（2015）九法民初字第11994号
裁判日期: 2015-10-27
公开日期: 2016-03-04
案件名称
李晋彬与保利（重庆）投资实业有限公司房屋买卖合同纠纷民事一审判决书
法院
重庆市九龙坡区人民法院
所属地区
重庆市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
李普彬,保利（重庆）投资实业有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第九十三条第一款，第九十七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
重庆市九龙坡区人民法院民 事 判 决 书（2015）九法民初字第11994号原告李普彬，男，汉族，1969年8月26日生，住重庆市渝北区。委托代理人郑燕，重庆市九龙坡区九龙法律服务所法律工作者。被告保利（重庆）投资实业有限公司，住所地重庆市北部新区经开园留云路1号，组织机构代码76888032-4。法定代表人王全良，董事长。委托代理人李玮，女，汉族，1985年6月28日生，住重庆市綦江县。委托代理人熊新立，男，汉族，1968年9月18日生，住重庆市南区。原告李普彬诉被告保利（重庆）投资实业有限公司（以下简称保利公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员刘香军独任审判，适用简易程序公开开庭进行了审理。原告李普彬及其委托代理人郑燕，被告保利公司委托代理人李玮、熊新立到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李普彬诉称，2011年10月保利公司将“保利港湾国际”对外销售，广告宣称配置有会所、网球场、游泳池、社区健身设施、入户大厅有中央空调、入户大厅设置高端密码信报箱、小区绿化面积为1.8万方等。双方签订的《商品房买卖合同》第15条约定，甲方（开发商）不得擅自变更规划和设计，如果变更影响到乙方（业主）所购房屋的质量、使用功能或者使用环境的，且未征得业主同意变更的，若甲方未在约定时限内通知乙方，则乙方有权退房，解除合同，甲方并应向乙方支付已付房款的0.50%的违约金。原告在入住三年零五个月后得知，被告在宣传资料中所列举的上述内容，对双方签订购房合同以及相应价格具有重大影响，根据《商品房买卖合同司法解释》的规定，上述广告和宣传资料应当视为要约，属于双方合同约定的组成部分，现被告在明知部分绿地本不属于其所有的情况下，欺骗原告等购房业主，变更了其规划设计，应当按照上述第15条的约定承担违约责任，原告也有权解除合同，要求退房。经数次协商未果，原告起诉至法院，请求判决：一、解除原、被告于2011年10月29日签订的《重庆市商品房买卖合同》；二、被告退房，被告向原告退还房款716313元，并按照银行同期贷款利率支付利息；三、被告赔偿原告装修费用13万元；四、被告支付违约金3581元（总房价款的0.05%）；五、本案诉讼费由被告承担。被告保利公司辩称，一、讼争房屋按揭贷款已经办理完毕，房屋已经抵押给银行，产权证也办理完毕，房屋无任何质量问题，原告实际接房入住三年多，原告在既不符合合同约定、也没有法定解除情形的情况下，要求解除合同，办理退房，无事实和法律依据，双方的合同实际已经履行完毕，被告不同意解除；二、被告并没有违约，且合同对原告所述的被告的违约具体表现并未做具体约定，亦没有约定相应的违约金责任，原告主张违约金无合同依据；三、被告从未就原告的商品房结构型式、户型、空间尺寸、朝向以及提高建筑容积率等方面进行过规划或者设计的变更，原告据以提出解除合同的请求并不适用双方合同第15条的相关约定。综上，请求驳回原告的全部诉讼请求。经审理查明，2011年10月29日，原、被告签订《重庆市商品房买卖合同》，约定原告（乙方）向被告（甲方）购买其开发的位于九龙坡区黄杨路83号保利港湾国际4幢xxxxxx号房屋一套，总房款716313元。合同就房款支付、交房、产权登记等进行了约定。关于规划、设计变更，合同第十五条约定，甲方应当按照批准的规划、设计建设商品房，不得擅自变更。规划、设计变更导致下列影响到乙方所购商品房质量、使用功能或者使用环境的，甲方应当在有关部门批准同意之日起10日内将变更内容书面通知乙方：该商品房结构型式、户型、空间尺寸、朝向以及提高该商品房项目的建筑容积率。若甲方未在合同约定的时限内通知乙方的，乙方有权退房。乙方退房的，甲方应在乙方提出解除合同之日起30天内，退还全部已付房价款及利息（按照银行同期贷款利率计算），并向乙方支付已付房价款0.50%的违约金。附件五第九条关于规划、设计变更作出补充说明，即“规划变更”是指必须通过规划行政主管部门审核并批准的变更事项，未经批准，不得变更。甲方在按照批准进行变更的前提下，甲方无需通知乙方，乙方对此变更予以接受。对于“设计变更”，约定除乙方所购房屋室内平面布局变化、层高变化、朝向变化之外的设计变更，其他任何设计变更事项，甲方均可自主调整而无需通知乙方，乙方同意接受该变更，且不得因此拒绝接房要求甲方承担任何违约责任。附件五第十条关于共有部分及共有设施、设备约定，对本项目配置有网球场、游泳池等设施设备，乙方同意授权甲方委托的前期物业公司进行经营……附件五第十五条约定，甲方特别提示：广告及宣传资料、销售手册、楼盘模型等只作展示和参考用，为要约邀请，不作为合同内容；本合同签订前甲方发布的广告及宣传资料、销售手册、楼盘模型等所载明的内容在签订本合同时可能已经作出调整或者改进，若有不符或者抵触的，则以实物和主合同及补充协议约定的内容为准。另查明，2010年7月16日，重庆市九龙坡区土地储备中心出具“关于委托保利公司新增代建市政绿化的说明”，载明：九龙坡区大杨石J08-11-1／04号宗地通过招拍挂出让给了保利公司，该项目的用地红线北侧紧靠九滨路人行通道，但其东侧的拆迁用地红线与九滨路人行通道留有真空地带。为提升景观品质，避免真空地带，该项目东侧的拆迁用地红线至九滨路人行通道的区域交由保利公司实施绿化代建工程，并在建成后无偿移交给政府管理（详见附图）。2015年3月25日，重庆市九龙坡区国土资源管理分局出具“关于保利港湾国际项目绿化用地权属情况说明”，载明：2010年4月，保利公司向我局申请办理港湾国际项目土地登记发证，按照规定和程序，我局已经办理了土地使用权初始登记，颁发105D房地证2010字第00156号房地产权证，证载建设用地范围不包括上述实施委托代建的绿化地范围。2014年12月，我局工作人员进行现场踏勘时，发现保利公司将小区东侧属于市政防护绿地一并纳入小区的绿化用地范围，在市政防护绿地靠近铁路边缘修建了封闭式围墙，其实际用地超出批准的建设用地红线。2015年1月7日经区国土分局、区建委、区规划分局等部门共同研究，形成处理意见，上报区政府批准，责成保利公司整改：1、在小区批准的用地红线内增设一围栏，确保新建围栏与轨道保护范围界限明确。2、设置标识牌。因此，业主反映提到的绿化用地范围属国有空地，规划用途为防护绿地，应由保利公司建成后已交政府，不存在权属争议和违规用地问题。2015年3月13日，保利公司出具“关于保利港湾国际小区绿化带设置隔离栏杆的情况说明”，载明：该项目的开发报建及建设工作是严格按照国土出让红线范围予以实施的，竣工配套绿地面积为16767.6平方米。审理中，原告举示了讼争房屋所在小区的宣传资料，上载：约1.8万方园林景观，豪华入户大堂配置品牌中央空调、高端密码信报箱配置，网球场，游泳池等。宣传册上备注：本画册所有内容仅供参考，不构成双方签订的合同要件，所有细节以合同为准。被告对宣传资料的真实性认可，但认为所有应以合同为准，且合同已经注明宣传资料不属于合同约定的内容。还查明，讼争房屋于2013年1月份交付使用，并于5月份办理了房地产权属登记证书，原告支付的总房款为716313元。以上事实，有原、被告提交并经庭审质证认证的《商品房买卖合同》及《补充协议》、《说明》、《情况说明》、宣传资料以及当事人陈述等证据予以证实，足以认定。本院认为，依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》均系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定全面履行自己的义务。综观全案，原、被告双方争议的焦点是讼争的房屋买卖合同能否解除以及相应的法律后果问题。本院评述如下：关于合同的解除问题。已查明，讼争房屋无房款争议、无交房争议、无产权证办理争议。原被告双方签订房屋买卖合同后，双方均全面履行了合同的主要义务。原告在诉讼中诉请解除合同、退房及退还房款、支付利息、赔偿装修损失并支付违约金的合同依据为双方合同第十五条关于规划、设计变更的相关约定。依照该约定，被告对于该商品房结构型式、户型、空间尺寸、朝向以及提高该商品房项目的建筑容积率等方面的设计变更需提前通知原告，否则原告享有合同解除权，并可以要求退房、退款，并享有违约金的请求权。原告在诉讼中上述诉请的事实依据为绿化面积缩水、与广告宣传不符，认为属于规划设计的变更。从查明的事实看，原告诉称的小区绿化缩水部分本属政府规划的防护绿地，应由保利公司建成后移交政府，不存在权属争议和违规用地问题。绿化缩水的现象并非被告规划或者设计变更所致，实际为“用地超出批准的建设用地红线”，将市政公共绿地纳入了讼争小区使用所致。被告的行为应由相关行政主管部门予以处理，但并非被告规划或者设计的变更，原告并不据此享有合同的解除权。故，对于原告要求解除合同，退房及退还房款及利息，赔偿装修费用并承担违约金的诉请，本院不予支持。关于原告主张的其他违约金问题。一方面，被告的宣传资料虽记载有会所、网球场、游泳池、社区健身设施、入户大厅中央空调、入户大厅设置高端密码信报箱、小区绿化面积约为1.8万方的内容，但宣传资料上均备注以实际合同为准，且双方在正式买卖合同中也就广告及宣传资料、销售手册、楼盘模型的内容作了补充说明，以实际合同为准。前述宣传资料为要约邀请，并非双方合同约定的内容。另一方面，双方在合同附件中有关于网球场、游泳池等设施设备的描述，但合同并未约定相关的违约责任，未约定违约金。综上，原告据此要求违约金缺乏依据，本院依法不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告李普彬的全部诉讼请求。本案案件受理费1485元，由原告李普彬负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审判员 刘香军二〇一五年十月二十七日书记员 曹丽娟 微信公众号“”