（2015）成民终字第7176号
裁判日期: 2015-10-27
公开日期: 2016-12-26
案件名称
四川环福置地有限公司与闫井才、李向玉商品房预售合同纠纷二审民事判决书
法院
四川省成都市中级人民法院
所属地区
四川省成都市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
四川环福置地有限公司,闫井才,李向玉
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）成民终字第7176号上诉人（原审被告）四川环福置地有限公司。住所地：四川省成都市双流县东升镇迎春桥社区。法定代表人张高峰，经理。委托代理人刘涛，泰和泰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）闫井才，男，1969年7月1日出生，汉族，住安徽省亳州市谯城区。委托代理人李向玉，女，1972年11月12日出生，汉族，住四川省双流县，系闫井才之妻。被上诉人（原审原告）李向玉，女，1972年11月12日出生，汉族，住四川省双流县。上诉人四川环福置地有限公司（以下简称环福置地公司）因与被上诉人闫井才、李向玉商品房预售合同纠纷一案，不服四川省双流县人民法院（2015）双流民初字第3407号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年9月18日依法受理，组成合议庭于2015年10月19日公开开庭进行了审理，上诉人的委托代理人刘涛、被上诉人闫井才、李向玉到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原审法院经审理查明，2013年7月5日，闫井才、李向玉与环福置地公司签订《商品房买卖合同》及补充协议，主要约定，闫井才、李向玉购买环福置地公司开发的位于双流县东升镇葛陌村成都美国城一期1幢2层21083号商铺，测绘建筑面积18.89平方米，总价款358192元。第十条约定，“出卖人应当在2014年12月31日前向买受人交付该商品房；该商品房交付时应当符合下列条件：1、该商品房已取得规划验收合格证；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测报告书”。第十二条约定，“除不可抗力外，出卖人未按照第十条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按下列方式处理：（2）逾期超过90日后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知书送达之日起15日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的10%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金，并于该商品房实际交付之日起15日内向买受人支付违约金”。另查明，闫井才、李向玉于2013年7月5日向环福置地公司支付了全部购房款共计358192元。因环福置地公司逾期交房，闫井才、李向玉于2015年4月3日、4月13日用邮政特快专递方式向环福置地公司送交了退房通知书及解除商品房买卖合同通知书。2013年7月5日，闫井才、李向玉与成都普菲特公司（以下简称普菲特公司）签订了《商铺委托经营管理合同》，合同约定闫井才、李向玉将购买的该商铺委托给普菲特公司使用或租赁，委托期限为十五年，自2013年7月6日开始计算经营管理时间，从第四年起普菲特公司向闫井才、李向玉支付租金。闫井才、李向玉在本案中诉请判令：1、解除2013年7月5日，闫井才、李向玉与环福置地公司签订的《商品房买卖合同》及补充协议，退还闫井才、李向玉购房款358192元；2、环福置地公司在退房通知书送达之日日起15日内按照闫井才、李向玉全部已付款的10%向闫井才、李向玉支付违约金，及损失42983元。上述事实，有双方当事人陈述、商品房买卖合同、商品房买卖合同补充协议、收款收据、邮政快递单、成都电业局供电方案答复单、商铺委托经营管理合同等证据在卷佐证。原审法院认为，双方签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反有关法律、行政法规的强制性规定，应认定有效，双方当事人均应按合同的约定严格履行各自的义务。闫井才、李向玉按约定向环福置地公司全额支付了购房款358192元，环福置地公司应按约定于2014年12月31日前向闫井才、李向玉交付符合交付条件的商品房。环福置地公司非因不可抗力的问题导致不能按期交付房屋，已构成违约，应当承担违约责任，环福置地公司辩称闫井才、李向玉与普菲特公司签订的《商铺委托经营管理合同》，闫井才、李向玉已将办理商铺交接事宜委托给普菲特公司，但合同具有相对性，该辩称理由不能免除环福置地公司的违约责任。依合同约定，环福置地公司逾期90日未交房，闫井才、李向玉有权退房，环福置地公司应当向闫井才、李向玉退还全部已付款，即358192元。根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”的规定，闫井才、李向玉主张的违约金为358192元×10%=35819.2元，闫井才、李向玉于2013年7月5日向环福置地公司支付了全部购房款，现因环福置地公司违约，其未能按期取得房产，资金也存在占用损失，其所主张的违约金并未过分高于因合同解除给闫井才、李向玉造成的资金占用损失，故环福置地公司抗辩违约金过高要求调整的请求，原审法院不予采纳。对于闫井才、李向玉主张环福置地公司承担全部已付购房款的利息损失约42983元的诉讼请求，因双方合同约定的违约金已对违约损失进行了概括计算，弥补了守约方损失，闫井才、李向玉该主张无法律依据，原审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、解除闫井才、李向玉与环福置地公司于2013年7月5日签订的商品房买卖合同。二、环福置地公司于判决生效后十日内向闫井才、李向玉返还购房款358192元，支付逾期交房违约金35819.2元。三、驳回闫井才、李向玉的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行的债务利息。案件受理费3927元，由环福置地公司承担。宣判后，原审被告环福置地公司不服，向本院提起上诉。其主要上诉理由为：双方订立买卖合同的同时，闫井才、李向玉还与成都普菲特公司订立了商铺委托经营管理合同，说明闫井才、李向玉购买房屋的目的是为了进行投资，而不是为了自住，所以闫井才、李向玉不存在损失。环福置地公司也没有收到过解除合同通知书。请求撤销原判，改判驳回闫井才、李向玉全部诉讼请求。被上诉人闫井才、李向玉答辩称，一审法院判决认定事实清楚，程序合法，适用法律和判决结果正确，故请求维持。二审中，双方均未提交新的证据。本院经审理查明的案件事实与原审法院审理查明的案件事实一致，对此，本院予以确认。另查明，截止2014年12月31日，环福置地公司未取得案涉房屋规划验收合格证。本院认为，按照双方合同约定，环福置地公司应于2014年12月31日前向闫井才、李向玉交付符合交付条件的房屋，但截止上述时间，环福置地公司未能取得案涉房屋规划验收合格证，已构成违约，本案中闫井才、李向玉以双方合同第十二条约定主张解除合同并要求环福置地公司承担违约责任符合双方约定，原判予以支持正确。原判认定事实清楚，证据充分，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案一审案件受理费按一审法院确定的负担方式执行；二审案件受理费7210元，由四川环福置地有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 唐 骥代理审判员 赵 锋代理审判员 龚 耘二〇一五年十月二十七日书 记 员 吴丹丹 关注公众号“”