（2015）滁民一终字第01195号
裁判日期: 2015-10-27
公开日期: 2015-11-21
案件名称
鲍敏与明光市金泰地产开发有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
安徽省滁州市中级人民法院
所属地区
安徽省滁州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
案由
法律依据
全文
安徽省滁州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）滁民一终字第01195号上诉人（原审原告）：鲍敏，女，1979年6月29日出生，汉族，农民，户籍地安徽省明光市，经常居住地安徽省明光市。被上诉人（原审被告）：明光市金泰地产开发有限公司，住所地安徽省明光市（原市人民广场），组织机构代码78858521-8。法定代表人：张奎军，该公司经理。委托代理人：钱晓乐，该公司员工。上诉人鲍敏因房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省明光市人民法院于2015年7月4日作出（2015）明民一初字第01209号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2015年9月11日公开开庭审理了本案。上诉人鲍敏，被上诉人明光市金泰房地产开发有限公司（以下简称金泰公司）的委托代理人钱晓乐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院查明：2010年9月21日，鲍敏（出租方）与金泰公司（承租方）签订《明城世纪广场A区商铺租赁经营合同》一份，约定：鲍敏自愿将自己所有的商铺租赁给金泰公司经营使用。商铺坐落位置：明光市明城世纪广场车站路98#-114。商铺建筑面积33.904平方米（以该商铺的商品房买卖合同中约定面积为准），无论实际测量面积多少，本合同租赁期限内均以合同约定面积为准。该商铺总价款为256476元。租金及支付方式：①2010年9月22日至2014年9月22日期间的月租金，每月按购房合同总价金额的8‰比例支付租金2050元（租金金额计算到十位数，每月以30天计算）。②2014年9月22日至2018年9月21日期间的月租金，每月按购房合同总价金额的9‰比例支付租金2310元（租金金额计算到十位数，每月以30天计算）。租金按月支付，即在本合同起租之日起，承租方按出租方提供的银行账号以银行划款的办法付款，在每月15日之前将该月租金通过转账一次性支付给出租方。租赁期限：自2010年9月22日起至2022年5月3日止。违约责任：1、承租方逾期向出租方支付商铺租赁收益的，出租方有权要求承租方实际履行，承租方逾期超过十个工作日内还未支付租金的，每延迟一日按总房款256476元的万之二比例支付滞纳金。合同履行期间，金泰公司自2014年4月份起，一直未能及时足额给付租金，至2015年4月30日共计拖欠8个月租金，计18480元。双方协商未果，鲍敏于2015年4月30日提起诉讼，请求：1、判令金泰公司支付应付的8个月租金，每月租金2310元，计18480元；拖欠期间利息按中国人民银行同期银行贷款利率6%计算为11088元（18480×0.6=11088）；2、判令金泰公司支付违约金12320元（256476元／每天×0.0002×240天）；3、诉讼费由金泰公司承担。诉讼中，金泰公司一次性支付了2015年5月底以前的全部租金，鲍敏当庭表示认可。另查明，本案在审理中，金泰公司以违约金过高为由请求对违约金予以调整，即按照中国人民银行同期贷款基准利率计算，调整基数为每月拖欠的租金2310元。庭审中，鲍敏举证一份案外人曹云诉金泰公司房屋租赁合同纠纷一案的调解协议，曹云与金泰公司达成了由金泰公司一次性给付曹云违约金2700元的调解协议，以此证明鲍敏主张的违约金应当得到法律保护。金泰公司对此不予认可，认为该协议是其与曹云双方自愿达成的，不能作为本案审理依据。原审法院认为：鲍敏与金泰公司签订的《明城世纪广场区商铺租赁经营合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效合同，应受法律保护。金泰公司未按照合同约定按期如数支付租金构成违约。金泰公司辩称不能按期如数支付租金系第三人原因造成。因合同具有相对性，金泰公司以第三人原因为由对其违约行为进行抗辩的理由难以成立。鲍敏主张截止2014年4月底，金泰公司累计欠其8个月租金，每月租金金额2310元，共计18480元，金泰公司对此不持异议，依法予以确认。庭审中，鲍敏承认在诉讼期间，金泰公司向其一次性给付了截止2015年5月底所拖欠的全部租金。鲍敏要求金泰公司支付截止2015年4月30日的8个月租金的诉讼请求已经得到实现，鉴于鲍敏仍然坚持该项诉请，故对该项诉讼请求予以驳回。关于鲍敏主张金泰公司迟延交付租金的利息损失和违约金的问题。首先，关于违约金的计算。按照合同约定，若金泰公司逾期支付租金，则逾期一天按总房款的万分之二比例向鲍敏计付滞纳金。交付租金是金泰公司的主要义务，其表现的违约行为为迟延履行交付租金。金泰公司迟延交付租金，应承担相应违约责任。违约金应以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，依公平原则和诚实信用原则予以衡量。鉴于双方约定的违约责任承担的金额明显过高，金泰公司请求调整，予以支持。根据实际情况，酌定以金泰公司延期支付的8个月租金18480元为本金，以中国人民银行同期一年期贷款基准利率的150%为利率，以鲍敏主张的8个月迟延履行期为期间计算出的利息为金泰公司承担的违约金数额。案外人曹云与金泰公司在另案中达成的2700元违约金，系曹云与金泰公司协商一致的结果，且与本案主体亦不相同，故该结果对本案金泰公司不具有既判力。其次，金泰公司承担的违约金，已足以弥补鲍敏的损失，故对鲍敏主张的租金利息损失请求不予支持。关于本案诉讼费的负担。国务院《诉讼费用交纳办法》第二十九条规定，诉讼费用由败诉方负担，胜诉方自愿承担的除外。部分胜诉、部分败诉的，人民法院根据案件的具体情况决定当事人各自负担的诉讼费用数额。根据本案双方当事人诉讼结果依法确定。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，原审判决：一、被告明光市金泰地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内给付原告鲍敏迟延履行租金8个月期间的违约金［按本金18480元，以中国人民银行同期一年期贷款基准利率的150%计算］；二、驳回原告鲍敏的其他诉讼请求。受理费847元，减半收取423.5元，原告鲍敏负担211.75元，被告明光市金泰地产开发有限公司负担211.75元。鲍敏上诉称：金泰公司违反合同约定，自2014年4月起欠付鲍敏租金，一直到2015年6月份才付清。依据双方合同约定，金泰公司应承担11088元利息及八个月的违约金12320元。原审认为金泰公司的违约是因消防通道造成的，不是金泰公司故意违约，一审以贷款利率的1.5倍计算违约金，无法律依据。请求撤销一审判决，改判金泰公司承担违约金12320元。金泰公司庭审中辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确，请求依法驳回鲍敏的上诉。二审中，金泰公司提供民事判决书、民事调解书各一份。证明：同一法律事实金泰公司已按照一审法院确定的法律义务履行了其义务。鲍敏质证认为：真实性、证明目无异议。本院认证意见为：虽然鲍敏对真实性、证明目无异议，但该证据与本案无关联性，故对其证明目的，不予确认。二审中，当事人所举其他证据与一审相同，相对方质证意见同于一审，本院认证意见也与一审一致。本院二审查明的事实与原审查明的事实一致，对原审查明的事实，本院予以确认。本院认为：综合双方举证、质证及诉辩意见，本案二审争议焦点为：金泰公司迟延支付租金的违约金数额如何确定。金泰公司与鲍敏于2010年9月21日签订的《明城世纪广场区商铺租赁经营合同》，系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按该合同的约定履行各自的义务。鲍敏已按照合同的约定将涉案租赁房屋交付给金泰公司，金泰公司理应按照合同约定支付相应的租金。涉案合同约定，金泰公司应在每月15日之前将该月租金通过转账一次性支付给鲍敏。因金泰公司自2014年4月起至2015年4月（一审辩论终结）拖欠其中8个月租金18480元。故金泰公司存在迟延支付租金的违约行为。涉案合同约定，金泰公司每迟延一日支付租金，按总房款的日万分之二比例支付滞纳金。涉案房屋的总房款为256476元，依据涉案租赁合同约定，金泰公司每日应支付51.3元（256476元×2／10000）违约金。因金泰公司迟延支付租金给鲍敏所造成的损失为应付租金的利息，金泰公司迟延支付的租金数额为18480元，以金泰公司未付租金按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算的利息明显低于双方合同约定的违约金。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。金泰公司以约定的违约金过高为由请求对违约金予以调整，符合上述法律规定。一审酌定以金泰公司延期支付的租金18480元为本金按照中国人民银行同期一年期贷款基准利率的150%计算违约金并无不当。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，审理程序合法，依法应予维持。鲍敏的上诉请求不能成立，依法予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费375元，由上诉人鲍敏负担。本判决为终审判决。审 判 长 孔德敬代理审判员 付广永代理审判员 郭东武二〇一五年十月二十七日书记 员代 元 婷附：本案二审处理适用的主要法律规定《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； 来源：百度搜索“”