（2015）云中法民二终字第302号
裁判日期: 2015-10-27
公开日期: 2015-12-26
案件名称
罗国雄与黄德租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省云浮市中级人民法院
所属地区
广东省云浮市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
罗国雄,黄德
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十四条；《中华人民共和国民法通则》：第一百五十三条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
广东省云浮市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）云中法民二终字第302号上诉人（原审被告）：罗国雄，男，汉族，1972年11月28日出生，住广东省云浮市云城区。委托代理人：黄学军，广东广厚律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：黄德，男，汉族，1948年11月4日出生，住广东省云浮市云城区。委托代理人：李仲明，广东翔浩律师事务所律师。委托代理人：何雅婵，广东翔浩律师事务所律师。上诉人罗国雄因与被上诉人黄德租赁合同纠纷一案，不服云浮市云城区人民法院作出的（2015）云城法河民初字第116号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。原审法院查明：2010年11月5日，黄德与罗国雄经云城区腰古法律服务所见证签订涉案《仓库租赁合同》，约定黄德将位于云城区腰古镇五金交电公司仓库、供销合作社副食仓库及周边土地（详见国有土地使用证和房屋使用权证）出租给罗国雄建马赛克加工厂使用，面积约为700平方米。租赁期限为10年，从2011年1月1日至2020年12月30日止。每年租金8000元，采取先付租金后使用的方式，租金按期计付，以两年为一期，共五期，每期租金16000元，第一期租金16000元在双方签订合同时一次性付清，剩余四期租金罗国雄须在每期结束前一次性付清。租赁期间，罗国雄可随意改建五金交电公司仓库、供销合作社副食仓库及周边土地的结构，可转租，但须告知黄德。罗国雄逾期三个月没有交付租金，黄德可单方终止合同，且有权追偿罗国雄违约责任。如因政策问题或不可抗力而造成双方不能继续履行本合同，双方互不承担责任，本合同自动终止。双方签订合同后，黄德依约将涉案租赁物交付罗国雄使用，罗国雄亦依约缴纳租金。期间，涉案租赁物因修建年代已久、雨水浸泡、风化等原因存在安全隐患，黄德后于2014年5月3日委托合正鉴定公司对租赁合同涉及的两处房屋，即位于云城区腰古镇五金交电公司仓库、供销合作社副食仓库进行安全鉴定。合正鉴定公司经现场勘察后于同年5月5日出具合正房鉴字（2014）第W0770号《房屋安全鉴定报告》，认定两处房屋不能满足安全使用，危险性等级评估为D级，即为“整栋危房”，应停止使用。处理建议为：对房屋作整体拆除处理。原审法院另查明，罗国雄于2015年4月14日收到本案民事起诉状、应诉通知书等法律文书。本案审理过程中，双方未能就涉案租赁合同的解除及搬离问题达成一致。原审法院认为，本案争议焦点为在合同有效期内，黄德以涉案租赁物存在安全隐患为由解除与罗国雄之间的租赁合同关系并要求罗国雄搬离应否支持问题。根据黄德提交的《房屋安全鉴定报告》，可以认定罗国雄承租的位于云城区腰古镇腰古圩禾地岗五金交电公司仓库、供销合作社副食仓库主体结构部分因年代已久、风化等原因存在严重的安全隐患，属于整栋危房，已不能满足被告继续用于生产经营之目的，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的……”第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行……”黄德诉请解除其与罗国雄之间的租赁合同关系并要求罗国雄搬离位于云城区腰古镇腰古圩禾地岗五金交电公司仓库、供销合作社副食仓库合法有据，予以支持。因黄德不足以证明鉴定机构出具《房屋安全鉴定报告》后其已适格通知了罗国雄解除租赁合同，依据合同法第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”原审法院确认双方《仓库租赁合同》解除时间为原审法院向罗国雄送达民事起诉状之日，即2015年4月14日。至于罗国雄提出补偿等问题，罗国雄未就此提起反诉，不予审查。综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，作出如下判决：一、确认黄德与罗国雄2010年11月5日签订的《仓库租赁合同》于2015年4月14日解除；二、罗国雄应于判决发生法律效力之日起十日内搬离位于云浮市云城区腰古镇五金交电公司仓库、供销合作社副食仓库；本案受理费50元，由黄德负担25元，罗国雄负担25元。宣判后，上诉人罗国雄不服，向本院提起上诉，要求二审法院判令：1、撤销云城区人民法院（2015）云城法河民初字第116号民事判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求；2、本案的一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、原审法院认定事实错误。涉案租赁物是相互独立，有三个相互独立的权属证书可以证实，应当分别出具鉴定报告。该《危险房屋鉴定报告》的概述称“据悉建于1966年，现做厂房使用，朝向坐西向东，为一栋一层砖木结构房屋……”，据该陈述，该鉴定机构仅对1966年兴建的供销社副食仓库进行鉴定，并以该鉴定结论去推定全部租赁物的危险级别为D级，是不符合事实的，原审法院采信了该《危险房屋鉴定报告》，存在认定事实不清。二、涉案三栋房屋的实际危险等级应为C级，经过修缮可继续使用。原审法院以《中华人民共和国合同法》第九十四条第一项的规定判决《租赁合同》解除，属于适用法律错误。为了查明涉案租赁房屋的实际安全状况，上诉人于2015年6月25日委托广东汇建房屋鉴定有限公司（下称汇建鉴定公司）对该三栋租赁房屋分别进行安全鉴定。汇建鉴定公司经现场鉴定，于2015年6月29日分别作出汇建鉴字【云（2015）】M0413号《房屋安全鉴定报告》、汇建鉴字【云（2015）】M0414号《房屋安全鉴定报告》及汇建鉴字【云（2015）】M0415号《房屋安全鉴定报告》，鉴定结论均为：根据《危险房屋鉴定标准JGJ125-99》，对房屋的危险等级评定为C级，即“局部危房”。处理建议：房屋停止使用，并对房屋采取排危措施后再使用。上述三份报告科学地、真实地反映了房屋目前的真实状况，应当予以确认。此外，上诉人认为房屋出现危险是可以通过修缮或者重建来排除的，不应当认定为不可抗力，原审法院适用《中华人民共和国合同法》第九十四条第一项的规定，是适用法律严重错误。三、涉案租赁物包括位于云城区腰古圩禾地岗五金交电公司仓库（含宿舍）、供销社副食仓库以及周边土地三个相互独立的部分，即使《房屋安全鉴定报告》评定五金交电公司仓库（不含宿舍）和供销社副食仓库的危险性等级为D级，应当作整体拆除处理，也不影响到五金交电公司宿舍以及周边土地的正常使用，不会出现“不能满足合同目的”的情况，而原审法院单凭该《房屋安全鉴定报告》就判决解除租赁合同，于法无据，不能根本化解双方当事人矛盾。四、被上诉人在履行租赁合同期间，曾多次要求解除租赁合同，收回租赁屋，其目的是以更高的租金出租给他人，以达到利益的最大化。现被上诉人在未与上诉人协商一致的情况下，私自委托房屋鉴定公司作出与房屋实际状况不符的鉴定报告，以此方法来解除双方签订的租赁合同，违反了《中华人民共和国合同法》第六条有关诚实信用原则，其行为不应当得到法律的支持。五、原审判决书第一页最后两段文字出现了两处“原告罗国雄”的错误，这种将原、被告名字写错的问题不应当出现在具有法律权威的判决书中。综上所述，一审判决认定事实和适用法律错误，请求二审法院查明本案事实，依法作出公平公正的判决。上诉人罗国雄在二审期间提交汇建鉴字【云（2015）】M0413号《房屋安全鉴定报告》、汇建鉴字【云（2015）】M0414号《房屋安全鉴定报告》及汇建鉴字【云（2015）】M0415号《房屋安全鉴定报告》，拟证明原审法院采纳被上诉人一审提供的鉴定报告有误，涉案租赁物分为五金交电公司仓库、五金交电公司宿舍及供销合作社，经上诉人委托鉴定机构对上述租赁物单独鉴定，鉴定结论为属于局部危房，在采取排危措施能使用。被上诉人黄德答辩称：上诉人认为被上诉人一审提交的危险房屋鉴定报告与事实不符，但其并没有提供证据予以证明，原审法院亦向上诉人进行释明，被上诉人并没有对此申请重新鉴定。上诉人认为涉案房屋实际危险等级为C级，但上诉人没有提交相关证据证明，因此，被上诉人不认可上诉人的讲法。被上诉人黄德在二审期间没有提交新的证据。本院查明：2010年11月5日，黄德与罗国雄经云城区腰古法律服务所见证签订涉案《仓库租赁合同》，约定黄德将位于云城区腰古镇五金交电公司仓库、供销合作社副食仓库及周边土地（详见国有土地使用证和房屋使用权证）出租给罗国雄建马赛克加工厂使用，面积约为700平方米。租赁期限为10年，从2011年1月1日至2020年12月30日止。每年租金8000元，采取先付租金后使用的方式，租金按期计付，以两年为一期，共五期，每期租金16000元，第一期租金16000元在双方签订合同时一次性付清，剩余四期租金罗国雄须在每期结束前一次性付清。租赁期间，罗国雄可随意改建五金交电公司仓库、供销合作社副食仓库及周边土地的结构，可转租，但须告知黄德。罗国雄逾期三个月没有交付租金，黄德可单方终止合同，且有权追偿罗国雄违约责任。如因政策问题或不可抗力而造成双方不能继续履行本合同，双方互不承担责任，本合同自动终止。双方签订合同后，黄德依约将涉案租赁物交付罗国雄使用，罗国雄亦依约缴纳租金。期间，涉案租赁物因修建年代已久、雨水浸泡、风化等原因存在安全隐患，黄德为证明涉案租赁房屋是危房，于2014年5月3日委托广州合正房屋鉴定有限公司对位于云城区腰古镇五金交电公司仓库、供销合作社副食仓库进行安全鉴定。合正鉴定公司于同年5月5日出具合正房鉴字（2014）第W0770号《房屋安全鉴定报告》，认定两处房屋不能满足正常使用要求，危险性等级评估为D级，即为“整栋危房”，应停止使用。处理建议为：对房屋作整体拆除处理。2015年3月17日，黄德向原审法院起诉，请求法院判令：1.立即解除黄德与罗国雄于2010年11月5日签订的《仓库租赁合同》；2.罗国雄立即搬出本案争议房屋；3.本案诉讼费由罗国雄承担。罗国雄于2015年4月14日收到本案民事起诉状、应诉通知书等法律文书。另查明，黄德要求解除其与罗国雄的《仓库租赁合同》，其主要理由是认为租赁房屋的目的是作马赛克厂，用于生产经营，并认为该房屋目前已经是危房，不能正常使用，继续使用可能会出现危险，且房屋的老化是人力无法改变的，故根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现目的；……”，要求法院判令解除上述《仓库租赁合同》。双方在《仓库租赁合同》中约定的租赁物为位于云城区腰古镇腰古圩禾地岗五金交电公司仓库、供销合作社副食仓库及周边土地（详见国有土地使用证和房屋使用权证）。黄德一审提供的粤房字第04470**号房屋所有权证显示，腰古镇腰古圩禾地岗五金交电公司仓库的建筑面积为225.79平方米。黄德一审提供的粤房字第04468**号房屋所有权证显示，腰古镇腰古圩禾地岗供销合作副食仓库的建筑面积是208.18平方米。双方在二审诉讼中均确认腰古镇五金交电公司仓库包含宿舍。本院认为，本案是租赁合同纠纷。黄德与罗国雄签订的《仓库租赁合同》是双方的真实意思表示，内容没有违反法律的强制性规定，为合法有效的合同，双方应按合同的约定享受权利和履行义务。综合双方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点是：被上诉人在本案中起诉要求解除《仓库租赁合同》的理由和依据能否成立。本案中，被上诉人要求解除合同的理由，主要是认为租赁房屋的目的是作马赛克厂，用于生产经营，并认为该房屋目前已经是危房，不能正常使用，继续使用可能会出现危险，且房屋的老化是人力无法改变的。被上诉人的法律依据为《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款“因不可抗力致使不能实现合同目的”的规定。根据黄德的起诉理由和依据，应分析危房是否属于不可抗力，如属于不可抗力，该不可抗力是否导致不能实现合同目的。根据《中华人民共和国民法通则》第一百五十三条规定，“不可抗力”，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。具体而言，即是指因自然灾害或战争、突发紧急事件等因素而使当事人不能预见、不能避免并不能克服而造成损害，对此当事人之间均没有过错。而根据被上诉人提供的涉案房屋权属证书反映，涉案房屋建盖时间较早，是砖木结构，且从建盖至双方签订合同前已使用了约三四十年的时间，被上诉人在签订合同时就应当知道或预见到房屋因年久失修存在一定安全隐患，但被上诉人仍然与上诉人订立合同并约定了10年的租期。双方签订合同时是完全能够预见得到房屋存在一定安全隐患的，现该涉案租赁房屋也并未因突发事件或自然原因致使房屋倒塌或产生高度危险。故不属于法律意义上的因不可抗力致使合同不能履行的情形。因此，被上诉人以危房属于不可抗力，并依据《中华人民共和国合同法》第九十四条“因不可抗力致使不能实现合同目的”的规定而要求解除《仓库租赁合同》，理据不足，本院不予支持。同时，根据双方当事人约定的租赁物的范围，除了租赁房屋，还包括周边土地，共约700平方米，而从被上诉人提供的房屋权属证书反映，房屋的建筑面积约为433.97平方米，也就是说周边土地约有260多平方米，被上诉人仅以租赁房屋为危房为由，要求解除包括周边土地在内的《仓库租赁合同》，显然不妥。且上诉人在履行租赁合同中并没有违约，被上诉人要求解除合同的条件不具备。所以，被上诉人要求解除双方签订的《仓库租赁合同》的理由不能成立，故其起诉要求上诉人撤离涉案房屋的请求，本院亦不予支持。因本院仅针对被上诉人以涉案房屋为危房并属不可抗力致使合同不能实现目的为由，分析被上诉人提出解除《仓库租赁合同》的主张是否成立，被上诉人一审提供的《房屋安全鉴定报告》及上诉人二审提供的三份《房屋安全鉴定报告》，均不是本院认定本案事实的依据，故对双方提供的房屋鉴定报告的证据效力均不作评判。综上所述，一审法院认定事实不清，适用法律和实体处理有误，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、撤销云浮市云城区人民法院（2015）云城法河民初字第116号判决。二、驳回黄德的诉讼请求。本案一审受理费50元、二审受理费100元，均由被上诉人黄德负担。本判决为终审判决。审 判 长 黄亦乾审 判 员 罗晓红代理审判员 陈洁涛二〇一五年十月二十七日书 记 员 冯梓叶 来源：百度搜索“”