（2015）宜民初字第102号
裁判日期: 2015-10-27
公开日期: 2016-06-01
案件名称
宜黄县蓝水罐头食品有限公司与杨全兴合资、合作开发房地产合同纠纷一审民事判决书
法院
宜黄县人民法院
所属地区
宜黄县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
宜黄县蓝水罐头食品有限公司,杨某
案由
合资、合作开发房地产合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第一百零七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百五十三条
全文
江西省宜黄县人民法院民 事 判 决 书（2015）宜民初字第102号原告宜黄县蓝水罐头食品有限公司。法定代表人孔祥伯，该公司执行董事。委托代理人罗明联，宜黄县城关法律服务所法律工作者。被告杨某，族，年月日出生，江西省临川区人。委托代理人曾志宏，江西抚仁律师事务所律师。委托代理人李三梅，江西抚仁律师事务所律师。原告宜黄县蓝水罐头食品有限公司诉被告杨某合资、合作开发房地产合同纠纷一案，本院于2015年6月3日受理，依法由审判员贺红基担任审判长，与审判员龚晗璐、人民陪审员黄瑞才组成合议庭公开开庭进行了审理。原告宜黄县蓝水罐头食品有限公司（以下简称蓝水食品公司）的法定代表人孔祥伯及原告蓝水食品公司的委托代理人罗明联，被告杨某的委托代理人曾志宏、李三梅到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告蓝水食品公司诉称，我公司在宜黄县中港镇原来有一块工业用地，后经申请变更为商住用地，并进行房地产楼盘开发（紫阳华府）。被告杨某原本是准备挂靠建筑公司来给我公司开发的楼盘施工的，被告向原告提出想一起合资、合作开发该楼盘，经磋商，双方于2014年3月22日，签订合作《协议》，协议约定，将原告用于开发楼盘的土地8200平方米作价660万元，分为两股，原、被告双方各持50﹪股份，认购之后双方按股份出资兴建，享受权益，承担风险。被告杨某认购50﹪股份，应支付给原告的330万元分三期给付，签订协议时支付60万元，2014年4月10日之前支付140万元，剩余130万元限实行于2014年8月30日之前付清或在被告承建紫阳华府施工工程款中相抵结算。被告杨某分两次向原告支付了100万元后，再也没有支付任何款项。因考虑到被告实际经济困难，2014年11月18日，原、被告双方又签订一份补充协议，协议约定：被告杨某本应于2014年4月10日之前支付的140万元，已付了40万元，剩余100万元延期至2014年12月底或在售房款中被告应得的部分中扣除支付给原告，利息按月息2﹪计算，直至付清之日止；其余130万元按原协议在被告承建紫阳华府施工工程款中相抵结算。因被告杨某通过挂靠江西省益众建筑工程有限公司，实际负责紫阳华府楼盘工程的施工建设，被告杨某又多次央求原告给予帮助，原告分别于2014年10月28日、2014年11月16日、2015年2月16日三次借给被告共70万元，直至目前被告将工程停工，按照施工合同结算，被告原本应支付给原告的第三期款项130万元尚抵扣不足，仍欠原告255775元。另外，原告为办理紫阳华府楼盘开发、销售等所需资质，以及勘察、审批、市政配套、附属设施施工等已单方垫付了费用513089元，被告应按50﹪份额计算，支付给原告256544.5元。原告多次找被告协商，但无法达成一致意见，为维护原告的合法权益，特向法院起诉，请求：一、判令被告支付原告合作出资人民币100万元以及算至2015年5月10日的利息26万元，并保留日后利息的追偿权；二、判令被告支付原告第三期应支付的合作出资款130万中抵扣后尚欠的255775元；三、判令被告归还原告借款人民币70万元；四、判令被告支付原告办理资质、勘察、审批、市政配套、附属设施施工等已单方垫付了费用的50﹪，计人民币256544.5元；五、责令被告继续组织施工团队，保质保量完成施工；六、本案诉讼费由被告承担。被告杨某辩称，首先，原告的诉讼请求混乱，既有原、被告双方共同开发房地产的合作合同关系，又有原、被告双方借款的民间借贷关系，请求法庭确定其中一个法律关系作为案由予以审理。其次，原告的诉讼请求没有事实依据，原告自己存在严重的违约，请求法庭驳回原告的诉讼请求。原告蓝水食品公司为证明其主张，提交了以下证据：第1组证据：原告的营业执照、组织机构代码证、企业法定代表人证明复印件各一份，被告杨某的常住人口查询信息一份，证明原告蓝水食品公司和被告杨某的基本信息。被告杨某对该组证据不持异议。本院认为，该组证据符法律规定的要求，可以达到原告的证明目的，故本院对该组证据予以采信。第2组证据：证人陈某出庭作证的证人证言一份，照片10张，证明原、被告双方合资、合作开发的楼盘紫阳华府一期5栋，只有2栋完成了主体结构，现已全面停工。被告杨某对该组证据证明的事实不持异议，但其提出证人所说“之前工程处在施工阶段时曾停工过一个月”与事实不符，另外证人证言还证明了已建好的楼盘中销售了7至8套。本院认为，该组证据符合法律规定的要求，被告也对待证事实无异议，故对该组证据证明的事实予以认定。另外，证人所说“已建好的楼盘中销售了7至8套”也只是从别处听来，证人本身无从知道紫阳华府的销售情况，故对证人的该说词不予采信。第3组证据：《协议》、《补充协议》、《紫阳华府建筑承包协议》各一份，证明原、被告双方按50﹪的份额合作进行房地产开发，原告以土地作价660万元出资，被告应支付给原告330万元出资款等事实。被告杨某对该组证据真实性、合法性、关联性不持异议。另外，被告认为其应支付给原告的330万出资，已经支付了第一期60万元，第二期140万也已支付了40万元，剩100万元，经双方确认应当在以后的售房款中结算再支付给原告，且约定了利息。被告通过挂靠成为紫阳华府的实际施工人，《紫阳华府建筑承包协议》约定，两层主体完成后甲方开始付款，但甲方未按合同实际履行。本院认为，该组证据中《协议》、《补充协议》与本案审理的合资、合作开发房地产合同纠纷具有关联性。《紫阳华府建筑承包协议》从该证据看，系由甲方宜黄县蓝水罐头食品有限公司与乙方江西省益众建筑工程有限公司签署的，属于建设工程施工合同范畴，不属于本案审理范围。故本院对《协议》、《补充协议》所证明的原、被告双方合资、合作开发房地产，以及协议约定内容和已经履行部分的事实予以认定。第4组证据：紫阳华府施工设计平面图2大张复印件，证明被告杨某作为实际施工人在紫阳华府施工中，已完成的可结算65﹪工程款的主体工程具体面积为5108.27平方米。被告对此证据真实性提出异议，其表示可结算的具体面积需要原、被告双方一起核对后才能确认。本院认为，该组证据待证明事实与原、被告双方合资、合作开发房地产合同纠纷没有关联性，紫阳华府的具体施工结算应通过另外的途径进行解决，本案不予审理。第5组证据：被告杨某出具给原告法定代表人孔祥伯的借条三份，银行转账凭证两份，证明被告在紫阳华府建设工程施工期间向原告借款70万元。被告杨某认为该组证据与本案没有关联性，借条、转账凭证均未载明是向本案原告蓝水食品公司借的款。本院认为，该组证据与本案原、被告双方合资、合作开发房地产合同纠纷这一法律关系没有关联性，该组证据待证明借款双方之间的民间借贷关系应通过另外的途径解决，本案不予审理。第6组证据：原告为办理紫阳华府开发建设各项手续，以及为完成紫阳华府一些附属设施工程而垫付的款项票据复印件93页，证明原告在双方合资、合作开发房地产过程中支出了费用513089元，按照《协议》约定被告承担一半，故被告需要支付给原告256544.5元。被告杨某认为只要是合法的支出，并有正式发票的，被告予以认可，《协议》第五条约定，所有支出应当经双方签字认可，故被告没签字的，不应得到支持。本院认为，根据原、被告双方签订《协议》，所有支出应当经双方签字确认，但该组证据中有部分是建设紫阳华府必须支出的合理的费用，例如设计施工图纸、办理房地产资质、验资报告等，该类费用应当予以支持，另外其他的费用的是经原、被告双方签字确认的，也应当予以认可，经核对，本院对原告提供的该组证据中的费用168206元予以认可，其中包括施工图纸4160元、办理资质服务费23000元、验资报告1500元、环保技术服务费10600元、气象局防雷检测费9500元、市政公用设施配套费111800元、招标代理费4000元、密钥（云端数据信息技术服务费）3100元、晒图46元、商品房买卖合同工本费500元，除此之外的费用由原、被告双方确认后协商解决或日后再对其余支出的费用依法确认。被告杨某为证明其主张，提交了以下证据：第1组证据：工程预（结）算书三份，证明被告实际完成工程价款约360万元。原告对该证据真实性不持异议，但对其合法性、关联性持有异议，原告认为该组证据是被告杨某单方面委托江西省益众建筑工程有限公司而结算出来的数据，且该工程预（结）算书三份后面均未附相关的资质证书，该证据与本案也没有关联性。本院认为，该组证据与本案原、被告双方合资、合作开发房地产合同纠纷这一法律关系没有关联性，本案不予审理。根据双方当事人在庭审中举证、质证意见，可以认定以下案件事实：原告蓝水食品公司在宜黄县中港镇原来有一块工业用地，后经申请变更为商住用地，并进行房地产开发（楼盘名称：紫阳华府）。原、被告双方于2014年3月22日，签订合作《协议》，协议约定，将原告用于开发楼盘的土地8200平方米作价，再加上原告在2014年3月10日之前支出的所有费用，一共作价660万元，分为两股，原、被告双方各持50﹪股份，认购之后双方按股份出资兴建，享受权益，承担风险。被告杨某认购50﹪股份，应支付给原告的330万元分三期给付，签订协议时支付60万元（已支付），2014年4月10日之前支付140万元，剩余130万元限实行于2014年8月30日之前付清或在被告承建紫阳华府施工工程款中相抵结算，另外协议还约定：双方对财务的管理，一方为会计，一方为出纳，所有收支须双方签字确认；原告负责协调各职能部门关系，办理资质、手续等，被告负责建筑资质，组织施工队伍。由于被告未按约定时间支付出资，2014年11月18日，原、被告双方又签订一份补充协议，协议约定：被告杨某本应于2014年4月10日之前支付的140万元，已付了40万元，剩余100万元延期至2014年12月底或在售房款中被告应得的部分中扣除支付给原告，利息按月息2﹪计算，直至付清之日止；其余130万元按原协议在被告承建紫阳华府施工工程款中相抵结算。原告为办理紫阳华府楼盘开发、销售等所需资质，以及勘察、审批、市政配套、附属设施施工等已单方垫付了费用，其中应当支出的合理开支为168206元。另外，原告已将用于开发楼盘的其中一块土地用于抵押担保银行贷款，未征得被告杨某的同意。现原、被告双方因出资问题产生矛盾，双方合资、合作开发的房地产紫阳华府现亦处于停工状态。根据双方当事人的举证、质证意见，本案的争议焦点如下：一、被告杨某未按约出资是否构成违约。原告蓝水食品公司认为，被告杨某未按约定支付给原告应当出资的款项，被告已经构成违约，应当继续履行合同并赔偿原告利息损失。被告杨某认为，紫阳华府已预售出7至8套房屋，被告应分得一半的房款，但原告私自独吞，被告应得的房款足够抵扣被告应支付第二期尚欠的出资款100万元，被告并未构成违约，被告也不应再向原告支付出资款项。本院认为，原、被告双方因互有合作、合资开发房地产的意向而签订《协议》、《补充协议》，该两份合同未违反法律规定，意思表示真实有效，双方应当各自履行自己的义务。被告杨某应当向原告支付出资款项，但第二期剩余100万元未按期支付，如若按约定从预售房屋的购房款收入中抵扣亦无不可，而被告杨某并未提供任何紫阳华府楼盘房屋已预售的证据，现在房屋预售不出去，导致以房款抵扣出资的履行义务方式无法实现，原告要求被告支付出资款项并按《补充协议》计算利息，应当予以支持。按照《协议》和《补充协议》约定，被告杨某应当于2014年4月10日之前支付第二期出资款项140万元，已经支付40万元，尚差100万元未支付，该款项按月利率2﹪计算，至2015年5月10日利息为26万元。至于原告要求保留2015年5月10日之后利息的追偿权，本院认为该要求在本案中不能处理，日后利息的追索能否再起诉并得到支持只能依照法律的规定，本案不能对原告该要求作出判决支持或不支持。二、原告将紫阳华府楼盘部分土地的使用权用于抵押银行贷款是否构成违约。该问题先由被告杨某提出，被告杨某认为，被告作为实际施工人，已完成360万元左右的工程施工，相反原告将土地拿去抵押贷款却不用于双方合资、合作的房地产开发事务，原告该行为已经构成严重违约。原告蓝水食品公司认为，紫阳华府楼盘共分为两块国有土地，原告只是用其中一块土地抵押担保贷款，原告自己贷款自己偿还，并未造成被告任何损失，如果被告按《协议》履行出资义务，原告同意将另外一块未用于抵押担保贷款的国有土地使用权过户给被告。本院认为，原告未征得被告的同意，将用于开发楼盘的其中一块土地的使用权用于抵押担保银行贷款，该行为的确不妥当，但双方签订《协议》、《补充协议》均未对此类事宜进行约定，如果原告该行为造成了被告的损失，原、被告双方再另行解决。三、原告处理合作事务时垫付的费用该如何处理。原告蓝水食品公司认为，原告为办理紫阳华府楼盘开发、销售等所需资质，以及勘察、审批、市政配套、附属设施施工等已单方垫付了费用513089元，被告应按50﹪份额计算，支付给原告256544.5元。被告杨某认为，原告的这些支出只要是合法的支出，并有正式发票的，被告予以认可，《协议》第五条约定，所有支出应当经双方签字认可，故被告没签字的，不应得到支持。本院认为，原告在处理合作事务时垫付支出一些费用，未按《协议》约定由双方签字确认，亦属违约，但被告辩称对其中应当支付的合理支出予以认可，本院审核后，对其中的168206元予以认可，应由原、被告双方各承担一半，被告应支付原告已垫付的费用84103元。其余的仍需要原、被告双方核对之后协商解决或日后再对其余支出的费用依法确认。四、被告杨某是否应继续履行合作事务，联系并组织施工方完成对紫阳华府的施工。本院认为，原、被告双方签订的《协议》中第四条、第五条、第六条对双方除出资方式以外的相关事宜也进行了约定，其中财务收支方面由双方共同管理，合作事务方面，原告方负责协调与相关职能部门的关系，并办理好楼盘开发、销售所需的全部手续，被告方则负责联系、组织有建筑资质的施工方，保质保量完成工程的施工。这些约定不违反法律规定，意思表示真实有效，双方应当各自履行自己的义务，现原告方已完成自己的义务，办理好了楼盘开发、销售所需的全部手续，被告方应当继续履行合同义务，联系、组织有建筑资质的施工方对工程施工。至于本案中的其他问题，如被告杨某是不是通过挂靠成为紫阳华府现实意义上的施工人，以及紫阳华府工程的施工已经完成了多少金额的工程量，如何结算，又或者杨某与孔祥伯的民间借贷关系等等，这些问题均与本案原、被告双方合资、合作开发房地产合同纠纷这一法律关系没有关联，这些问题牵扯到建设工程合同纠纷、民间借贷纠纷等不同的法律关系，应当通过其他途径另行解决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条之规定判决如下：一、被告杨某支付原告宜黄县蓝水罐头食品有限公司合作出资款计人民币1，000，000元。二、被告杨某支付原告宜黄县蓝水罐头食品有限公司因延迟支付合作出资款产生的利息计人民币260，000元。三、被告杨某支付原告宜黄县蓝水罐头食品有限公司已垫付的费用计人民币84，103元。四、限被告杨某在本判决生效之日起十日内继续履行合作事务联系、组织有建筑资质的施工方对紫阳华府工程施工。五、驳回原告宜黄县蓝水罐头食品有限公司的其他诉讼请求。上述款项限于本判决书生效之日起十日内履行完毕。（本院开户名称：宜黄县人民法院-执行款专用户。开户银行：中国建设银行股份有限公司宜黄支行。账号：3690。）如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费26578.56元，由原告宜黄县蓝水罐头食品有限公司负担12128.84元，被告杨某负担14449.72元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省抚州市中级人民法院，并向江西省抚州市中级人民法院预交上诉案件受理费（户名：抚州市中级人民法院，账号：3529，开户行：中国农业银行抚州市分行金泺分理处，款项：上诉费）。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。审 判 长 贺红基审 判 员 龚晗璐人民陪审员 黄瑞才二〇一五年十月二十七日书 记 员 张晓杨温馨提示：义务人未履行义务的，权利人应当在履行期限届满之日起二年内向本院立案庭申请执行，逾期申请的，不予受理。《民事诉讼法》第二百三十九条规定：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 百度搜索“”