《“新玥花园”选房确认书》，原审法院并未认定其效力，也未将其作为判决的依据。关于涉案的6000元的性质问题。根据《认购书》的约定，李周亚须在签订《认购书》时交付定金，结合李周亚支付6000元的时间，原审法院认定李周亚向某公司支付的6000元为定金并无不当，本院予以支持。李周亚主张该6000元为诚意金，但并没有提供相关证据证实其主张，对此本院不予采纳。综上所述，上诉人李周亚的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。审查原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费120元，由李周亚负担。本判决为终审判决。审 判 长 蔡粤海代理审判员 曹佑平代理审判员 谭碧婷二〇一五年十月二十七日书 记 员 王 健 来自