（2015）门开民初字第00424号

裁判日期: 2015-10-27

公开日期: 2016-09-30

案件名称

徐小强与俞海华房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

海门市人民法院

所属地区

海门市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

徐小强,俞海华

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第九十一条，第九十八条，第一百零七条，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条

全文

江苏省海门市人民法院民事判决书（2015）门开民初字第00424号原告徐小强。委托代理人俞坤，江苏诚谨律师事务所律师。被告俞海华。原告徐小强与被告俞海华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年5月17日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年10月23日公开开庭进行了审理。原告徐小强及其委托代理人俞坤到庭参加了诉讼，被告俞海华经本院公告传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告徐小强诉称，2014年4月1日，原、被告双方签订了《租房协议书》1份，约定：原告将其所有的位于海门市海门镇商业步行街海港城9幢103铺的房屋出租给被告；租期为6年，自2014年4月1日起至2020年3月30日止；每年的租金依次分别为18万元、18万元、20万元、22万元、24万元、26万元；第一年的租金签约当日付清，此后，每年的租金提前三个月付清；如被告逾期二个月未付清年租金的，原告有权终止合同、收回房屋，且被告缴纳的保证金4万元不再退还；合同履行期届满或被告提前退出的，所装修的固定设施归原告所有等事项。合同签订后，原告向被告交付了租赁的房屋，被告亦给付了第一年的租金，但第二年的房租至今未能给付，故要求：终止原、被告签订的案涉租房协议；被告返还租赁房屋及附属设施；被告给付房屋租金和占有使用费用（自2015年4月1日起至租赁房屋实际返还之日止，按年租金18万元标准计算）；被告给付违约金4万元。被告俞海华未答辩。经审理查明，2014年4月1日，原告将位于海门市海门镇商业步行街海港城9幢103铺的房屋出租给被告，双方签订了《租房协议书》1份，约定：租期6年，自2014年4月1日起至2020年3月30日止；每年的租金依次分别为18万元、18万元、20万元、22万元、24万元、26万元；第一年的租金签约当日付清，此后，每年的租金提前三个月付清；如被告逾期两个月未付清年租金的，原告有权终止合同、收回房屋，且被告缴纳的保证金4万元不再退还；合同履行期届满或被告提前退出的，所装修的固定设施归原告所有等。合同签订后，原告向被告交付了租赁的房屋，被告向原告给付了4万元的保证金和第一年的房屋租金，但第二年的房租至今未能给付。故原告诉至本院，提出案涉诉求。以上事实，由原告提供的房产证、租房协议书各1份及原告的庭审陈述等证据证实。本院认为，原、被告订立的房屋租赁合同，系双方真实意思表示，不违反法律的规定，合法有效，受法律保护。在该合同中，双方约定了合同终止的情形，即被告逾期两个月仍未给付当年房租的，原告可单方终止租赁合同。现被告至今未能给付第二年的房屋租金，构成违约，并具备了终止合同的情形，故原告请求终止案涉房屋租赁合同，本院予以支持。合同终止后，被告负有返还租赁房屋及附属设施的义务，现原告提出该项请求，本院亦予支持。此外，被告自2015年4月1日起至案涉房屋租赁合同终止之日止的房屋租金，至今未能给付，系迟延履行，应承担继续履行之责任；合同终止后至被告实际返还房屋之日止的占有使用费用，可参照合同约定的租金标准计算给付。因此，原告主张被告按照年租金18万元的标准计算给付自2015年4月1日起至房屋实际返还之日止的房屋租金和实际占用费用，本院予以支持。本案中，被告因违约行为致合同终止，应依法承担相应违约责任。对此，双方约定为“保证金4万元不予退还”，意即违约金为4万元，综合考虑原告再次出租需要的合理时间及案涉房屋租金的标准，可知双方约定的违约金数额较为合理，因此，原告可依约不再退还被告缴纳的保证金。现原告在未退还保证金的情形下，仍要求被告给付违约金4万元，本院不再支持。被告俞海华经本院公告传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃举证、质证等诉讼权利，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条第七项、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告徐小强与被告俞海华于2014年4月1日签订的关于海门市海门镇商业步行街海港城9幢103铺的《租房协议书》的合同权利义务终止。二、被告俞海华返还原告徐小强位于海门市海门镇商业步行街海港城9幢103铺的房屋及附属设施。三、被告俞海华给付原告徐小强房屋租金和占有使用费用（自2015年4月1日起至实际返还房屋之日止，按年租金18万元计算）。上述二、三项，由被告俞海华于本判决生效之日起十日内履行完毕。四、驳回原告徐小强的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4600元、公告费600元，合计5200元，由原告徐小强负担945元，被告俞海华负担4255元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费人民币4600元（户名：南通市财政局；开户行：中国银行南通市西被闸支行；账号：47×××82）。审　判　长　　陈　伟审　判　员　　葛　娟代理审判员　　马培松二〇一五年十月二十七日书　记　员　　成倩婕附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（一）债务已经按照约定履行；（二）合同解除；（三）债务相互抵销；（四）债务人依法将标的物提存；（五）债权人免除债务；（六）债权债务同归于一人；（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。微信公众号“”