（2015）长法民初字第04783号
裁判日期: 2015-10-27
公开日期: 2015-11-30
案件名称
重庆长寿古镇物业管理有限公司与杨华物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
重庆市长寿区人民法院
所属地区
重庆市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
案由
法律依据
全文
重庆市长寿区人民法院民 事 判 决 书（2015）长法民初字第04783号原告重庆长寿古镇物业管理有限公司，住所地重庆市长寿区凤城街道桃源西四路1号106幢，组织机构代码：56161379-8。法定代表人李陈，该公司董事长。委托代理人（特别授权）何淑容，女，1974年5月24日出生，汉族，该公司员工，住重庆市长寿区。委托代理人（特别授权）梁伟，重庆渝州律师事务所律师。被告杨华，男，1963年10月24日出生，汉族，住重庆市渝北区。原告重庆长寿古镇物业管理有限公司（以下简称古镇物业公司）与被告杨华物业服务合同纠纷一案，本院于2015年6月12日立案受理后，依法由代理审判员田玉康适用简易程序公开开庭进行了审理。因案情复杂，本院作出（2015）长法民初字第4783-1号民事裁定书，裁定将本案转为普通程序进行审理。本案依法由田玉康担任审判长，与代理审判员王曌、人民陪审员刘承重组成合议庭适用普通程序公开开庭进行了审理。原告古镇物业公司的委托代理人何淑容到庭参加了诉讼。经本院依法传唤，被告杨华无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案依法缺席审理。本案现已审理终结。原告古镇物业公司诉称：2010年12月13日，我公司与重庆长寿古镇文化旅游开发有限公司（以下简称古镇文化旅游公司）签订《长寿古镇前期物业服务合同》，约定由我公司为长寿古镇提供物业服务。2012年10月11日，被告杨华带着我公司发给他的入伙通知书和身份证复印件来我公司接房。我公司为长寿古镇提供物业服务至今，被告杨华从2012年7月1日至2015年3月31日未支付物业服务费。现请求法院判令被告向我公司支付拖欠的物业服务费66854.70元及违约金（以逾期应付款为基数从应付款期限第二日起按照每日3‰的标准计算至付清应付款时止）。被告杨华辩称：2011年初我看了长寿古镇A区销售房屋（均为样板房示范区），并交钱预定了房屋，按照《商品房买卖合同》约定，开发商应于2012年6月30日前交房给我，可开发商由于没有修好，一再拖延交房时间，还派出公司总经理刘建辉（老板同学）出面说情，我就没有追究他们延期交房的责任。好不容易等到交房时，发现房屋与原一期A区样板房示范销售区差别巨大，存在如仿古木门窗被铝合金门窗取代、进户大门因消防钢管过低而推不开、房屋层高不达标、专用停车场的伸缩门安装好了随即又拆掉、紧靠的“五星级酒店”迟迟不修建等问题，我就向物管公司和开发商反映并提出整改意见，刘建辉口头答应一定整改落实，并说他们（刘建辉）有交房接房指标任务，希望我理解支持他的工作，于是我有条件的签署了有关文件，但没有领钥匙，留给他们整改。没过多久，刘建辉辞职了，之后我多次找物管公司和开发商，物管公司和开发商实际为一家人，其法定代表人都是李陈，他们相互推诿，不给整改答复，导致本人至今未能接房，钥匙还在物管公司，就是留给他们整改房屋方便开门的。原告诉称2012年10月11日与我签订了《前期物业服务合同》，但物业服务费却从2012年7月1日起算，未服务却先收费，没有任何计算依据。原告要求每日3‰的违约金过高，我不认可。经审理查明：被告杨华房屋建筑面积1350.60平方米，系商铺。2010年12月13日，古镇物业公司与古镇文化旅游公司签订《长寿古镇前期物业服务合同》，约定由古镇物业公司为长寿古镇提供物业服务；合同期限从2010年12月13日起至新的物业服务合同生效止；业主所有的物业若为商铺，公共物业服务费用由业主按其所有的商铺面积计算交纳，计收标准按照房屋建筑面积3元／月·平方米计收；物业服务费应按季度交纳，业主应在每月20日前交纳上月的物业服务费；纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或尚未交付给业主使用的物业，其物业服务费由古镇文化旅游公司全额交纳；逾期未交物业服务费，应按每日3‰的标准收取违约金等内容。2011年7月27日，被告杨华（乙方）与古镇文化旅游公司（甲方）签订《重庆市商品房买卖合同》，购买了位于重庆市长寿区商铺。同日双方还签订了补充协议，约定“……第四条房屋交接。1、双方约定：甲方向乙方交付的商品房应符合《商品房买卖合同》第七条第二款之规定（即商品房已通过竣工验收备案登记，取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》；商品房为装修房的，装修质量应符合本合同关于装修方面的约定），甲方将以公告形式发布交房时间，乙方须按照甲方要求前来办理商品房交接手续。2、双方共同约定：约定甲方对商品房的装饰及设施设备交付标准以实际竣工验收的商品房为准。3、甲方在确定的交房期限内，如乙方提出房屋、设备不符合约定，要求整改的，经双方确认，确须进行整改的，整改期间不视为甲方逾期交房。4、甲方可按《商品房买卖合同》约定自行向乙方履行房屋交付义务，也可委托物业服务企业代为履行房屋交付义务，乙方对此无异议……”。2012年10月11日，被告杨华到原告古镇物业公司办理接房手续，领取了《新建商品房屋使用说明书、新建商品房房屋质量保证书》，并与古镇物业公司签订《长寿古镇前期物业服务合同》，约定由古镇物业公司为长寿古镇提供物业服务；物业服务费每季度收取一次，第一季度物业服务费从2012年5月1日起至2012年7月1日止，各季度的物业服务费在上季度的最后10日交清，以后每季度的交费时间依次类推；物业服务费的收取标准按照建筑面积3元／月·平方米收取，并享有优惠措施（一期），自2012年5月1日至2015年5月1日止物业服务费按建筑面积1.5元／月·平方米收取，自2015年5月1日至2017年5月1日止物业服务费按建筑面积2元／月·平方米收取，自2017年5月1日至以后止物业服务费按建筑面积3元／月·平方米收取；逾期未交物业服务费，应从逾期之日起每天按拖欠金额3‰的比例向甲方交纳违约金等内容。原告一直对长寿古镇的共用部分、公用设施设备、环境卫生、绿化、安保等进行物业服务。被告杨华未交纳2012年10月11日至2015年3月31日期间的物业服务费。原告经书面催收未果。审理过程中，原告主张按照房屋建筑面积1.5元／月·平方米计收物业服务费，并放弃部分违约金，要求按照中国人民银行同期同类贷款利率计算违约金至物业服务费付清时止。上述事实，有当事人的陈述、《重庆市商品房买卖合同》、原告与古镇文化旅游公司以及原告与被告杨华签订的《长寿古镇前期物业服务合同》、长寿区发改委《关于重庆长寿古镇项目一期（A、B商业区）物业服务收费试行标准的通知》（长发改价（2011）1号）、入伙通知书、防火安全责任书、业主临时规约及接房资料发放表、律师催款函及EMS邮政快递单、催款记录表等证据在案证实，本院予以确认。本院认为：原告与古镇文化旅游公司签订的《前期物业服务合同》、原告与被告签订的《前期物业服务合同》以及被告与古镇文化旅游公司签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，对业主具有法律约束力。原告为长寿古镇提供了物业服务，被告作为业主应当按时履行交费义务。被告杨华辩称古镇文化旅游公司迟延交付房屋且交付的房屋与一期A区样板房示范区的房屋不一致，因此拒绝交纳物业服务费。本院认为，被告反映的问题系商品房屋买卖合同法律关系，与本案无关，被告可另行主张权利。本案中，物业服务费约定从接房之时起算，杨华于2012年10月11日到原告处接房，故本院对原告主张的2012年7月1日至2012年10月10日期间产生的物业服务费不予支持。而原告与被告签订的《前期物业服务合同》约定被告自2012年5月1日起至2015年5月1日止物业服务费按照优惠措施1.5元／月·平方米标准收取，被告处于享受优惠措施期间，原告主张按照1.5元／月·平方米标准计费，本院予以支持。经核算，被告杨华拖欠原告2012年10月11日至2015年3月31日期间的物业服务费共计60123.49元（1350.6㎡×1.5元／月·㎡×29个月＋1350.6㎡×1.5元／月·㎡×1个月×21天÷31天）。被告杨华未能及时全额交纳物业服务费，应当承担违约责任。关于违约金，原告要求以应付的物业服务费为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率的标准计算至付清物业服务费时止，符合法律规定，本院予以支持。关于起算时间，因原、被告签订的《前期物业服务合同》约定上季度最后10日交下季度物业服务费，加重了被告的义务，故对其约定本院不予采纳。原告与开发商签订的《前期物业服务合同》约定按季度收取，又约定每月20日前交纳，相互矛盾，从有利于作为格式条款接受方的被告角度出发，违约金从每季度末月21日起算较妥。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第四十一条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四之规定，判决如下：一、被告杨华在本判决生效后7日内向原告重庆长寿古镇物业管理有限公司支付其从2012年10月11日至2015年3月31日期间欠交的物业服务费60123.49元及违约金（以应付的物业服务费为基数，从每季度末月21日起，按照中国人民银行同期同类贷款利率标准计算至付清物业服务费时止）；二、驳回原告重庆长寿古镇物业管理有限公司其他诉讼请求。如果被告杨华未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3638元，由被告杨华负担（被告杨华在本判决生效之日起7日内向本院缴纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 长 田玉康代理审判员 王 曌人民陪审员 刘承重二〇一五年十月二十七日书 记 员 唐 菁 来源：