（2015）浦民一（民）初字第17741号

裁判日期: 2015-10-27

公开日期: 2016-01-05

案件名称

陈瑾、杨玲与上海中融国际商城有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

上海市浦东新区人民法院

所属地区

上海市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

陈瑾,杨玲,上海中融国际商城有限公司

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第六条，第八条第一款

全文

上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2015）浦民一（民）初字第17741号原告陈瑾，女，1974年7月10日生，汉族，住上海市普陀区。原告杨玲，女，1970年9月4日生，汉族，住上海市徐汇区，现住上海市徐汇区。上列原告共同委托代理人杨仲侃，上海凯正律师事务所律师。被告上海中融国际商城有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人龚建欣，总经理。委托代理人吴蒙，天册（上海）律师事务所律师。委托代理人元玲慧，天册（上海）律师事务所律师。原告陈瑾、杨玲诉被告上海中融国际商城有限公司（以下简称中融公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年5月12日立案受理后，于2015年7月1日、2015年8月7日公开开庭进行了审理，后根据案情需要，依法转为普通程序，于2015年10月8日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人杨仲侃、被告的委托代理人吴蒙、元玲慧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈瑾、杨玲诉称，2010年5月13日，原告与被告签订《关于中融国际商城整体经营的协议书》（以下简称《整体经营协议书》），该协议约定被告向原告支付的首年租金额及每年租金递增额，实际使用人上海歌城租赁合同约定的租金额与合同约定的租金额的差额，由乙方按月予以补贴。按照合同约定，2014年7月到2015年6月的月租金为人民币（以下币种相同）5，194元，2015年7月到2016年6月的月租金为5，272元，但从2014年9月开始，被告支付租金不正常，时断时续，到2015年开始，变更为3，704元每月。根据合同约定，如果被告违反协议补贴约定，应当向原告承担违约责任，按未付款的千分之一每日承担滞纳金，同时商城实际承租户正常承租并按期支付租金期间，如因被告原因自行终止补贴的，则被告应向原告承担相当于剩余未付补贴金额的违约金。故原告起诉来院，要求判令：1、被告支付拖欠租金11，421元（2014年11月到2015年6月）；2、被告支付违约金11，421元，滞纳金（按未付款每日千分之一为标准计算）。庭审中，原告撤回有关滞纳金的诉讼请求。被告中融公司辩称，不同意原告的诉请。中融国际商城七楼的租赁发生在原告与第三方上海歌城娱乐管理有限公司（以下简称上海歌城）之间，被告不是承租方，仅受小业主委托代为签约。原告主张租金及违约金的依据是《整体经营协议书》，但这份协议书履行的前提是中融1-8层按照当时的环境整体经营，但现在整体经营的前提已经不存在，故租金补贴的约定没有义务继续执行。2014年11月10日之后，实际上七楼的所有租赁合同由七楼业主代表小组和实际承租方进行签订的，被告只是起到代表七楼小业主与上海歌城签约的角色，不是一方当事人，故没有义务对租金进一步补贴，也不需要支付违约金。经审理查明，上海市浦东新区浦东南路XXX号XXX-XXX室房屋系两原告所有。2010年5月13日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《关于中融国际商城整体经营的协议书》，约定：鉴于：1、根据2009年3月26日中融国际商城商铺业主代表和乙方签订的《人民调解协议书》，乙方的租赁期限于2010年3月31日届满；2、上海永乐通讯设备有限公司（以下简称永乐公司）同意整体承租中融国际商城1-6层；3、中融国际商城业委会已就商城“整体经营”及租赁期限、回报条件征求1-8层全体商铺业主意见，同意者91.04%，不同意者5.94%，退回信件3.46%，据此根据绝大多数业主意见在政府有关领导部门支持下确定中融国际商城1-8层继续采取整体经营方式。一、甲方同意将中融国际商城1-8层整体出租并统一经营的出租条件为：1、租赁期10年；2、首年的年净租赁回报率应相当于2004年首次购房原值的8.50%；3、租赁期内净租赁回报的递增率：每个租赁年度在上一个租赁年度的租金总额基础上递增1.50%。三、为支持中融国际商城1-8层的后续整体经营，乙方在永乐公司整体承租中融国际商城1-6层，上海歌城承租7层，上海梅园村承租8层期间给予甲方的补贴内容为：1、租金补贴：（2）自2010年6月16日起，上海歌城（商城7层）租赁合同约定的租金额与甲方要求的租赁回报额（本协议第一条第2、3款）之间的差额，由乙方按月对中融国际商城7层商铺业主予以补贴；3、业主租赁回报的转付：租赁期间，乙方取得各层承租商户的租金后，于每月30日向业主转付代缴税费后的次月租金，同时支付第一条约定的补贴；5、中融国际商城7层、8层后续的租赁安排：乙方应协调上海歌城和上海梅园村租赁合同到期的续签事宜，续租期限至2020年3月31日止。满足本款前述约定后，中融国际商城7层、8层现有承租合同到期后的承租租金条件与甲方要求的租赁回报额（本协议第一条第2、3款）的差额，由乙方依照本协议予以补贴。同时，甲方同意依照第三条第2款给予承租商户免租期。四、签约安排：由于中融国际商城1-8层业主人数众多，故甲方同意授权乙方在满足本协议第一条约定的条件下，全权代表甲方与中融国际商城1-6层的承租户永乐公司以及中融国际商城7层、8层现有承租合同到期后的承租户签署租赁合同，并认可租赁合同所作约定。五、违约责任：1、如永乐公司、上海梅园村、上海歌城或中融国际商城7层、8层后续承租户在承租期间发生违约行为的，由其依照租赁合同约定承担违约责任，违约赔偿、补偿均归属于甲方。乙方对上述承租户的违约行为不承担赔偿责任，但乙方应及时告知甲方并配合甲方对上述承租户进行赔偿；2、如乙方违反本协议所作补贴约定的，应当向甲方承担违约责任，即如因乙方原因导致向甲方迟延支付补贴的，每延期一日应按照延期支付补贴额的千分之一承担滞纳金。如在商城实际承租户正常承租并按期支付租金期间，如因乙方原因自行终止补贴的，则乙方应向甲方承担相当于剩余未付补贴金额的违约金（如系商城实际承租户终止支付租金或擅自提前解除合同，乙方可终止补贴，无需承担本款约定的违约责任）。2005年6月27日，被告（甲方）、上海歌城音乐娱乐有限公司（乙方）、上海中融置业集团有限公司（丙方）、上海歌城餐饮娱乐有限公司（丁方）签订《中融国际商城商铺租赁合同书》，约定：乙方向甲方承租中融国际商城第七层店铺；租赁期限自2005年11月11日至2011年11月10日。合同另对租金等情况进行了约定。2010年4月29日，被告（甲方、出租方）与上海歌城娱乐管理有限公司（乙方、承租方）签订《补充协议》，租期延长至2014年11月10日，2011年11月11日起年租金为470万，2012年11月11日起470万的基础上每年递增1.50%。2014年11月28日，被告（甲方）与上海歌城（乙方）签订《续签合同》，约定：根据2014年9月24日上海中融国际商城七楼业主会议精神，经多数业主代表的同意及少数服从多数的原则，现委托甲方在2005年6月甲乙双方签订的《中融国际商城租赁合同（补充合同）》，具体条款如下：一、甲方接受七楼多数业主委托将七楼面积继续租赁给乙方，期限从2014年11月11日至2017年11月10日止；二、租金第一年为435.60万元。其中现金为410万元，25.60万元为歌城的现金消费券。房租的现金部分乙方于每月15日前将下个月的租金支付给甲方，甲方在收到乙方的租金后（第一年的月租金为34.166万元），按面积分别支付给七楼每位小业主；三、自2015年11月11日开始，乙方租金在上一年租金的基础上递增1.50%；四、2017年5月10日前，乙方应书面提出是否续租要求及续租条件，若2017年8月10日前甲乙双方未达成续租协议，则甲方受委托人的委托有权于2017年11月10日收回出租房屋。庭审中，原、被告一致确认，2014年10月份之前，被告每月发放租金5，194.61元。2015年1月16日，被告发放租金7，719.46元（分三笔支付，分别是1，731.54元、2，395.17元及3，592.75元）；2015年2月2日，被告发放租金7，596.76元（分三笔支付，分别是186.94元、3，704.91元及3，704.91元）；2015年3月2日，被告发放租金3，704.91元；2015年3月27日，被告发放租金3，704.91元；2015年4月28日，被告发放租金3，704.91元；2015年5月27日，被告发放租金3，704.91元。关于上述月租金发放情况，被告表示，根据2014年11月28日《续签合同》，2014年11月11日至2015年11月10日的租金为435.6万元，其中现金410万元，25.60万元为歌城现金消费券，消费券折现按券面50%折换成现金。后受七楼业主中四位（陈才平、陈国庆、高淑平、胡佳）的通知，他们已经和上海歌城谈妥，七层全部业主的消费券均折现成现金发放，故七楼第一年需支付给业主租金422.80万元，按照业主所占面积分配，2014年11月11日起，原告每月应分配租金3，704.91元。2015年1月16日支付的1，731.54元对应的是2014年11月1日到2014年11月10日的租金按日租金比例折算下来的（含补贴），2014年11月10日，每月应付租金变更为3，704.91元，所以2015年1月16日另外的两笔以及2015年2月2日的186.94元对应了2014年11月11日到2014年12月底的租金，其中2015年1月16日的2，395.17元就是把2014年11月份的租金支付完毕了，剩下就按照每个自然月的租金进行支付的。原告表示，如果按照被告的逻辑是这样计算。但是原告认为原、被告之间是租赁关系，租赁合同就是2010年5月13日双方签订的《关于中融国际商城整体经营的协议书》，被告与上海歌城是转租关系，转租合同对于租金的约定不影响原、被告之间的租金约定。被告仍然应当以《关于中融国际商城整体经营的协议书》中约定的租金标准支付给原告月租金。另查明，2013年2月5日，永乐公司（甲方）与上海中融国际商城有限公司（乙方）签订《中融国际商城整体经营项目合约解除协议书》，解除了永乐公司承租中融国际商城1-6层房屋租赁关系。2014年5月26日，上海承望资产管理有限公司及上海市浦东新区中融大厦业主委员会共同向上海工商行政管理局出具函件一份，写明：永乐公司在中融国际商城1-6层的租赁关系解除，1-6层业主代表注册成立上海承望资产管理有限公司，代表业主统一对外招商、运营。庭审中，根据原告自述，中融国际商城1-6楼永乐公司终止租赁后，由业主自行收回，被告没有继续支付补贴。庭审中，被告提供以下几份证据：1、2014年9月21日，中融国际商城7楼业主《会议纪要》复印件，用以证明：7楼业主成立七人业主代表，（包含胡佳、陈国庆、陈才平、高淑平等人），该七人业主代表与现承租人上海歌城对于后续租赁事宜进行谈判，并对租金的约定标准进行了限制。2、未参会业主同意会议纪要的确认文件的复印件，用以证明：未参与2014年9月21日的会议的七楼业主，之后都对于该《会议纪要》的内容进行了确认，其中包括本案两原告的签字。3、业主微信群聊天记录复印件，用以证明：两原告对会议纪要、会后补签、委托书及七位业主代表给上海歌城的租赁方案是明知的。微信群中有一位叫“上海商城陶炯”的人说他代表三个商铺，其中包括两原告的系争房屋，故当时会后补签的原告签字有可能不是原告本人签署，而是陶炯签署。4、上海歌城出具的《情况说明》若干份，用以证明：在上海歌城和七楼七位业主代表商洽续租过程中，业主代表已就授权情况进行了说明，上海歌城与七位业主代表达成了七楼的租赁条件。由于被告方无法获取证据原件，故将会议纪要、会后补签、委托书等文件复印给上海歌城，上海歌城予以确认。5、2015年2月25日，被告与中融国际商城八楼业主代表签订的《委托书》及被告的情况说明，用以证明：中融国际商城8楼上海梅园村餐饮管理有限公司的租赁合同已于2015年3月31日到期终止，新承租方为上海港豪投资管理有限公司，签订新合同后，被告不再执行补贴约定。6、2015年6月30日，被告出具的《关于会议纪要签字授权的情况说明》，用以证明：被告对于会议纪要的签字授权情况进行汇总和统计。7、2014年10月30日，由七人业主代表签名的“致上海歌城”函件复印件一份，用以证明：七人业主代表告知上海歌城，业主同意租金在原年租金484（万，漏写）元的基础上下降11%，其中1%用于歌城券抵用给业主，期限延期至2020年11月10日。8、2014年11月28日的《委托书》一份，上面写明：根据2014年9月24日，上海中融国际商城七楼业主会议精神，经多数业主代表的同意及少数服从多数的原则，现委托中融国际商城有限公司与上海歌城娱乐有限公司签订书面《租赁合同》。具体委托条件如下：一、七楼业主同意将七楼面积继续租赁给上海歌城娱乐有限公司，期限从2014年11月11日至2017年11月10日止；二、租金第一年为435.60万元。其中现金为410万元，25.60万元为歌城的现金消费券；三、从2015年11月10日开始，在上年度租金的基础上逐年递增1.50%，歌城以现金支付，至2017年11月10日止，每年以此类推；四、受托人还需在与承租人签署的《租赁协议》中注明以下内容：2017年5月10日前，承租人应书面提出是否续租及续租条件，若2017年8月10日前双方未达成续租协议，则委托人有权于2017年11月11日收回出租房屋。上述协议有“陈国庆”、“陈才平”、“高淑平”等人签名。关于上述八份证据来源，被告表示，被告庭后联系上其中三名业主代表：陈才平、高淑平和胡佳。高淑平说资料在胡佳和陈才平手上，陈才平说会议纪要补签资料在胡佳处，胡佳本人在美国，她通过微信形式将资料发送给被告，三人均不愿意出庭作证。对于被告提供的上述八份证据，其中第一到第七份，原告认为没有原件，真实性不予认可，对于第八份证据，原告认为虽系原件，但无法确认上述签名是否为业主本人所签。为进一步证明己方主张，被告申请上海歌城副经理吴文浩出庭作证。证人陈述：2014年7月份，7楼业主派了代表跟上海歌城谈了几轮续签事宜，具体代表名称证人记不清，一共推选了六七个人，这六七个人自述是全体业主的代表，并说他们有一个微信群，是全体业主推选出来的代表。证人代表上海歌城与小业主磋商的，经过几轮谈判，租金在不断协商，最终双方达成共识，在2014年11月份续签了三年的合同，合约上附有小业主委托被告签约的委托书（指2014年11月28日的《委托书》），七个人是以少数服从多数的形式作为代表的，合同是上海歌城与接受业主委托的被告签订的。商洽的过程中，上海歌城收到过会议纪要、会议补签、委托书等文件。新合同之所以比原合同的租金降低，是因为当时市场经济低迷，上海歌城对原有租金标准已无力承担，上海歌城先跟被告说要求降低租金，被告说他们没有权利降低租金，故上海歌城直接跟小业主商谈租约事宜。商谈过程中，上海歌城曾提出要将租期延长至2020年，但小业主不同意，经过反复磋商，最后将租期延长了三年。原告对于证人证言的真实性表示质疑，认为2014年11月28日的委托书上没有全部七人的签字，且最终的合同租金与2014年10月30日七人代表致上海歌城函件上的租金数额不一致。被告对于证人证言真实性予以认可，认为证人证言与被告方提供的一系列资料复印件均相印证。关于原告的诉讼请求，原告表示，诉请一的欠付租金指2014年11月到2015年6月间，按照应付款每月5，194.61元计算，扣除被告已付款金额，计算出剩余租金为11，421元。诉请二的违约金根据《关于中融国际商城整体经营的协议书》第5.2条，“如因乙方原因自行终止补贴的，则乙方应向甲方承担相当于剩余未付补贴金额的违约金”，故计算出违约金数额为11，421元。被告对于上述两项诉讼请求，均不同意支付。上述事实，由双方当事人提供的《关于中融国际商城整体经营的协议书》、房地产权证、《续租合同》、证人证言等证据及原、被告告当庭陈述在案佐证，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案争议焦点有二：一、原、被告之间是何种法律关系。原告认为，原、被告之间是租赁关系，被告再将中融国际商城7楼转租给上海歌城。被告则不予同意。对此，本院认为，《关于中融国际商城整体经营的协议书》第四条签约安排明确约定：由于中融国际商城1-8层业主人数众多，故甲方（原告）同意授权乙方（被告）在满足本协议第一条约定的条件下，全权代表甲方与中融国际商城1-6层承租户以及7层、8层现有承租合同到期后的承租户签署租赁合同。故被告处于接受原告委托，代表原告签署租赁合同的地位。原告主张的租赁关系，本院难以采纳。二、被告是否需要继续给予原告补贴。《关于中融国际商城整体经营的协议书》第三条第5款约定：乙方应协调上海歌城和上海梅园村租赁合同到期的续签事宜，续签期限至2020年3月31日止。满足本款前述约定的，被告给予补贴。被告抗辩称，上海歌城的续签合同，无论是租期还是租金，均系业主代表自行与上海歌城协商的，并非被告协调的结果，故不同意承担补贴。对此本院认为，首先，从被告提供的证据上来看，被告提供的大量证据虽为复印件，但与上海歌城副经理的证词均一一印证，而上海歌城的证人证言已明确说明整个续签的磋商事宜均是上海歌城与七楼业主代表进行的。被告对于为何获取不到证据原件也给予了合理的解释。证人与原、被告之间均无利害关系，其证言具有相对较高的证明力，可以采信；其次，被告提供了2014年11月18日《委托书》原件，虽然原告对于该份证据上签名的真实性有异议，但是并未提出相反证据佐证，且该《委托书》的内容与被告的陈述、被告提供的其他证据以及证人证言相印证，而且《委托书》落款签名的四人与被告陈述的七人业主代表中四人名称一致，故该《委托书》的证明效力本院予以认定；再次，从上海歌城2010年4月份的《补充协议》和2014年11月份的《续租合同》对于租金的约定来看，2014年年租金已超过480万元，续租后，年租金降至422.80万元，整整少了近六十万元。根据原、被告《关于中融国际商城整体经营的协议书》的约定，如果《续租合同》确为被告主导，这意味着以此租金标准，被告每年需多支出近六十万元的补贴，这不符合一个商业主体作出重大决策时正常理性的判断；最后，从中融国际商城整体运营状况来看，《关于中融国际商城整体经营的协议书》签订时的整体经营状况已改变。1-6楼业主收回自行管理，被告不再支付补贴；对于8楼，被告提供证据证明已变更了承租户，且被告不再支付补贴，对此原告并未提出相反证据予以否定。该协议书没有约定，7楼在续签不成功的情况下，被告是否需要继续支付补贴。但从1-6楼及8楼的运营现状来看，均未续签成功，而被告确已停止了补贴的支付。在这种情况下，被告认为《续签合同》是7楼业主主动积极的磋商促成的具有合理性。综上，从民事诉讼证明标准高度盖然性的角度上说，被告的抗辩更符合客观实际。根据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条之规定，判决如下：驳回原告杨玲、陈瑾的全部诉讼请求。案件受理费247元，由原告杨玲、陈瑾负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审　判　长　黄　政审　判　员　孙　闫人民陪审员　曹　璐二〇一五年十月二十七日书　记　员　尹俐媛附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 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