（2015）元民初字第1559号
裁判日期: 2015-10-27
公开日期: 2016-01-04
案件名称
泛诚（福州）物业管理有限公司三明分公司与余宝珍物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
三明市三元区人民法院
所属地区
三明市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
泛诚（福州）物业管理有限公司三明分公司,余宝珍
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第七条，第一百零七条；《物业管理条例（2007年修正）》：第四十二条第一款，第六十七条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百六十二条
全文
福建省三明市三元区人民法院民 事 判 决 书（2015）元民初字第1559号原告泛诚（福州）物业管理有限公司三明分公司，住所地三明市梅列区五四新村3幢601室。负责人严士峦，总经理。委托代理人朱振杨，男，汉族，41岁，系公司员工。委托代理人陈娟，女，汉族，36岁。被告余宝珍，女，汉族，45岁。原告泛诚（福州）物业管理有限公司三明分公司诉被告余宝珍物业服务合同纠纷一案，本院于2015年7月28日立案受理后，依法由代理审判员吴芳适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告泛诚（福州）物业管理有限公司三明分公司的委托代理人朱振杨、被告余宝珍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告泛诚（福州）物业管理有限公司三明分公司诉称，被告余宝珍系三元区新市中路239号捷龙·江滨豪园1幢04号店面的所有人。该单元产权102.21平方米。原告总公司系福州市房地产主管部门审批、福州市工商行政主管机关核准登记的物业管理企业，资质等级二级，2007年11月原告在三明注册了分公司。2009年6月29日，原告通过公开招投标方式，取得捷龙（福建）房地产开发有限公司开发的三明市三元区“捷龙·江滨豪园”前期物业管理服务权。2011年1月15日正式介入捷龙·江滨豪园的物业管理服务，同年2月21日与被告余宝珍签订了捷龙·江滨豪园前期物业管理服务协议，并在协议中约定了相关的责任与义务。协议第三条约定物业管理服务费是：带电梯住宅的物业管理费1.0元／平方米／月，同时协议中第三条第十点：逾期缴纳物业管理服务费、各项公摊费用的，从逾期之日起按每天的千分之五缴纳逾期违约金。2012年7月，小区召开了首届业主大会并成立了业主委员会，2012年9月小区业主委员会与我司续签了《江滨豪园物业服务合同》，物业服务费没有变化。在合同服务期间，双方均无异议，合同一直顺延。原告介入小区物业管理服务后，依照《前期物业管理服务协议》及《江滨豪园物业服务合同》中的相关约定对“捷龙·江滨豪园”提供物业管理服务。而被告在首期物业服务费到期后，拒绝继续依照合同约定缴纳物业管理服务费，江滨豪园1幢04号店面自2014年6月1日起至2015年6月30日，累计拖欠物业管理服务费1328.73元，违约金：1195.86元，合计：2524.59元（102.21平方米×1元／平方米／月×13＋1195.86=2524.59元），原告多次向被告催交所欠物业服务管理费，被告至今不履行付款义务。故要求法院判决：1、依法判令被告立即向原告支付住宅物业管理费1328.73元，物业管理服务费自2014年6月1日起至2015年6月30日止违约金1195.86元，合计：2524.59元；2、本案一切诉讼费用由被告承担。被告余宝珍辩称：1、2012年未收到业主委员会的开会通知，亦未收到业主委员会与物业公司签订的合同；2、在2011年至2015年，被告将三元区新市中路239号捷龙·江滨豪园1幢04号店面出租给三明市鑫盛典当有限公司。期间，三明市鑫盛典当有限公司的门锁两次被人撬了，而且多次向被告反映原告物业服务不到位；3、物业费应当由承租人三明市鑫盛典当有限公司交给物业公司，被告拒交物业费。经审理查明，2012年9月1日，原告与三明市江滨豪园小区业主委员会签订了《三明市江滨豪园小区物业服务合同》，合同中约定了双方的权利和义务，其中第三条约定了物业管理服务费用是：乙方按其拥有的总建筑面积于每月5日前向甲方交纳，带电梯住宅1.0元／平方米／月；逾期缴纳物业服务费、各项公摊费的，从逾期之日起按每天的千分之五缴纳逾期违约金；第二十三条关于合同续约约定若双方对合同未提出疑义，本合同自动延续。被告余宝珍系三元区新市中路239号捷龙·江滨豪园1幢04号店面的所有人，房屋面积102.21平方米，依照《三明市江滨豪园小区物业服务合同》约定按照1.0元／平方米／月，每月物业管理费为102.21元，自2014年6月1日起至2015年6月30日止，未交纳13个月的物业管理服务费计1328.73元。经原告催讨及书面通知催收，被告至今未付，遂诉至法院要求被告交纳物业管理服务费1328.73元，并要求支付自2014年6月1日起至2015年6月30日止按每日5‰的利率支付违约金1195.86元。另查明，原告泛诚（福州）物业管理有限公司三明分公司系经三明市梅列区工商行政管理局核准登记成立，并具有物业管理经营范围。上述事实，有原告提交的营业执照、组织机构代码证、《三明市江滨豪园小区物业服务合同》复印件、日常物业管理服务示范项目的照片复印件、催缴通知书复印件、《三明市普通住宅物业服务等级及指导性收费标准》复印件；被告提供的房屋租赁合同复印件一份等证据材料予以证实，与原、被告庭审笔录相印证，本院依法予以确认。综上所述，本院认为，原告是依法成立的具有物业管理经营范围的物业管理企业，业主委员会是在物业管理区域内代表全体业主对物业实施自治管理的组织，三明市江滨豪园小区业主委员会与原告签订的《三明市江滨豪园小区物业服务合同》合法有效，对物业管理区域内的全体业主（包括被告）具有约束力。被告未参加业主大会及没有收到业主委员会与物业公司签订的合同，并不影响《三明市江滨豪园小区物业服务合同》的效力。被告辩称物业费应当由承租人三明市鑫盛典当有限公司负担，但被告向我院提供的房屋租赁合同，没有法定代表人签字及三明市鑫盛典当有限公司盖章，合同的真实性无法认定，且原、被告双方亦未向本院提出追加三明市鑫盛典当有限公司为被告的申请，原告提供的证据无法证明其有将本案讼争房出租给三明市鑫盛典当有限公司，故对被告该观点，本院不予采纳。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条规定：“业主与物业承租人、借用人、或者其他物业使用人缴纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持”，原告要求被告交纳物业管理服务费的请求，于法有据，本院予以支持。原告要求被告支付违约金1195.86元（自2014年6月1日起至2015年6月30日止按每日5‰的利率计），本院认为，违约金应当自被告知道欠缴物业费事实而拒不缴纳开始计算，原告提供的缴费通知书复印件无法证明自2014年6月1日起被告就已经知道拖欠物业费并拒不缴纳物业费的事实，故原告要求被告支付自2014年6月1日2015年6月30日违约金的诉讼请求，本院不予支持。依照《物业管理条例》第四十二条、第六十七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条、《》第一百零七条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条的规定，判决如下：一、被告余宝珍应于本判决生效之日起十五日内，支付给原告泛诚（福州）物业管理有限公司三明分公司物业管理服务费1328.73元。二、驳回原告泛诚（福州）物业管理有限公司三明分公司要求被告余宝珍支付违约金的诉讼请求。如果未按指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取为25元，由被告余宝珍负担15元，原告泛诚（福州）物业管理有限公司三明分公司负担10元。本判决为终审判决。代理审判员 吴 芳二〇一五年十月二十七日书 记 员 裴曹宏附法律条款：《物业管理条例》第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。第六十七条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条业主与物业承租人、借用人、或者其他物业使用人缴纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。特别提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文收生效之日起计算。 来源：