（2015）黔金民初字第729号
裁判日期: 2015-10-27
公开日期: 2015-12-04
案件名称
钟某某与贵州金沙金利达集团房地产开发有限责任公司等人商品房销售合同纠纷民事判决书
法院
金沙县人民法院
所属地区
金沙县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
钟某某,贵州金沙金利达集团房地产开发有限责任公司,金沙县房产管理局
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第十五条，第二条第一款；《中华人民共和国民法通则》：第四条；《中华人民共和国合同法》：第一百三十条
全文
贵州省金沙县人民法院民 事 判 决 书（2015）黔金民初字第729号原告钟某某，男，1972年3月18日出生，汉族，贵州省福泉市人。委托代理人（特别授权）金枫，男，系贵州恒发律师事务所律师。委托代理人（特别授权）宋正礼，男，1966年8月10日出生，汉族，贵州省福泉市人。被告贵州金沙金利达集团房地产开发有限责任公司。委托代理人（特别授权）ＸＸ，男，贵州山一（金沙）律师事务所律师。第三人金沙县房产管理局。委托代理人（特别授权）徐影，男，系该单位职工。原告钟某某诉被告贵州金沙金利达集团房地产开发有限责任公司（以下至主文前简称金利达公司）及第三人金沙县房产管理局商品房销售合同纠纷一案，本院2015年5月4日立案受理后，依法组成合议庭于2015年6月29日公开开庭进行了审理。原告钟某某及其委托代理人金枫、宋正礼、被告金利达公司之委托代理人ＸＸ到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告钟某某诉称：2014年8月1日，原告钟某某购买被告金利达公司开发位于金沙县鼓场街道玉屏村五组（预售许可证号为金府商房预字第14009号）商品房龙山水怡第1幢负1层3号商铺（房号为负1-3，面积148.27m2），，并签订《金沙县商品房买卖合同》。按《合同》约定，原告于2014年8月10日前支付全部房款人民币603458.00元后，被告应于2015年3月1日前，取得该房屋所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，同时向原告交付该房屋。原告支付全部房款后，多次要求被告为该房屋办理商品房买卖备案登记手续，但被告一直以各种借口拖延未办理，原告为维护自身的合法权益，特具状起诉至人民法院：“1、请求依法判决原告与被告于2014年8月1日签订的《金沙县商品房买卖合同》合法有效；2、依法判决被告依法办理房屋买卖备案登记等手续，第三人依法履行办理义务；3、依法判决被告立即交付约定的148.27m2商铺；4、依法判决被告立即依法办理销售房屋产权证给原告，第三人依法履行办理义务；5、本案诉讼费用由被告承担。”原告钟某某为支持其诉讼请求，在举证期限内向本院提供了如下证据：1、《金沙县商品房买卖合同》复印件一份，用以证明2014年8月1日，原、被告签订了房屋买卖合同，购买了负1-3号商铺基本的事实。经质证，被告金利达公司对合同真实性无异议，但对原告证明目的有异议。2、《收据》复印件一份，用以证明原告已按合同约定支付了房屋全部价款。经质证，被告金利达公司表示并未实际收到该笔款项，该《收据》是为原、被告之间借贷协议而完成的手续。3、《商品房预售许可证》及《土地使用证》复印件一份，用以证明商品房预售许可证号为金府商房预字第14009号，并已取得国有土地使用证，证号为：金国用（2013）第00241号。经质证，被告金利达公司无异议。4、双方锁号申请复印件一份，用以证明原、被告曾于2014年12月20日至金沙县房地产管理局对负1-3商铺进行了锁号。经质证，被告金利达公司对该组证据真实性无异议，但对原告的证明目的有异议，认为双方的锁号行为仅是为了确保资金安全。5、银行汇款凭证复印件三份及收条复印件一份，用以证明原告钟某某2014年8月3日至2014年8月5日曾通过银行转账方式向被告转账支付人民币3000000.00元，并由被告董事长兼法人代表秦方付出具收条一份，该收条内容为“今收到钟某某人民币叁佰万元整（3000000.00），收款人：秦方付，2014年8月1日。”，并补充说明，原告与其弟钟元辉在被告开发位于金沙县鼓场街道玉屏村五组商品房龙山水怡处购买了10个商铺，商铺总价为人民币3420000.00元，分别银行转账支付3000000.00元及现金支付420000.00元。经质证，被告金利达公司表示公司财务未曾收到原告所述款项，《收据》是否为秦方付所写表示不清楚，且质疑为何收条出具时间早于原告的打款时间。被告金利达公司辩称：本案虽名为房屋买卖合同，但实质上为民间借贷关系，原、被告签订房屋买卖合同并非双方当事人真实意思表示，而是以签订房屋买卖合同的形式为双方借贷行为作抵押担保，被告为完成借款，且在借款无法偿还的前提下，签订房屋买卖合同，并非是真实的房屋买卖目的。被告金利达公司为证明自己的主张，在举证期限内向本院提供了如下证据：《购房合同》复印件一份，该合同注明“甲方（秦方付）有清偿乙方能力的前提下，乙方（钟某某）不能处置该房屋。”，用以证明原、被告之间的购房行为实为民间借贷关系。经质证，原告钟某某对该证据真实性无异议。但是其认为该《合同》不影响房屋买卖合同的效力。从合同条约上看原告钟某某购买房屋的意思是真实的。本院依职权调取如下证据：1、被告金利达公司开发位于金沙县鼓场街道玉屏村五组商品房龙山水怡房屋分房分户平面图及预售楼层表各1份，用以证明合同签订房号负1-3号属于房屋预售范围内。经质证，原告钟某某、被告金利达公司均无异议。2、原告钟某某的房屋锁号申请复印件1份，用以证明原、被告于2014年12月10日共同向金沙县房产管理局申请对被告位于金沙县鼓场街道玉屏村五组龙山水怡1号楼1、2单元负1-1号、负1-2号、负1-3号，负1-4号商品房进行锁号的事实。经质证，原告钟某某、被告金利达公司均无异议。3、金沙县川嘉地产售楼部销售主管叶胜华与金沙县开明同心城售楼部销售经理王诺蔓的谈话记录各1份，用以证明金沙县各房开公司商铺市场均价为人民币10000元-20000元每平方米。经质证，原告钟某某认为市场价格均价不属于法院主动调查范围，目前被告未主张价格过低或主张合同无效，该谈话笔录不宜作为该案证据使用。被告金利达公司认为法庭调查是依职权调查的，并未超出法庭审判范围，因为双方交易价格过低。4、对被告金利达公司员工秦琴（该公司股东，管理公司财务工作）、谭万勇（该公司副总经理及法律顾问）、舒帮勇（该公司楼盘销售工作人员）的谈话记录各1份，用以证明原、被告之间的房屋买卖合同是为原、被告之间的借贷关系作担保，双方之间实为民间借贷关系。经质证，原告钟某某认为这些人当时并未在该公司上班，对签订合同之事并不知情。被告金利达公司认为秦琴所陈述的内容属实，该合同实质为民间借贷关系，且合同只有原告方有，被告方并没有该份房屋买卖合同。本院对证据的认定情况：对原告提供的1-3号证据，被告金利达公司对其真实性认可，本院对证据的真实性予以认可；对原告提供的4号证据即双方锁号申请复印件一份，虽被告对其证明目的提出异议，但原、被告于2014年12月20日至金沙县房地产管理局对负1-3商铺进行了锁号事实客观存在，本院予以认定；5号证据银行汇款凭证和收条，表明该笔款系与其弟钟元辉购买10个门面（包括本案中双方合同签订的负1-3号房）时一并支付，但收款方并不是被告金利达公司，而是李和平，对于李和平是否系当时被告金利达公司管理人员，是否受被告委托或授权原告未向本院提供证据证明，被告表示不清楚；对被告是否收到该笔房款原告无其他证据予以佐证，故本院对原告提供的5号证据不予认定。对被告金利达公司提供证据《购房合同》，原告对其真实性无异议，本院予以确认。经审理查明：2014年8月1日，原告钟某某与被告金利达公司签订《金沙县商品房买卖合同》，该《合同》第三条第一项约定：“买受人购买的商品房（以下简称该商品房），为本合同第一条和第二条约定项目中的：第1幢负1层1号房。建筑层数地上9层，地下1层，该商品房位于【地上】第1层，名义楼层为第-1层，该房号为负1-3号﹤商铺﹥。房屋竣工后，以房屋所有权登记的地址为准。”。第三项约定：“该商品房合同约定建筑面积148.27m2，套内建筑面积145.94m2。”。《合同》第七条约定：“按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米4070元，总价款人民币（小写）603458.00元，（大写）陆拾万零叄仟肆佰伍拾捌元整。”。《合同》第八条约定：“买受人采取一次性付款方式付款。买受人应当在2014年8月10日前支付全部房价款。”。第十一条第一项约定“出卖人应当在2015年3月1日前向买受人交付该商品房。”。原、被告签订的合同中未体现双方买卖的商品房系何单元的负1-3号，双方也未有补充合同予以说明。同时查明：原、被告共同至金沙县房产管理局申请锁定的房号系1、2单元的负1-3商品房，而原、被告双方所签订的《金沙县商品房买卖合同》并未载明系何单元的负1-3号﹤商铺﹥。本院依职权调查得出金沙县各房开公司商铺市场均价均价为10000-20000元每平方米。原告钟某某在庭审中陈述，原告与其弟钟元辉在被告处购买了10个商铺（包括本案中双方合同签订的负1-3号房），总价为人民币3420000.00元，分别于2014年8月3日至2014年8月5日通过银行转账方式向被告转账支付人民币3000000.00元及现金支付420000.00元，经计算，10个商铺共计624.43m2，每平方米单价为4070-5100元不等，总价应为人民币3926814.00元，前后矛盾，且银行转账支付时收款方不是被告金利达公司，而是李和平，对李和平当时在公司是否为管理人员或是否受被告公司委托或授权，现无法查明。被告董事长兼法人代表秦方付向原告出具收条一份，该收条内容为“今收到钟某某人民币叁佰万元整（3000000.00），收款人：秦方付，2014年8月1日。”，该份收条出具时间早于原告银行转账时间。另2014年8月1日，原、被告签订《金沙县商品房买卖合同》的同日，原、被告也另签订了一份《购房合同》，该合同上特注明“甲方（秦方付）有清偿乙方能力的前提下，乙方（钟某某）不能处置该房屋。”，对此份《购房合同》内容，原、被告均已当庭认可。本案庭审前，原告钟某某自愿撤回对第三人金沙县房产管理局的起诉。本院认为：民事活动应遵守自愿、平等、等价有偿、诚实信用的原则。原、被告虽签订《金沙县商品房买卖合同》，《合同》载明原告购买被告金利达公司开发位于金沙县鼓场街道玉屏村五组（预售许可证号为金府商房预字第14009号）商品房龙山水怡第1幢负1层3号商铺（房号为负1-3号，面积148.27m2），但是从主观方面看，被告金利达公司主张本案所签订的房屋买卖合同是基于原、被告之间的民间借贷行为形成的，被告与原告签订房屋买卖合同行为系原告防止借款遭受损失将危机转移的自我处分，是在借款无法偿还的前提下为双方借贷行为作抵押担保的行为，其本意并非是真实的销售房屋目的。从客观方面看，首先，原、被告所签订《金沙县商品房买卖合同》中载明所购买的房号为负1-3号商铺，但合同中未体现双方买卖的商品房系何单元的负1-3号，双方也未有补充合同予以说明，原、被告未写明商铺所在单元及地上或地下层数，商铺所在位置约定不明，致使双方所签订的《金沙县商品房买卖合同》的合同目的不能实现；其次，原告与其弟钟元辉一次性向被告购买10个商铺，银行转账支付时收款人不是被告金利达公司的财务人员，而是李和平，对于李和平是否为当时被告金利达公司管理人员或是否受被告公司委托或授权，原告未向本院举证证明，被告表示不清楚，本院至被告金利达公司处亦无法查明。对被告金利达公司是否收到该笔房款原告无其他证据予以佐证，且所需支付房款总价为人民币3926814.00元与原告陈述的总价款为人民币3420000.00元相差了506814.00元，而同样由被告金利达公司董事长兼法人代表秦方付所出具的《收条》金额与房款总价、原告陈述均不符合，且出具时间早于原告的打款时间，此系列行为均明显不符合房屋买卖的一般交易习惯，也不符合常理；再次，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，最高人民法院关于《适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十六条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第十五条之规定，涉及可能有损国家利益、社会公共利益或他人合法权益的事实，人民法院认为审理案件需要的证据，应当调查收集。本案中，本院依职权调查得出，金沙县各房开公司临街商铺市场均价为10000-20000元每平方米，而原、被告所签订《金沙县商品房买卖合同》约定的房款交易价格仅为每平方米4070.00元，远低于金沙县商铺市场均价，已涉及可能损害社会公共利益或他人（其他债权人）的合法权益；最后，2014年8月1日原、被告签订《金沙县商品房买卖合同》，同日原、被告也另签订了一份《购房合同》，该合同上特注明“甲方（秦方付）有清偿乙方能力的前提下，乙方（钟某某）不能处置该房屋。”，对此原、被告均已当庭认可。由此充分证明了该商品房买卖合同实际系双方民间借贷关系的一种担保形式，并非真正意义上的商品房买卖行为。原告钟某某庭审前，自愿撤回对被告金沙县房产管理局的起诉不违反法律法规和社会公共利益，本院予以准许。综上所述，本案原、被告虽签订《金沙县商品房买卖合同》，但其合同标的物不明确，且双方在交易中支付对象、房价计算、交易价格等均不符合常理，虽有被告出具的收条，但原告不能充分举证证实已将房款实际支付给了被告。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或反驳对方诉讼请求有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”的规定，原告钟某某诉请证据不充分，本院依法不予支持；且被告对买卖房屋行为予以否认，认为是签订《房屋买卖合同》是为原告实现债权提供保障，故用涉案房产为原告的借款作担保。原、被告在签订《金沙县商品房买卖合同》的同日还另签订一份《购房合同》，注明约定“甲方（秦方付）有清偿能力的前提下，乙方（钟某某）不能处置该房屋。”，故本院认定本案名为商品房销售纠纷，实质为民间借贷纠纷，本院向原告进行了释明，原告仍坚持其诉请。为此，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第一百三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，最高人民法院关于《适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十六条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第十五条、第三十五之规定，判决如下：驳回原告钟某某的诉讼请求。案件受理费人民币9840.00元，由原告钟某某负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。审判长 姚 杰审判员 胡汝宏审判员 尤永辉二〇一五年十月二十七日书记员 陈薪竹 微信公众号“”