（2015）浦民一（民）初字第3241号
裁判日期: 2015-10-27
公开日期: 2015-12-22
案件名称
上海悦泓餐饮管理有限公司与新大陆发展(上海)有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市浦东新区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
上海悦泓餐饮管理有限公司,新大陆发展（上海）有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十三条第一款，第九十七条
全文
上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2015）浦民一（民）初字第3241号原告（反诉被告）上海悦泓餐饮管理有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人黄丽蓉，执行董事。委托代理人岳巍，上海市锦天城律师事务所律师。委托代理人徐艳丽，上海市锦天城律师事务所律师。被告（反诉原告）新大陆发展（上海）有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人TJOEMIAWKIE（林洁瑜），董事长。委托代理人孙欢成，上海市远东律师事务所律师。委托代理人符维伟，上海潘国新律师事务所律师。原告上海悦泓餐饮管理有限公司诉被告新大陆发展（上海）有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年1月9日立案受理后，依法适用简易程序审理，2015年1月28日被告新大陆发展（上海）有限公司提起反诉，本院受理后与本诉合并审理，后因案件审理需要转普通程序审理，于2015年2月4日、3月7日、7月8日、8月31日公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）上海悦泓餐饮管理有限公司（以下简称悦泓公司）的委托代理人岳巍、徐艳丽、被告（反诉原告）新大陆发展（上海）有限公司（以下简称新大陆公司）的委托代理人孙欢成、符维伟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告悦泓公司诉称，2013年8月15日原、被告签订一份商铺《租赁合同》，合同约定被告将位于上海市浦东新区南泉北路（原崂山西路）528号新大陆广场北楼二层N2-10B室的商铺（以下简称系争房屋）租赁给原告，以作餐饮经营之用，出租面积为315.66平方米，租期自2013年9月1日起至2018年8月31日止共计5年。租赁合同签署后，原告依约向被告支付了租赁保证金人民币（以下币种相同）267，876元，并预付首期三个月租金及物业费，进户前原告另向被告支付了装修押金3万元、装修出入证押金300元、装修垃圾清运费9，469.80元。原告装修完毕后，在按照相关法律规定申办餐饮企业服务许可证等营业执照的前置审批许可的过程中，发现被告租赁给原告的房屋中有部分面积属于违章建筑，虽经原告反复催要，被告始终未向原告提交系争房屋已经合法审批、验收合格的证明文件，又因为被告所出租的房屋无新风系统，直接导致原告至今无法办理餐饮企业服务许可证。另外在租赁合同的附件一（系争房屋的平面图）上明确标示出系争房屋的南门对面规划有连接南楼与北楼的连廊，被告的招商宣传册上也明确标示了该连廊，原告正是看重该连廊将使南楼的顾客能更方便的到达系争房屋，将能增加原告的顾客流量才选择租赁系争房屋，但该连廊至今未予修建，该瑕疵给原告正常经营带来了重大不利影响。由于被告交付的房屋存在上述诸多瑕疵，不符合合同要求导致原告无法实现预期经营收益，被告应当赔偿原告该预期经营收益损失，为此要求法院判决：1、确认原、被告于2013年8月15日签订的房屋租赁合同无效；2、被告返还租赁保证金267，876元、装修押金3万元、装修出入证押金300元；3、被告赔偿原告装修损失40万元；4、被告赔偿原告厨房设备损失92，000元；5、被告赔偿原告预期利益损失267，876元。被告新大陆公司辩称，原告主张合同无效没有依据，被告于2014年12月15日发出了解除通知，故双方的合同已于该日解除。因原告拖欠租金，被告根据合同已经将保证金全部冲抵了租金，没有多余的保证金返还。装修押金和装修出入证押金被告确实收到过，是否返还由法院判决。原告主张装修损失、厨房设备损失、预期利益损失均没有依据，如果原告装修确实存在损失，也应当按照残值进行计算。反诉原告新大陆公司诉称，反诉原、被告于2013年8月15日签订《租赁合同》，双方又于2014年8月12日签订了《补充协议》、9月15日签订了《补充协议-租金》。根据双方约定，反诉原告将系争房屋出租给反诉被告，租期为2013年11月21日至2018年11月20日，免租期为2013年11月21日至2014年4月19日，2014年9月前月租金为89，292元，2014年9月后月租金为68，822元等，双方对于租金的支付时间及逾期支付的违约责任等均有明确约定。合同签订后，反诉原告依约交付了房屋，反诉被告也对房屋进行了装修，并开业对外经营，然而反诉被告经常以生意不好、运营不善为由逾期付款，最后开始拒付自2014年11月起的租金、物业费等费用，为此反诉原告只能于2014年12月9日致函反诉被告，告知因其逾期不付租金等费用，双方租赁合同于2014年12月15日解除，并要求归还房屋、结清欠费。因反诉被告违约导致《租赁合同》解除，反诉被告依约应承担支付欠付的租金、物业管理费、滞纳金、违约金、房屋使用费等费用，故要求法院判决：1、确认双方的《租赁合同》于2014年12月15日解除；2、反诉被告将浦东新区南泉北路（原崂山西路）528号新大陆广场北楼二层N2-10B室房屋恢复原状后交还反诉原告；3、反诉被告支付反诉原告2014年1月8日至2014年4月19日的免租期租金299，433.99元，并支付免租期租金的滞纳金，以299，433.99元为基数，从2014年12月22日起算至判决生效之日止，按每日千分之一标准计算；4、反诉被告支付反诉原告房屋使用费，从2014年12月15日起计算至实际返还房屋之日止，按照每日3，441.10元的标准计算；5、反诉被告支付反诉原告解除合同违约金206，466元；6、反诉被告支付反诉原告电费3，111.70元、水费946.63元；7、反诉被告承担反诉费用。反诉被告悦泓公司辩称，租赁合同是否解除由法院依法判决。因为反诉原告提供的房屋存在瑕疵，导致反诉被告在免租期无法正常开业，不同意支付免租期租金。反诉被告在2015年2月6日已将房屋归还反诉原告，不同意支付使用费，如果法院认定要支付使用费，要求参照原合同租金水平适当下浮支付。反诉原告交付的房屋存在瑕疵，导致反诉被告相关证照无法办理，无法正常营业，反诉原告违约在先，为此反诉被告不同意支付解除合同违约金。水、电费同意支付。经审理查明，2013年8月15日悦泓公司（乙方）与新大陆公司（甲方）签订《租赁合同》一份，合同约定甲方将系争房屋（建筑面积315.66平方米）出租给乙方（该商铺的用途为商用，平面图见本合同附件一），租赁期限共5年，自2013年9月1日起至2018年8月31日止（暂定，以实际交房时间为准，租期向后顺延），商铺交付时间为2013年9月1日（暂定，最晚不超过9月30日）。合同第四条“租金、费用及付款方式”约定为：1、商铺租赁实行先付后用方式，租金计算年度以合同年为准；2、租金自租赁期第一日起算，2013年9月1日至2015年8月31日的月租金为89，292元、月物业管理费为14，205元，2015年9月1日至2017年8月31日的月租金为94，650元、月物业管理费为14，205元……，3、经双方商定，甲方同意免收乙方自2013年9月1日至2013年10月15日期间的租金……；5、本合同由于乙方的原因提前终止，则视为乙方自愿放弃享有的免租期，在不影响本合同约定的甲方其他权利的前提下，乙方须在七日内向甲方补交免租期内所有租金；6、租金每两个月为一期支付，乙方应于每个计租期的前月25日前向甲方付清该计租期租金……；8、该商铺的每月物业管理费为14，205元，该费用每2个月支付一次，由乙方在缴纳租金的同时一并支付；9、乙方应于交付日或之前向甲方（或管理公司）支付装修押金3万元，装修结束，经甲方或管理公司验收合格后一个月内无息返还……；11、乙方应支付该商铺免租期内的垃圾清运费，费用为30元／平方（米），每套商铺最高不超过1万元；12、如乙方逾期支付租金及本合同约定的各项费用，甲方有权自应付之日起每逾期一日按应付款的1‰向乙方收取滞纳金。合同第五条“保证金”约定为：乙方向甲方首次付款的同时，应向甲方支付该商铺租赁保证金，保证金为267，876元（三个月租金），租赁关系终止、解除时，甲方收取的商铺租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的租金及各项费用外，剩余部分无息归还乙方，如有不足，乙方应在七个工作日内补足差额。合同第八条“商铺返还时的状态”约定为：……，除甲方同意乙方续租外，乙方未按本合同约定时间将该商铺返还甲方的，应自逾期返还该商铺之日起，每逾期一日按当年度月租金5%向甲方支付使用费，……。合同第十条“解除本合同的条件及违约责任”约定为：一、乙方有权解除本合同的条件为：……，2、甲方交付的商铺不符合本合同的约定，致使乙方不能实现租赁目的，或甲方交付的商铺存在缺陷、危及乙方安全的，……；二、甲方有权解除本合同的条件为：……，5、乙方逾期不支付租金或本合同约定的各项费用累计超过十五天的，……；三、特别约定：乙方不得以任何理由不支付租金，乙方不支付租金视为乙方根本性违约；四、租赁期间如发生本条前述违约情形的，除按本合同约定承担违约责任外，违约方应向守约方支付违约金，违约金按当年度三个月租金水平设定，违约金不足抵付守约方损失的，违约方还应支付损失与违约金的差额部分。悦泓公司于2013年8月26日向新大陆公司支付了履约保证金267，876元，11月15日支付了装修出入证押金300元，11月18日支付了装修押金3万元。之后悦泓公司对系争房屋进行装修。2014年4月20日悦泓公司向新大陆公司递交了《申请报告》一份，提出因新大陆公司交付的租赁面积中二楼屋顶漏水，影响了其装修、营业、环评和消防的验收，造成至2014年4月19日才开始营业，故申请免租期延长至开业。2014年8月4日、8月6日新大陆公司向悦泓公司发出催讨2014年3月8日至2014年8月7日期间租金、物业管理费的《催款函》。针对悦泓公司提出《申请报告》，出于维护双方的合作关系及对悦泓公司《申请报告》反映问题的一次性解决，悦泓公司与新大陆公司于2014年8月12日签订了《补充协议》，内容为：1、原合同约定商铺租赁期共5年，自2013年9月1日起至2018年8月31日止，现双方经协商一致约定该房屋的租赁期限变更为2013年11月21日起至2018年11月20日止；2、原合同约定商铺交付时间为2013年9月1日，现双方经协商一致约定该房屋的交付时间变更为2013年11月21日；3、原合同约定甲方同意免收乙方自2013年9月1日至2013年10月15日期间的租金，现双方经协商一致约定该时间变更为2013年11月21日至2014年4月19日；4、乙方承诺保证开业经营活动合法且证照齐全，若受到行政管理部门查处，一切责任由乙方自行承担……；7、本协议签订后，因甲方已回应及处理乙方此次《申请报告》所反映的时间期内所有问题，且得到乙方认可，乙方不再向甲方主张任何权利；8、双方同意签订本协议的行为和事实仅一种基于双方协商一致的结果，本协议的订立不意味乙方《申请报告》所反映问题属实，不意味甲方存在任何违约情形，不意味甲方承认其应就任何争议向乙方承担任何责任，不意味甲方承认任何事实、主张。2014年9月15日双方又签订了《补充协议-租金》一份，约定：1、2014年9月份及以后的租金支付明细变更为2014年9月1日至2015年11月20日的月租金68，822元、物业费14，205元，2015年11月21日至2017年11月20日的月租金72，951元、物业费14，205元，2017年11月21日至2018年11月20日的月租金77，328元、物业费14，205元；2、乙方承诺保证开业经营活动合法且证照齐全，若受到行政管理部门查处，一切后果由乙方自行承担责任；3、乙方应于2014年9月30日前支付2014年9月1日至9月30日的租金及物业管理费等其他各项费用（包括水电费等），如未在2014年9月30日前支付本条所述租金及物业管理费等各项费用，则视为本补充协议无效。2014年9月26日起至11月26日新大陆公司数次向悦泓公司发送《催款函》，催讨该期间的租金和物业管理费。2014年12月9日新大陆公司向悦泓公司发出了《告知函》，告知悦泓公司因其逾期支付2014年11月、12月的租金、物业管理费166，054元，已超过30日，严重违反了合同的约定，故函告于2014年12月15日解除租赁合同，并要求悦泓公司于接函后24小时内清场、交还房屋并结清租金、物业费、违约金。2014年12月12日悦泓公司签收了上述《告知函》。2015年1月9日悦泓公司向本院提起诉讼如前。2015年4月1日悦泓公司与新大陆公司签署了房屋交接书，悦泓公司从系争房屋中迁出并将系争房屋交还新大陆公司。审理中，悦泓公司提出，其租赁系争房屋后进行了装修，现因新大陆公司违约提出解除合同，无论法院是否支持其主张的装修损失的诉讼请求，均要求对相关装修进行司法评估。2015年5月18日上海华瑞建设经济咨询有限公司就“新大陆北楼二层N2-10B室商铺装修装饰工程造价”出具了鉴定报告，鉴定结论为：双方无争议部分工程造价为271，590元，有争议部分共计四项，分别为更换塑钢窗（造价3，648元）、大堂柔性软风管（造价1，632元）、消防工程设计费（23，800元）、燃气工程计费（4万元），悦泓公司认为上述四项工程均为其施工或相关钱款已经支付，所以应计算在总的工程造价中，新大陆公司则认为塑钢窗、柔性软风管工程内容应属原有装修，悦泓公司没有证据证明属其添加，消防工程和燃气工程在房屋交付时就有一定的基本设施，悦泓公司装修时确实对该二项工程进行了施工，但工程款应按实际发生费用来确定，而现有现场无法确认实际发生的费用，对悦泓公司提供的相关收款收据真实性无异议，但对相关合同内容不确认。鉴定人员到庭表示对塑钢窗、柔性软风管工程内容，仅根据现场没有其他证据无法证明属悦泓公司施工，对于消防工程设计费，并不是所有的合同都有此项约定，燃气部分的施工内容客观存在，但是因为没有提供施工明细，无法判断相关造价。装修残值应按照总价款的5／6计算。庭审中，本诉原告悦泓公司明确诉请为：1、按照总平面图所示，系争房屋所在位置建设规划外墙边缘应该是在图纸的Q轴与P1轴之间，即外墙距离Q轴为2.2米，但是实际上根据现场图纸，系争房屋外墙已经到了P1轴，所以原图纸与实际图纸的差额就是新大陆公司违章建造出来的，所以租赁场地最南侧套内面积10.44平方米为违章建筑。因该部分建筑无产证，导致悦泓公司无法办理经营证照，由此悦泓公司的合同目的无法实现，故要求确认双方于2013年8月15日签订的《租赁合同》中租赁场地最南侧套内面积10.44平方米的租赁部分合同无效，其余面积的租赁合同解除；2、由于新大陆公司的过错导致合同解除，新大陆公司应予返还租赁保证金267，876元、装修押金3万元、装修出入证押金300元；3、经过司法鉴定，悦泓公司施工的有争议和无争议部分的装修总造价为340，670元，所以新大陆公司应赔偿装修损失340，670元；4、新大陆公司提供的整体房屋中存在部分违章建筑，导致悦泓公司不能实现租赁目的，构成违约，根据合同第十条第一款第二项、第四款约定，新大陆公司应支付解除合同违约金206，466元（月租金68，822元×3）。原告申请撤回要求被告赔偿原告厨房设备损失92，000元的诉讼请求。本诉被告新大陆公司认为：1、悦泓公司承租部位房地产权证平面图与合同附件平面图一致，平面图外形差异部分不涉及悦泓公司承租的区域，悦泓公司要求确认合同部分无效及要求解除合同的理由不能成立。因悦泓公司长期拖欠租金，新大陆公司已经发出了解除合同通知并已提起反诉要求确认合同解除；2、租赁保证金267，876元、装修押金3万元、装修出入证押金300元，新大陆公司确实收到过，租赁保证金已抵扣悦泓公司拖欠的2014年11、12月租金、物业费及部分免租期租金，对于出入证押金、装修押金是否返还由法院判决；3、由于违约方是悦泓公司，新大陆公司不同意赔偿装修损失、解除合同违约金，但同意补偿装修损失15万元。反诉原告新大陆公司明确反诉诉请为：1、2014年10月25日以后悦泓公司就没有支付过租金及物业管理费，为此新大陆公司多次催款未果，悦泓公司于2014年12月12日收到了新大陆公司发出的解除合同通知，故要求法院确认双方的《租赁合同》于2014年12月15日解除；2、因反诉被告拖欠租金导致合同解除，根据合同第四条第五项约定，悦泓公司应补交免租期租金及滞纳金，其中2013年11月21日至2014年4月19日的免租期租金为440，344.11元（日租金2，935.63元×150天），2014年11月1日至2014年12月14日的租金为99，556.21元（日租金2，262.64元×44天），2014年11月1日至2014年12月14日的物业管理费为20，548.60元（日物业管理费467.01元×44天），11月份租金的滞纳金5，505.76元（以68，822元为基数，从2014年9月26日起算至2014年12月14日，按照日千分之一的标准计算），12月份租金的滞纳金601.86元（以31，676.96元为基数，从2014年11月26日起算至2014年12月14日，按照日千分之一的标准计算），11月份物业管理费的滞纳金1，136.40元（以14，205元为基数从2014年9月26日计算至2014年12月14日，按照日千分之一的标准计算），12月份物业管理费的滞纳金124.22元（以6，538.14元为基数，从2014年11月26日计算至2014年12月14日，按照日千分之一的标准计算）；反诉原告将反诉被告之前支付的合同保证金抵扣了2013年11月21日至2014年1月7日的免租期租金及2014年11月1日至2014年12月14日的租金、物业管理费及租金、物业管理费的滞纳金后，反诉被告应支付从2014年1月8日起至2014年4月19日的免租期租金299，433.99元以及相应的滞纳金（以299，433.99元为基数，从2014年12月22日起算至判决生效之日止，按每日千分之一标准计算），双方的合同于2014年12月15日解除，根据合同规定的7天付款宽限期，滞纳金计算从2014年12月22日起算；3、根据合同第八条第二项约定，房屋使用费按照每日月租金的5%支付，悦泓公司支付新大陆公司房屋使用费应按照3，441.10元／日的标准，从2014年12月15日起计算至2015年4月1日止；4、根据合同第十条第四项约定，悦泓公司应按照三个月的月租金标准支付解除合同违约金206，466元；5、悦泓公司尚欠新大陆公司电费3，111.70元、水费946.63元应予支付。新大陆公司同时向本院申请撤回要求悦泓公司承担返还浦东新区南泉北路（原崂山西路）528号新大陆广场北楼二层N2-10B室房屋并支付恢复原状费用的诉讼请求。反诉被告对于反诉原告的诉讼请求提出：1、反诉被告确于2014年12月12日收到反诉原告的解除合同通知，但反诉原告交付的房屋有瑕疵，其违约在先，反诉原告要求确认合同解除的理由不成立；2、对反诉原告主张的租金、滞纳金计算的金额、起止时间、计算标准都无异议。根据合同第四条第三款的约定，免租期为2013年9月1日至2013年10月15日，但商铺实际交付时间变更为2013年11月21日，所以免租期应从该期间起算，同时由于反诉原告交付的房屋漏水，一直到了2014年4月19日反诉被告才能够正常营业，所以重新商定的2013年11月21日至2014年4月19日的免租期是新大陆公司对悦泓公司的优惠，对按标准计算该期间的租金金额为440，344.11元无异议，2014年1月8日至2014年4月19日期间的租金为299，433.99元亦无异议，但因合同解除原因在新大陆公司，新大陆公司没有理由要求悦泓公司补交免租期租金，即便法院认定悦泓公司要补交免租期租金，应补交免租期时间按合同约定为45天，而这段期间因房屋漏水，悦泓公司无法正常使用房屋，所以这45天的免租期租金也不应该支付，如要支付，也应按89，292元的20%标准支付。对于滞纳金，对计算滞纳金的租金基数、起止期间无异议，但因免租期租金不应支付，所以不存在滞纳金，如果法院判决应支付免租期租金，日千分之一的滞纳金标准已显属过高，悦泓公司要求调低至日万分之1.5的标准计算，如果法院判决悦泓公司要承担返还免租期租金及相应滞纳金的情况下，悦泓公司同意从已支付保证金267，876元中先行抵扣，如果抵扣，相应的免租期租金、租金物业管理费的滞纳金也应当按照日万分之1.5的标准计算；3、2015年2月6日反诉被告已经将钥匙还给反诉原告，物业也出具了收到钥匙的收据，所以该时间为反诉被告交还系争房屋之日，房屋使用费应该计算到2015年2月6日止，再则悦泓公司没有实际占用房屋，所以房屋使用费应该按照租金标准2，262.64元的50%计算每日使用费。4、由于合同解除责任在新大陆公司，悦泓公司不同意支付解除合同违约金，即使构成违约，新大陆公司主张的违约金过高，要求调低到按照一个月租金的标准计算；5、对反诉原告要求支付电费3，111.70元、水费946.63元无异议，同意支付。反诉被告另确认2015年2月6日反诉被告的东西并没有从系争房屋中搬走，一直到2015年4月1日才从系争房屋中完全撤离。反诉原告确认系争房屋的漏水问题确实存在过，但是并没有反诉被告在申请报告中陈述的那么严重。所以双方之后将免租期变更为150天不是针对漏水造成房屋无法使用所做的约定，而是因悦泓公司提出生意不好，要求降租，补充协议第七条中描述的“已经回应及答复的具体内容”是指新大陆公司已经维修了漏水问题，悦泓公司不能再用申请报告中的内容主张权利。悦泓公司则认为由于有漏水问题，房屋无法使用，所以2013年11月21日至2014年4月19日期间的租金应该按照租金89，292元的20%计算。以上事实，由经庭审质证的《租赁合同》、收据、《补充协议》、《补充协议-租金》、《申请报告》、催款函附邮寄凭证、租金付款通知书、公用事业费付款通知书、上海市产地产权证、档案机读材料、客户确认表、告知函附邮寄凭证和签收记录查询、上海华瑞建设经济咨询有限公司鉴定报告附发票等证据及当事人的陈述在案佐证。本院认为，未经合法批准建造的房屋，因其标的物具有违法性，该租赁合同应为无效。新大陆公司已经提供了系争房屋的房地产权证，而系争房屋的产证与租赁合同的平面图对比无法确认系争房屋最南侧套内面积10.44平方米的租赁部分为无证面积，故原告悦泓公司要求本院确认系争房屋最南侧套内面积10.44平方米的租赁部分合同无效的诉讼请求本院不予支持，同时悦泓公司无证据证明其未取得营业执照系因房屋部分面积无证所致，其主张因新大陆公司的原因导致合同目的无法实现的事实不能成立，故悦泓公司要求法院判决解除合同依据不足，对此诉请本院不予支持，同时对悦泓公司要求新大陆公司支付解除合同违约金、赔偿装修损失的诉讼请求亦不予支持。根据合同约定，悦泓公司逾期不支付租金或合同约定的各项费用累计超过十五天，新大陆公司有权解除合同，悦泓公司未能按期支付2014年11月1日起的租金和物业管理费，经新大陆公司催告后仍未支付，新大陆公司以此为由行使合同解除权符合合同约定，悦泓公司并于2014年12月12日收到了新大陆公司的解除合同通知，故新大陆公司要求本院确认租赁合同于2014年12月15日解除的诉讼请求本院应予支持。基于此，新大陆公司要求悦泓公司支付解除合同违约金符合法律、法规规定及合同约定，但因合同约定的违约金金额标准过高，本院根据悦泓公司的请求酌情确定为172，055元。对于新大陆公司和悦泓公司争议的系争房屋交还时间问题，本院认为，悦泓公司虽于2015年2月6日曾将系争房屋的钥匙交还给相关物业公司，但并未将自己的物品从系争房屋中搬出，所以悦泓公司仍实际使用着该房屋直至2015年4月1日，为此新大陆公司要求悦泓公司支付2014年12月15日至2015年4月1日期间房屋使用费并无不当，对于房屋使用费本院参照双方合同的约定并综合悦泓公司要求调整使用费的意见，酌情确定悦泓公司应予支付新大陆公司2014年12月15日至2015年4月1日期间房屋使用费为32.40万元。对于新大陆公司要求悦泓公司支付免租期内的租金、物业管理费及相应的滞纳金一节，本院认为，双方于2013年8月15日签订的《租赁合同》中对于免租期约定为2013年9月1日至2013年10月15日，2014年8月12日双方签订的《补充协议》对起租时间和租金等进行了重新约定，将免租期时间变更为2013年11月21日至2014年4月19日，所以悦泓公司认为免租期应为从2013年11月21日起算45天的观点无合同依据，对此观点本院不予采纳，悦泓公司于2014年4月19日开业，悦泓公司无证据证明因房屋漏水，2013年11月21日至2014年4月19日其装修一直处于停滞阶段，但由于双方重新商定的免租期期间并不单纯是新大陆公司对悦泓公司的优惠行为，其中亦包括对新大陆公司提供的系争房屋漏水问题给悦泓公司造成损失的一并处理，故虽由于悦泓公司的原因导致合同解除，但悦泓公司按约应承担支付的免租期租金应综合考虑上述原因，本院酌情确定为18万元，悦泓公司不同意支付免租期租金的观点本院不予采纳。双方对2014年11月1日至2014年12月14日期间悦泓公司应支付新大陆公司的租金和物业管理费金额分别为99，556.21元和20，548.60元意见一致，对此本院予以确认，对于2014年11月1日至2014年12月14日期间未付租金、物业管理费的滞纳金，因双方约定的计算滞纳金标准为日千分之一，该标准显属过高，本院根据悦泓公司的请求酌情确定按日万分之五的标准计算，悦泓公司应予支付2014年11月1日至2014年12月14日期间的租金和物业管理费滞纳金为3，684.12元，现新大陆公司要求将合同保证金267，876元先行抵扣上述悦泓公司应付的租金、管理费、滞纳金费用并无不当，上述钱款进行折抵后，悦泓公司应支付新大陆公司2013年11月21日至2014年4月19日期间的租金、物业管理费余额为35，912.93元，该款项根据合同约定应于2014年12月22日之前付清，悦泓公司逾期未付，应自2014年12月22日起按照日万分之五的标准支付滞纳金，悦泓公司与新大陆公司各自对于免租期租金和滞纳金的计算意见本院均不予采纳，悦泓公司要求新大陆公司返还合同保证金267，876元的诉讼请求本院不予支持。悦泓公司对应支付新大陆公司电费3，111.70元、水费946.63元无异议，故新大陆公司就此诉讼请求本院予以支持；悦泓公司因装修而支付给新大陆公司的装修押金3万元、装修出入证押金300元，现双方合同解除后，该款项新大陆公司应予返还给悦泓公司。悦泓公司申请撤回要求新大陆公司赔偿厨房设备损失、新大陆公司申请撤回要求悦泓公司恢复系争房屋原状并予返还的诉讼请求并无不当，本院予以准许。新大陆公司同意补偿悦泓公司装修费15万元并无不当，本院予以准许。综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条的规定，判决如下：一、原告（反诉被告）上海悦泓餐饮管理有限公司与被告（反诉原告）新大陆发展（上海）有限公司签订的《租赁合同》于2014年12月15日解除；二、反诉被告上海悦泓餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付反诉原告新大陆发展（上海）有限公司免租期租金、物业管理费35，912.93元；三、反诉被告上海悦泓餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付反诉原告新大陆发展（上海）有限公司免租期租金、物业管理费的滞纳金（以35，912.93元为本金，按日万分之五的标准，从2014年12月22日起计算至判决生效之日止）；四、反诉被告上海悦泓餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付反诉原告新大陆发展（上海）有限公司2014年12月15日至2015年4月1日期间的房屋使用费32.40万元；五、反诉被告上海悦泓餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付反诉原告新大陆发展（上海）有限公司解除合同违约金172，055元；六、反诉被告上海悦泓餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付反诉原告新大陆发展（上海）有限公司电费3，111.70元、水费946.63元；七、被告新大陆发展（上海）有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告上海悦泓餐饮管理有限公司装修押金3万元、装修出入证押金300元；八、被告（反诉原告）新大陆发展（上海）有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）上海悦泓餐饮管理有限公司装修补偿款15万元；九、驳回原告上海悦泓餐饮管理有限公司其余的诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费14，391元，由原告上海悦泓餐饮管理有限公司负担13，834元，被告新大陆发展（上海）有限公司负担557元；反诉案件受理费4，449.50元，由反诉原告新大陆发展（上海）有限公司负担1，000元，反诉被告上海悦泓餐饮管理有限公司负担3，449.50元；司法鉴定费12，000元，由原告上海悦泓餐饮管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长 陆 菁人民陪审员 张爱国人民陪审员 田有娣二〇一五年十月二十七日书 记 员 沈 洁附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。