（2015）鼓民初字第0938号

裁判日期: 2015-10-27

公开日期: 2016-03-17

案件名称

申金艳与吴敬海房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

徐州市鼓楼区人民法院

所属地区

徐州市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

申某某,吴某某

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第二百一十二条，第二百二十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条

全文

徐州市鼓楼区人民法院民事判决书（2015）鼓民初字第0938号原告申某某委托代理人尹某某委托代理人薛某某被告吴某某委托代理人林某某原告申某某诉被告吴某某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年4月3日受理后，依法组成合议庭，分别于2015年6月16日、8月25日公开开庭进行了审理。原告申某某及其委托代理人尹某某，被告吴某某及其委托代理人林某某到庭参加诉讼。经合议庭评议，本案现已审理终结。原告申某某诉称，2014年11月16日，原、被告签订房屋租赁合同，约定：被告将位于徐州市鼓楼区大马路黄河西路迎宾楼21号房屋租赁给原告经营“凤岐把子肉旗舰店”。在原告的强烈要求下，该房屋房主刘某在签订合同当日同意了转租行为。合同签订当日，原告依约向被告交纳了租金50000元。之后，原告发现被告并没有与房主签订租赁合同，只是口头协议被告临时使用，因此该房屋所有权不属于被告，其无权对外转租。被告存在欺诈行为，其与房主刘某的合同已经不能履行，造成原告的转租合同不能履行，因此原、被告之间的合同应当解除，原告支付给被告的52000元应当返还。另外，吴某某当时承诺给原告三个门头安装广告灯箱，实际只有两个门头，致使原告制作的灯箱无法使用，该灯箱不算人工费就花费近20000元，吴某某对此应该赔偿。故原告诉至法院请求：1、判令被告返还租金52000元，赔偿20000元，以上共计72000元；2、本案诉讼费用由被告承担。被告吴某某辩称，原被告双方签订房屋租赁合同符合法律规定，原告在交付押金和部分房租后，再没有按合同约定交付其余的租金，属合同违约。被告转租房屋系房屋所有权人同意所为，即使被告没有将原告的租金交付给房东，也应由房东向被告主张权利。原告所述没有法律依据，请求依法驳回原告的诉讼请求。原告申某某为证明其主张，提供如下证据：证据1：徐州市不动产权证第××号房产证复印件1份。证明原告租赁的房屋所有权人并不是被告吴某某。证据2：房屋租赁合同原件1份。证明原告从被告手中租赁该房屋，当天由房东刘某签字同意吴某某转租。证据3：2014年11月16日被告吴某某出具的收条原件1份。证明原告申某某已向吴某某交纳房屋租金50000元。证据4：2014年12月27日房东刘某出具的收条复印件1份。证明被告收了50000元以后没有将该房租交给房东，后房东向原告要钱，原告为避免损失扩大只能交给房东10000元。证据5：2015年4月1日房东刘某与申某某签订的房屋租赁协议原件1份、收条1张，证明申某某已经与房主重新签订了租赁合同，且申某某已经支付给房主2014年12月16日至2015年3月31日房屋租金23000元。证据6：被告的身份证复印件1份。证明被告的地址与实际地址不一致。证据7：证人刘某出庭作证，证明在2014年10月29日，刘某和吴某某口头协议约定，吴某某租赁刘某位于徐州市鼓楼区大马路（黄河西路迎宾楼）-21号房屋，租期五年，吴某某先支付30000元订金，刘某给他三个月的装修期，装修期后签订正式租赁合同。另外吴某某和申某某又签订了一份转租合同，刘某签字同意吴某某转租。三个月装修期后，吴某某并没有和刘某签正式租赁合同，刘某想将申某某赶走，因申某某想继续干，于是向刘某支付了从营业开始的房租。2015年4月1日刘某和申某某重新签订了租赁合同。被告吴某某对上述证据的质证意见如下：对证据1无异议。对证据2的真实性及来源无异议。该证据第三条第二款第三款明确约定租赁方申某某应于12月16日前一次性付清房租及水电押金共计110000元。对证据3的真实性及来源无异议，对证明对象有异议，该收条第一笔的30000元系水电押金，余下的20000元才是租金。对证据4鉴于原告提供的是复印件，对其真实性无法确定，且收条内容与被告无关。对证据5真实性无异议，该协议是房主刘某与申某某所签，而签订日期为2015年4月1日，系在第一份房屋租赁合同也就是吴某某与申某某所签合同的基础上，重新签订的合同。对证据6的真实性及来源无异议，对证明对象有异议。吴某某身份证上所载的住宅信息是真实信息。对证据7证人证言的真实性及证明对象均有异议。证人对该房屋转租以及年租金多少的事实非常清楚，证人和申某某签订的租赁合同是在吴某某与申某某房屋租赁合同的基础上所签。被告吴某某为证明其主张，提供如下证据：收条原件2份，系刘某向吴某某出具。证明2014年11月14日及2014年11月17日被告两次将30000元交付给房东刘某。同时证明原告申某某所交付的所谓房租50000元系押金30000元及房租20000元共同组成。原告申某某对上述证据的真实性无异议，但认为不能证明被告的观点。首先，2014年11月14日刘某收取的押金20000元是在原告申某某合同之前。其次，刘某证言中也明确说其共收取了30000元，这收取30000元是整栋楼的装修押金，而原告申某某租赁的只是一小部分。再次，这两张收条均写明了押金的字样，并非租金，这更加说明了被告吴某某收取了申某某的租金后并未将该笔租金交给刘某。本院经审查后认为，对原告提供的证据1、2、3、5、6、及被告提供的证据形式与来源合法，内容与本案具有关联性，且双方对上述证据的真实性均予认可，本院予以采信，可以作为认定案件事实的依据。对原告提供的证据4系复印件，被告对其真实性不予认可，且原告无法提供原件，故该证据真实性无法确认，本院对其不予采信。对原告提供的证据7证人刘某的证言，其证言内容与本案具有关联性，且与原、被告的陈述事实一致，故对该证人证言本院予以采信，可以作为认定案件事实的依据。经审理查明，2014年10月29日，被告吴某某与案外人刘某口头约定，由吴某某租赁刘某所有的坐落于徐州市鼓楼区大马路（黄河西路迎宾楼）-21号房屋。双方还约定刘某给吴某某三个月的装修期，自2014年10月29日起算，装修期满后双方签订正式的房屋租赁合同。双方口头协议后，刘某将房屋交给吴某某进行装修，吴某某分别于2014年11月14日、2014年11月17日向刘某支付押金20000元及10000元。2014年11月16日，被告吴某某与原告申某某签订《房屋租赁合同》一份，约定申某某租赁徐州市鼓楼区大马路（黄河西路迎宾楼）-21号房屋一楼除宾馆通道外的整体面积，租期五年，自2014年12月16日至2019年12月15日，其中2014年12月16日至2017年12月15日租金为每年100000元，2017年12月16日至2018年12月15日租金为每年110000元，2018年12月16日至2019年12月15日租金为每年120000元。自2014年11月16日至2014年12月15日为一个月装修期，房屋租金自2014年12月16日开始计算。使用前申某某应缴纳水电费押金10000元，到合同期满一次性退还。第一次付房租80000元，余下房租及水电押金30000元应于2014年12月16日一次性付清。该合同落款处有吴某某、申某某的签字，同时有房屋所有权人刘某书写的“同意吴某某转租刘某2014.11.16”的字样。合同签订当日，吴某某向申某某出具收条一份，载明“收到申某某租房定金贰万元整，收到申某某租房定金叁万元整，共计伍万元整”。合同签订后，吴某某将涉案房屋交付给申某某用于经营凤岐把子肉。另查明，吴某某在与刘某约定的三个月装修期满后，并未与刘某签订房屋租赁合同。2015年4月1日，申某某与刘某经协商后另行签订《房屋租赁协议》一份，约定刘某将位于黄河西路19-21号房屋1层南侧部分场地租赁给申某某经营凤岐把子肉，租期三年，自2015年4月1日至2018年3月31日止，年租金分别为60000元、70000元、80000元。同时刘某在合同落款处另注明“另收乙方申某某2014年12月16日至2015年3月31日房屋租金23000元”。上述事实，有当事人陈述、不动产权证、《房屋租赁合同》、《房屋租赁协议》、收条等证据材料予以证实，本院予以确认。本案因双方当事人均不同意调解，致调解未果。本院认为，关于原、被告之间《房屋租赁合同》的效力问题，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。本案中，原、被告之间签订的《房屋租赁合同》业经房屋所有权人刘某书面同意，刘某在原、被告签订的《房屋租赁合同》上注明“同意吴某某转租”，是对该份《房屋租赁合同》整体的认可，并未附加任何期限或条件。亦即其同意吴某某在2014年12月16日至2019年12月15日这五年期间，将涉案房屋租给申某某并收取租金。因刘某同意吴某某出租涉案房屋给申某某在先，即使其后吴某某与刘某之间未能订立租赁合同，亦不影响吴某某与申某某之间《房屋租赁合同》的效力。综上原、被告之间的《房屋租赁合同》合法有效，原、被告均应按照该合同的约定履行各自的义务。关于原、被告之间《房屋租赁合同》是否应解除的问题。本院认为，合同解除分为约定解除和法定解除。约定解除，是指当事人协商一致或约定的解除条件成就时，可以解除合同；法定解除，是指合同一方当事人的行为符合法律规定的解除合同的情形时，另一方当事人可以解除合同。《中华人民共和国合同法》规定的合同的法定解除情形包含：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。对于本案所涉《房屋租赁合同》，原、被告之间并未就合同解除协商一致，合同中也未约定解除条件，因此不符合约定解除的情况。原告主张因被告在三个月装修期满后，并未与房屋所有权人签订租赁合同，导致转租合同无法履行，故应解除转租合同。本院认为，如前所述原、被告之间的《房屋租赁合同》合法有效，吴某某已经将合同约定的房屋交付给申某某，申某某也一直使用该房屋进行经营至今，不存在双方之间的合同无法履行的事实。当事人的主张应当有事实和法律依据，而申某某的这一主张既缺乏事实依据，亦不符合合同法定解除的情形，故本院对其这一主张不予认可。综上，涉案《房屋租赁合同》不符合合同解除的条件，原、被告仍应按照合同约定履行各自的义务。关于申某某认为被告吴某某存在欺诈行为的主张，因其未能提供证据予以佐证，故本院对其主张的该部分事实不予确认。关于申某某要求吴某某返还租金52000元的诉请，因双方的《房屋租赁合同》合法有效，被告吴某某已按照《房屋租赁合同》的约定将租赁物交付给原告申某某使用，申某某支付50000元的行为亦是履行合同约定义务、支付对价的行为。因此，吴某某取得50000元是依据双方之间合法有效的《房屋租赁合同》，具有事实基础和法律依据。原告申某某要求被告吴某某返还房屋租金50000元的诉请缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于另2000元租金，因申某某未能提供证据证实该款已经交付给吴某某，吴某某对该笔款项亦不认可，故申某某要求吴某某返还该2000元租金的诉请，因未能提供证据证实，故本院亦不予支持。关于申某某要求吴某某赔偿损失20000元的诉请，当事人对自己的诉讼请求应当提供证据予以证实，申某某对该损失未能提供证据予以证明，故本院对其这一诉请不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条之规定，判决如下：驳回原告申某某的诉讼请求。案件受理费1600元（原告已预交），由原告申某某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。上诉人同时应依据《诉讼费用交纳办法》的规定，向江苏省徐州市中级人民法院预交上诉案件受理费（户名：江苏省徐州市中级人民法院；开户行：中国建设银行徐州永安支行；帐号：32×××02；开户行地址：徐州市建国西路85号）。审判长　　刘晓璐审判员　　匡　伟审判员　　蔡鸣春二〇一五年十月二十七日书记员　　某　某来源：百度搜索“”